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大規模修繕 設計管理業務の金額目安

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    2001年〜

住んでいるマンションの大規模修繕に関する件です。
今回設計管理業務を依頼することになり、業者選定の結果が議案で出てきました。
金額は約600万円です。

戸数約600戸で4棟の団地型です。
ネットなどの費用相場より相当安いので、施工業者からマージンでももらうつもりなのか気になっています。

過去の経験された金額目安、事例など教えて頂けると助かります。
よろしくお願いします。

みんなの回答

相場に比べて異常に安いのは確かですし、
バックマージンを抜かれることは間違いないでしょう。
そうでなければ採算がとれません。

確認書を交わしたところで見つからなければいいだけ
(そして見つけて立証することは極めて困難です)ですし、
監理を管理するといっても、素人が横についてるだけでは
何がわかるわけでもありませんから、ちゃんとやるなら
またぞろ専門知識のある人を連れてこなくてはならず、二度手間です。

私は設計管理業務については、金額が安いところほど敬遠します。
他をあたった方がいいように思いますが……

返信ありがとうございます。とても参考になります。
再来週総会があるので時間がないのですが、今からできることは正直限られますよね。
悪質な業者に引っかかる可能性が高いまま進むのは嫌なのですが、何か手はあるでしょうか?

二週間しかないとなると、「総会議決をひっくり返す」のはもう難しいのではないでしょうか。
手はなくもありませんが、アジビラを撒くとかいった穏当でない手段になりますし、
みーちゃんさんの今後の暮らしのことを考えるとあまりお勧めできません。

確率は低いですが、そうなるともう
「どうにかして設計管理業者を施工会社選定プロセスから締め出す」以外にないでしょう。
「施工会社募集と選定はすべて組合側でやって、結果だけ伝える」という形にするよう、
理事や修繕委員に働きかける。
もちろん、なぜそうする必要があるのかを情理を尽くして説明した上で、です。
設計管理会社はもう600万で見積を出してしまってますから、
なんとかして理事たちを篭絡しようとするか、あるいは
「それならうちは受けられない」と撤退するしかなくなるでしょう。
マージンなしの600万では大損になるのがわかりきってますから。

ただ、おそらく設計管理会社はそうした状況に対しては百戦錬磨でしょうから、
組合側はよほど一枚岩になってやらないと、ここからの逆転は難しいと思います。
概ねどんな組織でも、一度決めたことを覆すような動きは嫌いますからなおさら条件が悪い。
みーちゃんさんご自身が理事や修繕委員でないならなおさらでしょう。
なかなかに大変な道のりではありますが、ご健闘をお祈りします。

600戸数ですので1戸100万円として、6億円の工事と想定。
幻冬舎「大規模工事を必ず成功させる本」によるとP98に「コンサルタント料は、マンションの規模や工事期間によって異なりますが、最終的には工事価格の3~5%程度に落ちつくようです(200万円前後が主流)
日経MOOK「マンション管理・修繕・建替 徹底ガイド2019版」P83には「管理会社の見積もりでは8000万円が、コンサル(シーピーアイ社)に別途依頼したところ、コンサル費用300万で6200万円で合計6500万円になったことを紹介し、コンサル料金比率は4.6%です。
よって、相場から言えば、かなり安いと思います。もしここを採用するなら、バックマージンの調査、ない旨の確認書、いい加減な監理にならないよう、しっかり管理することが重要です。実績も見てみる必要があると思います。

相場の件、ありがとうございます。とても参考になりました。
相場より乖離しているので、怪しいですよね。提示いただいている資料などを見て勉強させてもらいます。

600戸数ですので1戸100万円として、6億円の工事と想定。
幻冬舎「大規模工事を必ず成功させる本」によるとP98に「コンサルタント料は、マンションの規模や工事期間によって異なりますが、最終的には工事価格の3~5%程度に落ちつくようです(200万円前後が主流)
日経MOOK「マンション管理・修繕・建替 徹底ガイド2019版」P83には「管理会社の見積もりでは8000万円が、コンサル(シーピーアイ社)に別途依頼したところ、コンサル費用300万で6200万円で合計6500万円になったことを紹介し、コンサル料金比率は4.6%です。
よって、相場から言えば、かなり安いと思います。もしここを採用するなら、バックマージンの調査、ない旨の確認書、いい加減な監理にならないよう、しっかり管理することが重要です。実績も見てみる必要があると思います。

相場の件、ありがとうございます。とても参考になりました。
相場より乖離しているので、怪しいですよね。提示いただいている資料などを見て勉強させてもらいます。

相場に比べて異常に安いのは確かですし、
バックマージンを抜かれることは間違いないでしょう。
そうでなければ採算がとれません。

確認書を交わしたところで見つからなければいいだけ
(そして見つけて立証することは極めて困難です)ですし、
監理を管理するといっても、素人が横についてるだけでは
何がわかるわけでもありませんから、ちゃんとやるなら
またぞろ専門知識のある人を連れてこなくてはならず、二度手間です。

私は設計管理業務については、金額が安いところほど敬遠します。
他をあたった方がいいように思いますが……

返信ありがとうございます。とても参考になります。
再来週総会があるので時間がないのですが、今からできることは正直限られますよね。
悪質な業者に引っかかる可能性が高いまま進むのは嫌なのですが、何か手はあるでしょうか?

二週間しかないとなると、「総会議決をひっくり返す」のはもう難しいのではないでしょうか。
手はなくもありませんが、アジビラを撒くとかいった穏当でない手段になりますし、
みーちゃんさんの今後の暮らしのことを考えるとあまりお勧めできません。

確率は低いですが、そうなるともう
「どうにかして設計管理業者を施工会社選定プロセスから締め出す」以外にないでしょう。
「施工会社募集と選定はすべて組合側でやって、結果だけ伝える」という形にするよう、
理事や修繕委員に働きかける。
もちろん、なぜそうする必要があるのかを情理を尽くして説明した上で、です。
設計管理会社はもう600万で見積を出してしまってますから、
なんとかして理事たちを篭絡しようとするか、あるいは
「それならうちは受けられない」と撤退するしかなくなるでしょう。
マージンなしの600万では大損になるのがわかりきってますから。

ただ、おそらく設計管理会社はそうした状況に対しては百戦錬磨でしょうから、
組合側はよほど一枚岩になってやらないと、ここからの逆転は難しいと思います。
概ねどんな組織でも、一度決めたことを覆すような動きは嫌いますからなおさら条件が悪い。
みーちゃんさんご自身が理事や修繕委員でないならなおさらでしょう。
なかなかに大変な道のりではありますが、ご健闘をお祈りします。

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