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期の途中での植栽業者の変更について

大規模修繕工事

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンションの植栽作業は管理組合直轄業務で大手の植栽業者に委託しており、昨年の総会でもその業者との契約を継続する事で承認されておりました。
ところが、最近、植栽業者のマナーが悪いので、職人に注意したところ、昨年から大手に替わり植栽作業をやっていると言われました。
このため、管理組合に質問したところ、従来の植栽業者は値段が高く問題があるので、安い植木屋に切り替えたとの事です。
さらに私どもの方から、文書で「もし期の途中で植栽業者を変更するのであれば、その経緯、新規業者の選定理由等を透明性を持って組合員に説明する必要があるり、臨時総会を開催し、区分所有者の了解を得るべき。」と申し入れましたところ、理事会からは、管理規約(標準管理規約)等も検討し総会決議事項には該当しない事は確認済みで、もし、理事会決議による植栽業者の変更が規約違反なら、管理規約のどの条文に違反するか明確にすろよう言われています。
ただ、植栽作業は年間350万円の支出が伴う大きな業務ですので、予算金額が安くなるなら作業品質が下がっていても理事会決議だけで勝手に業者を変更しても良いのでしょうか?

みんなの回答

いろいろなご意見があるようですが、
楓さんが冒頭で言われている「昨年の総会でもその業者との契約を継続する事で承認されておりました。」という文章を素直に読めば、「総会で今期も当該業者に発注することで決定した」としか読めません。

であれば、総会決定済み事項なので、理事会への委任事項に含まれる余地はありません。
よって、理事会は粛々と総会の決定事項を遵守執行するのが当然と理解します。

ご案内のとおり理事には、総会の決議に従う義務があります(標準管理規約37条第1項)。理事会の決定は、これに違反します。
また、役員と管理組合とは民法上の委任関係が成立すると言われていますので、善管注意義務(民法644条、区分所有法28条)にも違反します。

恐らく理事会では、これくらいのことでいちいち臨時総会を開いていたのでは面倒で堪らないという感覚ではないかと思います。
分からないこともないですが、臨時総会の開催が面倒なら、植栽業者とは少なくとも次の通常総会までは契約を継続すべきです。

総会での議決事項を理事会があれこれ理由を付けて覆すことになると、組合の最高の意思決定機関である総会の意義がなくなり、管理組合の運営を貶めることになると思います。

ちなみに、このサイトの主による「マンション管理疑問・トラブル解決ガイド」では、「総会で決議されたことを変える又は取り消すには新たな総会の決議が必要になります。」「とにかく総会決議は総会で変更してください。」(78頁)とあります。

これが理事会決議でOKの筈がないでしょう。

区分所有法18条で
1. 共用部分の管理に関する事項は、集会の決議で決する。
2. 前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。
とあり、標準管理規約ではそれを踏まえ、総会が理事会に委任することが可能な範囲は
①日常の管理、
②高額でないもの、
③緊急性のある場合、
④微細な運営事項、
ですので、今回のケースでは、①植栽という日常管理であり、かつ④微細な運営事項であり、かつ③緊急性のある場合、にも該当する可能性があるので、マンション管理の常識として理事会決議事項です。

楓さん 回答ではなくすみません。

マサヒロさん と 青山さん にお願い
ここは楓さんのご質問に対し、回答者さんがどのように考え、
ご回答される場です。
ご自分の意見と相違するとのことで回答者さん同士が反論する場
ではないと思います。
私も以前、考えの違う方の回答に反論してもめたことがあります。
ご自身が楓さんのご質問に対してのお考えを述べて欲しいと思います。
主催者さんがまた、マンション管理Web討論会開催等を実施して
いただけると思いますのでその場で議論してほしいと思います。

青山さん
理事会決議で法的には問題ないとのことですが、違和感はあります。総会決議で植栽業者も上程され、価格と業者を継続決定した思われます。それを理事会で業者を変える(レベルダウン可能性がある)ことを決定して、契約していいのでしょうか。350万円の変更にしては、理事会決議の可能な明確な理由が理解できません。

楓さん おはようございます。
色々なご意見がありますが、私は青山さんのご回答に賛同します。
総会では、植栽管理の予算取りを承認されたと思いますが
従来の植栽業者を使わないといけないと総会議案を上程され
決議されたのでしょうか。
そこまでの決議ではなく、予算取り(費用に重きを置いた)予算案を
承認されたのだと判断します。
植栽業者を変更するメリットとして、予算より安価に植栽管理が出来る
と理事会が判断して変更されたのではないでしょうか。
楓さんが問題視されているのは、植栽業者のマナーの問題でしょうね。
そうであれば、理事会に問題提起して善処してもらえばよいのでは
ないでしょうか。
理事会としては皆様からの管理費や修繕積立金を「有効に使う」との
思いがあり変更されたのだと考えます。
ただ、理事会として居住者の皆様に議事録での問題提起、決議した内容
を広報しなかったことが問題を大きくしたのだと考えます。

マサヒロさん

区分所有法18条は「狭義の管理」を定義したものです。
(区分所有法17条は重大な変更を伴う「管理」)
今回の植栽業者の変更は、上記の「管理行為」では無く「保存行為」ですので、理事会決議で問題ありません。
実際に私のマンションでは、植栽業者や清掃業者を、期の途中で変更していますが、理事会決議で機動的にやっておりますし、その際に管理会社や顧問のマンション管理士にも確認しておりますが、問題無しとの判断です。
因みに私のマンションの管理規約は標準管理規約ですので、植栽業者の期の途中の変更程度は「保存行為」と判断するのが一般的です。

リジョチョーさん
2月25日のショーンさんの修繕積立金(特別修繕会計)からの支出についての質問とよく似ており(回答済)、私は理事会で変更、決定できず、規約違反と思います。区分所有法18条には
1. 共用部分の管理に関する事項は、集会の決議で決する。
2. 前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。とあり、標準管理規約ではそれを踏まえ、10項の例を挙げています。
多くの文献では(例:民事法研究会の「マンション管理組合のトラブル相談QA」のQ54「総会が理事会に委任することが可能な範囲はどこまでか」では)おおむね、以下の要旨です。
規約に理事会で決議(委任されるもの)は①日常の管理、②高額でないもの、③緊急性のある場合、④微細な運営事項などです。
逆に理事会決議や委任にできないものは、区分法に定める特別決議、また、望ましくないものは、①多くの費用がかかるもの、②基本的なもの、③大きな影響のあるもの、④区分所有者の利害にかかるものや関心がたかいもの、⑤緊急を要しないものは総会決議とすべきです(つまり、理事会決議事項に書かない)。
今回の場合、すでに予算を取っており(その際はおそらく業者も選定済み)、これを着実に遂行、管理するのが理事会の責任です。同条件で支出を下げることであれば許される余地はありますが、緊急性もなく、なにかそれ以外の理由があるのではないかと推測します。
理事会が「植栽業者の変更が規約違反なら、管理規約のどの条文に違反するか明確にするよう言われているようですが、区分所有法では規約に定めていないことはすべて総会決議です。よって、貴方の規約に「費用範囲内で、業者の変更、内容等は理事会で決定できる」とあれば、別ですが、そこまで規定されていないと思います。よって、法律論から言っても、今回は規約違反と思います。
また、少なくとも、理事会決定時に議事録等で広報すべきですが、それもしていないのはなにか不審な原因があるのではないでしょうか。

ありがとうございます。
区分所有法18条
1. 共用部分の管理に関する事項は、集会の決議で決する。
2. 前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。
上記の2項の「別段との定め」とは、標準管理規約の場合、第何条に書かれているのか教えて頂ければ助かります。

お腹立ちは理解できます。
予算は総会議決事項ですが、執行については理事会に権限があります。作業品質が低下しているとの指摘はどの程度損害を与えているか定量的に説明かのうでしょうか? 植栽管理は、人により見方が変わるので問題の種となる場合が多いようです。

ありがとうございます。
区分所有法18条には 以下のように
1. 共用部分の管理に関する事項は、集会の決議で決する。
2. 前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。
上記規定から総会決議事項ではありませんか?

お腹立ちは理解できます。
予算は総会議決事項ですが、執行については理事会に権限があります。作業品質が低下しているとの指摘はどの程度損害を与えているか定量的に説明かのうでしょうか? 植栽管理は、人により見方が変わるので問題の種となる場合が多いようです。

ありがとうございます。
区分所有法18条には 以下のように
1. 共用部分の管理に関する事項は、集会の決議で決する。
2. 前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。
上記規定から総会決議事項ではありませんか?

マサヒロさん

区分所有法18条は「狭義の管理」を定義したものです。
(区分所有法17条は重大な変更を伴う「管理」)
今回の植栽業者の変更は、上記の「管理行為」では無く「保存行為」ですので、理事会決議で問題ありません。
実際に私のマンションでは、植栽業者や清掃業者を、期の途中で変更していますが、理事会決議で機動的にやっておりますし、その際に管理会社や顧問のマンション管理士にも確認しておりますが、問題無しとの判断です。
因みに私のマンションの管理規約は標準管理規約ですので、植栽業者の期の途中の変更程度は「保存行為」と判断するのが一般的です。

楓さん おはようございます。
色々なご意見がありますが、私は青山さんのご回答に賛同します。
総会では、植栽管理の予算取りを承認されたと思いますが
従来の植栽業者を使わないといけないと総会議案を上程され
決議されたのでしょうか。
そこまでの決議ではなく、予算取り(費用に重きを置いた)予算案を
承認されたのだと判断します。
植栽業者を変更するメリットとして、予算より安価に植栽管理が出来る
と理事会が判断して変更されたのではないでしょうか。
楓さんが問題視されているのは、植栽業者のマナーの問題でしょうね。
そうであれば、理事会に問題提起して善処してもらえばよいのでは
ないでしょうか。
理事会としては皆様からの管理費や修繕積立金を「有効に使う」との
思いがあり変更されたのだと考えます。
ただ、理事会として居住者の皆様に議事録での問題提起、決議した内容
を広報しなかったことが問題を大きくしたのだと考えます。

リジョチョーさん
2月25日のショーンさんの修繕積立金(特別修繕会計)からの支出についての質問とよく似ており(回答済)、私は理事会で変更、決定できず、規約違反と思います。区分所有法18条には
1. 共用部分の管理に関する事項は、集会の決議で決する。
2. 前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。とあり、標準管理規約ではそれを踏まえ、10項の例を挙げています。
多くの文献では(例:民事法研究会の「マンション管理組合のトラブル相談QA」のQ54「総会が理事会に委任することが可能な範囲はどこまでか」では)おおむね、以下の要旨です。
規約に理事会で決議(委任されるもの)は①日常の管理、②高額でないもの、③緊急性のある場合、④微細な運営事項などです。
逆に理事会決議や委任にできないものは、区分法に定める特別決議、また、望ましくないものは、①多くの費用がかかるもの、②基本的なもの、③大きな影響のあるもの、④区分所有者の利害にかかるものや関心がたかいもの、⑤緊急を要しないものは総会決議とすべきです(つまり、理事会決議事項に書かない)。
今回の場合、すでに予算を取っており(その際はおそらく業者も選定済み)、これを着実に遂行、管理するのが理事会の責任です。同条件で支出を下げることであれば許される余地はありますが、緊急性もなく、なにかそれ以外の理由があるのではないかと推測します。
理事会が「植栽業者の変更が規約違反なら、管理規約のどの条文に違反するか明確にするよう言われているようですが、区分所有法では規約に定めていないことはすべて総会決議です。よって、貴方の規約に「費用範囲内で、業者の変更、内容等は理事会で決定できる」とあれば、別ですが、そこまで規定されていないと思います。よって、法律論から言っても、今回は規約違反と思います。
また、少なくとも、理事会決定時に議事録等で広報すべきですが、それもしていないのはなにか不審な原因があるのではないでしょうか。

ありがとうございます。
区分所有法18条
1. 共用部分の管理に関する事項は、集会の決議で決する。
2. 前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。
上記の2項の「別段との定め」とは、標準管理規約の場合、第何条に書かれているのか教えて頂ければ助かります。

区分所有法18条で
1. 共用部分の管理に関する事項は、集会の決議で決する。
2. 前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。
とあり、標準管理規約ではそれを踏まえ、総会が理事会に委任することが可能な範囲は
①日常の管理、
②高額でないもの、
③緊急性のある場合、
④微細な運営事項、
ですので、今回のケースでは、①植栽という日常管理であり、かつ④微細な運営事項であり、かつ③緊急性のある場合、にも該当する可能性があるので、マンション管理の常識として理事会決議事項です。

楓さん 回答ではなくすみません。

マサヒロさん と 青山さん にお願い
ここは楓さんのご質問に対し、回答者さんがどのように考え、
ご回答される場です。
ご自分の意見と相違するとのことで回答者さん同士が反論する場
ではないと思います。
私も以前、考えの違う方の回答に反論してもめたことがあります。
ご自身が楓さんのご質問に対してのお考えを述べて欲しいと思います。
主催者さんがまた、マンション管理Web討論会開催等を実施して
いただけると思いますのでその場で議論してほしいと思います。

いろいろなご意見があるようですが、
楓さんが冒頭で言われている「昨年の総会でもその業者との契約を継続する事で承認されておりました。」という文章を素直に読めば、「総会で今期も当該業者に発注することで決定した」としか読めません。

であれば、総会決定済み事項なので、理事会への委任事項に含まれる余地はありません。
よって、理事会は粛々と総会の決定事項を遵守執行するのが当然と理解します。

ご案内のとおり理事には、総会の決議に従う義務があります(標準管理規約37条第1項)。理事会の決定は、これに違反します。
また、役員と管理組合とは民法上の委任関係が成立すると言われていますので、善管注意義務(民法644条、区分所有法28条)にも違反します。

恐らく理事会では、これくらいのことでいちいち臨時総会を開いていたのでは面倒で堪らないという感覚ではないかと思います。
分からないこともないですが、臨時総会の開催が面倒なら、植栽業者とは少なくとも次の通常総会までは契約を継続すべきです。

総会での議決事項を理事会があれこれ理由を付けて覆すことになると、組合の最高の意思決定機関である総会の意義がなくなり、管理組合の運営を貶めることになると思います。

ちなみに、このサイトの主による「マンション管理疑問・トラブル解決ガイド」では、「総会で決議されたことを変える又は取り消すには新たな総会の決議が必要になります。」「とにかく総会決議は総会で変更してください。」(78頁)とあります。

青山さん
理事会決議で法的には問題ないとのことですが、違和感はあります。総会決議で植栽業者も上程され、価格と業者を継続決定した思われます。それを理事会で業者を変える(レベルダウン可能性がある)ことを決定して、契約していいのでしょうか。350万円の変更にしては、理事会決議の可能な明確な理由が理解できません。

これが理事会決議でOKの筈がないでしょう。

回答がありません。