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大規模修繕工事の法違反

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

築40年の大型マンションです。
昨年大規模修繕が完工。工事費支払いにあたって約1000万円の過払いがあるのではないかという疑義があります。過払いの原因は、計画時の見積書に計上していなかった外壁下地工事の工事項目がありました。
外壁補修には必要な外壁の塗膜の部分劣化-塗膜剥離の補修です。
見積書に未計上だった工事項目は、請負契約の変更となり、追加工事になるはず。その場合は組合との事前協議、追加工事の見積書が必須のはず。
● 業者は見積書、事前協議なく工事を施工。
● 施工終了後に塗膜剥離補修単価が52000円/㎡というとんでもない金額を提示。
組合理事会は唯々諾々とこの工事費を承認。工事完工後にさっさと工事費支払いを完了。
工事完工前とその後も単価の不当性と事前協議もなく追加工事が行われたことに、異議申し立ての意見書を理事会に提出しましたが、意見書の内容に回答することなく、また意見書が組合費の1000万円からの費消があることの疑義について、組合員に知らせることはありませんでした。従って組合員のほとんどはこの事実を知りません。
このような組合運営は不正常というほかありません。
ご教示を願いたいこと。
● 追加工事が事前工事なく施工することは、建設工事の基本法である「建築業法」19条に違反する行為には当たらないでしょうか。
 工事着工前および着工初期において、事前協議を行った事実がないことは、組合との協議の工事報告会および理事会議録に記載されたいないことで証することができます。塗膜剥離の補修工事は議題に上がってきたのは、この工事の終了して工事数量が確定する、修繕工事全体の半ばになってからです。
 事前協議がないことは、見積書、仕様書も当然ない状態で施工が行われています。
このような法違反の工事によって、暴利を行う企業が容認されてよいものでしょうか。
理事会がこのような事態をすべて容認している現状のなかで、一人の組合員、区分所有者にできることはないものでしょうか。何人かの組合員に現状を伝えることも試みましたが、全く反応はありません。
なぜ、こんな不当なことに黙することができるか、理解できません。
何か良い知恵はないものでしょうか。
よろしくお願いいたします。

みんなの回答

komaikoさん、

あなたの投稿が本当に正しいかどうか回答者には分りません。
こういった可能性はありませんか?

1.「塗膜剥離の補修」は実費精算扱いしたのでは?
  大規模修繕工事では事前にすべての工事の範囲や必要性は分るはずがありません。 工事途中に予定外(想定外、事前の調査では分らなかった不具合)が発見されて追加工事を行う場合は追加料金を払います。 これは理事会が了承すればやってよい範囲です。 当方では変更契約は行わず最終の請求書にそれを記載して請求が行われ支払いました。   
よって、理事会が承認してませんか?

2.本当に工事会社が理事会の承認無く追加工事を実施したとの証拠はあるのでしょうか?

3.事前承認を忘れていたが、事後承認を得たのではありませんか? 

4.「組合理事会は唯々諾々とこの工事費を承認。」と書いてあるので、理事会は承認したと受け取れますよ? 質問が矛盾してますね。

5.「見積書、仕様書も当然ない状態で施工が行われています。」 追加1000万円払ったのでこれが見積金額だったのでは? 

6.工事予備費の範囲なら組合員には理事会で承認後に後で知らせますが、一々組合員の意見は聞きません。 その為の理事会です。 後でも知らせてないなら広報が下手だと思います。 

7.次の大規模修繕までは10年以上ありますが、その間にも多くの出費があるので理事になり適切な管理を励行して下さい。 次の大規模修繕はあなたが理事長として向かえるのが望ましい。 

以上

1区分所有者が管理組合を相手に損害賠償して補償金を得ても、管理組合のお金が管理組合に行くだけで何も変わりませんことから、無意味な裁判だと思います。

原告適格はないかも知れません。ただ、可能性はあると思います。
それよりも、その区分所有者は管理組合を相手にすればいいだけの話ではないでしょうか?

理事会が了解して支払いも済ませてしまった段階では、施工会社との交渉は無理と思われます。後は、理事会役員に対して損害賠償の訴訟を起こすしかないと思います。

私は昨年から理事長(抽選)をやっておりますが、私どものマンションも同様です。
副理事長が影の理事長と呼ばれて大規模修繕で当初の見積もりにない項目(自動ドアへの更新、駐輪場設置、エントランスの一新)を、総会決議無しでやりたい放題やって、予算を大幅に超過しました。
一部の組合員からは駐輪場の無断設置は特別決議事項の筈なので法令違反とまで言われています。
ただ大半の組合員の方が無関心でありますことから、副理事長の指示に従い全てのクレームを無視しています。
このため一部組合員からは理事長個人を提訴すると言われていますが、副理事長が言うには訴えても組合員には一銭の利益も無いことなので、提訴などする筈は無いと言われています。
また万一理事長個人に訴状がきた場合は「被告不適格」で裁判所に申し出れば、訴状は受理されないので心配無用と言われています。
更に管理組合が「原告」でない限り、1個人が原告では「原告不適格」で訴状が受理されないことです。
従ってkomaikoさんの場合も泣き寝入りしか無いと思います。

Tamagawa様 ありがとうございました。
たまにこんな理事が現れるものですね。自分がとてつもなく偉くなった気分で、みんなのために良いことをしているかのように錯覚する人なのでしょうか。
貴組合の問題は明らかに規約違反だと思いますが、監事の人に申し立てても、「私わかりません」と逃げられてしまいそうですね。こうしたことが起こっても、理事会に参加している管理会社は何をしているのでしょうか。こういう時こそアドバイスやサポートが欲しいところですが、だんまりを決め込んでしまうようですね。私の組合も同様です。理事の皆さんもなぜ黙ってしまわれるのか、本当に不思議です。順番制の理事であれば、1年をやり過ごせばいいのでしょうか。自分たちの組合費が組合員の納得もなく支出しても平気という考えがわかりません。
私の組合の過剰精算の問題は、理事会を責めるのは容易であるかもしれませんが、まして理事会の皆さんは同じ住民であり、そのような人たちを法的に訴えようという気はありません。
外壁の塗膜剥離という簡易な補修に52000円/㎡の単価を平然と要求している業者を容認できるのかという事です。組合=理事会が容認してしまっているから、泣き寝入りするほかないというのは、あまりに理不尽です。今回の工事業者は、全国で名の知れた会社ですが、それ故にこんな会社が、暴利をむさぶることが平然と行うことに怒りを禁じえないことです。
私の調べた範囲では、大規模修繕工事の「追加工事」、すなわち請負契約の変更にあたっては、「書面による」合意文書を交わしたうえで、工事着工しなければならない案件です。明らかな「建設業法」の違反行為であります。建設工事の基本法は、憲法に違反してはいけないのと同様に、遵守義務があります。法を遵守しない業者は悪質というほかありません。このような業者に個人であっても何かできることはないか、思っている次第です。
長々とごめんなさい。
私が訴えさして

私は昨年から理事長(抽選)をやっておりますが、私どものマンションも同様です。
副理事長が影の理事長と呼ばれて大規模修繕で当初の見積もりにない項目(自動ドアへの更新、駐輪場設置、エントランスの一新)を、総会決議無しでやりたい放題やって、予算を大幅に超過しました。
一部の組合員からは駐輪場の無断設置は特別決議事項の筈なので法令違反とまで言われています。
ただ大半の組合員の方が無関心でありますことから、副理事長の指示に従い全てのクレームを無視しています。
このため一部組合員からは理事長個人を提訴すると言われていますが、副理事長が言うには訴えても組合員には一銭の利益も無いことなので、提訴などする筈は無いと言われています。
また万一理事長個人に訴状がきた場合は「被告不適格」で裁判所に申し出れば、訴状は受理されないので心配無用と言われています。
更に管理組合が「原告」でない限り、1個人が原告では「原告不適格」で訴状が受理されないことです。
従ってkomaikoさんの場合も泣き寝入りしか無いと思います。

Tamagawa様 ありがとうございました。
たまにこんな理事が現れるものですね。自分がとてつもなく偉くなった気分で、みんなのために良いことをしているかのように錯覚する人なのでしょうか。
貴組合の問題は明らかに規約違反だと思いますが、監事の人に申し立てても、「私わかりません」と逃げられてしまいそうですね。こうしたことが起こっても、理事会に参加している管理会社は何をしているのでしょうか。こういう時こそアドバイスやサポートが欲しいところですが、だんまりを決め込んでしまうようですね。私の組合も同様です。理事の皆さんもなぜ黙ってしまわれるのか、本当に不思議です。順番制の理事であれば、1年をやり過ごせばいいのでしょうか。自分たちの組合費が組合員の納得もなく支出しても平気という考えがわかりません。
私の組合の過剰精算の問題は、理事会を責めるのは容易であるかもしれませんが、まして理事会の皆さんは同じ住民であり、そのような人たちを法的に訴えようという気はありません。
外壁の塗膜剥離という簡易な補修に52000円/㎡の単価を平然と要求している業者を容認できるのかという事です。組合=理事会が容認してしまっているから、泣き寝入りするほかないというのは、あまりに理不尽です。今回の工事業者は、全国で名の知れた会社ですが、それ故にこんな会社が、暴利をむさぶることが平然と行うことに怒りを禁じえないことです。
私の調べた範囲では、大規模修繕工事の「追加工事」、すなわち請負契約の変更にあたっては、「書面による」合意文書を交わしたうえで、工事着工しなければならない案件です。明らかな「建設業法」の違反行為であります。建設工事の基本法は、憲法に違反してはいけないのと同様に、遵守義務があります。法を遵守しない業者は悪質というほかありません。このような業者に個人であっても何かできることはないか、思っている次第です。
長々とごめんなさい。
私が訴えさして

理事会が了解して支払いも済ませてしまった段階では、施工会社との交渉は無理と思われます。後は、理事会役員に対して損害賠償の訴訟を起こすしかないと思います。

1区分所有者が管理組合を相手に損害賠償して補償金を得ても、管理組合のお金が管理組合に行くだけで何も変わりませんことから、無意味な裁判だと思います。

原告適格はないかも知れません。ただ、可能性はあると思います。
それよりも、その区分所有者は管理組合を相手にすればいいだけの話ではないでしょうか?

komaikoさん、

あなたの投稿が本当に正しいかどうか回答者には分りません。
こういった可能性はありませんか?

1.「塗膜剥離の補修」は実費精算扱いしたのでは?
  大規模修繕工事では事前にすべての工事の範囲や必要性は分るはずがありません。 工事途中に予定外(想定外、事前の調査では分らなかった不具合)が発見されて追加工事を行う場合は追加料金を払います。 これは理事会が了承すればやってよい範囲です。 当方では変更契約は行わず最終の請求書にそれを記載して請求が行われ支払いました。   
よって、理事会が承認してませんか?

2.本当に工事会社が理事会の承認無く追加工事を実施したとの証拠はあるのでしょうか?

3.事前承認を忘れていたが、事後承認を得たのではありませんか? 

4.「組合理事会は唯々諾々とこの工事費を承認。」と書いてあるので、理事会は承認したと受け取れますよ? 質問が矛盾してますね。

5.「見積書、仕様書も当然ない状態で施工が行われています。」 追加1000万円払ったのでこれが見積金額だったのでは? 

6.工事予備費の範囲なら組合員には理事会で承認後に後で知らせますが、一々組合員の意見は聞きません。 その為の理事会です。 後でも知らせてないなら広報が下手だと思います。 

7.次の大規模修繕までは10年以上ありますが、その間にも多くの出費があるので理事になり適切な管理を励行して下さい。 次の大規模修繕はあなたが理事長として向かえるのが望ましい。 

以上

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