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議決権行使書が偽造された?

管理業の委託

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

ある知り合いから聞いた話を聞いて下さい。

機械式駐車場が古くなり、取り壊そうと理事会でまとまり、総会に掛けたところ、取り壊しに反対多数で否決されたとのことです。ここは(居住52戸、外部50戸)で、駐車場を存続した場合、各戸1000円の修繕積立金がUPするにも関わらず、外部さんの反対の票がだいぶ多かったとのこと。外部さんは自分が停めるわけでもないし、積立金は上がるしでとても現状維持に票を入れたとは信じがたいと。

居住者52戸中の票の内訳は、取り壊し賛成が23戸、反対が19戸(主に車契約者)、他は欠席。(居住者は、ほぼ総会にて挙手)

この知り合いのマンションは、理事さんも忙しく外部所有者への総会の案内は管理会社が行い、返信も管理会社着で封の開封、票の取りまとめも事前に済ませ、総会当日にエクセルでA4一枚にした名簿に〇×が付いた表を用意。まさかとは思いますが、管理会社側での議決権行使書の偽造などあり得ますでしょうか?

ここの理事会での話で、管理会社側は「駐車料金を少し値上げすればまだもつ、都の条例で居住者の〇〇%分の駐車場を確保しておかないといけない」と、取り壊しに難癖を付けてきたらしいです。
その機械式駐車場のメンテを請け負っているのが、管理会社直系の設備会社で、仕事を回せなくなるのが困るからと推測したと、知り合い理事は勘繰っておりましたが…
外部さんの電話番号も管理会社任せで、組合側としては裏取りなどもしにくかったようです。

私も都内で約110戸の理事をしております。(居住65戸、外部45戸)と外部さんが多いマンションです。このような偽造?疑惑は本当にあるのでしょうか?もちろん外部さんが本当に〇を付けた、よく読まずに〇にした、一概に偽造とも言えませんが。

当方も総会の案内、開封、票の取りまとめも組合側で一括でやればいいのですが、非居住者が多く今まで管理会社に任せていました。これから管理会社に利があるような決議案件は、組合側でやらねばということですかね? 特に修繕積立金の値上げなど、外部さんの賛成票(管理会社取りまとめ)が不思議にも多く可決したという話も聞きます。修繕費が潤沢にあるほうが管理会社は将来の自分のとこの売上になるからそうした?と勘繰ってしまいます。考えすぎでしょうか? 皆さんのご意見をお聞かせ下さい。

みんなの回答

外部45戸であれば、登記簿を取得して登記上の所有者を特定した上で、委任状と議決権行使書としてどのようなものを提出したか確認してみてはいかがでしょうか。 ※法務局までいかなくてもオンラインで安価に取得できます。

あるいは提出された議決権行使書が保管されているならば、現物を確認されてはいかがでしょうか。
提出先は理事長(管理組合)宛てのはずなので、理事長が閲覧しても問題ないと思います。
※理事長が変更となっていても”役職”あてなので大丈夫だと思います。

もやもやしている気持ちを引きずるより良いような気がします。

最近は賃貸物件をネットで探す人が増え、あらかじめ条件を入力して内覧候補のお部屋を絞り込みます。駐車場の有無によってヒットするしないの分かれ目となることもありえます。
修繕積立金が1,000円上がったら賃料も1,000円上げれば利回りは維持できますし、それより駐車場完備のマンションとして競合物件より早く成約した方が長期的な運用成績は上がると算盤を弾く投資家さんもいるのでは…?
外部居住者に直接ヒアリング出来たら一番良いのですが、そのためには組合員名簿を取り戻す必要がありますね。
疑心暗鬼に費やされるエネルギーがあるなら、それを管理組合の自主的な運営に回せたら建設的と思います。

私個人としては「管理会社はその程度のことはやるだろう」という心証を持っていますが、
結局のところ、ここで管理会社の誠実性を問うても
pokoさんやご友人のところの管理会社の不正について確証が得られるわけでもなく、
意味は薄いのかなと思います。

案内や招集は管理会社に依頼して、票の提出先だけ
組合側の人間にしてもらえばいいのではないでしょうか。
票を数えるだけなら5分で済む話でしょう。
私は大きな話のとき、ことに管理会社の利害にかかわる案件のときには
自分で議案のドラフトを書いて管理会社に渡し、ゲラのチェックもしていました。
都合のいいように歪曲されるのが嫌だったからです。

で、ここまで書いてからお尋ねするのもなんですが、
すみません、「外部」って具体的にどういった方たちなのでしょうか。
法人の一括借り上げなのか個人の賃貸オーナーなのかそれ以外の何かなのか。
そのあたりが見えた方が答えやすいのかもしれません。

プラム様、お返事ありがとうございます。ご経験をお話いただき、大変参考になります。はい、私も管理会社は、それぐらいのことはすると思っていました。うちのマンションは、総会の出席数も少なく毎回ギリギリでの成立でしたので、そこでも管理会社の外部所有者(郵送で受けたもの)の出席率水益しはあったかも?と思っています。管理会社としては、管理委託契約の更新の案件もあるし、総会が流会になるのは面倒ですものね。

プラム様は、ご自分で議案の案件のドラフトも書かれるとのこと、私も見習わないといけません。私は管理会社が書いたものをメールで最終チェックするぐらいでした。確かにチェックしないと、管理会社の都合のいいように書き換えも事実ありますね。

「外部」というのは、個人の賃貸オーナーがほとんどです。名義が法人名もありますが、2戸だけです。個人で複数戸所有の方もいます。外部所有の部屋はほぼワンルームでして、住所は日本中に散らばっているようです。(組合は彼らの住所録も持っていません、これも問題です)、中国人名?らしいのも3戸あります。この辺から見てうちのマンションは、投資色が強く管理会社主導の運営になっているのかなと思います。65戸の居住組の組合がもっとしっかりしないとですね。

なるほど、投資用の購入が多いマンションなのですね。
となると、オーナーの主眼は「資産価値を下げないこと」に置かれるでしょうから、
もしかすると本当に駐車場存続を是とする方が多いのかもしれませんね。
個人的には「ランニングコストの安さも含めて資産価値だろう」と思いますが、
ある程度の富裕層になるとそこは気にしなくなるのかもしれません。
そのあたりの細かい金額の上下よりも、「駐車場1台分確保」の
カタログスペック的な見栄えのほうが価値貢献が大きい、というのもひとつの判断でしょうから。

そもそもほとんどの人は積立金や管理費の相場なんて知らないですから、
金額を言われても「まあそんなものか」で高いか安いかの判断なんてできません。
その点「駐車場確保」はわかりやすくて訴求しやすいというのはあると思います。

自分が富裕層でないので、「かもしれません」の連打になっちゃってますが(笑)

投資組と居住組で意見が割れてしまって立ち行かなくなるというのが
今後一番避けたいシナリオでしょうね。タワマンだとよく聞く話ですが。
比率が拮抗しているとのことで、舵取りの難しいマンションだなと感じますが、
ご健闘をお祈りいたします。

プラム様 再度のご返答ありがとうございます。
たった1000円の値上げですので、外部所有オーナーもまあ良しとしたのかもしれません。ほとんどの方がローンで買われているようで、1000円の値上げでも利回りは下がるのですがね。私も投資家ではないのでよく分かりません笑 これからも試行錯誤してやっていきたいと思います。ご丁寧な返答ありがとうございます。 

私個人としては「管理会社はその程度のことはやるだろう」という心証を持っていますが、
結局のところ、ここで管理会社の誠実性を問うても
pokoさんやご友人のところの管理会社の不正について確証が得られるわけでもなく、
意味は薄いのかなと思います。

案内や招集は管理会社に依頼して、票の提出先だけ
組合側の人間にしてもらえばいいのではないでしょうか。
票を数えるだけなら5分で済む話でしょう。
私は大きな話のとき、ことに管理会社の利害にかかわる案件のときには
自分で議案のドラフトを書いて管理会社に渡し、ゲラのチェックもしていました。
都合のいいように歪曲されるのが嫌だったからです。

で、ここまで書いてからお尋ねするのもなんですが、
すみません、「外部」って具体的にどういった方たちなのでしょうか。
法人の一括借り上げなのか個人の賃貸オーナーなのかそれ以外の何かなのか。
そのあたりが見えた方が答えやすいのかもしれません。

プラム様、お返事ありがとうございます。ご経験をお話いただき、大変参考になります。はい、私も管理会社は、それぐらいのことはすると思っていました。うちのマンションは、総会の出席数も少なく毎回ギリギリでの成立でしたので、そこでも管理会社の外部所有者(郵送で受けたもの)の出席率水益しはあったかも?と思っています。管理会社としては、管理委託契約の更新の案件もあるし、総会が流会になるのは面倒ですものね。

プラム様は、ご自分で議案の案件のドラフトも書かれるとのこと、私も見習わないといけません。私は管理会社が書いたものをメールで最終チェックするぐらいでした。確かにチェックしないと、管理会社の都合のいいように書き換えも事実ありますね。

「外部」というのは、個人の賃貸オーナーがほとんどです。名義が法人名もありますが、2戸だけです。個人で複数戸所有の方もいます。外部所有の部屋はほぼワンルームでして、住所は日本中に散らばっているようです。(組合は彼らの住所録も持っていません、これも問題です)、中国人名?らしいのも3戸あります。この辺から見てうちのマンションは、投資色が強く管理会社主導の運営になっているのかなと思います。65戸の居住組の組合がもっとしっかりしないとですね。

なるほど、投資用の購入が多いマンションなのですね。
となると、オーナーの主眼は「資産価値を下げないこと」に置かれるでしょうから、
もしかすると本当に駐車場存続を是とする方が多いのかもしれませんね。
個人的には「ランニングコストの安さも含めて資産価値だろう」と思いますが、
ある程度の富裕層になるとそこは気にしなくなるのかもしれません。
そのあたりの細かい金額の上下よりも、「駐車場1台分確保」の
カタログスペック的な見栄えのほうが価値貢献が大きい、というのもひとつの判断でしょうから。

そもそもほとんどの人は積立金や管理費の相場なんて知らないですから、
金額を言われても「まあそんなものか」で高いか安いかの判断なんてできません。
その点「駐車場確保」はわかりやすくて訴求しやすいというのはあると思います。

自分が富裕層でないので、「かもしれません」の連打になっちゃってますが(笑)

投資組と居住組で意見が割れてしまって立ち行かなくなるというのが
今後一番避けたいシナリオでしょうね。タワマンだとよく聞く話ですが。
比率が拮抗しているとのことで、舵取りの難しいマンションだなと感じますが、
ご健闘をお祈りいたします。

プラム様 再度のご返答ありがとうございます。
たった1000円の値上げですので、外部所有オーナーもまあ良しとしたのかもしれません。ほとんどの方がローンで買われているようで、1000円の値上げでも利回りは下がるのですがね。私も投資家ではないのでよく分かりません笑 これからも試行錯誤してやっていきたいと思います。ご丁寧な返答ありがとうございます。 

外部45戸であれば、登記簿を取得して登記上の所有者を特定した上で、委任状と議決権行使書としてどのようなものを提出したか確認してみてはいかがでしょうか。 ※法務局までいかなくてもオンラインで安価に取得できます。

あるいは提出された議決権行使書が保管されているならば、現物を確認されてはいかがでしょうか。
提出先は理事長(管理組合)宛てのはずなので、理事長が閲覧しても問題ないと思います。
※理事長が変更となっていても”役職”あてなので大丈夫だと思います。

もやもやしている気持ちを引きずるより良いような気がします。

最近は賃貸物件をネットで探す人が増え、あらかじめ条件を入力して内覧候補のお部屋を絞り込みます。駐車場の有無によってヒットするしないの分かれ目となることもありえます。
修繕積立金が1,000円上がったら賃料も1,000円上げれば利回りは維持できますし、それより駐車場完備のマンションとして競合物件より早く成約した方が長期的な運用成績は上がると算盤を弾く投資家さんもいるのでは…?
外部居住者に直接ヒアリング出来たら一番良いのですが、そのためには組合員名簿を取り戻す必要がありますね。
疑心暗鬼に費やされるエネルギーがあるなら、それを管理組合の自主的な運営に回せたら建設的と思います。

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