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330%値上げ 修繕積立金

大規模修繕工事

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理会社から、第一回大規模修繕工事の実施時期検討の最終段階で、改訂した長期修繕計画表とともに330%の修繕積立金値上げ案が示されました。この値上げを受け入れるのは現実的に厳しいので、工事費を削減したり、管理費の値下げの可能性を考えてみたり、理事会で対応策を模索しています。

対応策のひとつとして、工事時期の延長を検討しています。2009年竣工のマンションで、来年が12年目になります。大規模修繕工事は、13年目までに実施しなければ、建築基準法第12条に違反することになり、場合によっては罰則も適用されるのでしょうか?

https://www.teikihoukoku.net/gaiheki-zenmendashin/

工事の延期で費用の削減を考えているのですが、この部分がボトルネックになっています。例えば、2年間延長できれば、少なくとも1000万円以上の費用捻出効果があるので、可能性があれば延期できないかと考えています。

どなたか詳しい方がいらっしゃいましたら、お知恵を拝借できればありがたいのですが。。。

みんなの回答

建築基準法の「12条点検」の実施・報告と、マンションの長期修繕工事は、全く無関係であり、建築基準法にもマンションの長期修繕工事を13年周期でやれとはどこにも書いておりません。
ですので、逆に「TTさん」が、管理会社に13年周期の根拠を聞かれては如何でしょうか?
(13周期の根拠は大昔の国交省の指針ですが、今のマンションの工事品質なら15周期で大丈夫というのがマンション業界の常識です。)
ただ「TTさん」のマンションでの12条点検「特殊建築物定期調査」で、非常に危険な状況が見つかった場合には、専門業者に依頼して、その部分だけ危険を除去(タイルを落とす等)して貰えば良いだけですし、待てるなら大規模修繕工事の中で修理すれば良いだけです。
またタイルの浮きが極端に多い場合、それは建設時の施工品質の問題の可能性が高いので、保証期間(10年)を過ぎていても、施工建築会社に無償修理を要求すべきです。
何れにしても、建築基準法の「12条点検」と、マンションの長期修繕工事の周期は、関係ありません。

青山さま、情報共有ありがとうございます。是非参考にさせていただきます。

>フルスペックの何でも修繕するような仕様だったので、直ぐには必要のない屋上の防水やあまり使われていない階段部分の補修など、工事を先伸ばしするなどした結果、・・・・・

→金儲けしか考えていない「トンデモ」ない管理会社です。
「屋上の防水」「階段部の補修(特に鉄部の再塗装)」は、「外壁タイルの補修」「外壁コンクリート部の再塗装」と並んで大規模修繕工事の必須項目です。

「屋上の防水」を実施せず、次の大規模修繕迄の間に防水シーリングの劣化で下の部屋に漏水があった場合は損害賠償だけではなく、理事長が善管注意義務違反で提訴される可能性があります。

「階段部の補修(特に鉄部の再塗装)」は、鉄部の塗装が劣化し雨水が侵入すると一気に腐食が進みボロボロとなるので、万一それが原因で事故が発生した場合、理事長は刑事責任を問われます。

ですので、理事会役員の任期の間は、善管注意義務違反等に問われないように、理事会として最低限のやるべき事は、やっておいた方が無難だと思います。

それと、世間一般でよく言われる、大規模修繕工事の一般的な相場「100万/戸」は、上記最低限の基本項目を全て実施した場合の一般的な金額です。

是非、管理会社を完全に排除(管理会社にコンサルティング会社を紹介させない)した上で、管理組合自身でコンサルティング方式を採用すれば、世間相場と言われている「100万/戸」で必須項目だけの必要最小限の大規模修繕は可能だと思います。

さらに金儲けしか考えていない悪徳管理会社のリプレイスも検討された方がよいかと思慮します。

asaka50 さま、おはようございます。アドバイスいただきまして誠にありがとうございます。十分に留意するよういたします。今月末に理事会があるので、その機会に、今回皆様よりちょうだいした情報を加味して、再度15年への延期の提案を行いたいと思います。

asaka50 さま、こんにちは。
>>「屋上の防水」を実施せず、次の大規模修繕迄の間に防水シーリングの劣化で下の部屋に漏水があった場合は損害賠償だけではなく、理事長が善管注意義務違反で提訴される可能性があります。
部分についてですが、一般的にいって、現状特に問題なければ、最初の15年間は、漏水があるような低スペックの施工はないので安心してよいと考えてよろしいですね。みなさん、そもそも15年を薦められているので、愚問とはおもっていますが、当方の理事会の方がこの部分を心配して、やはり13年でなければという議論になる可能性があります。どんな建物でも、リスクゼロはあり得ないので、漏水を含めた様々な問題についても建築されてから解体されるまで、最初から最後まで可能性はある。ただし、一般的に言って、15年で屋上が漏水するようなことはない。というのが私は妥当な考えだと思っています。この理解、無茶ではないでしょうか?

当方のマンションの大規模修繕工事の際には修繕委員会の責任者として、一級建築士事務所のコンサルと、修繕工事業者(独立系の最大手)の所長と話をしながら工事を進めました。

その際に、両者から言われたのは、屋上の防水工事の保証期間は10年ですが、通常の工事品質なら、最低15年は屋上から漏水することはないと言われました。

ただTTさんのマンションように13年周期で1回飛ばすと、26年目に防水工事を実施することになるので、20年目を過ぎると漏水するリスクが増えてくるとのことです。

多分、TTさんのところの悪徳管理会社は、26年の前に定期的に実施する「建物点検」で発見出来ると言うと思いますが、そのような嘘に騙されないようにして下さい。

何れにしても、TTさんのところのような悪徳管理会社(まさか悪徳G社では無いとは思いますが)は、金を毟り取ることしか考えていませんので、管理会社のフロントは信用しないことが肝要です。

 asaka50さま、おはようございます。ご回答深謝いたします。十分注意するよういたします。有益な情報、感謝いたします。

皆様が言われるとおり、大規模修繕工事と建築基準法12条点検は全く無関係で、管理会社の金儲けのための口実だと思います。

管理会社はそれを理由に12〜13年と必要以上に短い周期で大規模修繕を推奨し、それがあたかも国交省の推奨時期のように言います。
そして、関係会社の大規模修繕工事業者を使い、大きな中間マージンを取り、貴重な修繕積立金を搾り取るのです。

当方のマンションでは、建築基準法を盾に13年周期で自社系列での大規模修繕工事を主張する管理会社に対し、理事会の顧問のマンション管理士のアドバイスに従い、大規模修繕工事の周期を15年間隔に延ばし、3年前に1回目の大規模修繕工事が完了しています。

その大規模修繕の際には、予め管理会社は外し、コンサルティング方式を採用しましたが、採用したコンサルティング会社、10社以上の競争入札で落札した施工会社(某大手大規模修繕工事業者)の何れもが、通常の工事品質で施工されているマンションでは12〜13年での大規模修繕工事はオーバースペックだと断言しておりました。

また、建築基準法第12条に基づく建物の点検は管理会社が実施していますが、建設から10年目の保証期間が過ぎた頃に管理会社よりコンクリートの落下の危険があるとの報告がありました。

理事会で協議しマンション管理士のアドバイスで、管理会社とは別の専門業者に診て貰ったところ、大規模修繕工事迄は待てないとことので、レッカー車でその部分のコンクリートを撤去して危険性を除去し、5年後の大規模修繕工事で正式に復旧しました。

ですので、大規模修繕工事は15年周期で検討され、管理会社を排除したコンサルティング方式を採用すれば、3.3倍の値上げ幅が大幅に圧縮出来ると思います。

asaka50さま、情報のご提供、誠に有難うございます。ご経験に則した情報ですので、大変貴重です。できるだけこういった情報を集め、当方の理事会への提案として準備したいと思います。また、ご協力頂いた皆様には、途中経過をご報告差し上げたいと思います。有難うございました!

3.3倍の値上げ幅が大幅に圧縮出来るよう、管理会社を排除したコンサルティング方式の採用を検討ください。

ただ、コンサルティング方式の場合も、ただコンサルティング費用が安いだけで選ぶと、コンサルティング会社が大規模修繕工事業者から多額のバックマージンを取るところもありますので注意が必要だと思います。

ですので、コンサルティング方式を採用する場合にも、再度このサイトで質問されると業者に騙されるリスクは減ると思います。

何れにしても大規模修繕工事は、素人集団の管理組合が莫大なお金を使うことから、悪徳業者には美味しい案件となりますので、十分な注意が必要だと思います。

初回の修繕の時は3倍4倍になりますよね。

当方では、管理会社側に延期した際の罰則の有無を尋ねましたが
のらりくらりで回答はありませんでした。
その後、目に見えて危険だと思われるタイル剥離が発見されたので
結局延期はしませんでしたが。

ただし、値上げを契機に数値は徹底的に調べました。
そもそもの計画金額が相場に比べて高すぎることがすぐにわかりましたので、
後に立ち上がった修繕委員会では、修繕から管理会社を外す方向で検討しました。

管理会社の作った長期修繕計画というのは、イコール彼らの売上計画でもあります。
たとえ客観的に見てそれがどんなに相場より高くても、
その金額で売ってこいと言われてきている彼らは
それが高いとは決して言いません。下げることもしません。

まずは、計画上の金額が相場に照らして適正なのかを確認し、
「適正額に置き換えてもなお資金不足なのかどうか」を確認してみてはいかがでしょう。

プラムさま、こんにちは。ご回答有り難うございます。現状、管理会社から初回に提出された価格は、フルスペックの何でも修繕するような仕様だったので、直ぐには必要のない屋上の防水やあまり使われていない階段部分の補修など、工事を先伸ばしするなどした結果、見た目は大幅な値下げになったように見えますが、ガチガチのネゴをしたわけではなく、他社の相見積もりなどを勘案した本格的な価格交渉はこれからです。アドバイス、ありがとうございます。是非参考にさせていただきます。

大規模修繕工事と建築基準法12条点検は全く無関係です。
管理会社はそれを理由にして、大規模修繕の周期を短くし金儲けしたいだけです。

青山さま、ご回答ありがとうございます!皆様からのご回答をみて、やはり管理会社の情報を鵜呑みにしてはいけないなとあらためて思いました。
青山さまのマンションでも、私たちのマンションのように、一回目の大規模修繕工事実施時期の検討に当たって、同様の検討が行われているのでしょうか?よろしければ、情報共有いただければ大変ありがたく、どうかよろしくお願い申し上げます。

建物点検ではタイルの浮きが一部確認されましたが、専門家の判断で脱落の心配は少なく許容範囲とのことで、大規模修繕工事まで4年程度放置しましたが、その件で特に区役所の建築課には報告していませんし、報告する義務は無いと理解しています。

情報のご提供、ありがとうございます!
是非参考にさせて頂きます。ところで建物のご点検とは、外壁タイル全面打診検査を指しているのでしょうか?ご面倒でなければ、ご回答頂けましたら幸いです。

管理会社が安い建物検査費用で全面打診は実施していないと思いますので、目視と赤外線カメラを組み合わせた簡単な調査だと思います
管理会社の調査結果に疑問を持った理事会役員が、管理会社と全く関係の無い専門家にお願いし、その専門家が目視+赤外線で確認したところ、管理会社から指摘のあった場所は「浮き」では無く施工上の凹凸の可能性が高いとの判断でした。
さらに万全を期すため、専門業者を使い足場の良い場所で一部打診調査をした結果、東日本大震災で大きなストレスを受けたにもかかわらず、タイルの浮きが2%以下で非常に良い状態だと判断されました。
何れにしても管理会社は、金を毟り取ろうとしか考えていないので、もし「TTさん」が修繕積立金の値上げを抑えるなら、管理会社を完全に除外し大規模修繕工事を実施すべきです。

青山さま、おはようございます。情報のご提供、ありがとうございます。いま私が知りたいのは、外壁タイルの全面打診調査を行わないでも、法的にも問題なく15年目への延長が可能かというポイントです。費用をかけずに延長できるのならば、なんの問題もなく理事会も住民も納得していただけると考えるからです。それでも予防保全のため多額の費用を支払っても13年目に工事したいという人々がいれば説得のしようがありませんが。。。何れにしても引き続きできる限りの情報収集を行い、月末の理事会に備えたいと思います。ご協力有り難うございました。

当方も約7年前に全く同じ問題に直面し、その際に集めた情報を提供します。
建築建築基準法第12条では、「落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分」を全面的に打診「等」により調査をしなければならないと規定しています。
全面打診等の「等」の中には、赤外線検査が含まれます。足場を必要としないので大規模修繕と一緒のタイミングにする必要はありません。調査のみ実施できます。大規模修繕は建物が傷んで修繕が必要になったときにすれば良い、ということになります。

また、3年以内に大規模修繕をすることが確実な場合は調査を先延ばしにできるわけですが、地方自治体によって柔軟に対応している場合もあります。
当方では築11年目にマンションが立地する区役所へ相談したところ、3年以内に大規模修繕をする内容の「維持保全計画書」を提出すれば調査を先延ばしにして良いとの回答を貰い、その通りにしました。その頃は大規模修繕の準備を進めている最中で、実際に着工できたのは築14年目、竣工したのは築15年目だったので維持保全計画書より遅くなってしまいましたが、区役所から特にお叱りを受けませんでした。放ったらかしにしていたわけではなく、実際に進めていたので遅くても尻は叩かれなかったわけです。
ただこれは、地方自治体によって扱いが異なるそうです。TTさんのマンションが立地する地方自治体の担当部署へご確認ください。

区役所等に確認をする際は、管理会社に問い合わせを頼むのではなく、理事会役員や修繕委員が直接確認してください。
当方では修繕委員が区役所の担当部署に電話して確認しました。
管理会社は「13年目までに大規模修繕を行うべきだ。」との主張を曲げず、その主張に沿う情報は熱心に収集してくれましたが、管理組合が希望する「築15年での第1回大規模修繕」を実現するための情報は一切ありませんでした。赤外線検査でも良いことや、維持保全計画書を提出して検査と大規模修繕を先延ばしにする方法などは、管理会社も知っていたと思いますが教えてくれませんでしたね…。

三毛猫さま、具体的な情報、本当にありがとうございます。大変参考になります。質問ばかりで大変恐縮ですが、三毛猫さまのマンションでは、赤外線検査を実施された上、「維持保全計画書」を提出して、15年目の工事実施を実現されたのでしょうか?赤外線検査は費用がかかると思われるので、これを当理事会に提案する場合、否定的な反応がある可能性があります。もし、赤外線調査を実施せず、「維持保全計画書」の提出のみで、費用をかけず対応可能であるならば、当理事会で議論できるかもしれないと思いました。三毛猫さんのおっしゃっているように、自治体によって違いがあるという点は理解しています。やってみなければわからないのですが、理事会に提案する前に、その前提として、費用の面と、他の事例と併せて確認できたらなと考えました。お教えいただけましたら、大変幸甚に存じます。。。

当方では赤外線調査をせずに、維持保全計画書を提出して3年間大規模修繕を後ろ倒しにしました。
マンション名は特に申さず「○○町にあるマンションの管理組合の〇〇と申しますが」と言って、「大規模修繕の準備を進めていますが、着工まで時間がかかりそうです。築10年を経過したら外壁検査が必要と聞きましたが、数年後に大規模修繕をするその前に別途外壁の全面打診等が必要ですか?」と区役所に質問しましたところ、「それでは不経済でしょう」と維持保全計画書の提出を勧められた次第です。
何度も申しますが、これは地方自治体により、また現場担当者の裁量により異なるので、先ず電話して確認をし感触を掴んでから理事会に提案しないと「絵に描いた餅」になってしまうかも知れません。

ご参考までに当方以外のマンションの話です。そこの修繕委員長さんは市役所勤務で、中古マンションから大規模修繕の建築確認申請を受け付ける業務も担当していました。その人は管轄のマンションから質問されたら公務員として規定どおりの回答をすると仰っていました。要するに大規模修繕の直前でも全面打診検査等をして下さいと答えると。しかしそのマンションの第1回大規模修繕は築15年目、別途外壁検査はしていないそうです。
ですからTTさんのマンションの立地する役所ではどんな姿勢なのか?直接確認する必要があると思います。

三毛猫さま、情報共有感謝いたします。お教えいただいた情報を踏まえ理事会への提案を準備したいと思います。またご相談させていただくことがあるかもしれません、その際はどうかよろしくお願い申し上げます。

役所に匿名で相談したところ、維持保全計画書は受け付けない。外壁打診調査については10年目以降、3年目以内に「何らかのかたち」で検査が必須であり、役所へ報告しなければならない。という確認になりました。従い、赤外線かブランコ等の費用を抑えた検査で、法令に従った形で、15年目以降の第一回目修繕工事をすすめることを、現状の理事会方針としました。情報共有ありがとうございました!

再来年(築15年目)に第1回大規模修繕を想定し、準備を進めています。
そもそも分譲時に設定されている修繕積立金は「月々の支払」を見かけ上安く見せるために、かなり低めに設定されていることが一般的です。修繕積立金の本来の妥当な額はこちらを参考に計算してみてください。
https://www.mlit.go.jp/common/001080837.pdf
しかし「330%」というのは今回、次回(場合によっては3回目まで)がっぽりと稼ぐため、という臭いがプンプンしますね。
また長期修繕計画の策定ができるのは管理会社だけではないですよ。分譲時に管理会社が作った長期修繕計画書があると思いますが、その内容もよく吟味してみてください。まともなものであれば今回330%とかありえないですから。
うちの場合は今回の工事費用がある程度固まってから、内容にも注文を付けながらコンサル(一級建築士事務所)に依頼する予定です。
(ただしある程度の修繕積立金アップは不可避かとは感じています…どう考えても2回目は1回目より工事規模がかなり多くなりますので)

今回検討されている大規模修繕工事の費用は、管理会社から戸当たりいくらくらいで提示されていますか?
うちの場合はこの話題の冒頭に「150~170万/戸」と言ってきたので、その後のこの話題から管理会社はシャットアウトしました。
(一般的な相場は100万/戸と言われています)
管理会社の担当(フロント)は管理組合の味方ではなく、あくまでも「管理会社の営業マン」であり大規模修繕工事は最大の稼ぎ時です。しかも相手はこちらの財布の中身まで知っています。
安くあげたければしっかりと勉強し(とてもここで書ききれるものではありません)、理事会がちゃんと汗をかくことが必要だと思います。(←これは日ごろの管理・修繕にかかる費用でも同じで、うちは監視カメラのレンタル・リース、自動ドア・非常用発電機のメンテなど管理会社任せだったものを次々とひっぺがし、かなりのコスト削減に成功しています。)

すけこさま、ご経験からの具体的な情報、本当に参考になります。誠に有り難うございます!
管理会社の言う13年目までには第一回目の工事をすべきだと言う提案(法令を順守して外壁タイルの全面打診調査を行うこと、その際使用する足場の設置にあわせ大規模修繕工事をした方が合理的であること)に対して、私以外の理事の方々は、管理会社のいうようにしなかった場合(私が言うように15年目に延期した場合)、万が一問題(タイルが落ちて人に怪我をさせたり、法令違反で訴えられたり)が起きた時に責任を追求されるのは理事会なので、また、住民からのクレームや訴訟も心配だから、そのリスクは取れない。よかれと思ってやったことで、トラブルに巻き込まれてはたまらない、とおっしゃっており、私としても、延期出来れば、大幅に費用を抑えることが出来るのははっきりとしているけれども、ネットで調べても確実に問題がないという情報を見つけることができなかったので、確かに皆さんの心配はよく理解できるし、あまり無理に主張するのもどうかと思っていて、モヤモヤしています。
理事会では、現状、13年目に工事を確定するよう住民を説得する方向に舵を切り始めています。そして、管理会社の言う330%の修繕積立金の値上げ提案には、工事請け負い会社(まだ決まっていない)と交渉して工事費を削減したり、管理会社と交渉して管理費を値下げ(まだ交渉していない)したりして、値上げ幅を200%に圧縮することを考えています。私には現状の理事会案はあまりに楽観的過ぎるように思えます。費用を抑えようとするならば、さらに工事延期による費用抑制が必要に思えてなりません。第一回目の工事の時点で、どれだけ知恵を絞れるかが勝負だと思っています。13年目に工事をしてしまうと、延期による費用抑制のチャンスは永遠に失われてしまいます。
すけこさまは、どのようにして、私たちの管理会社の言うような、13年のハードル(法令順守と足場を設置する外壁タイルの全面打診調査にあわせ大規模修繕工事をした方が合理的という提案)を越えられたのでしょうか?上記のような議論は貴理事会でございませんでしたでしょうか?
ご教示いただくことができましたら、大変ありがたいのですが。。。どうかよろしくお願い申し上げます。

当方では「13年目までにやらなくては」という話題は一切出ていません…むしろ、面倒なことは先送りで当期でようやく腰を上げた感じです(笑)。「建築基準法がぁぁぁぁ」という声に対する回避方法は三毛猫さんが書かれていますので参考にされてはいかがでしょう。いずれにしても実態として他の方も書かれているように15年程度が一般的になってきています。最近分譲されたマンションの長期修繕計画を見せてもらいましたが、それ自体がそもそも15年目で計画されていました。
タイルの落下が心配とのことですが、本当にそのような状態なんでしょうか?…だとすれば今どきのマンションの施工としてはかなりダメな部類に入ると思います。まずは自分たちで屋根(屋上部)やタイルの状態を見てみましょう。「見てもわからない」ということであれば、大規模修繕の第1段階にあたる「建物(劣化)診断」だけをコンサル(一級建築士事務所)に依頼する、という方法もあります。この診断を3社くらいのコンペにして、その下見に同行していろいろ質問すれば勉強にもなり、状態もかなり把握できると思います。大事なのはこういうコンサルの選定を管理会社に任せないことです。管理会社を間に置くと、裏金の問題は置いておいても、コンサルにとっての客は管理会社になります。そもそも管理会社を間に置いている時点で「この理事会は管理会社に依存しているので、管理会社と組んでできるだけ金を引っ張ってOK」というサインを出しているようなもんです。
あと、まだ1回目の工事費用ですら見積もり以前の見込み段階から、2回目、3回目の費用見込みをひねり出して作った長期修繕計画をもとに330%とか、どれだけの意味があるでしよう? 管理会社が作る長期修繕計画なんて、管理会社にとっての長期収入計画だと思いますよ。

すけこさまと、貴理事会の方々は、軽やかに、したたかに、といった感じですね。見習いたいものです。因みに、当方のマンションは、タイルを含め、見た目はとても状態が良いです。また、ご質問させて頂くことがあるかもしれませんが、その際はどうか宜しくお願い申し上げます!

TTさん こんにちは
貴マンションの階層や建物形態はわかりませんが、なぜ足場を
設置する必要があるのでしょうか?
私の住んでいるマンションは、足場設置の費用とブランコ打診に
よる費用を比較してブランコ打診を選択しました。
大幅にやすくなりますよ。
管理会社に任せると大規模修繕工事費用にリベート分が
上乗せされます。
管理会社の言い分をなんでも受け入れず、他の業者を当たるのも
費用を安くする方策です。
あと2~3年大規模修繕工事を先延ばしすることをお勧めします。

mikuro3さま。ご回答ありがとうございます!私は延期を強く検討すべきと提案しているのですが、他の理事の方々は、万が一問題が起こった場合、住民からのクレームや訴訟を心配して、とても消極的です。13年を例えば2年延長した場合、法律その他のリスクはどんな事が考えられるでしょうか?

TTさん こんばんは
>他の理事の方々は、万が一問題が起こった場合、住民からのクレームや
>訴訟を心配して、とても消極的です。
>13年を例えば2年延長した場合、法律その他のリスクはどんな事が
>考えられるでしょうか?
ふんだんに修繕積立金の余ってる管理組合なのですね。と冗談はさておき
万一の問題は、マンションが建っている限りず~っとありますよ。
それがハード面なのかソフト面なのかに起因するかだけです。
法律的には、外壁タイル等の打診検査や赤外線検査を特定部のみ実施
すればよく、費用の安い方法が選べます。
ハード面で起こり得る問題は、屋上防水膜の劣化による漏水や
鉄部塗装の塗装劣化(腐食、剥がれ)モルタルの白華現象等ですね。
現状漏水等が起こっていなければ2~3年先延ばししましょう。
今後、12年毎と15年毎では4回目の大規模修繕では1回分が
少なくて済み、削減効果が大きいです。
管理会社の言い分を鵜呑みにするのではなく、知識を得、
対抗できる管理組合になってください。





Maikuro3さま。おはようございます。ご質問に丁寧にお答えいただいて、大変感謝いたしております。三毛猫さまにお教えいただいたのですが、「維持保全計画書」を提出することによって延期をする、ことができないか考えてみたいと思いました。これからも別件などでご質問させていただくことがあるかもしれませんが、その際はお知恵をお分けいただければ大変ありがたく、どうかよろしくお願い申し上げます。

大規模修繕工事と建築基準法12条点検は無関係です。大規模修繕工事は現在、15年程度の間隔が一般的になってきているようです。

ありがとうございます。情報のご提供、大変助かります。現状、管理会社から全面打診検査の法律的な規制があるので、それに合わせ足場準備せねばならず、足場準備の機会に同時に大規模修繕を行った方が合理的だという説明を受け、それでは管理会社の言うとおり進めましょうという空気になっています。。。

Okさま、例えば15年にするとした場合、法令その他、考えられるリスクにはどのような事があるでしょうか?漠然とした質問で大変恐縮です。ご教示頂けましたら幸いです。。。

【建築基準法第12条に違反】とは、どの部分でしょうか

同一質問が複数アップされていますが、運営側のエラーでしょうか?

ご回答ありがとうございます。下記記事に関連した部分です。
https://www.teikihoukoku.net/gaiheki-zenmendashin/
お知恵を拝借できれば幸いです。。。
複数アップ分は削除しました。ご指摘ありがとうございました。

新米理事さま、題名と内容を編集しました。よろしければ、お知恵を拝借させていただけませんでしょうか?

>フルスペックの何でも修繕するような仕様だったので、直ぐには必要のない屋上の防水やあまり使われていない階段部分の補修など、工事を先伸ばしするなどした結果、・・・・・

→金儲けしか考えていない「トンデモ」ない管理会社です。
「屋上の防水」「階段部の補修(特に鉄部の再塗装)」は、「外壁タイルの補修」「外壁コンクリート部の再塗装」と並んで大規模修繕工事の必須項目です。

「屋上の防水」を実施せず、次の大規模修繕迄の間に防水シーリングの劣化で下の部屋に漏水があった場合は損害賠償だけではなく、理事長が善管注意義務違反で提訴される可能性があります。

「階段部の補修(特に鉄部の再塗装)」は、鉄部の塗装が劣化し雨水が侵入すると一気に腐食が進みボロボロとなるので、万一それが原因で事故が発生した場合、理事長は刑事責任を問われます。

ですので、理事会役員の任期の間は、善管注意義務違反等に問われないように、理事会として最低限のやるべき事は、やっておいた方が無難だと思います。

それと、世間一般でよく言われる、大規模修繕工事の一般的な相場「100万/戸」は、上記最低限の基本項目を全て実施した場合の一般的な金額です。

是非、管理会社を完全に排除(管理会社にコンサルティング会社を紹介させない)した上で、管理組合自身でコンサルティング方式を採用すれば、世間相場と言われている「100万/戸」で必須項目だけの必要最小限の大規模修繕は可能だと思います。

さらに金儲けしか考えていない悪徳管理会社のリプレイスも検討された方がよいかと思慮します。

asaka50 さま、おはようございます。アドバイスいただきまして誠にありがとうございます。十分に留意するよういたします。今月末に理事会があるので、その機会に、今回皆様よりちょうだいした情報を加味して、再度15年への延期の提案を行いたいと思います。

asaka50 さま、こんにちは。
>>「屋上の防水」を実施せず、次の大規模修繕迄の間に防水シーリングの劣化で下の部屋に漏水があった場合は損害賠償だけではなく、理事長が善管注意義務違反で提訴される可能性があります。
部分についてですが、一般的にいって、現状特に問題なければ、最初の15年間は、漏水があるような低スペックの施工はないので安心してよいと考えてよろしいですね。みなさん、そもそも15年を薦められているので、愚問とはおもっていますが、当方の理事会の方がこの部分を心配して、やはり13年でなければという議論になる可能性があります。どんな建物でも、リスクゼロはあり得ないので、漏水を含めた様々な問題についても建築されてから解体されるまで、最初から最後まで可能性はある。ただし、一般的に言って、15年で屋上が漏水するようなことはない。というのが私は妥当な考えだと思っています。この理解、無茶ではないでしょうか?

当方のマンションの大規模修繕工事の際には修繕委員会の責任者として、一級建築士事務所のコンサルと、修繕工事業者(独立系の最大手)の所長と話をしながら工事を進めました。

その際に、両者から言われたのは、屋上の防水工事の保証期間は10年ですが、通常の工事品質なら、最低15年は屋上から漏水することはないと言われました。

ただTTさんのマンションように13年周期で1回飛ばすと、26年目に防水工事を実施することになるので、20年目を過ぎると漏水するリスクが増えてくるとのことです。

多分、TTさんのところの悪徳管理会社は、26年の前に定期的に実施する「建物点検」で発見出来ると言うと思いますが、そのような嘘に騙されないようにして下さい。

何れにしても、TTさんのところのような悪徳管理会社(まさか悪徳G社では無いとは思いますが)は、金を毟り取ることしか考えていませんので、管理会社のフロントは信用しないことが肝要です。

 asaka50さま、おはようございます。ご回答深謝いたします。十分注意するよういたします。有益な情報、感謝いたします。

再来年(築15年目)に第1回大規模修繕を想定し、準備を進めています。
そもそも分譲時に設定されている修繕積立金は「月々の支払」を見かけ上安く見せるために、かなり低めに設定されていることが一般的です。修繕積立金の本来の妥当な額はこちらを参考に計算してみてください。
https://www.mlit.go.jp/common/001080837.pdf
しかし「330%」というのは今回、次回(場合によっては3回目まで)がっぽりと稼ぐため、という臭いがプンプンしますね。
また長期修繕計画の策定ができるのは管理会社だけではないですよ。分譲時に管理会社が作った長期修繕計画書があると思いますが、その内容もよく吟味してみてください。まともなものであれば今回330%とかありえないですから。
うちの場合は今回の工事費用がある程度固まってから、内容にも注文を付けながらコンサル(一級建築士事務所)に依頼する予定です。
(ただしある程度の修繕積立金アップは不可避かとは感じています…どう考えても2回目は1回目より工事規模がかなり多くなりますので)

今回検討されている大規模修繕工事の費用は、管理会社から戸当たりいくらくらいで提示されていますか?
うちの場合はこの話題の冒頭に「150~170万/戸」と言ってきたので、その後のこの話題から管理会社はシャットアウトしました。
(一般的な相場は100万/戸と言われています)
管理会社の担当(フロント)は管理組合の味方ではなく、あくまでも「管理会社の営業マン」であり大規模修繕工事は最大の稼ぎ時です。しかも相手はこちらの財布の中身まで知っています。
安くあげたければしっかりと勉強し(とてもここで書ききれるものではありません)、理事会がちゃんと汗をかくことが必要だと思います。(←これは日ごろの管理・修繕にかかる費用でも同じで、うちは監視カメラのレンタル・リース、自動ドア・非常用発電機のメンテなど管理会社任せだったものを次々とひっぺがし、かなりのコスト削減に成功しています。)

すけこさま、ご経験からの具体的な情報、本当に参考になります。誠に有り難うございます!
管理会社の言う13年目までには第一回目の工事をすべきだと言う提案(法令を順守して外壁タイルの全面打診調査を行うこと、その際使用する足場の設置にあわせ大規模修繕工事をした方が合理的であること)に対して、私以外の理事の方々は、管理会社のいうようにしなかった場合(私が言うように15年目に延期した場合)、万が一問題(タイルが落ちて人に怪我をさせたり、法令違反で訴えられたり)が起きた時に責任を追求されるのは理事会なので、また、住民からのクレームや訴訟も心配だから、そのリスクは取れない。よかれと思ってやったことで、トラブルに巻き込まれてはたまらない、とおっしゃっており、私としても、延期出来れば、大幅に費用を抑えることが出来るのははっきりとしているけれども、ネットで調べても確実に問題がないという情報を見つけることができなかったので、確かに皆さんの心配はよく理解できるし、あまり無理に主張するのもどうかと思っていて、モヤモヤしています。
理事会では、現状、13年目に工事を確定するよう住民を説得する方向に舵を切り始めています。そして、管理会社の言う330%の修繕積立金の値上げ提案には、工事請け負い会社(まだ決まっていない)と交渉して工事費を削減したり、管理会社と交渉して管理費を値下げ(まだ交渉していない)したりして、値上げ幅を200%に圧縮することを考えています。私には現状の理事会案はあまりに楽観的過ぎるように思えます。費用を抑えようとするならば、さらに工事延期による費用抑制が必要に思えてなりません。第一回目の工事の時点で、どれだけ知恵を絞れるかが勝負だと思っています。13年目に工事をしてしまうと、延期による費用抑制のチャンスは永遠に失われてしまいます。
すけこさまは、どのようにして、私たちの管理会社の言うような、13年のハードル(法令順守と足場を設置する外壁タイルの全面打診調査にあわせ大規模修繕工事をした方が合理的という提案)を越えられたのでしょうか?上記のような議論は貴理事会でございませんでしたでしょうか?
ご教示いただくことができましたら、大変ありがたいのですが。。。どうかよろしくお願い申し上げます。

当方では「13年目までにやらなくては」という話題は一切出ていません…むしろ、面倒なことは先送りで当期でようやく腰を上げた感じです(笑)。「建築基準法がぁぁぁぁ」という声に対する回避方法は三毛猫さんが書かれていますので参考にされてはいかがでしょう。いずれにしても実態として他の方も書かれているように15年程度が一般的になってきています。最近分譲されたマンションの長期修繕計画を見せてもらいましたが、それ自体がそもそも15年目で計画されていました。
タイルの落下が心配とのことですが、本当にそのような状態なんでしょうか?…だとすれば今どきのマンションの施工としてはかなりダメな部類に入ると思います。まずは自分たちで屋根(屋上部)やタイルの状態を見てみましょう。「見てもわからない」ということであれば、大規模修繕の第1段階にあたる「建物(劣化)診断」だけをコンサル(一級建築士事務所)に依頼する、という方法もあります。この診断を3社くらいのコンペにして、その下見に同行していろいろ質問すれば勉強にもなり、状態もかなり把握できると思います。大事なのはこういうコンサルの選定を管理会社に任せないことです。管理会社を間に置くと、裏金の問題は置いておいても、コンサルにとっての客は管理会社になります。そもそも管理会社を間に置いている時点で「この理事会は管理会社に依存しているので、管理会社と組んでできるだけ金を引っ張ってOK」というサインを出しているようなもんです。
あと、まだ1回目の工事費用ですら見積もり以前の見込み段階から、2回目、3回目の費用見込みをひねり出して作った長期修繕計画をもとに330%とか、どれだけの意味があるでしよう? 管理会社が作る長期修繕計画なんて、管理会社にとっての長期収入計画だと思いますよ。

すけこさまと、貴理事会の方々は、軽やかに、したたかに、といった感じですね。見習いたいものです。因みに、当方のマンションは、タイルを含め、見た目はとても状態が良いです。また、ご質問させて頂くことがあるかもしれませんが、その際はどうか宜しくお願い申し上げます!

当方も約7年前に全く同じ問題に直面し、その際に集めた情報を提供します。
建築建築基準法第12条では、「落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分」を全面的に打診「等」により調査をしなければならないと規定しています。
全面打診等の「等」の中には、赤外線検査が含まれます。足場を必要としないので大規模修繕と一緒のタイミングにする必要はありません。調査のみ実施できます。大規模修繕は建物が傷んで修繕が必要になったときにすれば良い、ということになります。

また、3年以内に大規模修繕をすることが確実な場合は調査を先延ばしにできるわけですが、地方自治体によって柔軟に対応している場合もあります。
当方では築11年目にマンションが立地する区役所へ相談したところ、3年以内に大規模修繕をする内容の「維持保全計画書」を提出すれば調査を先延ばしにして良いとの回答を貰い、その通りにしました。その頃は大規模修繕の準備を進めている最中で、実際に着工できたのは築14年目、竣工したのは築15年目だったので維持保全計画書より遅くなってしまいましたが、区役所から特にお叱りを受けませんでした。放ったらかしにしていたわけではなく、実際に進めていたので遅くても尻は叩かれなかったわけです。
ただこれは、地方自治体によって扱いが異なるそうです。TTさんのマンションが立地する地方自治体の担当部署へご確認ください。

区役所等に確認をする際は、管理会社に問い合わせを頼むのではなく、理事会役員や修繕委員が直接確認してください。
当方では修繕委員が区役所の担当部署に電話して確認しました。
管理会社は「13年目までに大規模修繕を行うべきだ。」との主張を曲げず、その主張に沿う情報は熱心に収集してくれましたが、管理組合が希望する「築15年での第1回大規模修繕」を実現するための情報は一切ありませんでした。赤外線検査でも良いことや、維持保全計画書を提出して検査と大規模修繕を先延ばしにする方法などは、管理会社も知っていたと思いますが教えてくれませんでしたね…。

三毛猫さま、具体的な情報、本当にありがとうございます。大変参考になります。質問ばかりで大変恐縮ですが、三毛猫さまのマンションでは、赤外線検査を実施された上、「維持保全計画書」を提出して、15年目の工事実施を実現されたのでしょうか?赤外線検査は費用がかかると思われるので、これを当理事会に提案する場合、否定的な反応がある可能性があります。もし、赤外線調査を実施せず、「維持保全計画書」の提出のみで、費用をかけず対応可能であるならば、当理事会で議論できるかもしれないと思いました。三毛猫さんのおっしゃっているように、自治体によって違いがあるという点は理解しています。やってみなければわからないのですが、理事会に提案する前に、その前提として、費用の面と、他の事例と併せて確認できたらなと考えました。お教えいただけましたら、大変幸甚に存じます。。。

当方では赤外線調査をせずに、維持保全計画書を提出して3年間大規模修繕を後ろ倒しにしました。
マンション名は特に申さず「○○町にあるマンションの管理組合の〇〇と申しますが」と言って、「大規模修繕の準備を進めていますが、着工まで時間がかかりそうです。築10年を経過したら外壁検査が必要と聞きましたが、数年後に大規模修繕をするその前に別途外壁の全面打診等が必要ですか?」と区役所に質問しましたところ、「それでは不経済でしょう」と維持保全計画書の提出を勧められた次第です。
何度も申しますが、これは地方自治体により、また現場担当者の裁量により異なるので、先ず電話して確認をし感触を掴んでから理事会に提案しないと「絵に描いた餅」になってしまうかも知れません。

ご参考までに当方以外のマンションの話です。そこの修繕委員長さんは市役所勤務で、中古マンションから大規模修繕の建築確認申請を受け付ける業務も担当していました。その人は管轄のマンションから質問されたら公務員として規定どおりの回答をすると仰っていました。要するに大規模修繕の直前でも全面打診検査等をして下さいと答えると。しかしそのマンションの第1回大規模修繕は築15年目、別途外壁検査はしていないそうです。
ですからTTさんのマンションの立地する役所ではどんな姿勢なのか?直接確認する必要があると思います。

三毛猫さま、情報共有感謝いたします。お教えいただいた情報を踏まえ理事会への提案を準備したいと思います。またご相談させていただくことがあるかもしれません、その際はどうかよろしくお願い申し上げます。

役所に匿名で相談したところ、維持保全計画書は受け付けない。外壁打診調査については10年目以降、3年目以内に「何らかのかたち」で検査が必須であり、役所へ報告しなければならない。という確認になりました。従い、赤外線かブランコ等の費用を抑えた検査で、法令に従った形で、15年目以降の第一回目修繕工事をすすめることを、現状の理事会方針としました。情報共有ありがとうございました!

建築基準法の「12条点検」の実施・報告と、マンションの長期修繕工事は、全く無関係であり、建築基準法にもマンションの長期修繕工事を13年周期でやれとはどこにも書いておりません。
ですので、逆に「TTさん」が、管理会社に13年周期の根拠を聞かれては如何でしょうか?
(13周期の根拠は大昔の国交省の指針ですが、今のマンションの工事品質なら15周期で大丈夫というのがマンション業界の常識です。)
ただ「TTさん」のマンションでの12条点検「特殊建築物定期調査」で、非常に危険な状況が見つかった場合には、専門業者に依頼して、その部分だけ危険を除去(タイルを落とす等)して貰えば良いだけですし、待てるなら大規模修繕工事の中で修理すれば良いだけです。
またタイルの浮きが極端に多い場合、それは建設時の施工品質の問題の可能性が高いので、保証期間(10年)を過ぎていても、施工建築会社に無償修理を要求すべきです。
何れにしても、建築基準法の「12条点検」と、マンションの長期修繕工事の周期は、関係ありません。

青山さま、情報共有ありがとうございます。是非参考にさせていただきます。

大規模修繕工事と建築基準法12条点検は無関係です。大規模修繕工事は現在、15年程度の間隔が一般的になってきているようです。

ありがとうございます。情報のご提供、大変助かります。現状、管理会社から全面打診検査の法律的な規制があるので、それに合わせ足場準備せねばならず、足場準備の機会に同時に大規模修繕を行った方が合理的だという説明を受け、それでは管理会社の言うとおり進めましょうという空気になっています。。。

Okさま、例えば15年にするとした場合、法令その他、考えられるリスクにはどのような事があるでしょうか?漠然とした質問で大変恐縮です。ご教示頂けましたら幸いです。。。

皆様が言われるとおり、大規模修繕工事と建築基準法12条点検は全く無関係で、管理会社の金儲けのための口実だと思います。

管理会社はそれを理由に12〜13年と必要以上に短い周期で大規模修繕を推奨し、それがあたかも国交省の推奨時期のように言います。
そして、関係会社の大規模修繕工事業者を使い、大きな中間マージンを取り、貴重な修繕積立金を搾り取るのです。

当方のマンションでは、建築基準法を盾に13年周期で自社系列での大規模修繕工事を主張する管理会社に対し、理事会の顧問のマンション管理士のアドバイスに従い、大規模修繕工事の周期を15年間隔に延ばし、3年前に1回目の大規模修繕工事が完了しています。

その大規模修繕の際には、予め管理会社は外し、コンサルティング方式を採用しましたが、採用したコンサルティング会社、10社以上の競争入札で落札した施工会社(某大手大規模修繕工事業者)の何れもが、通常の工事品質で施工されているマンションでは12〜13年での大規模修繕工事はオーバースペックだと断言しておりました。

また、建築基準法第12条に基づく建物の点検は管理会社が実施していますが、建設から10年目の保証期間が過ぎた頃に管理会社よりコンクリートの落下の危険があるとの報告がありました。

理事会で協議しマンション管理士のアドバイスで、管理会社とは別の専門業者に診て貰ったところ、大規模修繕工事迄は待てないとことので、レッカー車でその部分のコンクリートを撤去して危険性を除去し、5年後の大規模修繕工事で正式に復旧しました。

ですので、大規模修繕工事は15年周期で検討され、管理会社を排除したコンサルティング方式を採用すれば、3.3倍の値上げ幅が大幅に圧縮出来ると思います。

asaka50さま、情報のご提供、誠に有難うございます。ご経験に則した情報ですので、大変貴重です。できるだけこういった情報を集め、当方の理事会への提案として準備したいと思います。また、ご協力頂いた皆様には、途中経過をご報告差し上げたいと思います。有難うございました!

3.3倍の値上げ幅が大幅に圧縮出来るよう、管理会社を排除したコンサルティング方式の採用を検討ください。

ただ、コンサルティング方式の場合も、ただコンサルティング費用が安いだけで選ぶと、コンサルティング会社が大規模修繕工事業者から多額のバックマージンを取るところもありますので注意が必要だと思います。

ですので、コンサルティング方式を採用する場合にも、再度このサイトで質問されると業者に騙されるリスクは減ると思います。

何れにしても大規模修繕工事は、素人集団の管理組合が莫大なお金を使うことから、悪徳業者には美味しい案件となりますので、十分な注意が必要だと思います。

初回の修繕の時は3倍4倍になりますよね。

当方では、管理会社側に延期した際の罰則の有無を尋ねましたが
のらりくらりで回答はありませんでした。
その後、目に見えて危険だと思われるタイル剥離が発見されたので
結局延期はしませんでしたが。

ただし、値上げを契機に数値は徹底的に調べました。
そもそもの計画金額が相場に比べて高すぎることがすぐにわかりましたので、
後に立ち上がった修繕委員会では、修繕から管理会社を外す方向で検討しました。

管理会社の作った長期修繕計画というのは、イコール彼らの売上計画でもあります。
たとえ客観的に見てそれがどんなに相場より高くても、
その金額で売ってこいと言われてきている彼らは
それが高いとは決して言いません。下げることもしません。

まずは、計画上の金額が相場に照らして適正なのかを確認し、
「適正額に置き換えてもなお資金不足なのかどうか」を確認してみてはいかがでしょう。

プラムさま、こんにちは。ご回答有り難うございます。現状、管理会社から初回に提出された価格は、フルスペックの何でも修繕するような仕様だったので、直ぐには必要のない屋上の防水やあまり使われていない階段部分の補修など、工事を先伸ばしするなどした結果、見た目は大幅な値下げになったように見えますが、ガチガチのネゴをしたわけではなく、他社の相見積もりなどを勘案した本格的な価格交渉はこれからです。アドバイス、ありがとうございます。是非参考にさせていただきます。

TTさん こんにちは
貴マンションの階層や建物形態はわかりませんが、なぜ足場を
設置する必要があるのでしょうか?
私の住んでいるマンションは、足場設置の費用とブランコ打診に
よる費用を比較してブランコ打診を選択しました。
大幅にやすくなりますよ。
管理会社に任せると大規模修繕工事費用にリベート分が
上乗せされます。
管理会社の言い分をなんでも受け入れず、他の業者を当たるのも
費用を安くする方策です。
あと2~3年大規模修繕工事を先延ばしすることをお勧めします。

mikuro3さま。ご回答ありがとうございます!私は延期を強く検討すべきと提案しているのですが、他の理事の方々は、万が一問題が起こった場合、住民からのクレームや訴訟を心配して、とても消極的です。13年を例えば2年延長した場合、法律その他のリスクはどんな事が考えられるでしょうか?

TTさん こんばんは
>他の理事の方々は、万が一問題が起こった場合、住民からのクレームや
>訴訟を心配して、とても消極的です。
>13年を例えば2年延長した場合、法律その他のリスクはどんな事が
>考えられるでしょうか?
ふんだんに修繕積立金の余ってる管理組合なのですね。と冗談はさておき
万一の問題は、マンションが建っている限りず~っとありますよ。
それがハード面なのかソフト面なのかに起因するかだけです。
法律的には、外壁タイル等の打診検査や赤外線検査を特定部のみ実施
すればよく、費用の安い方法が選べます。
ハード面で起こり得る問題は、屋上防水膜の劣化による漏水や
鉄部塗装の塗装劣化(腐食、剥がれ)モルタルの白華現象等ですね。
現状漏水等が起こっていなければ2~3年先延ばししましょう。
今後、12年毎と15年毎では4回目の大規模修繕では1回分が
少なくて済み、削減効果が大きいです。
管理会社の言い分を鵜呑みにするのではなく、知識を得、
対抗できる管理組合になってください。





Maikuro3さま。おはようございます。ご質問に丁寧にお答えいただいて、大変感謝いたしております。三毛猫さまにお教えいただいたのですが、「維持保全計画書」を提出することによって延期をする、ことができないか考えてみたいと思いました。これからも別件などでご質問させていただくことがあるかもしれませんが、その際はお知恵をお分けいただければ大変ありがたく、どうかよろしくお願い申し上げます。

大規模修繕工事と建築基準法12条点検は全く無関係です。
管理会社はそれを理由にして、大規模修繕の周期を短くし金儲けしたいだけです。

青山さま、ご回答ありがとうございます!皆様からのご回答をみて、やはり管理会社の情報を鵜呑みにしてはいけないなとあらためて思いました。
青山さまのマンションでも、私たちのマンションのように、一回目の大規模修繕工事実施時期の検討に当たって、同様の検討が行われているのでしょうか?よろしければ、情報共有いただければ大変ありがたく、どうかよろしくお願い申し上げます。

建物点検ではタイルの浮きが一部確認されましたが、専門家の判断で脱落の心配は少なく許容範囲とのことで、大規模修繕工事まで4年程度放置しましたが、その件で特に区役所の建築課には報告していませんし、報告する義務は無いと理解しています。

情報のご提供、ありがとうございます!
是非参考にさせて頂きます。ところで建物のご点検とは、外壁タイル全面打診検査を指しているのでしょうか?ご面倒でなければ、ご回答頂けましたら幸いです。

管理会社が安い建物検査費用で全面打診は実施していないと思いますので、目視と赤外線カメラを組み合わせた簡単な調査だと思います
管理会社の調査結果に疑問を持った理事会役員が、管理会社と全く関係の無い専門家にお願いし、その専門家が目視+赤外線で確認したところ、管理会社から指摘のあった場所は「浮き」では無く施工上の凹凸の可能性が高いとの判断でした。
さらに万全を期すため、専門業者を使い足場の良い場所で一部打診調査をした結果、東日本大震災で大きなストレスを受けたにもかかわらず、タイルの浮きが2%以下で非常に良い状態だと判断されました。
何れにしても管理会社は、金を毟り取ろうとしか考えていないので、もし「TTさん」が修繕積立金の値上げを抑えるなら、管理会社を完全に除外し大規模修繕工事を実施すべきです。

青山さま、おはようございます。情報のご提供、ありがとうございます。いま私が知りたいのは、外壁タイルの全面打診調査を行わないでも、法的にも問題なく15年目への延長が可能かというポイントです。費用をかけずに延長できるのならば、なんの問題もなく理事会も住民も納得していただけると考えるからです。それでも予防保全のため多額の費用を支払っても13年目に工事したいという人々がいれば説得のしようがありませんが。。。何れにしても引き続きできる限りの情報収集を行い、月末の理事会に備えたいと思います。ご協力有り難うございました。

【建築基準法第12条に違反】とは、どの部分でしょうか

同一質問が複数アップされていますが、運営側のエラーでしょうか?

ご回答ありがとうございます。下記記事に関連した部分です。
https://www.teikihoukoku.net/gaiheki-zenmendashin/
お知恵を拝借できれば幸いです。。。
複数アップ分は削除しました。ご指摘ありがとうございました。

新米理事さま、題名と内容を編集しました。よろしければ、お知恵を拝借させていただけませんでしょうか?

回答がありません。