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道路拡張に伴うマンション所有地の譲渡について

管理組合の運営

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

マンションの前の道路が拡張されるとのことで、道路拡張部分で譲渡予定の土地の分筆と一部土地の譲渡を認める管理規約の変更は総会決議(特別決議)で承認済であります。
来月は臨時総会で下記の2つの議案が予定されております。
(1)約150軒の区分所有者からの委任状の取り纏めを管理組合が行政に代わり担当するとのことです。
(2)譲渡予定の土地の用途変更(植栽のある緑地⇨アスファルトの空地)を実施し、その費用は行政が管理組合に支払う。

上記の2件の議案を普通決議で提案していますが以下の疑問があります。
(1) 区分所有者からの委任状の取り纏めを管理組合が行政に代わり担当
 >基本的に法人格でも無い管理組合に委任状の取り纏めを代行する権限があるのか甚だ疑問に思います。
(2) 譲渡予定の土地の用途変更(植栽のある緑地⇨アスファルトの空地)を普通決議で提案
 >近い将来に譲渡予定と言えども現状は共用部の土地の用途変更を普通決議で良い根拠が不明です。

上記の様な疑問がありますことから、管理組合に議案書の質問状として出しましたが、管理組合として行政と協議し問題無しとの回答だけで、その法律的根拠が明らかにされず多いに不満です。

みんなの回答

まず、お尋ねの1です。
 処分する敷地は区分所有者の共有地ですから、ご指摘の管理規約改正後(区分所有法22条に基づく専有部分と敷地利用権との分離処分のことと思います。)、区分所有者全員が敷地の売買契約を締結する必要があるのはご案内のとおりです。
 この場合、個別に結ぶという手もあるとは思いますが、恐らくは行政側の都合で、個別契約の煩わしさを避け、区分所有者全員の委任状を取り付けることで管理者(=理事長)と土地売買契約書を一括で取り交わすことにしたものと思われます。
 その取りまとめを管理組合(実際は理事長=管理者)にお願いするのは、行政側としてそれほど珍しい取扱いではないと聞いています。
 取りまとめ代行をわざわざ総会に諮るという点も、理事会としては真面目に対応されていると思います。

 法的権限については、行政の依頼に基づく任意によるものと思われます。
 ご案内のとおり、理事長は区分所有法上の管理者ですから、「その職務に関し、区分所有者を代理」(区分所有法26条第2項)しますが、管理者と雖も敷地の処分権限はありませんので、任意代理という形で委任状を徴するというものでしょう。
 もし、委任状の提出を拒否する区分所有者がいても、行政側で当該区分所有者とは個別に契約することになるので管理組合として特に困った事態にもならないでしょうが、既に管理規約を改正していることですし、拒否は無意味と思います。

次に、2点めの緑地をアスファルトにするという議案です。
 これは、事実関係がよく分からないので、私には議案の内容が解せません。
 そもそも公共事業の着手は、土地の引渡し(分筆及び所有権移転登記)を終えてからというのが定石です。何らかの瑕疵で土地売買契約が締結できないことがあるかもしれないので、行政側にとって譲渡前着工はリスクが大きいからです。
 定石どおりであれば、公共用地になっている訳ですから管理組合とは無関係です。

 引渡し前の工事着工にどういう事情があるのか分かりかねますが、仮に事前着工としても、公共用地として譲渡されることが確定している敷地で、かつ管理組合に費用負担がないので、個人的には普通決議か特別決議かという議論にそれ程の意義を見出せないというのが正直なところです。

マンションの敷地は専有部分とくっついていますから土地だけ譲渡することはできないのだと思います。そこで分離処分できるように土地を分筆して分離処分を可能にする規約を作ります。規約の変更ですから総会の特別決議です。青山さんのマンションではこの決議が承認されたところなのでしょうか。分離処分が可能になれば普通の土地ですから区分所有者の共有の土地となります。まず用途変更をして市?に譲渡することになるのでしょう。ご質問は委任状を管理組合が扱っても良いかということですが実印押印で印鑑証明書などを添付するとなるとその扱いが心配です。実務として管理組合が取りまとめ作業をすることは現実的と思いますが普通は司法書士などに依頼して譲渡契約書のとりまとめまでやってもらう方が安心感があります。総会で分離処分が可能になっても土地の譲渡に反対することは可能でそんな区分所有者が出てくるかも知れませんがもはや管理組合には関係のないことだと思います。説得は市?が土地収用法に基づいて行うのでしょう。

すでに特別決議で承認済みとのことですし、行政が問題なしと主張してるなら問題なしだと思います。

なぜなら彼らは法的に不法な行為は事前に分っていればしないものです。 そんな危ない橋は渡りません。

どうしても納得したいなら役所に出向いて説明をしてもらえば手っ取り早く確認できます。 

すでに特別決議で承認済みとのことですし、行政が問題なしと主張してるなら問題なしだと思います。

なぜなら彼らは法的に不法な行為は事前に分っていればしないものです。 そんな危ない橋は渡りません。

どうしても納得したいなら役所に出向いて説明をしてもらえば手っ取り早く確認できます。 

まず、お尋ねの1です。
 処分する敷地は区分所有者の共有地ですから、ご指摘の管理規約改正後(区分所有法22条に基づく専有部分と敷地利用権との分離処分のことと思います。)、区分所有者全員が敷地の売買契約を締結する必要があるのはご案内のとおりです。
 この場合、個別に結ぶという手もあるとは思いますが、恐らくは行政側の都合で、個別契約の煩わしさを避け、区分所有者全員の委任状を取り付けることで管理者(=理事長)と土地売買契約書を一括で取り交わすことにしたものと思われます。
 その取りまとめを管理組合(実際は理事長=管理者)にお願いするのは、行政側としてそれほど珍しい取扱いではないと聞いています。
 取りまとめ代行をわざわざ総会に諮るという点も、理事会としては真面目に対応されていると思います。

 法的権限については、行政の依頼に基づく任意によるものと思われます。
 ご案内のとおり、理事長は区分所有法上の管理者ですから、「その職務に関し、区分所有者を代理」(区分所有法26条第2項)しますが、管理者と雖も敷地の処分権限はありませんので、任意代理という形で委任状を徴するというものでしょう。
 もし、委任状の提出を拒否する区分所有者がいても、行政側で当該区分所有者とは個別に契約することになるので管理組合として特に困った事態にもならないでしょうが、既に管理規約を改正していることですし、拒否は無意味と思います。

次に、2点めの緑地をアスファルトにするという議案です。
 これは、事実関係がよく分からないので、私には議案の内容が解せません。
 そもそも公共事業の着手は、土地の引渡し(分筆及び所有権移転登記)を終えてからというのが定石です。何らかの瑕疵で土地売買契約が締結できないことがあるかもしれないので、行政側にとって譲渡前着工はリスクが大きいからです。
 定石どおりであれば、公共用地になっている訳ですから管理組合とは無関係です。

 引渡し前の工事着工にどういう事情があるのか分かりかねますが、仮に事前着工としても、公共用地として譲渡されることが確定している敷地で、かつ管理組合に費用負担がないので、個人的には普通決議か特別決議かという議論にそれ程の意義を見出せないというのが正直なところです。

マンションの敷地は専有部分とくっついていますから土地だけ譲渡することはできないのだと思います。そこで分離処分できるように土地を分筆して分離処分を可能にする規約を作ります。規約の変更ですから総会の特別決議です。青山さんのマンションではこの決議が承認されたところなのでしょうか。分離処分が可能になれば普通の土地ですから区分所有者の共有の土地となります。まず用途変更をして市?に譲渡することになるのでしょう。ご質問は委任状を管理組合が扱っても良いかということですが実印押印で印鑑証明書などを添付するとなるとその扱いが心配です。実務として管理組合が取りまとめ作業をすることは現実的と思いますが普通は司法書士などに依頼して譲渡契約書のとりまとめまでやってもらう方が安心感があります。総会で分離処分が可能になっても土地の譲渡に反対することは可能でそんな区分所有者が出てくるかも知れませんがもはや管理組合には関係のないことだと思います。説得は市?が土地収用法に基づいて行うのでしょう。

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