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タワーパーキングの使用料金

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

タワーパーキング(TP)はエレベータ式・28台収容。TP更新工事として設備全面取り替えを約10年後に予定。費用は約30,000千円と見積もられている。現在までの駐車場使用料金の積立金は、保守業務と修繕費用を差し引くと15,000千円が不足する計算になる。(TPのみの収支仮計算)TPのメンテナンスはPOG契約。駐車場使用料を値上げしてその積立金で不足しないようにするべきと提案したが受け入れられず。不足分は特別会計の修繕積立金から支出すればいいという意見がある。2年後に第1回目(主にマンション建物本体)の大規模修繕工事を実施するとその残金は不足する可能性がある。TPは駐車場使用料金の積立金で保守業務と修繕費用を賄えるようにして独立採算を。目指すべきだと考える。TPを利用していない組合員としては「使ってもいない設備に、どうして自分たちが金を出さねばならないのか」と思う。受益者負担が当然だと考える。

みんなの回答

駐車場使用料はマンション管理に関する専門書には原則「受益者負担」と書いてある本がほとんどです。ただ必ず「原則」と書いてあります。機械式駐車場のリニューアルは平均25年から30年です。その25年から30年の間に維持費とリニューアル費が使用料で蓄えられていればいいのです。リニューアルの費用は1パレット平均100万円と言われてますから28パレットで3000万円は相場だと思います。ただ何年目でのリニューアルなのでしょうか?不足としたら相当使用料が安いかメチャメチャ早いリニューアルなのでは。25年目ぐらいのリニューアルだったらその間、相当蓄えられて筈なので不足なら使用料を独立会計にしていないで他の管理費に使われた可能性がありますね。今一度
会計処理のやり方を確認する必要が有ると思います。



ぎんぷじいじさん 、 

すでに貴方の考え方が歪んでいるとの回答が出尽くしていますので、貴兄の組合員からも全く賛同が得られない考え方を、ここでアイデアをもらってひっくり返そうとしても無理です。
こちらはMC(モンスタークレーマー)に対して苦労している理事長経験者が多い場所です。

「自分が使わないから使用料を出さないという狭いお考えでは、マンションに住む資格は無いと言わざる得ないと思います。」ーーこの方の意見に賛成です。
自分が使ってない設備を嫌悪してますが、駐輪場も使って無いなら保守費用は出したくない。
1Fに住んでるならエレベーター保守費用も出したくないのですか?  

共同住宅が不満なら一戸建てやアパートやサ高住に引っ越せば解決しますからね。 ご自分の精神衛生上からも良い提案です!
それに維持費用が高額な機械式駐車場付きのマンションを選んだのはあなたですよね?

・修繕積立金が不足しているのはどこも同じです。 元々徴収額が少ないからなので値上げで対処すべきです。
・TPの「全面取り替え」の計画に問題がありませんか? 故障したらその都度修理すれば良いのでは?
・管理会社が「全取っ替え」の提案をしているなら、もっと安価な方法を提案させるように理事会に申し入れましたか?
・駐車料金が近隣より安いのですか?  それは良いじゃありませんか! 
  駐車場は福利厚生施設のようなものですから安くて当たり前です。 
それもあなたの部屋の資産価値を高める、むしろ付加価値です。 

 エレベーターやプレイロット等の特定の施設を利用するかしないかですべてを受益者負担の考えで費用負担する事は費用負担の方法を原則「専有部分の面積割合=敷地及び共用部分の持ち分割合」とする区分所有法の理念にそぐいません。マンションの共用施設が全員の共有となっていることを容認して組合員になったのだから、共用施設の管理に関することは、上記の原則を念頭に、総会の多数決の意見に従うべきとの考えが一般的であることは言うまでもありません。
 とはいえ、特定の施設が特定の区分所有者の使用となっており、使用者が負担する使用料をもってしても著しく多額の費用を組合員全員が負担する事になれば、不公平感が高じることも当然です。
 3000万円の更新費用は内部の機械装置のみの更新でしょうか。そうであれば鉄骨造のタワーパーキングの建屋まで更新するとなるとさらなる費用が掛かるかもしれませんね。保守管理費、電気代、修繕費、設備更新費、建屋の建て替え費用などを長期的に試算し、月額の駐車場料金で賄うと仮定すれば、多額の不足金が生じるケースが多いと思います。
 こういう不満を是正したり、現状の認識を明確にするためにも、標準管理規約では駐車場の収支を管理費や修繕積立金から切り離して独立勘定とする考えも示していると思います。
 エレベーターのための費用(保守管理費や電気代など)を、エレベーターを利用しない1階の組合員を含めた全員が負担する管理費から支払っているとの事例を挙げて同列に論じる方もおられますが私にはこれには違和感があります。エレベーターが無ければ、せいぜい4階建て程度のマンションしか不動産として成立しないでしょう。
高層の分譲マンションを販売するということは、土地の取得原価を多層階の組合員で分け合うという意味があります。1階のエレベーターを利用しない組合員の分譲単価を含め、マンション全体の分譲単価をローコストに仕上げるためにエレベーターは必須の施設と考えられませんか。必須施設の費用は組合員全員が負担するのが当然と私は思います。
 駐車場収入では長期的にタワーパーキングを維持、修繕、更新する費用が大きく不足する場合、特定の契約者のみがメリットを得ているとの不満はもっともと思うのです。
 その不満を埋めるためには以下の議論が必要と思います。
①収支の不足をいくらかでも補うため、駐車場料金は適正に設定されているか。(人気の高い屋内平面駐車場などは近隣相場以上の価格でもよいと思います。タワーパーキングは近隣相場に準じるべきと思います。)究極の適正価格はオークションで決定すれば明らかになります。暴論のようですが、管理組合の収支改善に着目した議論が必要です。
②駐車場は永遠の権利ではないことの認識共有。特定の人が入れ替えなしに永続的に契約していることが、不公平感の原因である場合もあります。数年ごとに駐車場所や契約者の入れ替え抽選を行うなどの方策も有効です。(それでも駐車場不要の方の不満はのこります。)
③付置義務台数を確認し、余剰区画があるならば、行政と折衝の上付置義務台数の縮減を図りましょう。設備更新時には適正な駐車場台数に減築することも必要です。(多段式駐車場の場合は広く行われています。)
④上記をもってしても収支が改善できない場合は、マンション内に一定の駐車場を維持することがマンション全体の資産価値の向上に寄与しているのか否か、不足する収支金額との比較衡量で議論する必要があります。残念ながらこの場合、駐車場使用者が組合員の過半数であれば不足する金額を管理費等から補填するといった使用者寄りの、そうでなければ、タワーパーキングの撤去など非所使用者寄りの判断が下ってしまうのは否めません。
⑤非課税の共済組合による駐車場のフルメンテナンスリースを検討されるの一報です。
 https://ppk.or.jp/
組合員の過半数が永続的に駐車場を使用しており、総会で駐車場使用料を著しく低廉に設定し、多額の駐車場収支の不足金額を組合員全員が負担する管理費や修繕積立金から拠出させる組合運営は、公序良俗に反する恐れがあります。このことも念頭に置いて皆さんで本件を議論いただきたいと思います。

数字遊びみたいですが、こういうのはどうでしょう。

A 駐車場と同じ広さの土地が周辺相場に照らしていくらになるかを算出し、
 それをマンションの「想定残り耐用月数」で割る
 (たとえば一般的なマンション寿命である60年に対して今が20年目なら、
  40年×12か月=480カ月で割る)

 →これが「未使用者も受けられる恩恵」であり、
 イコール「使ってない人も負担すべき金額」とみなすわけです。

B 「想定残り耐用月数」に渡る更新費用やランニングコストの総額を算出し、
 同じく「想定残り耐用月数」で割る

そして、BからAを引いたものが、1か月分の「利用者だけが負担すべき分」とみなすわけです。
そうしたら今の月々の駐車料収入と比べることができるようになり、
今の駐車場料金が「払いすぎ」なのか「もっと払うべき」なのかが判断できます。

Aの「売却時の付加価値」の算定ロジックさえ認めてもらえるなら、
今回の修繕費用の取り扱いもこの応用で算定できると思います。

利用者と未利用者の負担割合をどうすべきかというのは、
世にはっきりしたガイドラインがないようです。
誰もガイドラインを提示してくれないのなら、できるだけロジカルだと思うものを
自分で考えて提案するしかないでしょう。
数字に紐づかない議論は水掛け論にしかなりませんから、私はあまり好きではないです(笑)

他の方々とのやり取りを読んで感じたことですが、受益者という意味を誤解されているのではないでしょうか。
近隣と比べて安いから、使用者は利益を得ていて、使っていない方は損をしているとのお考えに読み取れました。
近隣と比べてどうのと言うのではなく、共有の設備を使用させていただいて、生活上の利便性を受けているというのが受益者の意味ではないでしょうか。
使用させていただいているので、使用料を支払い、使っていない方との公平を図っていることになります。
金額が高いか安いかは別問題なので、それはそれで検討する事項ではないでしょうか。
安くても維持できる場合もあります。
近隣にそろえなければいけないということでもありません。
値上げは誰だってイヤですが、値上げしなければ運営が成り立たなくなるのでしたら、値上げしなければならないということを理解していただくしかないと思います。
感情的に「使用者だけが得をして、使っていないものは損をしているから不公平だ。値上げしろ。」と言っても反発されるだけです。
修繕積立金に差をつけるということも間違った発想だと思います。
修繕積立金は、専有部分の面積によって共有部分の持分が決められていますので、それに従っていて公平です。
全員がすべての共有部分を公平に使用しているわけではありませんが、自分たちの資産として、公平に維持しているのです。
駐車場の維持は多くの組合でもお荷物になる問題です。
損得ではなく、どうしたら維持できるか、あるいは撤去するかを皆さんで議論、検討することが必要だと思います。

ご参考です。当方では長期修繕計画に機械式駐車場の修繕、更新の費用が計上されています。つまり区分所有者の修繕積立金でそれらを負担することになっています。一方で会計上、駐車場使用料の一定部分を修繕積立金として積立金会計に算入しています。この算入額の合計が修繕計画の駐車場修繕・更新費用を上回っています。そのため当方では問題になっておりません。もちろんこの計算は駐車場に空きが出ないことが条件です。仮に空きがたくさん出て計画通りに進まなくとも駐車料金の値上げという方策は採りません。駐車場はマンションの付属設備であり所有者は区分所有者全員ですので全員で負担すべきと考えます。所有者負担と利用者負担があり所有者負担がゼロになることはないと考えます(と言いながらも私どものマンションでは利用者が全額負担してしまう計画ですので個人的には公平ではないなと思っています)。

ポトスの葉さん
ご意見を頂き有難うございます。
「駐車場はマンションの付属設備であり所有者は区分所有者全員ですので全員で負担すべきと考える。」ということはある程度理解ができます。 但し、駐車場使用料金が近隣の相場と比較してかなり安価であるのが納得いかないのです。利用者のみがその差額利益を受け取り所有者は多額の更新費用を平等に負担するのが不公平だと思います。利用しない人の修繕積立金に利益相当分を減額するようなことを考えるべきですが事務手続きが煩雑になります。近隣の相場まで値上げするのが全員のためにいいと考えます。

お気持ちはお察しします。問題点は駐車場の利用料が周辺相場に比べて安いということでしょうか。最初に利用料を設定した時にどのような考えだったかが気になります。一般的には周辺料金と同じにします。あるいは当時は同じだったものが現在では周辺相場が上昇してしまったのでしょうか。駐車場の更新までの総費用(例えば30年分とか)から逆算して月々の利用料金を算出した時の金額と周辺相場とは一致しません。周辺相場は事業としての収益計算に基づいているからです。だいたいは周辺相場の方が高くなるでしょう。駐車場だけの長期修繕計画を作ったことはありますか。その計画がマンションの長期修繕計画と整合性はとれているでしょうか。今回、10年後の駐車場の更新費用が3千万円とのことですが修繕計画の予定額を超えてしまったので問題化したと推測します。この機会に駐車場利用料算定の基準を見直すと良いのでは。落としどころは値上げはするけれど周辺相場よりは低くすることですかね。

駐車場は駐輪場と同様に組合員全員の共用資産で、そのマンションの価値を決める大事な要素ですので、受益者負担というお考えは違うと思います。
例えば、コンシェルジュサービスは一切使わないからと、その分の管理費は払わない訳にはいきませんし、コンシェルジュサービスの有無でマンション価格が大きく変わるという事実もあります。
ですので、自分が使わないから使用料を出さないという狭いお考えでは、マンションに住む資格は無いと言わざる得ないと思います。

白熊さん
ご意見を頂き有難うございます。
コンシェルジュサービスを例に出されていますが、当方のマンションはそんなに高級なものではありません。でもそんなにいいいサービスがあるのを断る必要はありませんね。
当方のマンションの近隣には民営の駐車場が多数あります。マンション専用の駐車場は駐車場附置義務の台数は平面駐車場だけで満足できています。
受益者負担という考えは利用者に自覚を促すための表現です。そうできれば最も好ましいことですが。
駐車場使用料金が近隣の相場と比較してかなり安価であるのに値上げに反対するのに納得いかないのです。利用者だけが安価な利用料金で利益を享受し利用しない人は利益を得ないままに更新工事のときに多額の費用だけ平等に負担せよというのは虫が良すぎるのではないかと思います。

駐車場は組合員全員の資産です。
駐車場でマンションの資産価値も違ってくるでしょう。
マンションを購入するときに、その価格には設備や施設、駐車場の分まで含まれているものです。
使用するかしないかはそれぞれの都合によりますが、だからと言って使う方だけが維持すべきだということは違うと思います。
使わない方は、駐車場の価値を放棄するということでしょうか。
皆さんの共有の資産だからこそ、使用する方が使用料を払うのではないですか。
使用料だけで維持管理は無理だと思います。
使わないから自分達には必要もなく維持にも関与したくないという方が多いのでしたら、総会に挙げて撤去を提案してはいかがですか。
自分が使わないから金を出すのは納得できないという考えは、共同住宅に住むことを理解していないことだと思います。

このみさん
ご意見を頂き有難うございます。
TP使用料金が近隣の駐車場使用料相場よりも明らかに安価であるので駐車場利用者はそれで利益を得ているので相場まで値上げするべきと提案するのですがなかなか受け入れられない。
毎月の修繕積立金が駐車料金で利益を得ていない(使用していない)人も同額であるのは不公平・不平等だと考えます。
使用料だけで維持管理費がまかなえない理由が良く理解できません。
もし不足する場合には修繕積立金から支出しなければならないですね。どこまでの金額を出すことを許せるかは組合員全員が納得しなければならないのは当然だと考えます。そのときに利益を得ている者と利益に関係ない者の全員が納得できる状況にしなければなりません。
駐車場によりマンションの資産価値も違ってくるのは理解できますが、駐車場に多額の維持費用がかかり他の大規模修繕工事に使える費用が減りスラム化が進む恐れもある話も聞きます。
近隣に民間駐車場が多数ある環境なので自前の駐車場設備は少なくてもいいかもしれません。

ぎんぶじいじ さん

自治体のルールでマンションでは一定数の駐車場を確保することが求められています。この様にマンションを維持するために必須の設備においては本来区分所有者全員で均等に負担すべきという考え方があります。マンションに必要不可欠な設備としてエレベーターがありますが、このエレベーターをほとんど使用しない1階住人もその保守費用を均等に負担していることと同じ考え方です。
ただし、周辺の駐車場相場よりも明らかに安価であれば駐車場の利用者は明らかに利益を得ていると考えられるので、周辺と同等水準までは駐車場使用料をあげることは十分考えられると思います。あと、駐車場使用料が管理費や一般的な修繕積立金に流用されている場合には注意が必要です。受益者負担を主張すると管理費や修繕積立金への流用を停止すべきという議論も提起することになり得ます。

さるとびさん
早速にご意見を頂き有難うございます。自治体条例による駐車場附置義務の台数は平面駐車場だけで満足できています。この場合にはマンションを維持するために不可欠な設備にTPは入らないようにも思いますが身勝手な考えでしょうか。
ご指摘のように駐車場使用料が一般会計で処理され剰余金がある場合には特別会計に繰り入れられて一般的な修繕積立金と一緒に繰越金として処理されていて好ましくない状況です。10年以上この制度でやってきたのに今から機械式駐車場を有する場合の区分経理に変更するのは難しいことでしょうか。なんとかして区分経理にしてすっきりしたいのですが。

ぎんぶじいじさん

TPを利用されている方がいらっしゃるということはいずれにせよマンションの価値を維持するにあたりTPは必要な設備だと思われます。駐車場が不足しているマンションはその魅力が大きく損なわれてしまいます。

ところで、駐車場使用料が過去に管理費口に組み入れられているという経緯を考えるならば、過去の管理費収入に貢献してきた駐車場利用者の理解が得られる方法をとる必要があるかと思います。具体的には以下の方法が考えられます。
(1) 管理費口および、積立金口に繰り入れてきた過去の駐車場料金の累計額を算定
(2) 上記金額から駐車場の維持メンテナンスに要した金額を除外した金額を特定
(3) (2)で明らかとなった金額を駐車場特別会計に移管
この様なことを行うと、管理費口は大幅な欠損金が生じる可能性があります。その場合の欠損金をどう解消するかは十分に考える必要があります。単純な方法であれば組合員からの一時金徴収というやり方があります。※管理費口の不足については金融機関からの借り入れはできなかったと思います。
あと、駐車場特別会計はTPと平置きの駐車場を併せて一つの駐車場特別会計とすべきだと思います。この場合、管理費口の収入が大きく即なわれ、管理費の増額改定が必要になるのではないでしょうか。このようなことも考慮に入れたうえで皆様にて議論されるとよいかとおもいます。

さるとびさん
具体的な区分経理の方法まで説明して頂いて感謝します。
「駐車場特別会計はTPと平面駐車場を併せて一つの特別会計とすべき」という件については参考にさせてもらって自分なりに十分考えてみたいと思います。

駐車場は組合員全員の資産です。
駐車場でマンションの資産価値も違ってくるでしょう。
マンションを購入するときに、その価格には設備や施設、駐車場の分まで含まれているものです。
使用するかしないかはそれぞれの都合によりますが、だからと言って使う方だけが維持すべきだということは違うと思います。
使わない方は、駐車場の価値を放棄するということでしょうか。
皆さんの共有の資産だからこそ、使用する方が使用料を払うのではないですか。
使用料だけで維持管理は無理だと思います。
使わないから自分達には必要もなく維持にも関与したくないという方が多いのでしたら、総会に挙げて撤去を提案してはいかがですか。
自分が使わないから金を出すのは納得できないという考えは、共同住宅に住むことを理解していないことだと思います。

このみさん
ご意見を頂き有難うございます。
TP使用料金が近隣の駐車場使用料相場よりも明らかに安価であるので駐車場利用者はそれで利益を得ているので相場まで値上げするべきと提案するのですがなかなか受け入れられない。
毎月の修繕積立金が駐車料金で利益を得ていない(使用していない)人も同額であるのは不公平・不平等だと考えます。
使用料だけで維持管理費がまかなえない理由が良く理解できません。
もし不足する場合には修繕積立金から支出しなければならないですね。どこまでの金額を出すことを許せるかは組合員全員が納得しなければならないのは当然だと考えます。そのときに利益を得ている者と利益に関係ない者の全員が納得できる状況にしなければなりません。
駐車場によりマンションの資産価値も違ってくるのは理解できますが、駐車場に多額の維持費用がかかり他の大規模修繕工事に使える費用が減りスラム化が進む恐れもある話も聞きます。
近隣に民間駐車場が多数ある環境なので自前の駐車場設備は少なくてもいいかもしれません。

他の方々とのやり取りを読んで感じたことですが、受益者という意味を誤解されているのではないでしょうか。
近隣と比べて安いから、使用者は利益を得ていて、使っていない方は損をしているとのお考えに読み取れました。
近隣と比べてどうのと言うのではなく、共有の設備を使用させていただいて、生活上の利便性を受けているというのが受益者の意味ではないでしょうか。
使用させていただいているので、使用料を支払い、使っていない方との公平を図っていることになります。
金額が高いか安いかは別問題なので、それはそれで検討する事項ではないでしょうか。
安くても維持できる場合もあります。
近隣にそろえなければいけないということでもありません。
値上げは誰だってイヤですが、値上げしなければ運営が成り立たなくなるのでしたら、値上げしなければならないということを理解していただくしかないと思います。
感情的に「使用者だけが得をして、使っていないものは損をしているから不公平だ。値上げしろ。」と言っても反発されるだけです。
修繕積立金に差をつけるということも間違った発想だと思います。
修繕積立金は、専有部分の面積によって共有部分の持分が決められていますので、それに従っていて公平です。
全員がすべての共有部分を公平に使用しているわけではありませんが、自分たちの資産として、公平に維持しているのです。
駐車場の維持は多くの組合でもお荷物になる問題です。
損得ではなく、どうしたら維持できるか、あるいは撤去するかを皆さんで議論、検討することが必要だと思います。

駐車場は駐輪場と同様に組合員全員の共用資産で、そのマンションの価値を決める大事な要素ですので、受益者負担というお考えは違うと思います。
例えば、コンシェルジュサービスは一切使わないからと、その分の管理費は払わない訳にはいきませんし、コンシェルジュサービスの有無でマンション価格が大きく変わるという事実もあります。
ですので、自分が使わないから使用料を出さないという狭いお考えでは、マンションに住む資格は無いと言わざる得ないと思います。

白熊さん
ご意見を頂き有難うございます。
コンシェルジュサービスを例に出されていますが、当方のマンションはそんなに高級なものではありません。でもそんなにいいいサービスがあるのを断る必要はありませんね。
当方のマンションの近隣には民営の駐車場が多数あります。マンション専用の駐車場は駐車場附置義務の台数は平面駐車場だけで満足できています。
受益者負担という考えは利用者に自覚を促すための表現です。そうできれば最も好ましいことですが。
駐車場使用料金が近隣の相場と比較してかなり安価であるのに値上げに反対するのに納得いかないのです。利用者だけが安価な利用料金で利益を享受し利用しない人は利益を得ないままに更新工事のときに多額の費用だけ平等に負担せよというのは虫が良すぎるのではないかと思います。

ぎんぶじいじ さん

自治体のルールでマンションでは一定数の駐車場を確保することが求められています。この様にマンションを維持するために必須の設備においては本来区分所有者全員で均等に負担すべきという考え方があります。マンションに必要不可欠な設備としてエレベーターがありますが、このエレベーターをほとんど使用しない1階住人もその保守費用を均等に負担していることと同じ考え方です。
ただし、周辺の駐車場相場よりも明らかに安価であれば駐車場の利用者は明らかに利益を得ていると考えられるので、周辺と同等水準までは駐車場使用料をあげることは十分考えられると思います。あと、駐車場使用料が管理費や一般的な修繕積立金に流用されている場合には注意が必要です。受益者負担を主張すると管理費や修繕積立金への流用を停止すべきという議論も提起することになり得ます。

さるとびさん
早速にご意見を頂き有難うございます。自治体条例による駐車場附置義務の台数は平面駐車場だけで満足できています。この場合にはマンションを維持するために不可欠な設備にTPは入らないようにも思いますが身勝手な考えでしょうか。
ご指摘のように駐車場使用料が一般会計で処理され剰余金がある場合には特別会計に繰り入れられて一般的な修繕積立金と一緒に繰越金として処理されていて好ましくない状況です。10年以上この制度でやってきたのに今から機械式駐車場を有する場合の区分経理に変更するのは難しいことでしょうか。なんとかして区分経理にしてすっきりしたいのですが。

ぎんぶじいじさん

TPを利用されている方がいらっしゃるということはいずれにせよマンションの価値を維持するにあたりTPは必要な設備だと思われます。駐車場が不足しているマンションはその魅力が大きく損なわれてしまいます。

ところで、駐車場使用料が過去に管理費口に組み入れられているという経緯を考えるならば、過去の管理費収入に貢献してきた駐車場利用者の理解が得られる方法をとる必要があるかと思います。具体的には以下の方法が考えられます。
(1) 管理費口および、積立金口に繰り入れてきた過去の駐車場料金の累計額を算定
(2) 上記金額から駐車場の維持メンテナンスに要した金額を除外した金額を特定
(3) (2)で明らかとなった金額を駐車場特別会計に移管
この様なことを行うと、管理費口は大幅な欠損金が生じる可能性があります。その場合の欠損金をどう解消するかは十分に考える必要があります。単純な方法であれば組合員からの一時金徴収というやり方があります。※管理費口の不足については金融機関からの借り入れはできなかったと思います。
あと、駐車場特別会計はTPと平置きの駐車場を併せて一つの駐車場特別会計とすべきだと思います。この場合、管理費口の収入が大きく即なわれ、管理費の増額改定が必要になるのではないでしょうか。このようなことも考慮に入れたうえで皆様にて議論されるとよいかとおもいます。

さるとびさん
具体的な区分経理の方法まで説明して頂いて感謝します。
「駐車場特別会計はTPと平面駐車場を併せて一つの特別会計とすべき」という件については参考にさせてもらって自分なりに十分考えてみたいと思います。

 エレベーターやプレイロット等の特定の施設を利用するかしないかですべてを受益者負担の考えで費用負担する事は費用負担の方法を原則「専有部分の面積割合=敷地及び共用部分の持ち分割合」とする区分所有法の理念にそぐいません。マンションの共用施設が全員の共有となっていることを容認して組合員になったのだから、共用施設の管理に関することは、上記の原則を念頭に、総会の多数決の意見に従うべきとの考えが一般的であることは言うまでもありません。
 とはいえ、特定の施設が特定の区分所有者の使用となっており、使用者が負担する使用料をもってしても著しく多額の費用を組合員全員が負担する事になれば、不公平感が高じることも当然です。
 3000万円の更新費用は内部の機械装置のみの更新でしょうか。そうであれば鉄骨造のタワーパーキングの建屋まで更新するとなるとさらなる費用が掛かるかもしれませんね。保守管理費、電気代、修繕費、設備更新費、建屋の建て替え費用などを長期的に試算し、月額の駐車場料金で賄うと仮定すれば、多額の不足金が生じるケースが多いと思います。
 こういう不満を是正したり、現状の認識を明確にするためにも、標準管理規約では駐車場の収支を管理費や修繕積立金から切り離して独立勘定とする考えも示していると思います。
 エレベーターのための費用(保守管理費や電気代など)を、エレベーターを利用しない1階の組合員を含めた全員が負担する管理費から支払っているとの事例を挙げて同列に論じる方もおられますが私にはこれには違和感があります。エレベーターが無ければ、せいぜい4階建て程度のマンションしか不動産として成立しないでしょう。
高層の分譲マンションを販売するということは、土地の取得原価を多層階の組合員で分け合うという意味があります。1階のエレベーターを利用しない組合員の分譲単価を含め、マンション全体の分譲単価をローコストに仕上げるためにエレベーターは必須の施設と考えられませんか。必須施設の費用は組合員全員が負担するのが当然と私は思います。
 駐車場収入では長期的にタワーパーキングを維持、修繕、更新する費用が大きく不足する場合、特定の契約者のみがメリットを得ているとの不満はもっともと思うのです。
 その不満を埋めるためには以下の議論が必要と思います。
①収支の不足をいくらかでも補うため、駐車場料金は適正に設定されているか。(人気の高い屋内平面駐車場などは近隣相場以上の価格でもよいと思います。タワーパーキングは近隣相場に準じるべきと思います。)究極の適正価格はオークションで決定すれば明らかになります。暴論のようですが、管理組合の収支改善に着目した議論が必要です。
②駐車場は永遠の権利ではないことの認識共有。特定の人が入れ替えなしに永続的に契約していることが、不公平感の原因である場合もあります。数年ごとに駐車場所や契約者の入れ替え抽選を行うなどの方策も有効です。(それでも駐車場不要の方の不満はのこります。)
③付置義務台数を確認し、余剰区画があるならば、行政と折衝の上付置義務台数の縮減を図りましょう。設備更新時には適正な駐車場台数に減築することも必要です。(多段式駐車場の場合は広く行われています。)
④上記をもってしても収支が改善できない場合は、マンション内に一定の駐車場を維持することがマンション全体の資産価値の向上に寄与しているのか否か、不足する収支金額との比較衡量で議論する必要があります。残念ながらこの場合、駐車場使用者が組合員の過半数であれば不足する金額を管理費等から補填するといった使用者寄りの、そうでなければ、タワーパーキングの撤去など非所使用者寄りの判断が下ってしまうのは否めません。
⑤非課税の共済組合による駐車場のフルメンテナンスリースを検討されるの一報です。
 https://ppk.or.jp/
組合員の過半数が永続的に駐車場を使用しており、総会で駐車場使用料を著しく低廉に設定し、多額の駐車場収支の不足金額を組合員全員が負担する管理費や修繕積立金から拠出させる組合運営は、公序良俗に反する恐れがあります。このことも念頭に置いて皆さんで本件を議論いただきたいと思います。

数字遊びみたいですが、こういうのはどうでしょう。

A 駐車場と同じ広さの土地が周辺相場に照らしていくらになるかを算出し、
 それをマンションの「想定残り耐用月数」で割る
 (たとえば一般的なマンション寿命である60年に対して今が20年目なら、
  40年×12か月=480カ月で割る)

 →これが「未使用者も受けられる恩恵」であり、
 イコール「使ってない人も負担すべき金額」とみなすわけです。

B 「想定残り耐用月数」に渡る更新費用やランニングコストの総額を算出し、
 同じく「想定残り耐用月数」で割る

そして、BからAを引いたものが、1か月分の「利用者だけが負担すべき分」とみなすわけです。
そうしたら今の月々の駐車料収入と比べることができるようになり、
今の駐車場料金が「払いすぎ」なのか「もっと払うべき」なのかが判断できます。

Aの「売却時の付加価値」の算定ロジックさえ認めてもらえるなら、
今回の修繕費用の取り扱いもこの応用で算定できると思います。

利用者と未利用者の負担割合をどうすべきかというのは、
世にはっきりしたガイドラインがないようです。
誰もガイドラインを提示してくれないのなら、できるだけロジカルだと思うものを
自分で考えて提案するしかないでしょう。
数字に紐づかない議論は水掛け論にしかなりませんから、私はあまり好きではないです(笑)

ご参考です。当方では長期修繕計画に機械式駐車場の修繕、更新の費用が計上されています。つまり区分所有者の修繕積立金でそれらを負担することになっています。一方で会計上、駐車場使用料の一定部分を修繕積立金として積立金会計に算入しています。この算入額の合計が修繕計画の駐車場修繕・更新費用を上回っています。そのため当方では問題になっておりません。もちろんこの計算は駐車場に空きが出ないことが条件です。仮に空きがたくさん出て計画通りに進まなくとも駐車料金の値上げという方策は採りません。駐車場はマンションの付属設備であり所有者は区分所有者全員ですので全員で負担すべきと考えます。所有者負担と利用者負担があり所有者負担がゼロになることはないと考えます(と言いながらも私どものマンションでは利用者が全額負担してしまう計画ですので個人的には公平ではないなと思っています)。

ポトスの葉さん
ご意見を頂き有難うございます。
「駐車場はマンションの付属設備であり所有者は区分所有者全員ですので全員で負担すべきと考える。」ということはある程度理解ができます。 但し、駐車場使用料金が近隣の相場と比較してかなり安価であるのが納得いかないのです。利用者のみがその差額利益を受け取り所有者は多額の更新費用を平等に負担するのが不公平だと思います。利用しない人の修繕積立金に利益相当分を減額するようなことを考えるべきですが事務手続きが煩雑になります。近隣の相場まで値上げするのが全員のためにいいと考えます。

お気持ちはお察しします。問題点は駐車場の利用料が周辺相場に比べて安いということでしょうか。最初に利用料を設定した時にどのような考えだったかが気になります。一般的には周辺料金と同じにします。あるいは当時は同じだったものが現在では周辺相場が上昇してしまったのでしょうか。駐車場の更新までの総費用(例えば30年分とか)から逆算して月々の利用料金を算出した時の金額と周辺相場とは一致しません。周辺相場は事業としての収益計算に基づいているからです。だいたいは周辺相場の方が高くなるでしょう。駐車場だけの長期修繕計画を作ったことはありますか。その計画がマンションの長期修繕計画と整合性はとれているでしょうか。今回、10年後の駐車場の更新費用が3千万円とのことですが修繕計画の予定額を超えてしまったので問題化したと推測します。この機会に駐車場利用料算定の基準を見直すと良いのでは。落としどころは値上げはするけれど周辺相場よりは低くすることですかね。

ぎんぷじいじさん 、 

すでに貴方の考え方が歪んでいるとの回答が出尽くしていますので、貴兄の組合員からも全く賛同が得られない考え方を、ここでアイデアをもらってひっくり返そうとしても無理です。
こちらはMC(モンスタークレーマー)に対して苦労している理事長経験者が多い場所です。

「自分が使わないから使用料を出さないという狭いお考えでは、マンションに住む資格は無いと言わざる得ないと思います。」ーーこの方の意見に賛成です。
自分が使ってない設備を嫌悪してますが、駐輪場も使って無いなら保守費用は出したくない。
1Fに住んでるならエレベーター保守費用も出したくないのですか?  

共同住宅が不満なら一戸建てやアパートやサ高住に引っ越せば解決しますからね。 ご自分の精神衛生上からも良い提案です!
それに維持費用が高額な機械式駐車場付きのマンションを選んだのはあなたですよね?

・修繕積立金が不足しているのはどこも同じです。 元々徴収額が少ないからなので値上げで対処すべきです。
・TPの「全面取り替え」の計画に問題がありませんか? 故障したらその都度修理すれば良いのでは?
・管理会社が「全取っ替え」の提案をしているなら、もっと安価な方法を提案させるように理事会に申し入れましたか?
・駐車料金が近隣より安いのですか?  それは良いじゃありませんか! 
  駐車場は福利厚生施設のようなものですから安くて当たり前です。 
それもあなたの部屋の資産価値を高める、むしろ付加価値です。 

駐車場使用料はマンション管理に関する専門書には原則「受益者負担」と書いてある本がほとんどです。ただ必ず「原則」と書いてあります。機械式駐車場のリニューアルは平均25年から30年です。その25年から30年の間に維持費とリニューアル費が使用料で蓄えられていればいいのです。リニューアルの費用は1パレット平均100万円と言われてますから28パレットで3000万円は相場だと思います。ただ何年目でのリニューアルなのでしょうか?不足としたら相当使用料が安いかメチャメチャ早いリニューアルなのでは。25年目ぐらいのリニューアルだったらその間、相当蓄えられて筈なので不足なら使用料を独立会計にしていないで他の管理費に使われた可能性がありますね。今一度
会計処理のやり方を確認する必要が有ると思います。



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