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住民の玄関ドアが傷つけられ提訴すると言われています。

その他

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンションの住民の玄関ドアが何者かに大きな傷が付けられ、住民から管理組合にクレームがきています。
住民からは、①防犯カメラでの確認、②玄関ドアの交換、③専用防犯カメラの設置を要求されていますので、理事会で議論しました。
①防犯カメラのチェックについてはプライバシーにかかわる事ですので、住民から警察に被害届を出して貰い、警察から防犯カメラの提出を要請された場合にだけ画像を提出すると回答しました。
②玄関ドアの交換については共用部といえども犯罪行為によるものかどうか明確でない事から最低限の修理で対応し、修理費用は取り敢えず住民負担でお願いしました。
③再発防止の簡易タイプ専用防犯カメラについては特定の住民のためには設置は出来ないと回答しました。
上記回答に対し住民は激怒してしまい、理事長(管理者)を「善管注意義務違反」で裁判所に訴えると言っています。
上記の住民の申し入れを臨時理事会を開催し議論したところ、住民からの提訴は理事会が受けるべきものなので、裁判所から私に「訴状」が届いたら「被告不適格」で返送するように言われました。
現在の理事会は、私は籤引きで理事長になっただけで、実際の理事会の運営は副理事長が中心に動いています。
私としては原理原則で住民と喧嘩腰で対応するのではなく、もっと被害住民に寄り添った対応の方が良いと思います。
副理事長にその様に話しましたが、私は籤引きで1年間理事長として理事会の決議に従って職務を遂行する義務があると言われていますが、自身の意に反して訴訟に巻き込まれることには納得出来ません。
自分としては、理事長の権限で被害届を出し、さらに管理組合の負担で玄関ドアを修理、簡易防犯カメラを設置したいと思うのですが、その場合は理事会の意向に反し管理規約違反なりますことから、理事会から理事長を提訴することになり、別の裁判になる可能性があると言われ悩んでいます

みんなの回答

玄関扉は共用部分で管理組合の管理対象部分です。(専有部分ではありません。)そこが傷つけられたのですから、被害者は管理組合です。この事件の当事者として対応してください。
当該住戸の前にカメラが無かったとしても、たとえば凶器を持った人がその階で降りた映像などが被害のあった日時にエレベーター内の防犯カメラに残されていて、犯人像がわかる場合があります。その人がマンションの住人だったら警察に届け出るべきかどうか…そのためにもまずは防犯カメラの確認を、マンションのルールに則って理事会がなさることをお勧めします。

また、玄関扉の所有者は管理組合ですから、交換か修理かは管理組合が決め、費用は管理組合が負担すべきです。玄関扉は防火区画を形成する部分なので、仮に居住者に交換をさせて耐火性能の低いものが設置されてしまいますと、マンションが消防法に違反してしまう可能性があります。皆さんの安全を維持するために管理組合が責任を持って行うべきことです。犯人がわからない場合でも共用部分が壊されたらマンション保険でカバーされます。犯人がわかるなら修理費用を犯人に請求してください。
簡易カメラの増設をするしないを決めるのも、管理組合が判断すべきことです。

私がKUMIさんの立場でしたら、被害のあった扉の居住者を理事会に招き、直接事情を聴くと思います。理事会が親身になって話を聞いてくれた、それだけでも当該居住者の怒りがトーンダウンし、理事長を訴える必要がなくなるかも知れません。厳しい事を言う副理事長さん達も当該居住者を目の前にして同じことが言えるでしょうか?この件の被害者は管理組合なのですから、被害者同士話し合って解決の道を見つけられたら良いと思います。

三毛猫さん、貴重なご意見ありがとうございます。

理事会がまずやらなければいけないことは、写真を撮って保険会社に申請することではないでしょうか。
このようなことで「善管注意義務違反」にはならないと思いますけれど、そこまで言わせてしまったことに問題があるように感じます。
訴えても門前払いになるかもしれませんし。

傷でしたら交換の必要もなく、修理で済むと思います。
防犯カメラの確認は、このようなことのためにするのでしょう。器物損害の被害を受けているのですから確認を要求するのは当然ではないでしょうか。私だって同じことが起こったら防犯カメラの確認を要求します。

提訴だとか、被告不適格だとか、生半可な知識を披露しあって問題を大きくしているだけのような気もしますが。

このみさん、貴重なアドバイスを頂き大変ありがとうございます。

 基本的にドアは共用部分なので、これに犯罪行為や汚損・毀損行為等が発生した場合には、その対応は管理組合の業務になります(標準管理規約32条第12号「マンション及び周辺の風紀、秩序及び安全の維持」)。そして当該業務を担当するのが理事会です(同40条第1項)。
 従って、ドアが何者かに傷つけられたとしたら、住民任せにするのではなく、率先して対応するのが普通の理事会ではないかと思います。
 副理事長以下理事会の方々には、明らかにボタンの掛け違いがあると思います。
(当該住民の方が自らの不注意で損傷したものを他人の仕業にしているという可能性もゼロではありませんが、それとこれとは別問題です。)

「理事長の権限で被害届を出し、さらに管理組合の負担で玄関ドアを修理、簡易防犯カメラを設置したい」とのことですが、基本的な方向はそのとおりよろしいかと存じます。

①被害届と防犯カメラについて
 被害届は、住民任せではなくむしろ管理組合が率先して提出し、防犯カメラの映像提供も警察の指示に従うべきものと思料します。
 ただ、理事長単独の権限で被害届を出すことについては、理事会の決議が理事の多数決によることから(標準53条1項)、これは消極に解したいと思います。被害届を提出するかしないかを理事会に諮り、提出しないとの決議になればそれに従うしかありません。

 こういう理事会の場合、予め、「理事長の私は被害届を提出しその後の捜査を警察に任せるべきとの意見である。これを否定するなら私では対応しかねるので、否定した理事の方々で対応して頂きたい。」
と宣言して、ドア損傷事件担当理事(陰で指図している感のある副理事長が適任と思います。)を決め、以後自分は代表者として理事長に留まるが、一切の実務対応を副理事長にお任せするという手もあると思います。

②ドアの修理費について
 次に、玄関ドアの交換については、共用部分なので通常の使用による保存行為以外は管理組合の責任と負担において行うというのが原則です(標準21条第1項)。何者かによって損壊された場合は通常の使用とは言えないので、仰るとおり管理組合で負担するのが通常と思います。
 これも理事会に諮る必要がありますが、反対されるなら、上記のとおり担当理事をお決めになられるのがよろしいかと思います。

③再発防止の簡易タイプ専用防犯カメラについて
 これについては特定の住民を不当に利するような気もしますので、ここは毅然とお断りすることもありかと存じます。

 最後に、理事長をお辞めになりたいとのことですが、まず「無理」だと思います。
 役員就任は、管理組合と役員個々人との委任契約に基づくと解されていますので、「委任は、各当事者がいつでもその解除をすることができる」という民法の規定(651条)に従い、任期途中でも辞任できないことはありません。
 しかし、辞任したとしても次の理事長が決まるまでは職務に従事しなければならないので(標準36条第2項)、お話しの状況では理事会で後任の理事長を選任してくれるとは思えず、結局のところ理事長のまま吹き曝しに放置されるだけになるでしょう。

 ここは原理原則に立ち戻って、管理組合として被害届を提出し、捜査を警察署にお任せするとともに、ドアも管理費できっちり修理するのがよろしいかと存じます。
 理事会を招集して、以上のような問題点をしっかり整理し、賛成するなら私が責任を持って対応するが、従わないなら反対者において理事としての責任を果たすべきである、くらいのことは言っていいのではないでしょうか。

Blavetakiyasuさん、貴重なアドバイスありがとうございます。

何とも権利意識が強すぎで訴訟が好きな被害者と副理事長(および他の理事)ですね。
被害者はともかく、そんな対応をする人達は普通いませんよ。 貴方以外は非常識集団が理事になっていますよね。 
管理会社は何も意見してないようですが、意見を求めて下さい。 
こういう場合に役立たない管理会社は雇っている価値がありません。 
無能です。

さて、当方の意見です。
①防犯カメラのチェックについてはプライバシーにかかわる事ですので・・・・・
>玄関ドアは共用部なので犯罪防止の観点から理事会が積極的に警察に協力し防犯カメラ影像を提出し、犯人特定に協力すべきです。 それが理事会の役目です。 
当方は犯罪発生時にそうしましたし、犯人は逮捕さています。
>先ずは理事会で録画影像を見るべきです。 
>当方にはプライバシーに配慮した理事が画像を見る規定があります。

②玄関ドアの交換については共用部といえども犯罪行為によるものかどうか明確でない事・・・
>何を言ってるのですか、これは犯罪行為ですよ。 
>管理組合で修理すべきです。 犯人が分ったらその人物に求償します。 
>保険会社は原因が分らない場合は払えないと主張してますか?

③再発防止の簡易タイプ専用防犯カメラについては特定の住民のためには設置は・・・
>その部屋を含めて死角が無いように新規に設置してはどうですか?
>実は犯人が映ってませんか? 上書きされる前に確認しましょう~

*理事長(管理者)を「善管注意義務違反」で裁判所に訴えると言っています。
>ほっとけば良いのです。 相手は自費で訴えることになるし、仕事休んで出廷することになります。
>訴えられても管理費で弁護士雇って代理人にすべて任せられます。 管理費による訴訟費用負担を理事会で合意しておきましょう。

*住民からの提訴は理事会が受けるべきものなので・・・
>理事会を代表して理事長が訴えられるのは仕方ありません。 訴訟は次の理事長に引き継いでもらいます。 

*理事会から理事長を提訴することになり、別の裁判になる可能性があると言われ悩んでいます。
>滅茶苦茶な話だと思いませんか?
>そんな可能性はありませんし、貴方が理事会を代表する理事長でしょ、それこそ「被告不適格」だと思いますよ~

>法律の「知ったかぶりさん」がいるようですね? 

>以上の事はここでは無くて、先ずは管理会社に聞いて下さい。 
>他の理事がいる前では聞きにくいと思うので、貴方だけが管理会社とその顧問弁護士同席の場で質問と同じ事を聞いて、正しい対応方法を認識して下さい。 

>本当に訴えられたらですが、訴訟の相談先は弁護士です。 マンション問題に強い弁護士を選んで下さい。 
  
>将来的にそのマンショからは転居を検討した方が良いのではありませんか? 

ヨコオさん、回答いただきありがとうございます。
言われる様に無茶苦茶な被害者と理事会だと思います。
理事長としては穏便に対応したいのですが、理事会では徹底抗戦を決議して、訴訟の被告にされるのは堪りません。
自分の意思に反して理事長名で訴訟に巻き込まれたくないので、理事長を辞めたいのですが、任期途中での退任はできないのでしょうか?
訴訟したい理事に理事長をやって貰いたいと思いますが、誰も理事長だけはやりません。

理事長を辞めたいとの事ですが、
当方の管理規約には辞める場合の規定はありませんので、いつでも自由に辞められると解釈しています。 
後任はもちろん自動的に副理事長になります。
もし辞めることが出来ないならそれは奴隷です。 会社ならたこ部屋があるブラック企業です。
副理事長は院政を敷いているようですね? なら管理会社も意見が出来ない状態でしょうか? 
管理会社に話したことが副理事長に筒抜けになる可能性がありますね?

強行的な手段ですが、管理会社に理事長を辞めること文書で伝えて「辞任届(自由書式)」と「理事長印」を副理事長のポストに入れて、それ以降は一切関わらないという手段もあります(お勧めしているわけではありませんが、それで泥沼化しても今現在と大差無いと思います) 

繰り返しますが、マンション管理で最も重要な事は「住民と住居の安全」です。
大変でしょうが、あなたの判断が正しいことに自身を持ってぶれないで対処して下さい。

ヨコオさん、ありがとうございます。

理事会がまずやらなければいけないことは、写真を撮って保険会社に申請することではないでしょうか。
このようなことで「善管注意義務違反」にはならないと思いますけれど、そこまで言わせてしまったことに問題があるように感じます。
訴えても門前払いになるかもしれませんし。

傷でしたら交換の必要もなく、修理で済むと思います。
防犯カメラの確認は、このようなことのためにするのでしょう。器物損害の被害を受けているのですから確認を要求するのは当然ではないでしょうか。私だって同じことが起こったら防犯カメラの確認を要求します。

提訴だとか、被告不適格だとか、生半可な知識を披露しあって問題を大きくしているだけのような気もしますが。

このみさん、貴重なアドバイスを頂き大変ありがとうございます。

 基本的にドアは共用部分なので、これに犯罪行為や汚損・毀損行為等が発生した場合には、その対応は管理組合の業務になります(標準管理規約32条第12号「マンション及び周辺の風紀、秩序及び安全の維持」)。そして当該業務を担当するのが理事会です(同40条第1項)。
 従って、ドアが何者かに傷つけられたとしたら、住民任せにするのではなく、率先して対応するのが普通の理事会ではないかと思います。
 副理事長以下理事会の方々には、明らかにボタンの掛け違いがあると思います。
(当該住民の方が自らの不注意で損傷したものを他人の仕業にしているという可能性もゼロではありませんが、それとこれとは別問題です。)

「理事長の権限で被害届を出し、さらに管理組合の負担で玄関ドアを修理、簡易防犯カメラを設置したい」とのことですが、基本的な方向はそのとおりよろしいかと存じます。

①被害届と防犯カメラについて
 被害届は、住民任せではなくむしろ管理組合が率先して提出し、防犯カメラの映像提供も警察の指示に従うべきものと思料します。
 ただ、理事長単独の権限で被害届を出すことについては、理事会の決議が理事の多数決によることから(標準53条1項)、これは消極に解したいと思います。被害届を提出するかしないかを理事会に諮り、提出しないとの決議になればそれに従うしかありません。

 こういう理事会の場合、予め、「理事長の私は被害届を提出しその後の捜査を警察に任せるべきとの意見である。これを否定するなら私では対応しかねるので、否定した理事の方々で対応して頂きたい。」
と宣言して、ドア損傷事件担当理事(陰で指図している感のある副理事長が適任と思います。)を決め、以後自分は代表者として理事長に留まるが、一切の実務対応を副理事長にお任せするという手もあると思います。

②ドアの修理費について
 次に、玄関ドアの交換については、共用部分なので通常の使用による保存行為以外は管理組合の責任と負担において行うというのが原則です(標準21条第1項)。何者かによって損壊された場合は通常の使用とは言えないので、仰るとおり管理組合で負担するのが通常と思います。
 これも理事会に諮る必要がありますが、反対されるなら、上記のとおり担当理事をお決めになられるのがよろしいかと思います。

③再発防止の簡易タイプ専用防犯カメラについて
 これについては特定の住民を不当に利するような気もしますので、ここは毅然とお断りすることもありかと存じます。

 最後に、理事長をお辞めになりたいとのことですが、まず「無理」だと思います。
 役員就任は、管理組合と役員個々人との委任契約に基づくと解されていますので、「委任は、各当事者がいつでもその解除をすることができる」という民法の規定(651条)に従い、任期途中でも辞任できないことはありません。
 しかし、辞任したとしても次の理事長が決まるまでは職務に従事しなければならないので(標準36条第2項)、お話しの状況では理事会で後任の理事長を選任してくれるとは思えず、結局のところ理事長のまま吹き曝しに放置されるだけになるでしょう。

 ここは原理原則に立ち戻って、管理組合として被害届を提出し、捜査を警察署にお任せするとともに、ドアも管理費できっちり修理するのがよろしいかと存じます。
 理事会を招集して、以上のような問題点をしっかり整理し、賛成するなら私が責任を持って対応するが、従わないなら反対者において理事としての責任を果たすべきである、くらいのことは言っていいのではないでしょうか。

Blavetakiyasuさん、貴重なアドバイスありがとうございます。

玄関扉は共用部分で管理組合の管理対象部分です。(専有部分ではありません。)そこが傷つけられたのですから、被害者は管理組合です。この事件の当事者として対応してください。
当該住戸の前にカメラが無かったとしても、たとえば凶器を持った人がその階で降りた映像などが被害のあった日時にエレベーター内の防犯カメラに残されていて、犯人像がわかる場合があります。その人がマンションの住人だったら警察に届け出るべきかどうか…そのためにもまずは防犯カメラの確認を、マンションのルールに則って理事会がなさることをお勧めします。

また、玄関扉の所有者は管理組合ですから、交換か修理かは管理組合が決め、費用は管理組合が負担すべきです。玄関扉は防火区画を形成する部分なので、仮に居住者に交換をさせて耐火性能の低いものが設置されてしまいますと、マンションが消防法に違反してしまう可能性があります。皆さんの安全を維持するために管理組合が責任を持って行うべきことです。犯人がわからない場合でも共用部分が壊されたらマンション保険でカバーされます。犯人がわかるなら修理費用を犯人に請求してください。
簡易カメラの増設をするしないを決めるのも、管理組合が判断すべきことです。

私がKUMIさんの立場でしたら、被害のあった扉の居住者を理事会に招き、直接事情を聴くと思います。理事会が親身になって話を聞いてくれた、それだけでも当該居住者の怒りがトーンダウンし、理事長を訴える必要がなくなるかも知れません。厳しい事を言う副理事長さん達も当該居住者を目の前にして同じことが言えるでしょうか?この件の被害者は管理組合なのですから、被害者同士話し合って解決の道を見つけられたら良いと思います。

三毛猫さん、貴重なご意見ありがとうございます。

何とも権利意識が強すぎで訴訟が好きな被害者と副理事長(および他の理事)ですね。
被害者はともかく、そんな対応をする人達は普通いませんよ。 貴方以外は非常識集団が理事になっていますよね。 
管理会社は何も意見してないようですが、意見を求めて下さい。 
こういう場合に役立たない管理会社は雇っている価値がありません。 
無能です。

さて、当方の意見です。
①防犯カメラのチェックについてはプライバシーにかかわる事ですので・・・・・
>玄関ドアは共用部なので犯罪防止の観点から理事会が積極的に警察に協力し防犯カメラ影像を提出し、犯人特定に協力すべきです。 それが理事会の役目です。 
当方は犯罪発生時にそうしましたし、犯人は逮捕さています。
>先ずは理事会で録画影像を見るべきです。 
>当方にはプライバシーに配慮した理事が画像を見る規定があります。

②玄関ドアの交換については共用部といえども犯罪行為によるものかどうか明確でない事・・・
>何を言ってるのですか、これは犯罪行為ですよ。 
>管理組合で修理すべきです。 犯人が分ったらその人物に求償します。 
>保険会社は原因が分らない場合は払えないと主張してますか?

③再発防止の簡易タイプ専用防犯カメラについては特定の住民のためには設置は・・・
>その部屋を含めて死角が無いように新規に設置してはどうですか?
>実は犯人が映ってませんか? 上書きされる前に確認しましょう~

*理事長(管理者)を「善管注意義務違反」で裁判所に訴えると言っています。
>ほっとけば良いのです。 相手は自費で訴えることになるし、仕事休んで出廷することになります。
>訴えられても管理費で弁護士雇って代理人にすべて任せられます。 管理費による訴訟費用負担を理事会で合意しておきましょう。

*住民からの提訴は理事会が受けるべきものなので・・・
>理事会を代表して理事長が訴えられるのは仕方ありません。 訴訟は次の理事長に引き継いでもらいます。 

*理事会から理事長を提訴することになり、別の裁判になる可能性があると言われ悩んでいます。
>滅茶苦茶な話だと思いませんか?
>そんな可能性はありませんし、貴方が理事会を代表する理事長でしょ、それこそ「被告不適格」だと思いますよ~

>法律の「知ったかぶりさん」がいるようですね? 

>以上の事はここでは無くて、先ずは管理会社に聞いて下さい。 
>他の理事がいる前では聞きにくいと思うので、貴方だけが管理会社とその顧問弁護士同席の場で質問と同じ事を聞いて、正しい対応方法を認識して下さい。 

>本当に訴えられたらですが、訴訟の相談先は弁護士です。 マンション問題に強い弁護士を選んで下さい。 
  
>将来的にそのマンショからは転居を検討した方が良いのではありませんか? 

ヨコオさん、回答いただきありがとうございます。
言われる様に無茶苦茶な被害者と理事会だと思います。
理事長としては穏便に対応したいのですが、理事会では徹底抗戦を決議して、訴訟の被告にされるのは堪りません。
自分の意思に反して理事長名で訴訟に巻き込まれたくないので、理事長を辞めたいのですが、任期途中での退任はできないのでしょうか?
訴訟したい理事に理事長をやって貰いたいと思いますが、誰も理事長だけはやりません。

理事長を辞めたいとの事ですが、
当方の管理規約には辞める場合の規定はありませんので、いつでも自由に辞められると解釈しています。 
後任はもちろん自動的に副理事長になります。
もし辞めることが出来ないならそれは奴隷です。 会社ならたこ部屋があるブラック企業です。
副理事長は院政を敷いているようですね? なら管理会社も意見が出来ない状態でしょうか? 
管理会社に話したことが副理事長に筒抜けになる可能性がありますね?

強行的な手段ですが、管理会社に理事長を辞めること文書で伝えて「辞任届(自由書式)」と「理事長印」を副理事長のポストに入れて、それ以降は一切関わらないという手段もあります(お勧めしているわけではありませんが、それで泥沼化しても今現在と大差無いと思います) 

繰り返しますが、マンション管理で最も重要な事は「住民と住居の安全」です。
大変でしょうが、あなたの判断が正しいことに自身を持ってぶれないで対処して下さい。

ヨコオさん、ありがとうございます。

回答がありません。