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立候補を認めない方法

管理組合の運営

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

当管理組合の理事長が、以前はレストランで今は憩いの場として使用されてた管理組合所有の部屋を、同マンションに居住する組合員と勝手に契約書を取り交わして、レストランを開店してしまいました。
理事長は辞任致しましたが、レストランは営業を続けています。
今後の問題ですが、この理事長の立候補を永久に認めないために、理事会でどのような決議が出来るか教えて下さい。

みんなの回答

多くの方が、共用部分の大規模変更を述べられていますが、憩いの部屋はもともとレストランであったと記載されています。
共用部分の大規模変更は、利用方法の変更ではなく、物理的な大規模変更が必要なはずです。
もともとレストランの設備があるならば、物理的な設備の大規模変更には当たらない可能性があります。
また、理事長の権限がなかったとしも、新しいレストランオーナーとの契約は、理事長の権限制約と同じに善意の第三者たるレストランオーナーには対抗できないと思います。
法的問題にする前に事実関係をもっと調べた方が良いと思います。
管理組合としてはレストランとしての賃貸料が入り、利益が明らかに出るので、まったく利益の出ない管理組合員のための憩いの部屋より有益と判断される可能性もあると思います。

回答者の多くの方が、共用部分の大規模変更を述べられていますが、憩いの部屋はもともとレストランであったと記載されています。
共用部分の大規模変更は、利用方法の変更ではなく、物理的な大規模変更が必要なはずです。
もともとレストランの設備があるならば、物理的な設備の大規模変更には当たらない可能性があります。
また、理事長の権限がなかったとしも、新しいレストランオーナーとの契約は、理事長の権限制約と同じに善意の第三者たるレストランオーナーには対抗できないと思います。
法的問題にする前に事実関係をもっと調べた方が良いと思います。
管理組合としてはレストランとしての賃貸料が入り、利益が明らかに出るので、まったく利益の出ない管理組合員のための憩いの部屋よりも有益との判断が出るかもしれません。

私共のマンションでもTomoさんと同様のケースがありました。
具体的には殆ど使われていないシアタールームを簡単に仕切りを入れトランクルームにするもので、殆ど費用がかからないとのことで、最初は総会での報告した上で「総会から付託された事項」として処理しようとしました。
ところが、管理会社から総会決議事項であり、しかも「軽微で無い共用部の用途変更」との指摘で、総会では「特別決議」で提案しましたが、議決権者の3/4以上の賛成を得る事が出来ず否決されました。
Tomoさんのマンションの前理事長は、それを承知で自身の権限乱用でレストランに用途変更した可能性があれば、刑事訴訟も可能だと思います。

皆様が言われるとおり、「憩いの場」としての共用部の部屋を「レストラン」に用途変更するには、区分所有法で総会決議が必要と定められています。

区分所有法 第17条(共用部分の変更)
1.共用部分の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。)は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。

上記のように共用部分の変更は、集会による決議(総会決議)が必要であり、特に「Tomoさん」のケースは「形状又は効用の著しい変更」と思慮できるますことから、「区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議特別決議」が必要と考えます。

ですので2021年早々に弁護士先生と相談され、区分所有法の重大な違反行為でありますことを確認し、標準管理規約第67条に基き理事会決議を経て提訴すれば、前理事長は20万円以下の過料の制裁(行政罰)を受けることになると考えられます。
(令和2年6月24日公布の改正マンション管理適正化法で管理組合役員への刑法の罰金刑が追加されましたので、悪質なら刑事罰の適用も可能です。)

さらに民事訴訟として、レストランへの転用による損害額の全てを、前理事長へ損害賠償請求すべきだと思いますし、当方の管理組合であれば躊躇なく前理事長を提訴します。

そして、管理組合に損害を与えた結果として行政罰を受けた者は、理事会役員への立候補を認めないよう管理規約を改定すれば、今後前理事長は理事会役員に立候補できなくなります。

立候補を認めないための理事会決議は難しいと思いますし、仮にその時の理事会で決議したとしても、後々の理事会においても有効に機能するかは疑問です。※理事会決議は後日の理事会決議で撤回可能です。

なお、立候補したとしても理事にさせない対策として以下の方法があると思います。
いずれも立候補された時点での理事会判断になりますが、
(1)立候補された場合においても、役員候補として不適当だと理事会決議で決議し、役員候補から外す。
(2)役員候補として、議案に上程するが、組合員が判断するために必要な情報(この場合、不当な契約行為を行い組合に損害を与えたなど)を議案に記載し、否認されることを期待する。
   この方法を採用する場合以下の点にご注意ください。
   ・役員候補一人づつの承認を得る形式での議案にする必要がある。
   ・否認された時に備えて、補欠候補も議案に含めた方が良い。
   ・組合員が判断するために必要であり、かつ事実であることが証明できること以外を記載した場合はトラブルになる可能性がある。

あと、規約に役員の欠格条項を定め、その欠格条項の中に今回の理事長が該当するような条件かつ、だれもが納得できる条件を入れるという方法もあります。欠格条項については標準管理規約にあるので、その条項を参考に項目を追加するということで良いかと。

レストランの契約と、理事長の立候補阻止の問題は違うと思います。
契約のほうは裁判で無効を訴えるのがいいと思いますが、レストラン経営者にも損害が出るでしょう。
そちらは反対に訴えられるかもしれませんね。
そうなったら組合員が承諾した契約ではないことを主張するしかないでしょう。
どっちにしても、その問題は弁護士さんに相談した方がいいですよ。

理事長の立候補を認めないというのは、理事会で何ができるかわかりません。
この契約をしたという行為が「善管注意義務違反」なのか「犯罪」にまでなるのかわかりませんが、裁判で非があったと認められるのでしたら、規約で、「このような不正と思われる行為をした人物は〇年の期間、立候補を認めない」というような規定は作れると思います。
永久にはどうでしょうか。
理事会決議では阻止できないでしょう。
立候補しても、皆さんが過去の行為を知っているわけですから、選任しなければいいことだと思います。

理事会の決議だけで特定の組合員から立候補する権利を奪うことはできません。
法律にはそのような規定がないので、貴マンションの管理組合の規約に「重大な規約違反があると認められる区分所有者の役員就任は認めない。」という文言を含める規約変更が必要でしょう。
規約の変更は総会で特別決議が必要です。理事会がすべきことは規約の変更を議案に上程した総会の開催をすることでしょう。

尚、管理規約や区分所有法に照らし合わせて違反があればその部分を是正させることはできます。今回のレストラン開業(共用部分の変更として総会決議が必要)の一件で総会決議をすっ飛ばしたなどの手続き上の規約違反あればその部分はやめさせることができます。
手続き上の不備はあったもののレストランの経営を認める方向ならば総会で「追認決議」をすることになります。
レストランの経営を認めない方向ならば、この一件は理事長の権限踰越行為であり、無権利者による契約として、管理組合の皆様が無効を主張して元の憩いの場に戻させることもできます。
その際に発生したレストラン経営者の損害は前理事長へ損害賠償請求することになります。

三毛猫 様
早速、貴重なご意見を頂き、大変ありがとうございました。深く御礼申し上げます。
本件は、前理事長が他の理事が見たこともない契約書を勝手に作成して、独断でレストラン経営者と契約するという、越権行為ではないかと思いますが、全理事長は管理規約第5節(理事会)の第55条(議決事項)の七、「総会から付託された事項」であると言い、「自分は間違ったことはしていない。」と考えているようです。
今回の件が、「総会から付託された事項」に当たるものでしょうか?
大変恐縮ですが、もし可能でしたら再度ご教示頂ければ幸いです。

おっしゃる通り、理事長の越権行為です。
当該憩いの場の用途を変更することが総会席上で話し合われたうえ、理事会に付託するという記録が議事録に残っているのでしょうか?
前理事長さんの主張を裏付ける記録を出してもらいましょう。
今回のレストランの開業は「共用部分の変更」に当たり「総会決議が必要」です。一般的に理事会に付託できるような事柄ではありません。

ちなみに総会から付託された事項の例としては、元々あった設備の機能を維持するために必要最低限の小修繕をしたり、復旧のための更新をするような場合で、今期予算案としてその上限が総会で承認されているような場合です。この場合は別途総会決議は要りません。
元々あった設備をグレードアップしたり、変更したりする場合は別途総会決議を要します。
他の方とのやり取りでレストランの水道光熱費を管理組合負担とするような約定になっていると書かれていましたが、管理組合の負担が増えるような変更には必ず総会決議が必要です。

三毛猫 様
度々の丁重なご意見に感謝いたします。
「管理組合の負担が増えるような変更には必ず総会決議が必要です。」
この文言を拝見した途端、全ての霧が晴れた思いです。
基本を忘れておりました。
管理組合は、ただ全区分所有者からお預かりしているお金を管理しながら運営しているだけですので、おっしゃられる通り、「管理組合の負担が増える=区分所有者の不利益になる、その場合は総会での決議が必要」という事は、他の理事の方々に対しても、十分説得力のある説明になると思います。
何か目の前が明るくなった気分です。
今後は、①レストランの白紙撤回。②レストランを継続する場合は新しい条件。②改造した箇所の現状復帰工事。③レストラン経営者が被った被害(設備投資等)に対する前理事長への損害買収請求。という流れで進めて行きたいと思います。
100人居れば、100の考えがあり、100の思いがあり、100の願いがある事を再認識する良い機会だったかも知れません。
本当にご親切に、色々と教えて頂き感謝いたします。
ただし、万一思い通りにならなかったとしても、三毛猫 様のご親切は忘れません。
これからも、できる限り悩める子羊に、救いの手を差し伸べて下さいますよう、お願いいたします。

Tomoさん おはようございます。
理事会で審議もなく、独断で契約するのは問題があります。
理事の皆様に責められ、理事長を辞任されたのですね。
やり方には問題がありますが、今まで憩いの場としての遊休場所を
賃貸され、管理組合に収入が入ることはよい事ではないですか?
また、理事会決議でこの理事長さんを永久に立候補できないように
することはできません。
どうしても立候補できないようにするのなら、管理規約に
〇〇号室の〇〇 〇〇 区分所有者さんは区分所有者である限り、
永久的に理事候補として立候補できないと定めなければだめでしょう。
区分所有法的にも管理規約的にも、その区分所有者さんに制約を与えても
反発され裁判訴訟になれば、管理組合は負けます。
怒りはわかりますが、冷静に対処されることを望みます。

maikuro3 様
早速の貴重なご意見、大変ありがとうございました。
今回の契約では、管理費や修繕積立金、電気やガスなどの費用も全て管理組合の負担となっています。
さらに、外部の方が自由に出入りできるようになり、防犯の点でも問題があります。
また、保健所の検査には合格したようですが、消防の検査ではかなりの指摘事項が出されたと聞いていますが、改善されないまま、営業を続けています。
館内に天ぷら油と思われる匂いも感じられるなど、メリットよりもデメリットの方が多いと、感じています。
全区分所有者にアンケート調査をした結果でも、「管理組合が光熱費まで負担するのはおかしい。」など反対意見が多く出されたようです。
とりあえず、契約は無効とする方向で考えたいと思います。
ありがとうございました。m(_ _)m

Tomoさん こんばんは
詳細な説明を頂き、お怒りの内容を理解出来ました。
>今回の契約では、管理費や修繕積立金、電気やガスなどの費用も全て管理組合の負担となっています。
>さらに、外部の方が自由に出入りできるようになり、防犯の点でも問題があります。
これは健全な賃貸契約ではないですね。
まるで〇〇〇に脅され書かされた契約書みたいですね。
早急に弁護士さんに相談され、契約解除・契約無効の法的手段を取ることを
お勧めします。

maikuro3 様
大変心強いご意見、誠にありがとうございました。
当マンションは幸い自主管理ではなく、大手の管理会社に管理を委託しており、その会社の専属弁護士に相談が可能です。
早速お教え頂いた、「契約解除・契約無効の法的手段」について相談してみたいと思います。
年末のお忙しい中ご教示頂き、ありがとうございました。(^_^)

理事会の決議だけで特定の組合員から立候補する権利を奪うことはできません。
法律にはそのような規定がないので、貴マンションの管理組合の規約に「重大な規約違反があると認められる区分所有者の役員就任は認めない。」という文言を含める規約変更が必要でしょう。
規約の変更は総会で特別決議が必要です。理事会がすべきことは規約の変更を議案に上程した総会の開催をすることでしょう。

尚、管理規約や区分所有法に照らし合わせて違反があればその部分を是正させることはできます。今回のレストラン開業(共用部分の変更として総会決議が必要)の一件で総会決議をすっ飛ばしたなどの手続き上の規約違反あればその部分はやめさせることができます。
手続き上の不備はあったもののレストランの経営を認める方向ならば総会で「追認決議」をすることになります。
レストランの経営を認めない方向ならば、この一件は理事長の権限踰越行為であり、無権利者による契約として、管理組合の皆様が無効を主張して元の憩いの場に戻させることもできます。
その際に発生したレストラン経営者の損害は前理事長へ損害賠償請求することになります。

三毛猫 様
早速、貴重なご意見を頂き、大変ありがとうございました。深く御礼申し上げます。
本件は、前理事長が他の理事が見たこともない契約書を勝手に作成して、独断でレストラン経営者と契約するという、越権行為ではないかと思いますが、全理事長は管理規約第5節(理事会)の第55条(議決事項)の七、「総会から付託された事項」であると言い、「自分は間違ったことはしていない。」と考えているようです。
今回の件が、「総会から付託された事項」に当たるものでしょうか?
大変恐縮ですが、もし可能でしたら再度ご教示頂ければ幸いです。

おっしゃる通り、理事長の越権行為です。
当該憩いの場の用途を変更することが総会席上で話し合われたうえ、理事会に付託するという記録が議事録に残っているのでしょうか?
前理事長さんの主張を裏付ける記録を出してもらいましょう。
今回のレストランの開業は「共用部分の変更」に当たり「総会決議が必要」です。一般的に理事会に付託できるような事柄ではありません。

ちなみに総会から付託された事項の例としては、元々あった設備の機能を維持するために必要最低限の小修繕をしたり、復旧のための更新をするような場合で、今期予算案としてその上限が総会で承認されているような場合です。この場合は別途総会決議は要りません。
元々あった設備をグレードアップしたり、変更したりする場合は別途総会決議を要します。
他の方とのやり取りでレストランの水道光熱費を管理組合負担とするような約定になっていると書かれていましたが、管理組合の負担が増えるような変更には必ず総会決議が必要です。

三毛猫 様
度々の丁重なご意見に感謝いたします。
「管理組合の負担が増えるような変更には必ず総会決議が必要です。」
この文言を拝見した途端、全ての霧が晴れた思いです。
基本を忘れておりました。
管理組合は、ただ全区分所有者からお預かりしているお金を管理しながら運営しているだけですので、おっしゃられる通り、「管理組合の負担が増える=区分所有者の不利益になる、その場合は総会での決議が必要」という事は、他の理事の方々に対しても、十分説得力のある説明になると思います。
何か目の前が明るくなった気分です。
今後は、①レストランの白紙撤回。②レストランを継続する場合は新しい条件。②改造した箇所の現状復帰工事。③レストラン経営者が被った被害(設備投資等)に対する前理事長への損害買収請求。という流れで進めて行きたいと思います。
100人居れば、100の考えがあり、100の思いがあり、100の願いがある事を再認識する良い機会だったかも知れません。
本当にご親切に、色々と教えて頂き感謝いたします。
ただし、万一思い通りにならなかったとしても、三毛猫 様のご親切は忘れません。
これからも、できる限り悩める子羊に、救いの手を差し伸べて下さいますよう、お願いいたします。

レストランの契約と、理事長の立候補阻止の問題は違うと思います。
契約のほうは裁判で無効を訴えるのがいいと思いますが、レストラン経営者にも損害が出るでしょう。
そちらは反対に訴えられるかもしれませんね。
そうなったら組合員が承諾した契約ではないことを主張するしかないでしょう。
どっちにしても、その問題は弁護士さんに相談した方がいいですよ。

理事長の立候補を認めないというのは、理事会で何ができるかわかりません。
この契約をしたという行為が「善管注意義務違反」なのか「犯罪」にまでなるのかわかりませんが、裁判で非があったと認められるのでしたら、規約で、「このような不正と思われる行為をした人物は〇年の期間、立候補を認めない」というような規定は作れると思います。
永久にはどうでしょうか。
理事会決議では阻止できないでしょう。
立候補しても、皆さんが過去の行為を知っているわけですから、選任しなければいいことだと思います。

皆様が言われるとおり、「憩いの場」としての共用部の部屋を「レストラン」に用途変更するには、区分所有法で総会決議が必要と定められています。

区分所有法 第17条(共用部分の変更)
1.共用部分の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。)は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。

上記のように共用部分の変更は、集会による決議(総会決議)が必要であり、特に「Tomoさん」のケースは「形状又は効用の著しい変更」と思慮できるますことから、「区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議特別決議」が必要と考えます。

ですので2021年早々に弁護士先生と相談され、区分所有法の重大な違反行為でありますことを確認し、標準管理規約第67条に基き理事会決議を経て提訴すれば、前理事長は20万円以下の過料の制裁(行政罰)を受けることになると考えられます。
(令和2年6月24日公布の改正マンション管理適正化法で管理組合役員への刑法の罰金刑が追加されましたので、悪質なら刑事罰の適用も可能です。)

さらに民事訴訟として、レストランへの転用による損害額の全てを、前理事長へ損害賠償請求すべきだと思いますし、当方の管理組合であれば躊躇なく前理事長を提訴します。

そして、管理組合に損害を与えた結果として行政罰を受けた者は、理事会役員への立候補を認めないよう管理規約を改定すれば、今後前理事長は理事会役員に立候補できなくなります。

私共のマンションでもTomoさんと同様のケースがありました。
具体的には殆ど使われていないシアタールームを簡単に仕切りを入れトランクルームにするもので、殆ど費用がかからないとのことで、最初は総会での報告した上で「総会から付託された事項」として処理しようとしました。
ところが、管理会社から総会決議事項であり、しかも「軽微で無い共用部の用途変更」との指摘で、総会では「特別決議」で提案しましたが、議決権者の3/4以上の賛成を得る事が出来ず否決されました。
Tomoさんのマンションの前理事長は、それを承知で自身の権限乱用でレストランに用途変更した可能性があれば、刑事訴訟も可能だと思います。

立候補を認めないための理事会決議は難しいと思いますし、仮にその時の理事会で決議したとしても、後々の理事会においても有効に機能するかは疑問です。※理事会決議は後日の理事会決議で撤回可能です。

なお、立候補したとしても理事にさせない対策として以下の方法があると思います。
いずれも立候補された時点での理事会判断になりますが、
(1)立候補された場合においても、役員候補として不適当だと理事会決議で決議し、役員候補から外す。
(2)役員候補として、議案に上程するが、組合員が判断するために必要な情報(この場合、不当な契約行為を行い組合に損害を与えたなど)を議案に記載し、否認されることを期待する。
   この方法を採用する場合以下の点にご注意ください。
   ・役員候補一人づつの承認を得る形式での議案にする必要がある。
   ・否認された時に備えて、補欠候補も議案に含めた方が良い。
   ・組合員が判断するために必要であり、かつ事実であることが証明できること以外を記載した場合はトラブルになる可能性がある。

あと、規約に役員の欠格条項を定め、その欠格条項の中に今回の理事長が該当するような条件かつ、だれもが納得できる条件を入れるという方法もあります。欠格条項については標準管理規約にあるので、その条項を参考に項目を追加するということで良いかと。

Tomoさん おはようございます。
理事会で審議もなく、独断で契約するのは問題があります。
理事の皆様に責められ、理事長を辞任されたのですね。
やり方には問題がありますが、今まで憩いの場としての遊休場所を
賃貸され、管理組合に収入が入ることはよい事ではないですか?
また、理事会決議でこの理事長さんを永久に立候補できないように
することはできません。
どうしても立候補できないようにするのなら、管理規約に
〇〇号室の〇〇 〇〇 区分所有者さんは区分所有者である限り、
永久的に理事候補として立候補できないと定めなければだめでしょう。
区分所有法的にも管理規約的にも、その区分所有者さんに制約を与えても
反発され裁判訴訟になれば、管理組合は負けます。
怒りはわかりますが、冷静に対処されることを望みます。

maikuro3 様
早速の貴重なご意見、大変ありがとうございました。
今回の契約では、管理費や修繕積立金、電気やガスなどの費用も全て管理組合の負担となっています。
さらに、外部の方が自由に出入りできるようになり、防犯の点でも問題があります。
また、保健所の検査には合格したようですが、消防の検査ではかなりの指摘事項が出されたと聞いていますが、改善されないまま、営業を続けています。
館内に天ぷら油と思われる匂いも感じられるなど、メリットよりもデメリットの方が多いと、感じています。
全区分所有者にアンケート調査をした結果でも、「管理組合が光熱費まで負担するのはおかしい。」など反対意見が多く出されたようです。
とりあえず、契約は無効とする方向で考えたいと思います。
ありがとうございました。m(_ _)m

Tomoさん こんばんは
詳細な説明を頂き、お怒りの内容を理解出来ました。
>今回の契約では、管理費や修繕積立金、電気やガスなどの費用も全て管理組合の負担となっています。
>さらに、外部の方が自由に出入りできるようになり、防犯の点でも問題があります。
これは健全な賃貸契約ではないですね。
まるで〇〇〇に脅され書かされた契約書みたいですね。
早急に弁護士さんに相談され、契約解除・契約無効の法的手段を取ることを
お勧めします。

maikuro3 様
大変心強いご意見、誠にありがとうございました。
当マンションは幸い自主管理ではなく、大手の管理会社に管理を委託しており、その会社の専属弁護士に相談が可能です。
早速お教え頂いた、「契約解除・契約無効の法的手段」について相談してみたいと思います。
年末のお忙しい中ご教示頂き、ありがとうございました。(^_^)

多くの方が、共用部分の大規模変更を述べられていますが、憩いの部屋はもともとレストランであったと記載されています。
共用部分の大規模変更は、利用方法の変更ではなく、物理的な大規模変更が必要なはずです。
もともとレストランの設備があるならば、物理的な設備の大規模変更には当たらない可能性があります。
また、理事長の権限がなかったとしも、新しいレストランオーナーとの契約は、理事長の権限制約と同じに善意の第三者たるレストランオーナーには対抗できないと思います。
法的問題にする前に事実関係をもっと調べた方が良いと思います。
管理組合としてはレストランとしての賃貸料が入り、利益が明らかに出るので、まったく利益の出ない管理組合員のための憩いの部屋より有益と判断される可能性もあると思います。

回答者の多くの方が、共用部分の大規模変更を述べられていますが、憩いの部屋はもともとレストランであったと記載されています。
共用部分の大規模変更は、利用方法の変更ではなく、物理的な大規模変更が必要なはずです。
もともとレストランの設備があるならば、物理的な設備の大規模変更には当たらない可能性があります。
また、理事長の権限がなかったとしも、新しいレストランオーナーとの契約は、理事長の権限制約と同じに善意の第三者たるレストランオーナーには対抗できないと思います。
法的問題にする前に事実関係をもっと調べた方が良いと思います。
管理組合としてはレストランとしての賃貸料が入り、利益が明らかに出るので、まったく利益の出ない管理組合員のための憩いの部屋よりも有益との判断が出るかもしれません。

回答がありません。