←トップへ戻る

大規模修繕工事

大規模修繕工事

大規模修繕の数年の延期が、有意な地震に対する耐力低下を引き起こしうるか?

築10年目を前に、管理会社から大規模修繕の実施を提案されました。これについて、当マンションの修繕委員会では、建物調査の結果に対するセカンドオピニオンなどをいただきながら、現状の計画から3~5年程度延期する(事を総会で提案する)ということに決めました。

ただ、今回の熊本地震があり、大規模修繕の延期が、建物の地震に対する耐力の低下につながったりしないか?と不安視する声もあります。


そこでお聞きしたいのですが、「3~5年程度の大規模修繕の延期で、建物の地震に対する耐力が有意に落ちる」ということは考えられるのでしょうか?


自分でいくらか調べたところによると、

・コンクリート自体は経年によってむしろ強くなる。

・鉄筋コンクリートの中性化により、中の鉄骨が錆び、付着力が低下した場合、強度が下がる。

・コンクリートのヒビから浸水し、中の鉄骨が錆びて、強度が下がることがある。

といったことがわかりました。


ただし、建物診断の結果では、当マンションの中性化試験の結果は中性化の基準値を大きく下回っておりましたし、屋上のヒビに関しては、今後足場をかけない小修繕で対処し、漏水しそうな亀裂には対処する予定です。

(ちなみに当マンションは7階建てです)


はっきりと「大丈夫です!」と明言していただくことが大変難しいのはわかるのですが、「可能性の多寡に関する専門家の方の意見」がほしいです。

また、私が見落としているその他の要因などもありましたら、それも教えてほしいです。


どうぞ、よろしくお願いいたします。

みんなの回答

大規模修繕の意味には「傷んだところの修繕」「グレードアップ等の改良・改善」「予防のための保全」があります。すでに傷んでいるところには当然修繕しようと考えると思いますが、まだ起こってはいない不具合を予防することも大事です。1級建築士の方などとしっかり打ち合わせをして、どのくらいまで伸ばせるかの根拠は明確にしておきたいことと思います。

そうですか、一応セカンドオピニオンを頂いた方は一級建築士の方だったんですが、時期について決定するときには、また相談することなど検討させていただこうと思います。

ありがとうございました。

<御参考下さい>

*鉄筋コンクリート造の建築物*
コンクリートは、圧縮に耐える力は大変に強い材料です。しかし、引張りや曲げの外力に対しては、比較的簡単に壊れ、あまり強くありません。これに対して鉄筋や鉄骨は、圧縮に弱く、引張りや曲げに対しては、ある程度追従し復元する粘り強さを持っています。この二つの材料の互いの長所を生かし、短所を補うものとして考案されたのが、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造です。圧縮、曲げの両方に抵抗する為には、コンクリートと鉄筋などが確実に付着していることが条件になります。

*コンクリートの中性化*
出来立てのコンクリートは、高アルカリ性です。これが年月を経るに従い、外気や室内空気中の二酸化炭素などと反応し、表面から徐々にアルカリ性が低下していきます。この現象を「コンクリートの中性化」と言っています。コンクリートの中性化で原因でコンクリートの圧縮強度が低下することはありません。
通常コンクリート中の鉄筋や鉄骨は、コンクリートのアルカリ性により保護されており、錆びません。コンクリートの中性化が進行し、鉄筋まで中性化が到達して鉄筋が錆びると、コンクリートと鉄筋などの付着力が著しく低下します。
仮にコンクリート中の鉄筋などが錆びた状態で、その建物が大地震にあった場合、建物は当初期待していた構造上の耐力を発揮できません。精密耐震診断を行う際は、コンクリートの中性化深度も調べる必要があります。コンクリートの中性化の進行を遅らせる為に、表面からアルカリ性を増す塗材を塗布含浸させたり、表面保護材を塗布したりすることが考えられます(例:リフリート工法)。高経年等のマンションでの大規模修繕工事の外壁塗装時などに合わせて検討がされる場合もあります。

*コンクリート強度*
コンクリートは、打設してから急激に、又一定時間を過ぎてからは徐々に強度が増えると考えられている材料です。建物を建てる場合、鉄筋や鉄骨とのバランスや、施工・気象条件などを考慮にいれ、どれくらいの強度のコンクリートを使うか設計強度基準を決めます。これは、コンクリートを打設してから28日経過した段階で、どれくらいの強度が出ている必要があるか、という一つの条件です(4週強度)。28日以降も理論的には徐々に強度が増えていくとされています。一般的にコンクリート強度の急激な低下は、特殊な条件下で酸にさらされたり、四六時中ガスや水蒸気に曝露されていたりする場合に起こると考えられています。通常のマンションの建物では、経年によって著しくコンクリート強度が低下することは、あまり考えられないとされています。
コンクリートは、砂利・砂の骨材と、セメント及び水の適切な配合によって所定強度が得られますが、打設時期、施工・養生方法によって強度にバラツキが生じます。このため、精密耐震診断を行う際には、建物のコンクリートを部分的に採取し、圧縮強度を調べ設計強度に対しての比較を確認します。

*ひび割れ*
色々な原因でコンクリートにひび割れが入る事があります。ひび割れから雨水や二酸化炭素などがコンクリート内部に侵入すると、中性化を進行させたり、水分によって鉄筋が錆びたり、爆裂が発生する場合があります。ひび割れを放置すると、躯体の劣化を促進させ耐力が低下する原因にもなります。

*エフロ(白華)*
コンクリートのカルシュウム成分が水分に溶け込み、壁面等で結晶して白く見えます。白華には、コンクリート打設時に表面に浮き出た水(ブリージング)で出来る一時白華と、タイル目地やクラック等から侵入して白華ができる二次白華があります。通常、大規模修繕等で話題にされる白華は二次白華です。共用廊下天井やベランダの天井等の白華は貫通クラックが原因となる場合が多く考えられます。又、白華は建物南面よりも北側によく見られる場合があります。通常、タイル軒先等に発生する白華は雨水等に溶け込んだカルシュウム成分が水分と共に蒸発せず、時間をかけて結晶しながら水分が蒸発し白華を形成します。よって南面の太陽光や風通しの良い場所では、結晶する時間が無く、水分と共にカルシュウム成分も蒸発し白華がで出来にくいと考えられています。

以上、御参考までに。

回答、どうもありがとうございます。

特にエフロレッセンスの部分は参考になりました。助かります。

現地を確認していないので、あくまで一般論ですが、築10年で大規模修繕は早いと思います。昔は10年周期で行っていたところも多かったですが、今は12~14年周期が普通になってきています。15年周期にしようという提案もなされているくらいです。長期修繕計画はあくまで計画で、修繕積立金確保の目安ですから、その通りしなければならないというものではありません。
問題になさっている「地震に対する耐力」ですが、一般の大規模修繕と、耐震のための大規模修繕とは工事の内容も違います。築10年でしたら十分に耐震基準は満たしているのではないでしょうか。大規模修繕を遅らせたから耐力が大きく落ちるという事はないと思います。
鉄骨・鉄筋の錆ですが、錆がひどくなると爆裂が起こり、壁がはがれます。その前に「エフロレッセンス」と言ってクラックから侵入した水分でコンクリートの成分が白いよだれのようににじみ出てきます。目視でわかります。その段階で処置すれば大丈夫でしょう。外側の鉄部の劣化は目視や指で触ったりしてわかります。屋上のパラペットの裏などは鏡を使って確認できます。
ところで少し気になるのが屋上の防水です。屋上防水は普通10年保証となっています。現在は漏水していないのですね。補修は保証でなさるのでしょうか。
ひびはどのくらいの程度なのでしょうか。漏水の可能性はあるのでしょうか?ここら辺は1級建築士さんなどに確認していただいたらどうでしょうか。
もし何でもないのでしたら、今 部分補修してしまうのはもったいないような気もします(保証でなさるのでしたら別です)。大規模修繕のときに全面補修したほうがつぎはぎにならなくていいように思うのですが。
大規模修繕の進め方ですが、できるなら委員会を設置し、コンサルを入れ、設計ばかりでなく工事の監理もしていただくような方法のほうがいいのではないでしょうか。皆様の大きなお金を使うのですから、オープンに明白に皆さんが納得していただけるように進めることが重要だと思います。
ご参考になさっていただけるかどうか、一般論でスミマセン。

ご回答、ありがとうございます。

すみません、ちょっと説明不足でした。10年目を前に建物診断をされ、それをもとに11年目での大規模修繕を提案されました。(おそらく、増税前という時期だったためでしょう)

もともとの長期修繕計画は12年周期となっていましたので、そこから3~5年の延期の場合、15~17年周期で、という話を進めています。

セカンドオピニオンをいただいた結果、築十年の平均に比べてかなりいい状態だということで、現状の12年周期から5年延期してもいいのではないか?というアドバイスをいただいたので、築14年で総会にて15年にするか、17年にするか判断を行うという予定でいます。


>問題になさっている「地震に対する耐力」ですが、一般の大規模修繕と、耐震のための大規模修繕とは工事の内容も違います。築10年でしたら十分に耐震基準は満たしているのではないでしょうか。大規模修繕を遅らせたから耐力が大きく落ちるという事はないと思います。


そうですか、それは大変助かります。大変参考になりました。

エフロレッセンスが爆裂の前に起こるというのは初めて知りました。「エフロレッセンスは構造強度に関係がない」というのは読みましたが、「エフロレッセンス自体は」、という事なのですね。

一か所だけ出ている部分があるので、そこについては対処を提案してみようかと思います。


>ところで少し気になるのが屋上の防水です。屋上防水は普通10年保証となっています。現在は漏水していないのですね。補修は保証でなさるのでしょうか。


そうですね、現在は漏水していません。今現在は当マンションが11年目であり、残念ながら保障での対応はできないと思います。

幾分パイプのつなぎ目や端っこのシーリングの部分に2,3mmのヒビが見られます。

セカンドオピニオンをいただいた方によれば、そういった所の部分的な補修なら2,30万円でできると思うのでやってもいいというお話をいただきましたが…。

そうですか、それについてはまた修繕委員の集まりの際に議題にしてみます。


どうもありがとうございました。

エフロが出ているという事は、そこにクラック等の何らかの原因があり、中に水分が侵入しているという事になります。取り立てて緊急に補修しなければならないというものでもありませんが、放っておくと鉄筋の錆につながりかねません。水分が侵入していることの証のようなものですね。いろいろと研究なさっていらっしゃるようで心強いです。クラックも幅や深さで対処が違います。0.3㎜以下の幅のものでしたら緊急に対応はしなくてもいいようです。

長期修繕計画から考えると大変よい事だと思います。3~5年程度大規模修繕工事を延期すると、コンクリート構造物の耐用年限から考えると1回分大規模修繕工事が減ります。また、築10程度の建物で大規模修繕工事を延期してもひび割れ等による耐力低下はごく一部で建物全体としては、ほとんど問題は無いと思われますが、美観的要素や不具合箇所からの漏水等が懸念されますので、小修繕で対応する事をお奨めします。

回答ありがとうございます。

>築10程度の建物で大規模修繕工事を延期してもひび割れ等による耐力低下はごく一部で建物全体としては、ほとんど問題は無いと思われますが、美観的要素や不具合箇所からの漏水等が懸念されますので、小修繕で対応する事をお奨めします。


そうですか、大変参考になりました。ありがとうございます。

長期修繕計画がすでに破たんしておりますので、そこからちゃんと考えさせていただこうと思います。

ご質問を読ませていただきましたが、良く研究されていると思います。この調子で管理組合の運営を続けてください。私が、最初に浮かんだのは質問の中にもありますが「コンクリートのヒビから浸水し、中の鉄骨が錆びて、強度が下がる。」です。ここは、留意(議論)した方が良いと思います。あと、建物(躯体)はしっかりメンテナンスすれば、100年は持つと思います。ここで、仮に1回目を13年目で行っても、しっかり建物を修繕して、次の周期を15年ごとにすれば、最初の工事を3年先延ばしする意味はさほど大きくありません。1回目の大規模の内容をしっかりする方が大切だと思います。(1回目で失敗し、また、10年後に大規模を繰り返すは良くない)
予算、建物の状況の兼ね合いがありますが、50年のスパンで考えて、無理なく資金計画立つ範囲内で、早い目(予防を含め)が良いのではないのでしょうか。また、建物の状況が良ければ、大規模を15年目ですることは当然で良くあることです。簡単ですが、ご参考まで。

ご回答、ありがとうございます。


>建物(躯体)はしっかりメンテナンスすれば、100年は持つと思います。

そうですか、ずいぶん持つのですね。

15年目というのも結構普通なんですね。参考になりました、ありがとうございました。

ご質問を読ませていただきましたが、良く研究されていると思います。この調子で管理組合の運営を続けてください。私が、最初に浮かんだのは質問の中にもありますが「コンクリートのヒビから浸水し、中の鉄骨が錆びて、強度が下がる。」です。ここは、留意(議論)した方が良いと思います。あと、建物(躯体)はしっかりメンテナンスすれば、100年は持つと思います。ここで、仮に1回目を13年目で行っても、しっかり建物を修繕して、次の周期を15年ごとにすれば、最初の工事を3年先延ばしする意味はさほど大きくありません。1回目の大規模の内容をしっかりする方が大切だと思います。(1回目で失敗し、また、10年後に大規模を繰り返すは良くない)
予算、建物の状況の兼ね合いがありますが、50年のスパンで考えて、無理なく資金計画立つ範囲内で、早い目(予防を含め)が良いのではないのでしょうか。また、建物の状況が良ければ、大規模を15年目ですることは当然で良くあることです。簡単ですが、ご参考まで。

ご回答、ありがとうございます。


>建物(躯体)はしっかりメンテナンスすれば、100年は持つと思います。

そうですか、ずいぶん持つのですね。

15年目というのも結構普通なんですね。参考になりました、ありがとうございました。

現地を確認していないので、あくまで一般論ですが、築10年で大規模修繕は早いと思います。昔は10年周期で行っていたところも多かったですが、今は12~14年周期が普通になってきています。15年周期にしようという提案もなされているくらいです。長期修繕計画はあくまで計画で、修繕積立金確保の目安ですから、その通りしなければならないというものではありません。
問題になさっている「地震に対する耐力」ですが、一般の大規模修繕と、耐震のための大規模修繕とは工事の内容も違います。築10年でしたら十分に耐震基準は満たしているのではないでしょうか。大規模修繕を遅らせたから耐力が大きく落ちるという事はないと思います。
鉄骨・鉄筋の錆ですが、錆がひどくなると爆裂が起こり、壁がはがれます。その前に「エフロレッセンス」と言ってクラックから侵入した水分でコンクリートの成分が白いよだれのようににじみ出てきます。目視でわかります。その段階で処置すれば大丈夫でしょう。外側の鉄部の劣化は目視や指で触ったりしてわかります。屋上のパラペットの裏などは鏡を使って確認できます。
ところで少し気になるのが屋上の防水です。屋上防水は普通10年保証となっています。現在は漏水していないのですね。補修は保証でなさるのでしょうか。
ひびはどのくらいの程度なのでしょうか。漏水の可能性はあるのでしょうか?ここら辺は1級建築士さんなどに確認していただいたらどうでしょうか。
もし何でもないのでしたら、今 部分補修してしまうのはもったいないような気もします(保証でなさるのでしたら別です)。大規模修繕のときに全面補修したほうがつぎはぎにならなくていいように思うのですが。
大規模修繕の進め方ですが、できるなら委員会を設置し、コンサルを入れ、設計ばかりでなく工事の監理もしていただくような方法のほうがいいのではないでしょうか。皆様の大きなお金を使うのですから、オープンに明白に皆さんが納得していただけるように進めることが重要だと思います。
ご参考になさっていただけるかどうか、一般論でスミマセン。

ご回答、ありがとうございます。

すみません、ちょっと説明不足でした。10年目を前に建物診断をされ、それをもとに11年目での大規模修繕を提案されました。(おそらく、増税前という時期だったためでしょう)

もともとの長期修繕計画は12年周期となっていましたので、そこから3~5年の延期の場合、15~17年周期で、という話を進めています。

セカンドオピニオンをいただいた結果、築十年の平均に比べてかなりいい状態だということで、現状の12年周期から5年延期してもいいのではないか?というアドバイスをいただいたので、築14年で総会にて15年にするか、17年にするか判断を行うという予定でいます。


>問題になさっている「地震に対する耐力」ですが、一般の大規模修繕と、耐震のための大規模修繕とは工事の内容も違います。築10年でしたら十分に耐震基準は満たしているのではないでしょうか。大規模修繕を遅らせたから耐力が大きく落ちるという事はないと思います。


そうですか、それは大変助かります。大変参考になりました。

エフロレッセンスが爆裂の前に起こるというのは初めて知りました。「エフロレッセンスは構造強度に関係がない」というのは読みましたが、「エフロレッセンス自体は」、という事なのですね。

一か所だけ出ている部分があるので、そこについては対処を提案してみようかと思います。


>ところで少し気になるのが屋上の防水です。屋上防水は普通10年保証となっています。現在は漏水していないのですね。補修は保証でなさるのでしょうか。


そうですね、現在は漏水していません。今現在は当マンションが11年目であり、残念ながら保障での対応はできないと思います。

幾分パイプのつなぎ目や端っこのシーリングの部分に2,3mmのヒビが見られます。

セカンドオピニオンをいただいた方によれば、そういった所の部分的な補修なら2,30万円でできると思うのでやってもいいというお話をいただきましたが…。

そうですか、それについてはまた修繕委員の集まりの際に議題にしてみます。


どうもありがとうございました。

エフロが出ているという事は、そこにクラック等の何らかの原因があり、中に水分が侵入しているという事になります。取り立てて緊急に補修しなければならないというものでもありませんが、放っておくと鉄筋の錆につながりかねません。水分が侵入していることの証のようなものですね。いろいろと研究なさっていらっしゃるようで心強いです。クラックも幅や深さで対処が違います。0.3㎜以下の幅のものでしたら緊急に対応はしなくてもいいようです。

長期修繕計画から考えると大変よい事だと思います。3~5年程度大規模修繕工事を延期すると、コンクリート構造物の耐用年限から考えると1回分大規模修繕工事が減ります。また、築10程度の建物で大規模修繕工事を延期してもひび割れ等による耐力低下はごく一部で建物全体としては、ほとんど問題は無いと思われますが、美観的要素や不具合箇所からの漏水等が懸念されますので、小修繕で対応する事をお奨めします。

回答ありがとうございます。

>築10程度の建物で大規模修繕工事を延期してもひび割れ等による耐力低下はごく一部で建物全体としては、ほとんど問題は無いと思われますが、美観的要素や不具合箇所からの漏水等が懸念されますので、小修繕で対応する事をお奨めします。


そうですか、大変参考になりました。ありがとうございます。

長期修繕計画がすでに破たんしておりますので、そこからちゃんと考えさせていただこうと思います。

<御参考下さい>

*鉄筋コンクリート造の建築物*
コンクリートは、圧縮に耐える力は大変に強い材料です。しかし、引張りや曲げの外力に対しては、比較的簡単に壊れ、あまり強くありません。これに対して鉄筋や鉄骨は、圧縮に弱く、引張りや曲げに対しては、ある程度追従し復元する粘り強さを持っています。この二つの材料の互いの長所を生かし、短所を補うものとして考案されたのが、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造です。圧縮、曲げの両方に抵抗する為には、コンクリートと鉄筋などが確実に付着していることが条件になります。

*コンクリートの中性化*
出来立てのコンクリートは、高アルカリ性です。これが年月を経るに従い、外気や室内空気中の二酸化炭素などと反応し、表面から徐々にアルカリ性が低下していきます。この現象を「コンクリートの中性化」と言っています。コンクリートの中性化で原因でコンクリートの圧縮強度が低下することはありません。
通常コンクリート中の鉄筋や鉄骨は、コンクリートのアルカリ性により保護されており、錆びません。コンクリートの中性化が進行し、鉄筋まで中性化が到達して鉄筋が錆びると、コンクリートと鉄筋などの付着力が著しく低下します。
仮にコンクリート中の鉄筋などが錆びた状態で、その建物が大地震にあった場合、建物は当初期待していた構造上の耐力を発揮できません。精密耐震診断を行う際は、コンクリートの中性化深度も調べる必要があります。コンクリートの中性化の進行を遅らせる為に、表面からアルカリ性を増す塗材を塗布含浸させたり、表面保護材を塗布したりすることが考えられます(例:リフリート工法)。高経年等のマンションでの大規模修繕工事の外壁塗装時などに合わせて検討がされる場合もあります。

*コンクリート強度*
コンクリートは、打設してから急激に、又一定時間を過ぎてからは徐々に強度が増えると考えられている材料です。建物を建てる場合、鉄筋や鉄骨とのバランスや、施工・気象条件などを考慮にいれ、どれくらいの強度のコンクリートを使うか設計強度基準を決めます。これは、コンクリートを打設してから28日経過した段階で、どれくらいの強度が出ている必要があるか、という一つの条件です(4週強度)。28日以降も理論的には徐々に強度が増えていくとされています。一般的にコンクリート強度の急激な低下は、特殊な条件下で酸にさらされたり、四六時中ガスや水蒸気に曝露されていたりする場合に起こると考えられています。通常のマンションの建物では、経年によって著しくコンクリート強度が低下することは、あまり考えられないとされています。
コンクリートは、砂利・砂の骨材と、セメント及び水の適切な配合によって所定強度が得られますが、打設時期、施工・養生方法によって強度にバラツキが生じます。このため、精密耐震診断を行う際には、建物のコンクリートを部分的に採取し、圧縮強度を調べ設計強度に対しての比較を確認します。

*ひび割れ*
色々な原因でコンクリートにひび割れが入る事があります。ひび割れから雨水や二酸化炭素などがコンクリート内部に侵入すると、中性化を進行させたり、水分によって鉄筋が錆びたり、爆裂が発生する場合があります。ひび割れを放置すると、躯体の劣化を促進させ耐力が低下する原因にもなります。

*エフロ(白華)*
コンクリートのカルシュウム成分が水分に溶け込み、壁面等で結晶して白く見えます。白華には、コンクリート打設時に表面に浮き出た水(ブリージング)で出来る一時白華と、タイル目地やクラック等から侵入して白華ができる二次白華があります。通常、大規模修繕等で話題にされる白華は二次白華です。共用廊下天井やベランダの天井等の白華は貫通クラックが原因となる場合が多く考えられます。又、白華は建物南面よりも北側によく見られる場合があります。通常、タイル軒先等に発生する白華は雨水等に溶け込んだカルシュウム成分が水分と共に蒸発せず、時間をかけて結晶しながら水分が蒸発し白華を形成します。よって南面の太陽光や風通しの良い場所では、結晶する時間が無く、水分と共にカルシュウム成分も蒸発し白華がで出来にくいと考えられています。

以上、御参考までに。

回答、どうもありがとうございます。

特にエフロレッセンスの部分は参考になりました。助かります。

大規模修繕の意味には「傷んだところの修繕」「グレードアップ等の改良・改善」「予防のための保全」があります。すでに傷んでいるところには当然修繕しようと考えると思いますが、まだ起こってはいない不具合を予防することも大事です。1級建築士の方などとしっかり打ち合わせをして、どのくらいまで伸ばせるかの根拠は明確にしておきたいことと思います。

そうですか、一応セカンドオピニオンを頂いた方は一級建築士の方だったんですが、時期について決定するときには、また相談することなど検討させていただこうと思います。

ありがとうございました。

大規模修繕の意味には「傷んだところの修繕」「グレードアップ等の改良・改善」「予防のための保全」があります。すでに傷んでいるところには当然修繕しようと考えると思いますが、まだ起こってはいない不具合を予防することも大事です。1級建築士の方などとしっかり打ち合わせをして、どのくらいまで伸ばせるかの根拠は明確にしておきたいことと思います。

そうですか、一応セカンドオピニオンを頂いた方は一級建築士の方だったんですが、時期について決定するときには、また相談することなど検討させていただこうと思います。

ありがとうございました。

<御参考下さい>

*鉄筋コンクリート造の建築物*
コンクリートは、圧縮に耐える力は大変に強い材料です。しかし、引張りや曲げの外力に対しては、比較的簡単に壊れ、あまり強くありません。これに対して鉄筋や鉄骨は、圧縮に弱く、引張りや曲げに対しては、ある程度追従し復元する粘り強さを持っています。この二つの材料の互いの長所を生かし、短所を補うものとして考案されたのが、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造です。圧縮、曲げの両方に抵抗する為には、コンクリートと鉄筋などが確実に付着していることが条件になります。

*コンクリートの中性化*
出来立てのコンクリートは、高アルカリ性です。これが年月を経るに従い、外気や室内空気中の二酸化炭素などと反応し、表面から徐々にアルカリ性が低下していきます。この現象を「コンクリートの中性化」と言っています。コンクリートの中性化で原因でコンクリートの圧縮強度が低下することはありません。
通常コンクリート中の鉄筋や鉄骨は、コンクリートのアルカリ性により保護されており、錆びません。コンクリートの中性化が進行し、鉄筋まで中性化が到達して鉄筋が錆びると、コンクリートと鉄筋などの付着力が著しく低下します。
仮にコンクリート中の鉄筋などが錆びた状態で、その建物が大地震にあった場合、建物は当初期待していた構造上の耐力を発揮できません。精密耐震診断を行う際は、コンクリートの中性化深度も調べる必要があります。コンクリートの中性化の進行を遅らせる為に、表面からアルカリ性を増す塗材を塗布含浸させたり、表面保護材を塗布したりすることが考えられます(例:リフリート工法)。高経年等のマンションでの大規模修繕工事の外壁塗装時などに合わせて検討がされる場合もあります。

*コンクリート強度*
コンクリートは、打設してから急激に、又一定時間を過ぎてからは徐々に強度が増えると考えられている材料です。建物を建てる場合、鉄筋や鉄骨とのバランスや、施工・気象条件などを考慮にいれ、どれくらいの強度のコンクリートを使うか設計強度基準を決めます。これは、コンクリートを打設してから28日経過した段階で、どれくらいの強度が出ている必要があるか、という一つの条件です(4週強度)。28日以降も理論的には徐々に強度が増えていくとされています。一般的にコンクリート強度の急激な低下は、特殊な条件下で酸にさらされたり、四六時中ガスや水蒸気に曝露されていたりする場合に起こると考えられています。通常のマンションの建物では、経年によって著しくコンクリート強度が低下することは、あまり考えられないとされています。
コンクリートは、砂利・砂の骨材と、セメント及び水の適切な配合によって所定強度が得られますが、打設時期、施工・養生方法によって強度にバラツキが生じます。このため、精密耐震診断を行う際には、建物のコンクリートを部分的に採取し、圧縮強度を調べ設計強度に対しての比較を確認します。

*ひび割れ*
色々な原因でコンクリートにひび割れが入る事があります。ひび割れから雨水や二酸化炭素などがコンクリート内部に侵入すると、中性化を進行させたり、水分によって鉄筋が錆びたり、爆裂が発生する場合があります。ひび割れを放置すると、躯体の劣化を促進させ耐力が低下する原因にもなります。

*エフロ(白華)*
コンクリートのカルシュウム成分が水分に溶け込み、壁面等で結晶して白く見えます。白華には、コンクリート打設時に表面に浮き出た水(ブリージング)で出来る一時白華と、タイル目地やクラック等から侵入して白華ができる二次白華があります。通常、大規模修繕等で話題にされる白華は二次白華です。共用廊下天井やベランダの天井等の白華は貫通クラックが原因となる場合が多く考えられます。又、白華は建物南面よりも北側によく見られる場合があります。通常、タイル軒先等に発生する白華は雨水等に溶け込んだカルシュウム成分が水分と共に蒸発せず、時間をかけて結晶しながら水分が蒸発し白華を形成します。よって南面の太陽光や風通しの良い場所では、結晶する時間が無く、水分と共にカルシュウム成分も蒸発し白華がで出来にくいと考えられています。

以上、御参考までに。

回答、どうもありがとうございます。

特にエフロレッセンスの部分は参考になりました。助かります。

現地を確認していないので、あくまで一般論ですが、築10年で大規模修繕は早いと思います。昔は10年周期で行っていたところも多かったですが、今は12~14年周期が普通になってきています。15年周期にしようという提案もなされているくらいです。長期修繕計画はあくまで計画で、修繕積立金確保の目安ですから、その通りしなければならないというものではありません。
問題になさっている「地震に対する耐力」ですが、一般の大規模修繕と、耐震のための大規模修繕とは工事の内容も違います。築10年でしたら十分に耐震基準は満たしているのではないでしょうか。大規模修繕を遅らせたから耐力が大きく落ちるという事はないと思います。
鉄骨・鉄筋の錆ですが、錆がひどくなると爆裂が起こり、壁がはがれます。その前に「エフロレッセンス」と言ってクラックから侵入した水分でコンクリートの成分が白いよだれのようににじみ出てきます。目視でわかります。その段階で処置すれば大丈夫でしょう。外側の鉄部の劣化は目視や指で触ったりしてわかります。屋上のパラペットの裏などは鏡を使って確認できます。
ところで少し気になるのが屋上の防水です。屋上防水は普通10年保証となっています。現在は漏水していないのですね。補修は保証でなさるのでしょうか。
ひびはどのくらいの程度なのでしょうか。漏水の可能性はあるのでしょうか?ここら辺は1級建築士さんなどに確認していただいたらどうでしょうか。
もし何でもないのでしたら、今 部分補修してしまうのはもったいないような気もします(保証でなさるのでしたら別です)。大規模修繕のときに全面補修したほうがつぎはぎにならなくていいように思うのですが。
大規模修繕の進め方ですが、できるなら委員会を設置し、コンサルを入れ、設計ばかりでなく工事の監理もしていただくような方法のほうがいいのではないでしょうか。皆様の大きなお金を使うのですから、オープンに明白に皆さんが納得していただけるように進めることが重要だと思います。
ご参考になさっていただけるかどうか、一般論でスミマセン。

ご回答、ありがとうございます。

すみません、ちょっと説明不足でした。10年目を前に建物診断をされ、それをもとに11年目での大規模修繕を提案されました。(おそらく、増税前という時期だったためでしょう)

もともとの長期修繕計画は12年周期となっていましたので、そこから3~5年の延期の場合、15~17年周期で、という話を進めています。

セカンドオピニオンをいただいた結果、築十年の平均に比べてかなりいい状態だということで、現状の12年周期から5年延期してもいいのではないか?というアドバイスをいただいたので、築14年で総会にて15年にするか、17年にするか判断を行うという予定でいます。


>問題になさっている「地震に対する耐力」ですが、一般の大規模修繕と、耐震のための大規模修繕とは工事の内容も違います。築10年でしたら十分に耐震基準は満たしているのではないでしょうか。大規模修繕を遅らせたから耐力が大きく落ちるという事はないと思います。


そうですか、それは大変助かります。大変参考になりました。

エフロレッセンスが爆裂の前に起こるというのは初めて知りました。「エフロレッセンスは構造強度に関係がない」というのは読みましたが、「エフロレッセンス自体は」、という事なのですね。

一か所だけ出ている部分があるので、そこについては対処を提案してみようかと思います。


>ところで少し気になるのが屋上の防水です。屋上防水は普通10年保証となっています。現在は漏水していないのですね。補修は保証でなさるのでしょうか。


そうですね、現在は漏水していません。今現在は当マンションが11年目であり、残念ながら保障での対応はできないと思います。

幾分パイプのつなぎ目や端っこのシーリングの部分に2,3mmのヒビが見られます。

セカンドオピニオンをいただいた方によれば、そういった所の部分的な補修なら2,30万円でできると思うのでやってもいいというお話をいただきましたが…。

そうですか、それについてはまた修繕委員の集まりの際に議題にしてみます。


どうもありがとうございました。

エフロが出ているという事は、そこにクラック等の何らかの原因があり、中に水分が侵入しているという事になります。取り立てて緊急に補修しなければならないというものでもありませんが、放っておくと鉄筋の錆につながりかねません。水分が侵入していることの証のようなものですね。いろいろと研究なさっていらっしゃるようで心強いです。クラックも幅や深さで対処が違います。0.3㎜以下の幅のものでしたら緊急に対応はしなくてもいいようです。

長期修繕計画から考えると大変よい事だと思います。3~5年程度大規模修繕工事を延期すると、コンクリート構造物の耐用年限から考えると1回分大規模修繕工事が減ります。また、築10程度の建物で大規模修繕工事を延期してもひび割れ等による耐力低下はごく一部で建物全体としては、ほとんど問題は無いと思われますが、美観的要素や不具合箇所からの漏水等が懸念されますので、小修繕で対応する事をお奨めします。

回答ありがとうございます。

>築10程度の建物で大規模修繕工事を延期してもひび割れ等による耐力低下はごく一部で建物全体としては、ほとんど問題は無いと思われますが、美観的要素や不具合箇所からの漏水等が懸念されますので、小修繕で対応する事をお奨めします。


そうですか、大変参考になりました。ありがとうございます。

長期修繕計画がすでに破たんしておりますので、そこからちゃんと考えさせていただこうと思います。

ご質問を読ませていただきましたが、良く研究されていると思います。この調子で管理組合の運営を続けてください。私が、最初に浮かんだのは質問の中にもありますが「コンクリートのヒビから浸水し、中の鉄骨が錆びて、強度が下がる。」です。ここは、留意(議論)した方が良いと思います。あと、建物(躯体)はしっかりメンテナンスすれば、100年は持つと思います。ここで、仮に1回目を13年目で行っても、しっかり建物を修繕して、次の周期を15年ごとにすれば、最初の工事を3年先延ばしする意味はさほど大きくありません。1回目の大規模の内容をしっかりする方が大切だと思います。(1回目で失敗し、また、10年後に大規模を繰り返すは良くない)
予算、建物の状況の兼ね合いがありますが、50年のスパンで考えて、無理なく資金計画立つ範囲内で、早い目(予防を含め)が良いのではないのでしょうか。また、建物の状況が良ければ、大規模を15年目ですることは当然で良くあることです。簡単ですが、ご参考まで。

ご回答、ありがとうございます。


>建物(躯体)はしっかりメンテナンスすれば、100年は持つと思います。

そうですか、ずいぶん持つのですね。

15年目というのも結構普通なんですね。参考になりました、ありがとうございました。