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マンション駐車場特別会計って適切?

管理規約

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

こんにちは。今住んでいるマンションの駐車場はの駐車場代はマンションの共有部分となっており、全住民が専有部分の面積に比例して所有権を有しています。
本駐車場の駐車料金収入は従来管理費会計に計上されていました。
ただ、今回「駐車場特別会計」を作ってそちらで管理するという案が出ています。新しい駐車場特別会計案によると、駐車場料金は全て駐車場の維持管理に充てられる事になっております。(修繕積立金とは全く別管理)
新しい駐車場特別会計案に従うと、駐車場を使用していない住民は、一定の所有権があるにもかかわらずその恩恵(駐車場収入)の恩恵が全く得ることができず、駐車場部分の所有権に応じた固定資産税分だけ毎年支払う事になるので、全く不公平と思います。ただ駐車場使用者が多いので、投票になったら賛成多数になる可能性があります。

そこで以下の点についてどなたか教えていただけないかと思います。
①今回の導入予定の駐車場特別会計の制度が妥当といえるのか教えてください。
②そもそも、今回の駐車場特別会計案は、駐車場を使用していない人にとっては、所有権があるのに勝手に他の人に使われ全くその見返りがなく、税金だけ支払わなければいけないという観点から、財産権を不当に侵害しているようにも思います。このような決議までマンションの管理組合で決める権限があるのか、教えてください。








みんなの回答

独立会計とする場合、Daishiroさんの懸念をクリアするため問題整理をしてみます。
①駐車場は分譲ではなく使用契約により使用しているため、現に使用している組合員、将来使用する組合員まで含めた組合員全員の利益のために存在するとの共通認識が重要。
②機械式駐車場の保守管理費、電気代、経常修繕費、大規模修繕費、設備更新費、平面駐車場のラインやアスファルト舗装の維持、更新費、場内の照明電気代、サイン看板、自動ゲート、リモコンなどの更新費を見込んだ駐車場支出を見込むこと。加えて駐車場の敷地又は屋内車庫及びその土地持ち分に相当する公租公課は組合員全員が負担しているため、相当額を管理費として支出し公平を図ること。
③駐車場料金は近隣相場、組合員間の需給バランスを総合的に判断しつつ、妥当(契約済み駐車場収入が最大化となるよう)に設定されるべきこと。
④ 収入③>支出② の場合、その余剰は管理又は修繕積立金に充当すること。
⑤ 収入③<支出② の場合、不足額は以下の対応が考えられる。
  ⅰ)機械式駐車場の全部または一部の撤去(収支の健全化)
  ⅱ)マンション全体の資産価値維持に配慮し駐車場の維持費用の不足額を管理費から補填
駐車場の無いマンションでは買い手が付かない等の現状認識に立てば、相場に準じた賃料を設定して尚不足が生じる施設の維持のために相応の負担を全ての組合員が行うべきとの判断もありと思います。

 

ありがとうございました。
非常に合理的、納得性のあるご説明、ご提案と思います。
ご意見参考にして藩士をしてみたいと思います。

こんにちは
今、私のマンションでも来月の定期総会で、駐車場特別会計制度導入を上程しよ
うとしているので、まさに、うちのマンションのことかと思って読みました。
私は理事長なので、上程する側の話として、検討したことをお伝えします。

①駐車場特別会計の制度は妥当です。標準管理規約29条コメントで機械式駐車場を
有する場合の区分経理について認めているからです。

②駐車場を使用しない人にとって、所有権があるのに税金だけ支払わなければ
ならないので不公平、という話、先の臨時総会で「駐車場収入を管理費会計から
はずし、管理費会計を値上げする件」を上程して通ったのですが、その際、「定期
総会では駐車場特別会計を創設することを考えている」と伝えたら、Daishiroさん
と同じような意見がたくさん出ました。

加えて、駐車場の電気代は駐車場会計でまかなってほしい、とか、修繕費は全て
そちらで・・・とか、管理人の事務費、だとか、挙げ句の果て、固定資産税分を
還元してくれ、まで意見がありました。
計算したら、固定資産税は、狭い敷地なので全員分で23万円くらいなのですが、
それを持分で分けたらいくら?という細かい話になります。

少し法的にも検討しましたが、区分所有法21条で共用部分ではない敷地及び附属
施設が全員の共有の場合、同第17~19条が準用され、19条「共用部分の負担」を
「敷地及び附属施設の負担」と読み替えると、各共有者は、規約に別段の定めが
ない限り、その持分に応じて、敷地及び附属施設の負担に任じる。つまり、規約
に定めがなければ、①敷地及び附属施設の維持管理に必要な費用や②固定資産税
は持分に応じて各人負担となる、が原則です。
では、規約を定めることができるか。
[標準管理規約第9条の解説参照]規約に定められるものはあくまでも「管理また
は使用に関する」事項のみ。①は規約で定めることは可能であるが(管理18条)、
②固定資産税は管理に関する費用ではない(所有のための費用)ので、規約に定
められない(管理組合はいかんともできない、原則どおり各人負担)、という結
論になるのかな、と今では考えています(間違っているかも知れません)。

が、うちのマンションでは、こういう突き詰めた議論をするのもなんなので、
駐車場特別会計のあり方を吟味し、①完全別建て案(駐車場に関わる収入支出は
全て駐車場会計で行うとする案)、②年次別建て案(駐車場の維持費のみ駐車場
会計で賄い1年毎に収支を出し、残額を修繕積立金会計に戻す案、③折衷案(基本
は①だが、駐車場会計に余剰があり、修繕積立金が枯渇するような事態となれば、
理事会の発案で、総会にて、修繕積立金に計上することができる)を検討し、③案
を上程することにしました。最終的に、修繕積立金に回せる、という担保があれば、
反対者も納得してくれるかな、と期待して。

関連して、駐車場使用料を値上げせよという意見もあったのですが、駐車場料金を
いくらにするかは、あくまでも市場価格(物価動向、車離れ、高齢化)と住民サー
ビスの要素から決定すべきだとして、取り上げないつもりです。

Daishiroさんのマンションでは、駐車場料金を値下げする点が市場価格と比べて
どうなのか、という点(値下げしないと借り手がいないのか)、駐車場特別会計の
余剰が最終的には修繕積立金に回るような形になれば、不公平感はなくなるのかなと
思いますが、提案されてみてはいかがですか。

管理費値上げはそれは仕方ないです。うちも管理費会計の45%が駐車場収入だった
ので、駐車場の借り手がいなくなって管理費に穴が空くのを早期に避けるため、
思い切って値上げしました。
管理費に駐車場収入を充当する規約は、マンション販売会社が売りやすくするための
戦略なので、できるだけ避けるべき、と標準管理規約29条の解説にありましたよ。

長々とすみません。ご検討ください。

zhimawariさん
ありがとうございます。大変偶然なことですが、同じような状況で理事長でご苦労されている方のご意見を頂くことができて、大変参考になりました。理事長の立場でこのような変更をされるのも、苦労されますね。(私のように一住民はいろいろ主張すると思いますし)
もしわかったら教えていただきたいのですが、駐車料金を積立金会計にして、大規模修繕工事、機械式駐車場の整備、更新、両方に使えるようにしでおけばよいように思うのですが、駐車場特別会計を設けるのはそれなりの理由があるのでしょうか?
●駐車料金を値下げする点が市場価格と比べてどうなのか、という点(値下げしないと借り手がいないのか)、駐車場特別会計の
余剰が最終的には修繕積立金に回るような形になれば、不公平感はなくなるのかなと思いますが
⇒おっしゃるとおりですね。現在の予定では、変更後の駐車場料金が市場価格に比べても安くなります。車を持っている人が駐車場特別会計の余剰が修繕積立金に回るという規定も明確もありません。これらを是正して不公平感をなくすのが妥当な対策なのかと思いました。
誠にありがとうございました。



Daishiroさんのマンションでは、駐車場料金を値下げする点が市場価格と比べて
どうなのか、という点(値下げしないと借り手がいないのか)、駐車場特別会計の
余剰が最終的には修繕積立金に回るような形になれば、不公平感はなくなるのかなと
思いますが、提案されてみてはいかがですか

「駐車場会計」をどのように構築するかはそれぞれのマンションの
考え方でよい、と、国交省住宅局マンション政策室に電話で確認
しました。
そこで、うちのマンションでは、基本的に、駐車場に関する維持
(保守・整備)、修繕(保守会社の提出する30年分の整備計画)、
更新、すべてを駐車場会計から支出する、という形で構築しまし
た(ですので、現在管理費から支出している保守点検費・電気代
も特別会計に移します)。

駐車場会計をもうけた方がよいと考えた理由は、従来、駐車場の
30年分の整備計画も建物の長期修繕計画書の中に入っていて、時
期が来たら修繕すべきことになっているのですが、如何せん金額
が高額になってしまうので、各期の理事会では、保守会社から修
繕・整備を要請されても、建物の修繕積立金を圧迫することを懸
念して、決断できなかったのです。
建物の修繕積立金はいつでも不足気味ですし、理事長が車を使用
していない方だと、駐車場整備なんて二の次、になったりして、
耐用年数を7年も経過して整備ができていない事項が多くなり安
全性に自信が持てなくなったからです。
別会計になれば、適時整備できるようになると期待してのことです。

駐車場料金値下げについては、当マンションでも初期に検討しました。
当マンションの駐車場使用料は、住民サービスを加味して市場価格の
6割くらいですが、それでも、先の①完全別建て説をとると、収入が
支出の1.2倍ほどあるので、余剰が出てしまうのです。余剰分を値下
げしたらどうですか、と管理会社から言われましたが、さすがにそれ
以上安いのはひんしゅくを買うだろうし、何かのためにそのままに
しておこうと考えていたら、ある役員から、②修繕積立金に組み込む
こともできるのではと意見が出たので、国交省にも確認し③折衷説
に決めました。
「駐車場会計」と言うと、駐車場に関するあらゆるものをそこに放り
込んで、自己完結する会計、と考えている人が多いので(マンション
管理士会の相談電話の回答も①でした)、収支がプラスであれば値下
げもOKと考えてしまうのではないでしょうか。

国交省ガイドライン「標準管理規約29条」では、以下のように書かれています。
第29条(使用料)
「駐車場使用料その他の敷地及び共用部分などに係る使用料は、それらの管理に要する費用に充てるほか修繕積立金として積み立てる」。
つまり、国交省ガイドラインでは機械式駐車場更新費用分は積立金会計に入れる事が大切であると書かれています。
さらに、国交省の第29条関係のコメントを見ますと
「機械式駐車場を有する場合は、その維持及び修繕に多額の費用を要することから、管理費及び修繕積立金とは区分して経理することもできる。」
これを見ると「管理費」及び「修繕積立金と」は区分して「駐車場会計」の費目で計上すること自体は問題無いと思います。
すなわち、Daishiroさんのマンションで導入予定の「駐車場会計」は国交省も認めている制度です。
ただその場合は「修繕積立金」で積み立てるべき更新費用を「駐車場会計」に積み立てていく必要がありますので、機械式駐車場の更新に必要とする分を駐車場使用料の値下げに利用するのは、国交省の指導に反する行為で違法だと思います。

ご助言いただき大変ありがとうございました。
国交省ガイドライン「標準管理規約29条」について自分でもよく読んでみます。
最後の「ただその場合は「修繕積立金」で積み立てるべき更新費用を「駐車場会計」に積み立てていく必要がありますので、機械式駐車場の更新に必要とする分を駐車場使用料の値下げに利用するのは、国交省の指導に反する行為で違法だと思います。」の点ですが、機械式駐車場の更新もしますが、それはローンを組んでねん出して、その上で駐車場使用料を値下げするみたいです。
計算上はそれで遣り繰りできそうなのですが、そもそも(繰り返しになりますが)駐車場使用していない人間が所有して、税金も支払っている部分の土地を無償で使う前提になっているからこそ遣り繰りできるようにも思えるのですが。。。
いずれにせよ、ありがとうございましたmm

駐車場特別会計で出た収益はどう取り扱うのでしょうか?収益を内部駐車場代の値下げに使われると、内部駐車者と外部駐車者との駐車場料金の内外差は不公平です。現状でも、内部駐車場代は、外部駐車場代に合わせる必要があります。また、車を持たない人の権利も損なわれます。収益は修繕積立金や管理費で全体に使われれば居住者の公平が保てると思います。駐車場特別会計で出た収益を全体に使うのであれば、手間がかかるだけで駐車場特別会計を作る意味はないと思いますが、作っても問題はありません。過去の収支実績を確認されると分かりますが、駐車場代で管理費を補填し余剰分を修繕積立金に振り替えている例が多いようです。修繕積立金は長期修繕計画を考えた場合、将来、絶対に不足します。この資金調達に腐心する中で、駐車場特別会計で出た利益でもしも値下げをすると、管理組合の収入源を減らすことになります。後で質問者の返信を見て、管理費も修繕積立金も50%値上げとありましたが、管理費収入は管理委託費等経費予算に充てる短期のもので、修繕積立金収入は長期修繕計画に基づく長期のものです。管理費の値上げが長期資金と同じというのは値上げ理由に疑問を感じます。

お返事大変ありがとうございました。
●収益を内部駐車場代の値下げに使われると、内部駐車者と外部駐車者との駐車場料金の内外差は不公平です。現状でも、内部駐車場代は、外部駐車場代に合わせる必要があります。
⇒ご質問ですがここでいう内部駐車場代と外部駐車場代というのは、内部=マンション敷地内の駐車場、外部=近所の月極などの駐車場の事でしょうか?
●また、車を持たない人の権利も損なわれます。収益は修繕積立金や管理費で全体に使われれば居住者の公平が保てると思います。駐車場特別会計で出た収益を全体に使うのであれば、手間がかかるだけで駐車場特別会計を作る意味はないと思いますが、作っても問題はありません。⇒収益が修繕積立金や管理に使われるのであれば問題ないのですが、改定案ではそのようになっておらず、駐車場の維持、整備などにのみ使われる事になっています。そこがちょっと合点がいかない点です。
●過去の収支実績を確認されると分かりますが、駐車場代で管理費を補填し余剰分を修繕積立金に振り替えている例が多いようです。
⇒過去は、駐車場代は全て管理費に充てられており、修繕積立金には振り替わっていなかったと思いますが、確認してみます。
●管理費も修繕積立金も50%値上げとありましたが、管理費収入は管理委託費等経費予算に充てる短期のもので、修繕積立金収入は長期修繕計画に基づく長期のものです。管理費の値上げが長期資金と同じというのは値上げ理由に疑問を感じます。
⇒前述したとおり、従来駐車場料金を管理費費用に充てていたものを、別会計とする事になったため、駐車場料金分が不足するため、その分管理費が値上げになります。管理費が値上げになっても、駐車場料金が修繕積立金に充てられ、修繕積立金が軽減、あるいは現状維持でも財政が健全になるのであれば納得できるのですが、駐車場料金は新たに別会計を作る事になるため、修繕積立金も結局値上げとなりそうなのですが、やはりちょっと納得いかないです。。。






「駐車場料金については新たに設定される駐車場特別会計に計上される事になりますが、駐車場の維持管理費用だけに用いられる事となり資金面で余裕がでるので、これは逆に約20~30%の値下げを行われる予定です。」
との事ですが、Daishiroさんのマンションでは機械式駐車場の更新費用は、新たに設定される駐車場特別会計ではなく、修繕積立金から捻出されるのでしょうか?

当方のマンションでも「駐車場会計」がありますが、駐車場の保守・点検費用と、それにプラスして20〜30年毎の駐車場更新費用(100〜150万円/パレット)を考え、さらに周辺の相場を勘案して駐車場使用料を決めています。

Daishiroさんのマンションでは、機械式駐車場の更新費用を修繕積立金から取り崩すとのことですが、これは駐車場を利用していない区分所有者にも駐車場の更新費用を負担させることになりますので、受益者負担の原則からも不公平だと思います。

ですので、Daishiroさんが言われるように公平性を確保するのであれば、新たに計上される駐車場会計から、機械式駐車場の更新費用を出すようにすべきです。
そうすれば、駐車場使用料の値下げの話は出ない筈ですし、場合によっては駐車場使用料の値上げが必要かもしれません。

管理費会計から切り離しても、管理費会計が足りなくならなければとてもいい方法だと思います。
管理費会計を駐車場収入に頼っていて、切り離したくてもできないなんてところが多い中で、いいことだと思います。
共用部分として、全員の資産であることに変わりはなく、その設備を使わせていただいている方が使用料を払っているのですから、使用料を駐車場の維持、管理に回すのは妥当ではないでしょうか。
なぜ不公平と思われるのか理解できませんが、機械式駐車場の維持には多額の費用が掛かります。
皆様全員の資産を維持するのに、使用者に負担をしていただいているので、不公平ではなく公平だと思います。

ご返事ありがとうございました。
最初の私の質問の内容が不十分なところがありましたので、以下補足説明いたします。
・今回の見直しの原因となったのは、修繕積立金が予定より大幅に不足しており、今後大規模修繕が予定通りできなくなる懸念があるため、財政健全化を進める必要が生じたためですした。
・対策の一つとして、今まで駐車場使用料を管理費会計に計上していたものを、管理費会計にすることはやめることとしました。
 その分管理費用は値上げされる予定です。(約50%の値上げ)
・個人的には修繕積立金が不足しているのであれば、財政健全化のため管理費会計ではなくたった駐車場使用料は、修繕積立金会計に計上して修繕積立金の不足分を補うものと考えていました。しかし、修繕積立金に計上することなく、あらたに駐車場会計を設けてそこに計上することとなりました。そのため、管理費の値上げに加えて、修繕積立金の値上げも行われる予定です。(約50%の値上げ)
・一方、駐車場料金については新たに設定される駐車場特別会計に計上される事になりますが、駐車場の維持管理費用だけに用いられる事となり資金面で余裕がでるので、これは逆に約20~30%の値下げを行われる予定です。
・マンションの財政が厳しい中、駐車場料金だけ見直しするのはいかがのものかと思いましたが、管理組合としては「管理費も修繕積立金も値上げばかりでは住民の理解を得られないから、駐車場料金くらい値下げをする」、という主張です。)

駐車場料金を駐車場特別会計とするマンションも増えてきているとは知っていますが、財政が厳しくなっている中で、管理費、修繕積立金を値上げして、駐車場料金だけ値下げする、しかも理由が管理費、修繕積立金の値上げの負担を和らげるために、という駐車場利用者だけが恩恵を受ける方法の妥当性について疑問を感じること、及びそもそも駐車場の分の所有権を持ち固定資産税も払っていながら、駐車場未使用者は所有権があり固定資産も払っている対価を全く受けられないことが、そもそも駐車場未使用者の権利を不当に奪っているように気になった次第です。(例えば駐車場料金が管理費会計あるいは修繕費会計として計上されていれば、駐車場使用料から駐車場維持管理費用を差し引いた額が、管理費あるいは修繕積立金として活用されるので納得はいきますが)
私もこのような経験が初めてなので、他の方のご意見をうかがいたいと思い質問箱に投稿した次第です。















それは乱暴な話ですね。
管理費を50%も上げなければいけないようでしたら、駐車場の会計を管理費会計から切り離すのは適切ではないと感じます。
駐車場特別会計を設けるのはいい考えですが、現実に合わないのでしたら他の方法を考えた方がいいでしょう。
私のところは、駐車場の収入を管理費会計と修繕積立金会計に分けて入れています。
駐車場の使用料だけでは維持ができませんので、どのみち修繕積立金から出すことになります。
駐車場の使用料を修繕積立金にも入れることで、使用者が使用していない方より負担を多くしていることを理解していただくことになります。
管理費会計は値上げしなくて済む額を維持するようにしました。
この時に、管理費会計と修繕積立金会計のリバランスもしています。

長期修繕計画の見直しなどして検討し直した方がいいかもしれませんね。

①今回の導入予定の駐車場特別会計の制度が妥当といえるのか教えてください。
→私共のマンションでは当初より、管理費会計、修繕積立金会計とは別に駐車場特別会計がありますので、制度的には不当では無いと思います。
→逆にDaishiroさんに質問ですが、駐車場特別会計を新設した目的は、機械式駐車場の更新費用のためですか? もしそうであれば、以前から管理費積み立てていた駐車場収入も駐車場特別会計に移すのでしょうか?

②そもそも、今回の駐車場特別会計案は、駐車場を使用していない人にとっては、所有権があるのに勝手に他の人に使われ全くその見返りがなく、税金だけ支払わなければいけないという観点から、財産権を不当に侵害しているようにも思います。
→財産権の侵害にはあたらないと思います。逆にDaishiroさんが「財産権の侵害」にあたると主張されている法的根拠と、裁判所での判例を教えていただけないでしょうか?

③このような決議までマンションの管理組合で決める権限があるのか、教えてください。
→ 管理組合が、マンションの最高議決機関である総会で決めないで、誰が決めるのでしょうか? 区分所有法に従い、管理組合が「特別決議」か「普通決議」で決めるしかないと思います。

管理費会計から切り離しても、管理費会計が足りなくならなければとてもいい方法だと思います。
管理費会計を駐車場収入に頼っていて、切り離したくてもできないなんてところが多い中で、いいことだと思います。
共用部分として、全員の資産であることに変わりはなく、その設備を使わせていただいている方が使用料を払っているのですから、使用料を駐車場の維持、管理に回すのは妥当ではないでしょうか。
なぜ不公平と思われるのか理解できませんが、機械式駐車場の維持には多額の費用が掛かります。
皆様全員の資産を維持するのに、使用者に負担をしていただいているので、不公平ではなく公平だと思います。

ご返事ありがとうございました。
最初の私の質問の内容が不十分なところがありましたので、以下補足説明いたします。
・今回の見直しの原因となったのは、修繕積立金が予定より大幅に不足しており、今後大規模修繕が予定通りできなくなる懸念があるため、財政健全化を進める必要が生じたためですした。
・対策の一つとして、今まで駐車場使用料を管理費会計に計上していたものを、管理費会計にすることはやめることとしました。
 その分管理費用は値上げされる予定です。(約50%の値上げ)
・個人的には修繕積立金が不足しているのであれば、財政健全化のため管理費会計ではなくたった駐車場使用料は、修繕積立金会計に計上して修繕積立金の不足分を補うものと考えていました。しかし、修繕積立金に計上することなく、あらたに駐車場会計を設けてそこに計上することとなりました。そのため、管理費の値上げに加えて、修繕積立金の値上げも行われる予定です。(約50%の値上げ)
・一方、駐車場料金については新たに設定される駐車場特別会計に計上される事になりますが、駐車場の維持管理費用だけに用いられる事となり資金面で余裕がでるので、これは逆に約20~30%の値下げを行われる予定です。
・マンションの財政が厳しい中、駐車場料金だけ見直しするのはいかがのものかと思いましたが、管理組合としては「管理費も修繕積立金も値上げばかりでは住民の理解を得られないから、駐車場料金くらい値下げをする」、という主張です。)

駐車場料金を駐車場特別会計とするマンションも増えてきているとは知っていますが、財政が厳しくなっている中で、管理費、修繕積立金を値上げして、駐車場料金だけ値下げする、しかも理由が管理費、修繕積立金の値上げの負担を和らげるために、という駐車場利用者だけが恩恵を受ける方法の妥当性について疑問を感じること、及びそもそも駐車場の分の所有権を持ち固定資産税も払っていながら、駐車場未使用者は所有権があり固定資産も払っている対価を全く受けられないことが、そもそも駐車場未使用者の権利を不当に奪っているように気になった次第です。(例えば駐車場料金が管理費会計あるいは修繕費会計として計上されていれば、駐車場使用料から駐車場維持管理費用を差し引いた額が、管理費あるいは修繕積立金として活用されるので納得はいきますが)
私もこのような経験が初めてなので、他の方のご意見をうかがいたいと思い質問箱に投稿した次第です。















それは乱暴な話ですね。
管理費を50%も上げなければいけないようでしたら、駐車場の会計を管理費会計から切り離すのは適切ではないと感じます。
駐車場特別会計を設けるのはいい考えですが、現実に合わないのでしたら他の方法を考えた方がいいでしょう。
私のところは、駐車場の収入を管理費会計と修繕積立金会計に分けて入れています。
駐車場の使用料だけでは維持ができませんので、どのみち修繕積立金から出すことになります。
駐車場の使用料を修繕積立金にも入れることで、使用者が使用していない方より負担を多くしていることを理解していただくことになります。
管理費会計は値上げしなくて済む額を維持するようにしました。
この時に、管理費会計と修繕積立金会計のリバランスもしています。

長期修繕計画の見直しなどして検討し直した方がいいかもしれませんね。

①今回の導入予定の駐車場特別会計の制度が妥当といえるのか教えてください。
→私共のマンションでは当初より、管理費会計、修繕積立金会計とは別に駐車場特別会計がありますので、制度的には不当では無いと思います。
→逆にDaishiroさんに質問ですが、駐車場特別会計を新設した目的は、機械式駐車場の更新費用のためですか? もしそうであれば、以前から管理費積み立てていた駐車場収入も駐車場特別会計に移すのでしょうか?

②そもそも、今回の駐車場特別会計案は、駐車場を使用していない人にとっては、所有権があるのに勝手に他の人に使われ全くその見返りがなく、税金だけ支払わなければいけないという観点から、財産権を不当に侵害しているようにも思います。
→財産権の侵害にはあたらないと思います。逆にDaishiroさんが「財産権の侵害」にあたると主張されている法的根拠と、裁判所での判例を教えていただけないでしょうか?

③このような決議までマンションの管理組合で決める権限があるのか、教えてください。
→ 管理組合が、マンションの最高議決機関である総会で決めないで、誰が決めるのでしょうか? 区分所有法に従い、管理組合が「特別決議」か「普通決議」で決めるしかないと思います。

「駐車場料金については新たに設定される駐車場特別会計に計上される事になりますが、駐車場の維持管理費用だけに用いられる事となり資金面で余裕がでるので、これは逆に約20~30%の値下げを行われる予定です。」
との事ですが、Daishiroさんのマンションでは機械式駐車場の更新費用は、新たに設定される駐車場特別会計ではなく、修繕積立金から捻出されるのでしょうか?

当方のマンションでも「駐車場会計」がありますが、駐車場の保守・点検費用と、それにプラスして20〜30年毎の駐車場更新費用(100〜150万円/パレット)を考え、さらに周辺の相場を勘案して駐車場使用料を決めています。

Daishiroさんのマンションでは、機械式駐車場の更新費用を修繕積立金から取り崩すとのことですが、これは駐車場を利用していない区分所有者にも駐車場の更新費用を負担させることになりますので、受益者負担の原則からも不公平だと思います。

ですので、Daishiroさんが言われるように公平性を確保するのであれば、新たに計上される駐車場会計から、機械式駐車場の更新費用を出すようにすべきです。
そうすれば、駐車場使用料の値下げの話は出ない筈ですし、場合によっては駐車場使用料の値上げが必要かもしれません。

国交省ガイドライン「標準管理規約29条」では、以下のように書かれています。
第29条(使用料)
「駐車場使用料その他の敷地及び共用部分などに係る使用料は、それらの管理に要する費用に充てるほか修繕積立金として積み立てる」。
つまり、国交省ガイドラインでは機械式駐車場更新費用分は積立金会計に入れる事が大切であると書かれています。
さらに、国交省の第29条関係のコメントを見ますと
「機械式駐車場を有する場合は、その維持及び修繕に多額の費用を要することから、管理費及び修繕積立金とは区分して経理することもできる。」
これを見ると「管理費」及び「修繕積立金と」は区分して「駐車場会計」の費目で計上すること自体は問題無いと思います。
すなわち、Daishiroさんのマンションで導入予定の「駐車場会計」は国交省も認めている制度です。
ただその場合は「修繕積立金」で積み立てるべき更新費用を「駐車場会計」に積み立てていく必要がありますので、機械式駐車場の更新に必要とする分を駐車場使用料の値下げに利用するのは、国交省の指導に反する行為で違法だと思います。

ご助言いただき大変ありがとうございました。
国交省ガイドライン「標準管理規約29条」について自分でもよく読んでみます。
最後の「ただその場合は「修繕積立金」で積み立てるべき更新費用を「駐車場会計」に積み立てていく必要がありますので、機械式駐車場の更新に必要とする分を駐車場使用料の値下げに利用するのは、国交省の指導に反する行為で違法だと思います。」の点ですが、機械式駐車場の更新もしますが、それはローンを組んでねん出して、その上で駐車場使用料を値下げするみたいです。
計算上はそれで遣り繰りできそうなのですが、そもそも(繰り返しになりますが)駐車場使用していない人間が所有して、税金も支払っている部分の土地を無償で使う前提になっているからこそ遣り繰りできるようにも思えるのですが。。。
いずれにせよ、ありがとうございましたmm

こんにちは
今、私のマンションでも来月の定期総会で、駐車場特別会計制度導入を上程しよ
うとしているので、まさに、うちのマンションのことかと思って読みました。
私は理事長なので、上程する側の話として、検討したことをお伝えします。

①駐車場特別会計の制度は妥当です。標準管理規約29条コメントで機械式駐車場を
有する場合の区分経理について認めているからです。

②駐車場を使用しない人にとって、所有権があるのに税金だけ支払わなければ
ならないので不公平、という話、先の臨時総会で「駐車場収入を管理費会計から
はずし、管理費会計を値上げする件」を上程して通ったのですが、その際、「定期
総会では駐車場特別会計を創設することを考えている」と伝えたら、Daishiroさん
と同じような意見がたくさん出ました。

加えて、駐車場の電気代は駐車場会計でまかなってほしい、とか、修繕費は全て
そちらで・・・とか、管理人の事務費、だとか、挙げ句の果て、固定資産税分を
還元してくれ、まで意見がありました。
計算したら、固定資産税は、狭い敷地なので全員分で23万円くらいなのですが、
それを持分で分けたらいくら?という細かい話になります。

少し法的にも検討しましたが、区分所有法21条で共用部分ではない敷地及び附属
施設が全員の共有の場合、同第17~19条が準用され、19条「共用部分の負担」を
「敷地及び附属施設の負担」と読み替えると、各共有者は、規約に別段の定めが
ない限り、その持分に応じて、敷地及び附属施設の負担に任じる。つまり、規約
に定めがなければ、①敷地及び附属施設の維持管理に必要な費用や②固定資産税
は持分に応じて各人負担となる、が原則です。
では、規約を定めることができるか。
[標準管理規約第9条の解説参照]規約に定められるものはあくまでも「管理また
は使用に関する」事項のみ。①は規約で定めることは可能であるが(管理18条)、
②固定資産税は管理に関する費用ではない(所有のための費用)ので、規約に定
められない(管理組合はいかんともできない、原則どおり各人負担)、という結
論になるのかな、と今では考えています(間違っているかも知れません)。

が、うちのマンションでは、こういう突き詰めた議論をするのもなんなので、
駐車場特別会計のあり方を吟味し、①完全別建て案(駐車場に関わる収入支出は
全て駐車場会計で行うとする案)、②年次別建て案(駐車場の維持費のみ駐車場
会計で賄い1年毎に収支を出し、残額を修繕積立金会計に戻す案、③折衷案(基本
は①だが、駐車場会計に余剰があり、修繕積立金が枯渇するような事態となれば、
理事会の発案で、総会にて、修繕積立金に計上することができる)を検討し、③案
を上程することにしました。最終的に、修繕積立金に回せる、という担保があれば、
反対者も納得してくれるかな、と期待して。

関連して、駐車場使用料を値上げせよという意見もあったのですが、駐車場料金を
いくらにするかは、あくまでも市場価格(物価動向、車離れ、高齢化)と住民サー
ビスの要素から決定すべきだとして、取り上げないつもりです。

Daishiroさんのマンションでは、駐車場料金を値下げする点が市場価格と比べて
どうなのか、という点(値下げしないと借り手がいないのか)、駐車場特別会計の
余剰が最終的には修繕積立金に回るような形になれば、不公平感はなくなるのかなと
思いますが、提案されてみてはいかがですか。

管理費値上げはそれは仕方ないです。うちも管理費会計の45%が駐車場収入だった
ので、駐車場の借り手がいなくなって管理費に穴が空くのを早期に避けるため、
思い切って値上げしました。
管理費に駐車場収入を充当する規約は、マンション販売会社が売りやすくするための
戦略なので、できるだけ避けるべき、と標準管理規約29条の解説にありましたよ。

長々とすみません。ご検討ください。

zhimawariさん
ありがとうございます。大変偶然なことですが、同じような状況で理事長でご苦労されている方のご意見を頂くことができて、大変参考になりました。理事長の立場でこのような変更をされるのも、苦労されますね。(私のように一住民はいろいろ主張すると思いますし)
もしわかったら教えていただきたいのですが、駐車料金を積立金会計にして、大規模修繕工事、機械式駐車場の整備、更新、両方に使えるようにしでおけばよいように思うのですが、駐車場特別会計を設けるのはそれなりの理由があるのでしょうか?
●駐車料金を値下げする点が市場価格と比べてどうなのか、という点(値下げしないと借り手がいないのか)、駐車場特別会計の
余剰が最終的には修繕積立金に回るような形になれば、不公平感はなくなるのかなと思いますが
⇒おっしゃるとおりですね。現在の予定では、変更後の駐車場料金が市場価格に比べても安くなります。車を持っている人が駐車場特別会計の余剰が修繕積立金に回るという規定も明確もありません。これらを是正して不公平感をなくすのが妥当な対策なのかと思いました。
誠にありがとうございました。



Daishiroさんのマンションでは、駐車場料金を値下げする点が市場価格と比べて
どうなのか、という点(値下げしないと借り手がいないのか)、駐車場特別会計の
余剰が最終的には修繕積立金に回るような形になれば、不公平感はなくなるのかなと
思いますが、提案されてみてはいかがですか

「駐車場会計」をどのように構築するかはそれぞれのマンションの
考え方でよい、と、国交省住宅局マンション政策室に電話で確認
しました。
そこで、うちのマンションでは、基本的に、駐車場に関する維持
(保守・整備)、修繕(保守会社の提出する30年分の整備計画)、
更新、すべてを駐車場会計から支出する、という形で構築しまし
た(ですので、現在管理費から支出している保守点検費・電気代
も特別会計に移します)。

駐車場会計をもうけた方がよいと考えた理由は、従来、駐車場の
30年分の整備計画も建物の長期修繕計画書の中に入っていて、時
期が来たら修繕すべきことになっているのですが、如何せん金額
が高額になってしまうので、各期の理事会では、保守会社から修
繕・整備を要請されても、建物の修繕積立金を圧迫することを懸
念して、決断できなかったのです。
建物の修繕積立金はいつでも不足気味ですし、理事長が車を使用
していない方だと、駐車場整備なんて二の次、になったりして、
耐用年数を7年も経過して整備ができていない事項が多くなり安
全性に自信が持てなくなったからです。
別会計になれば、適時整備できるようになると期待してのことです。

駐車場料金値下げについては、当マンションでも初期に検討しました。
当マンションの駐車場使用料は、住民サービスを加味して市場価格の
6割くらいですが、それでも、先の①完全別建て説をとると、収入が
支出の1.2倍ほどあるので、余剰が出てしまうのです。余剰分を値下
げしたらどうですか、と管理会社から言われましたが、さすがにそれ
以上安いのはひんしゅくを買うだろうし、何かのためにそのままに
しておこうと考えていたら、ある役員から、②修繕積立金に組み込む
こともできるのではと意見が出たので、国交省にも確認し③折衷説
に決めました。
「駐車場会計」と言うと、駐車場に関するあらゆるものをそこに放り
込んで、自己完結する会計、と考えている人が多いので(マンション
管理士会の相談電話の回答も①でした)、収支がプラスであれば値下
げもOKと考えてしまうのではないでしょうか。

駐車場特別会計で出た収益はどう取り扱うのでしょうか?収益を内部駐車場代の値下げに使われると、内部駐車者と外部駐車者との駐車場料金の内外差は不公平です。現状でも、内部駐車場代は、外部駐車場代に合わせる必要があります。また、車を持たない人の権利も損なわれます。収益は修繕積立金や管理費で全体に使われれば居住者の公平が保てると思います。駐車場特別会計で出た収益を全体に使うのであれば、手間がかかるだけで駐車場特別会計を作る意味はないと思いますが、作っても問題はありません。過去の収支実績を確認されると分かりますが、駐車場代で管理費を補填し余剰分を修繕積立金に振り替えている例が多いようです。修繕積立金は長期修繕計画を考えた場合、将来、絶対に不足します。この資金調達に腐心する中で、駐車場特別会計で出た利益でもしも値下げをすると、管理組合の収入源を減らすことになります。後で質問者の返信を見て、管理費も修繕積立金も50%値上げとありましたが、管理費収入は管理委託費等経費予算に充てる短期のもので、修繕積立金収入は長期修繕計画に基づく長期のものです。管理費の値上げが長期資金と同じというのは値上げ理由に疑問を感じます。

お返事大変ありがとうございました。
●収益を内部駐車場代の値下げに使われると、内部駐車者と外部駐車者との駐車場料金の内外差は不公平です。現状でも、内部駐車場代は、外部駐車場代に合わせる必要があります。
⇒ご質問ですがここでいう内部駐車場代と外部駐車場代というのは、内部=マンション敷地内の駐車場、外部=近所の月極などの駐車場の事でしょうか?
●また、車を持たない人の権利も損なわれます。収益は修繕積立金や管理費で全体に使われれば居住者の公平が保てると思います。駐車場特別会計で出た収益を全体に使うのであれば、手間がかかるだけで駐車場特別会計を作る意味はないと思いますが、作っても問題はありません。⇒収益が修繕積立金や管理に使われるのであれば問題ないのですが、改定案ではそのようになっておらず、駐車場の維持、整備などにのみ使われる事になっています。そこがちょっと合点がいかない点です。
●過去の収支実績を確認されると分かりますが、駐車場代で管理費を補填し余剰分を修繕積立金に振り替えている例が多いようです。
⇒過去は、駐車場代は全て管理費に充てられており、修繕積立金には振り替わっていなかったと思いますが、確認してみます。
●管理費も修繕積立金も50%値上げとありましたが、管理費収入は管理委託費等経費予算に充てる短期のもので、修繕積立金収入は長期修繕計画に基づく長期のものです。管理費の値上げが長期資金と同じというのは値上げ理由に疑問を感じます。
⇒前述したとおり、従来駐車場料金を管理費費用に充てていたものを、別会計とする事になったため、駐車場料金分が不足するため、その分管理費が値上げになります。管理費が値上げになっても、駐車場料金が修繕積立金に充てられ、修繕積立金が軽減、あるいは現状維持でも財政が健全になるのであれば納得できるのですが、駐車場料金は新たに別会計を作る事になるため、修繕積立金も結局値上げとなりそうなのですが、やはりちょっと納得いかないです。。。






独立会計とする場合、Daishiroさんの懸念をクリアするため問題整理をしてみます。
①駐車場は分譲ではなく使用契約により使用しているため、現に使用している組合員、将来使用する組合員まで含めた組合員全員の利益のために存在するとの共通認識が重要。
②機械式駐車場の保守管理費、電気代、経常修繕費、大規模修繕費、設備更新費、平面駐車場のラインやアスファルト舗装の維持、更新費、場内の照明電気代、サイン看板、自動ゲート、リモコンなどの更新費を見込んだ駐車場支出を見込むこと。加えて駐車場の敷地又は屋内車庫及びその土地持ち分に相当する公租公課は組合員全員が負担しているため、相当額を管理費として支出し公平を図ること。
③駐車場料金は近隣相場、組合員間の需給バランスを総合的に判断しつつ、妥当(契約済み駐車場収入が最大化となるよう)に設定されるべきこと。
④ 収入③>支出② の場合、その余剰は管理又は修繕積立金に充当すること。
⑤ 収入③<支出② の場合、不足額は以下の対応が考えられる。
  ⅰ)機械式駐車場の全部または一部の撤去(収支の健全化)
  ⅱ)マンション全体の資産価値維持に配慮し駐車場の維持費用の不足額を管理費から補填
駐車場の無いマンションでは買い手が付かない等の現状認識に立てば、相場に準じた賃料を設定して尚不足が生じる施設の維持のために相応の負担を全ての組合員が行うべきとの判断もありと思います。

 

ありがとうございました。
非常に合理的、納得性のあるご説明、ご提案と思います。
ご意見参考にして藩士をしてみたいと思います。

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