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大規模修繕工事費の国交省と住宅金融支援機構長期修繕ナビと積算資料ポケット版の違い

大規模修繕工事

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

お世話になります。  当方築12年の64世帯マンションで大型改修工事は築15年目で予定しています。管理会社は三菱系でろそろ劣化診断を行う必要あり、合わせて大凡の戸あたりの工事費用を聞くと当社では大規模修繕工事費に関する統計的なデータが無く回答出来ないとの事で、かわりに住宅金融支援機構の長期修繕ナビによる試算費用の案内を受けました、その金額がCIP社からお聞きしてました積算資料ポケット版のものに比較し高額であるのと、更に2018年に発表された国土交通省のマンション大規模修繕工事に関する実態調査の金額とも大きく乖離しており、どれが目安なのか判断しかねております。
今回管理会社が試算した金額が現在の積立金額とほぼ一致しており不自然にも見えます。 わかられる範囲で結構ですのでご回答頂ければ幸いかと存じます、何卒宜しくお願い致します。  
管理会社より案内のページ https://www.jhf.go.jp/simulation_loan/m-simulation/index.html 
国土交通省のページ  https://www.mlit.go.jp/common/001234283.pdf

みんなの回答

管理会社が試算した大規模修繕工事の金額が疑わしいとお考えなのでしょうか。どのような修繕、改修を行うかで金額はどんどん変わってきます。今の段階ではざっくりとした金額で良いのではないでしょうか。マンションの規模からは総費用1億円なら少し高いかなという感じはします。管理会社を含めた競争入札をする方法もあります。必要最低限の劣化した部分を修繕するだけの工事にすればもっと安くなります。長期修繕計画表はまだお作りになっていないでしょうか。区分所有者が金額を話し合う時の基礎資料になると思います。現在の積立金をすべて使い切ってしまうのは良くないと思います。私どもは5年前に行いましたが修繕費用は当時の積立金の6割でした。

ポストの葉さんこの度はアドバイス頂きまして有難うございます。  修繕費用が積立金の6割とは驚きです、特に積立金が高額であったとは考えられませんが上手く運営されているものと想像いたします。 また言われます通り競争入札も考えます、今のところ建通新聞で行うのが良いかと考えます、ただその入札では劣化診断費用は明確になりますが、実際の工事見積は劣化診断をしないと出ない状況でコンサルタント会社を決める事になり、その辺の競争原理の精度を保つのに皆さんどう対処されているのでしょうか、また工事費においても工事業者の決定は後の公募入札時にしかはっきりしないのでこちらも不安定要素があるのかと危惧しています。 

修繕に限った話ではありませんが、
「利害関係者からの情報」と「利害関係のない人からの情報」だったら、
私なら後者を重視します。前者は参考程度です。

ただし、国土交通省の調査結果には共通仮設費
(フェンス囲い、仮設事務所・トイレ、工事車両駐車代等の環境構築費用。足場は含まず)が
含まれていません。
また、現場管理費・一般管理費も含まれておりませんので、
余裕を見て総工費の10%程度は上乗せして比較した方がいいとは思います
(あと、消費税も含まれていませんのでお忘れなく)。

タチのよろしくない業者は「国土交通省の調査には足場代が含まれていない」と
言ってくることがあるようですが、
これは適正価格を隠して価格を釣り上げたいがための明確な嘘です。
私はコンサル候補と面談した際、すべての業者に
「なんか国が調査した結果みたいのがあるらしいですけど…」とカマをかけて反応を確認しました。
業者の良し悪しを見分ける際のご参考までに。

プラムさん早々にご回答頂きまして誠に有難うございます。国交省調査結果に共通仮設費・消費税含まず・・注意いたします。
また足場代においては国交省調査結果に含まれると認識し交渉に臨みます
あと利害関係についてですが住宅金融支援機構と管理会社の間で何か利害関係みたいなものがあるのでしょうか?

住宅金融支援機構は政府100%出資ですし、役員の顔ぶれもお役人中心ですので
おそらく管理会社との間に直接的な利害関係
(たとえば融資を斡旋した管理会社にキックバックがあるなど)はないと思います。
仮にあったとしても、さすがに外部から発見・立証されてしまうような
稚拙なやり方はしていないでしょう。

ただ大前提として、住宅金融支援機構はお金を借りてほしい立場ですから
そこが提供する相場情報が高めに見積もられるのは自然でしょう。
そもそもですが、「機構が資金実行した人たち」を母数として費用の統計を取れば、
それは「借りなくてもできた人たち」に比べて高くなるに決まってます。
母集団の段階ですでにバイアスがかかっているわけです。

一方で管理会社は組合にたくさんお金を使ってもらいたい立場ですから、
高い相場情報と安い相場情報があれば
当然高いほうの情報を使おうとしてくるでしょう。

つまり、直接的な利害関係があるというよりは、
相場を引き上げたいという利害が一致しているから
結果的に共存共栄の形になっている、ということは予測できるとは思います。

修繕に限った話ではありませんが、
「利害関係者からの情報」と「利害関係のない人からの情報」だったら、
私なら後者を重視します。前者は参考程度です。

ただし、国土交通省の調査結果には共通仮設費
(フェンス囲い、仮設事務所・トイレ、工事車両駐車代等の環境構築費用。足場は含まず)が
含まれていません。
また、現場管理費・一般管理費も含まれておりませんので、
余裕を見て総工費の10%程度は上乗せして比較した方がいいとは思います
(あと、消費税も含まれていませんのでお忘れなく)。

タチのよろしくない業者は「国土交通省の調査には足場代が含まれていない」と
言ってくることがあるようですが、
これは適正価格を隠して価格を釣り上げたいがための明確な嘘です。
私はコンサル候補と面談した際、すべての業者に
「なんか国が調査した結果みたいのがあるらしいですけど…」とカマをかけて反応を確認しました。
業者の良し悪しを見分ける際のご参考までに。

プラムさん早々にご回答頂きまして誠に有難うございます。国交省調査結果に共通仮設費・消費税含まず・・注意いたします。
また足場代においては国交省調査結果に含まれると認識し交渉に臨みます
あと利害関係についてですが住宅金融支援機構と管理会社の間で何か利害関係みたいなものがあるのでしょうか?

住宅金融支援機構は政府100%出資ですし、役員の顔ぶれもお役人中心ですので
おそらく管理会社との間に直接的な利害関係
(たとえば融資を斡旋した管理会社にキックバックがあるなど)はないと思います。
仮にあったとしても、さすがに外部から発見・立証されてしまうような
稚拙なやり方はしていないでしょう。

ただ大前提として、住宅金融支援機構はお金を借りてほしい立場ですから
そこが提供する相場情報が高めに見積もられるのは自然でしょう。
そもそもですが、「機構が資金実行した人たち」を母数として費用の統計を取れば、
それは「借りなくてもできた人たち」に比べて高くなるに決まってます。
母集団の段階ですでにバイアスがかかっているわけです。

一方で管理会社は組合にたくさんお金を使ってもらいたい立場ですから、
高い相場情報と安い相場情報があれば
当然高いほうの情報を使おうとしてくるでしょう。

つまり、直接的な利害関係があるというよりは、
相場を引き上げたいという利害が一致しているから
結果的に共存共栄の形になっている、ということは予測できるとは思います。

管理会社が試算した大規模修繕工事の金額が疑わしいとお考えなのでしょうか。どのような修繕、改修を行うかで金額はどんどん変わってきます。今の段階ではざっくりとした金額で良いのではないでしょうか。マンションの規模からは総費用1億円なら少し高いかなという感じはします。管理会社を含めた競争入札をする方法もあります。必要最低限の劣化した部分を修繕するだけの工事にすればもっと安くなります。長期修繕計画表はまだお作りになっていないでしょうか。区分所有者が金額を話し合う時の基礎資料になると思います。現在の積立金をすべて使い切ってしまうのは良くないと思います。私どもは5年前に行いましたが修繕費用は当時の積立金の6割でした。

ポストの葉さんこの度はアドバイス頂きまして有難うございます。  修繕費用が積立金の6割とは驚きです、特に積立金が高額であったとは考えられませんが上手く運営されているものと想像いたします。 また言われます通り競争入札も考えます、今のところ建通新聞で行うのが良いかと考えます、ただその入札では劣化診断費用は明確になりますが、実際の工事見積は劣化診断をしないと出ない状況でコンサルタント会社を決める事になり、その辺の競争原理の精度を保つのに皆さんどう対処されているのでしょうか、また工事費においても工事業者の決定は後の公募入札時にしかはっきりしないのでこちらも不安定要素があるのかと危惧しています。 

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