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マンション総合保険の漏水調査費について

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

築36年の分譲マンションで漏水がありました。昨年1月に、ワンルームマンションの1室を購入したのですが、昨年7月に雨漏りです。管理会社によると、少なくとも5年くらい前から、漏水があったようです。

室内が水浸しになるほどの、大量の漏水でした。自分で住まずに賃貸していたのですが、怒った賃借人が退去してしまいました。

管理会社は、外壁を部分的に塗り替えたり、シーリングを打ち換えたり、ベンドキャップを交換したり、バルコニーのガス給湯器の配管を調査したり、と色々やった形跡があります。ですが、根本的な原因がつかめていない為、今回の大量の漏水となりました。

知人の一級建築士が、根本的な原因を突きとめてくれました。

管理組合が加入しているマンション総合保険の、保険会社宛に漏水調査費の見積書を提出しました。見積額は約30万円だったのですが、保険会社の査定は約65,000円でした。

一級建築士の見積りは、①現地調査 ②新築当時の設計図の検証 ③過去の漏水対策工事の検証 ④調査報告書の作成 ⑤経費 の5項目でしたが、査定人が認めたのは、①の全額と、②④⑤のごく一部でした。『純粋な調査費用しか認められない』といった感じでした。

3月初旬に総会が開催され、保険代理店の担当者が説明に来たのですが、何も判っていない感じの人でした。2021年12月下旬に、マンション総合保険が5年満期を迎えるため、契約更新して欲しいだけのようです。

管理会社の業務の中に、共用部分の火災保険その他の損害保険の契約締結等に関する業務を代行すること とあります。保険代理店と何らかの繋がりがあるようにも感じます。

別のマンションで理事長経験のある組合員から、『漏水調査費用を全額支払わないなんて、聞いたことが無い』という発言がありました。現在、別の保険代理店を見つけて、これから保険料の見積りをしてもらう予定です。

保険料を、払わせるだけ払わせておいて、肝心な時には、難くせとも受け取れる査定をして、保険金を支払わない。少なからず、不信感を抱きました。

約30万円-約65,000円の差額、約135,000円 は、どうしたらよいでしょうか?

案1) 一級建築士に泣いてもらう
案2)修繕積立金で差額を補てんする
案3) 保険代理店に、契約更新しないことをチラつかせ、保険会社に査定のやり直しをさせる

みんなの回答

よしながさん
保険でどこまで認められるかの具体的な費用は別にして、アプローチが間違っていると思います。
無償、好意ならともかく、知人に有償で依頼、理事会の承認もなく依頼することは独断と判断されても仕方なく、いろんな批判が出てくるでしょう。なぜ、事前に保険会社に支払いの概算でも尋ね、理事会で相談しなかったのでしょうか。
仮に、保険会社が30万円払ったとしても、問題であると思います。

室内が水浸しになるほどの、大量の漏水でそんな悠長なことは言ってられません。

何が原因か判らないから、漏水調査費が保険適用になっていると考えます。

約5年前から管理会社は、色々やっていましたが、原因が判らず再発しっぱなしでした。

一級建築士が根本的な原因を突き止め、再発防止策まで提案してくれています。

外壁からの漏水のような、そんな単純な原因ではありません。

よしながさん
管理規約がどうなっているか不明なので、はっきり言えませんが、標準規約に準拠であれば、少なくとも理事会決議事項であり、単独で有償の依頼をお願いするのは規約違反と思います。少なくとも臨時理事会で決議すべきではないでしょうか。理事長一人の判断は大きく制限されています。

よしながさん こんにちは
ご質問を読んだ限り、外壁からの雨水の侵入だと思いますが、
①現地調査 ②新築当時の設計図の検証 ③過去の漏水対策工事の検証
④再発防止対策 ⑤経費での求償見積もりですが、
通常100% 認めてもらえるのは①のみです。
②、③、④は認めてもらえないと思います。
特に④については、管理組合の今後の保全の指針ですから
保険会社に関係のない費用です。
②、③も保険会社は関係のない事項です。
要するに、保険求償の見積書の書き方が悪かったのです。

ご質問内容の検討ですが、その前に
>約30万円-約65,000円の差額、約135,000円 は、どうしたらよいでしょうか?
差額は235,000ですよね?

案1) 一級建築士に泣いてもらう
泣いてもらえるならそれに越したことはありませんが、
調査をお願いして、調査完了後に65,000円の支払いで
納得してもらえますか?
これは管理組合の範疇であるなら、貴方が紹介した一級建築士と
貴方の間に裏取引があると思われませんか?

案2)修繕積立金で差額を補てんする
通常、これは一般会計の修繕費か予備費を当てます。
修繕積立金を取り崩すことはないと思います。

案3) 保険代理店に、契約更新しないことをチラつかせ、保険会社に査定のやり直しをさせる
脅しをかけても無駄です。
もしそれで、今回は希望額になったとしても次回以降の保険求償手続きの
査定がより厳しくなります。

貴方のご質問で、どこから漏水(浸水)したのかが書かれていませんので
専有部、共有部で負担が区分所有者か、管理組合なのか判断できません。


失礼しました。差額は235,000円です。


外壁からの雨水の侵入ではありません。過去に、外壁のひび割れを直して部分的に塗り替えたり、外壁シーリングを打ち換えたり、ベンドキャップを交換したり、色々とやったようですが、ほとんど効果がありませんでした。

10階建てのマンションで、9階の室内が水浸しになるほどの、大量の雨漏りがありました。専有部が原因の雨漏りって、あるのでしょうか? 逆にお聞きしたいです。

よしながさん おはようございます。

>貴方のご質問で、どこから漏水(浸水)したのかが書かれていませんので
>専有部、共有部で負担が区分所有者か、管理組合なのか判断できません。
蛇足でした。
屋上からですか?
管理組合で屋上防水は、計画的にしっかりやられていますか?

屋上が原因ではありません。
10階建てのマンションで、9階の室内が水浸しになるほどの、大量の雨漏りでした。

屋上防水が原因なら、10階に雨漏りするでしょう。そんな単純な原因ではありません。

約5年間、管理会社が原因を突きとめられずに、いたほどです。知人の一級建築士に依頼していなければ、どうなっていたか。。考えただけで、ぞっとします。

よしながさん おはようございます。
>外壁からの雨水の侵入ではありません。
>屋上が原因ではありません。
外壁、屋上からの侵入が無いとなると、
雨水が侵入する箇所はありませんね。
居室は、外壁や屋上からの浸水以外ありえません。
侵入した雨水が、マンションのどこかに溜り、それが
落水しただけでしょう?

>屋上防水が原因なら、10階に雨漏りするでしょう。
いえいえ、雨水の侵入経路はそんな単純なものではありません。

>約5年間、管理会社が原因を突きとめられずに、いたほどです。
管理委託会社が実際に調査作業を実施するのではなく、
設備会社が実施しているのでしょう?
調査能力の優劣によりますよ。

繰り返しになりますが、10階建てのマンションで、9階の室内が水浸しになるほどの、大量の雨漏りでした。

過去5年間、外壁のひび割れを直して部分的に塗り替えたり、外壁シーリングを打ち換えたり、ベンドキャップを交換したり、給湯器の配管を調べたたり、色々とやった挙句の、今回の大量の雨漏りです。

>侵入した雨水が、マンションのどこかに溜り、それが
>落水しただけでしょう?

違います。

>外壁、屋上からの侵入が無いとなると、
>雨水が侵入する箇所はありませんね。

他にもありますよ。共用部から専有部に雨水が浸入するのが『雨漏り』です。共用部は外壁、屋上だけですか? 他にもあるでしょう。

>設備会社が実施しているのでしょう?

そうです。実際には、管理会社が手配した防水業者や設備業者が、約5年間、原因を突きとめられずにいました。ですが、防水業者や設備業者が管理組合と直接話す機会が無いので、管理会社としました。

保険申請も出し方によると思います。知人の建築士の方も正しく原因追及のために見積もりしたと思いますが・・・
①は全額認められています。どんな調査が行われるか不明ですが③は当然に認められないでしょう。
記載の通り「純粋な調査費用しか認められない」からですね。
それにしては②~⑤の費用が高いと思います。
具体的に「水張り試験(例)」とか現地調査に含めた内容のもの再度提出してみては?
過去に色々と対策をしていたこともあり、内容不明ですが専門家が現地の状況をみるだけでは原因特定には至らないと思いますよ。

失礼しました。④は、再発防止対策 でした。10階建てマンションで、当方が区分所有する9階の1室に、大量の雨漏りがありました。

マンションを購入するときの重要事項説明に、『過去に配管から水漏れした。修理済み』と記載されていましたが、個人間での売買契約の為、隠れた瑕疵は問えません。

よしながさん
保険でどこまで認められるかの具体的な費用は別にして、アプローチが間違っていると思います。
無償、好意ならともかく、知人に有償で依頼、理事会の承認もなく依頼することは独断と判断されても仕方なく、いろんな批判が出てくるでしょう。なぜ、事前に保険会社に支払いの概算でも尋ね、理事会で相談しなかったのでしょうか。
仮に、保険会社が30万円払ったとしても、問題であると思います。

室内が水浸しになるほどの、大量の漏水でそんな悠長なことは言ってられません。

何が原因か判らないから、漏水調査費が保険適用になっていると考えます。

約5年前から管理会社は、色々やっていましたが、原因が判らず再発しっぱなしでした。

一級建築士が根本的な原因を突き止め、再発防止策まで提案してくれています。

外壁からの漏水のような、そんな単純な原因ではありません。

よしながさん
管理規約がどうなっているか不明なので、はっきり言えませんが、標準規約に準拠であれば、少なくとも理事会決議事項であり、単独で有償の依頼をお願いするのは規約違反と思います。少なくとも臨時理事会で決議すべきではないでしょうか。理事長一人の判断は大きく制限されています。

保険申請も出し方によると思います。知人の建築士の方も正しく原因追及のために見積もりしたと思いますが・・・
①は全額認められています。どんな調査が行われるか不明ですが③は当然に認められないでしょう。
記載の通り「純粋な調査費用しか認められない」からですね。
それにしては②~⑤の費用が高いと思います。
具体的に「水張り試験(例)」とか現地調査に含めた内容のもの再度提出してみては?
過去に色々と対策をしていたこともあり、内容不明ですが専門家が現地の状況をみるだけでは原因特定には至らないと思いますよ。

失礼しました。④は、再発防止対策 でした。10階建てマンションで、当方が区分所有する9階の1室に、大量の雨漏りがありました。

マンションを購入するときの重要事項説明に、『過去に配管から水漏れした。修理済み』と記載されていましたが、個人間での売買契約の為、隠れた瑕疵は問えません。

よしながさん こんにちは
ご質問を読んだ限り、外壁からの雨水の侵入だと思いますが、
①現地調査 ②新築当時の設計図の検証 ③過去の漏水対策工事の検証
④再発防止対策 ⑤経費での求償見積もりですが、
通常100% 認めてもらえるのは①のみです。
②、③、④は認めてもらえないと思います。
特に④については、管理組合の今後の保全の指針ですから
保険会社に関係のない費用です。
②、③も保険会社は関係のない事項です。
要するに、保険求償の見積書の書き方が悪かったのです。

ご質問内容の検討ですが、その前に
>約30万円-約65,000円の差額、約135,000円 は、どうしたらよいでしょうか?
差額は235,000ですよね?

案1) 一級建築士に泣いてもらう
泣いてもらえるならそれに越したことはありませんが、
調査をお願いして、調査完了後に65,000円の支払いで
納得してもらえますか?
これは管理組合の範疇であるなら、貴方が紹介した一級建築士と
貴方の間に裏取引があると思われませんか?

案2)修繕積立金で差額を補てんする
通常、これは一般会計の修繕費か予備費を当てます。
修繕積立金を取り崩すことはないと思います。

案3) 保険代理店に、契約更新しないことをチラつかせ、保険会社に査定のやり直しをさせる
脅しをかけても無駄です。
もしそれで、今回は希望額になったとしても次回以降の保険求償手続きの
査定がより厳しくなります。

貴方のご質問で、どこから漏水(浸水)したのかが書かれていませんので
専有部、共有部で負担が区分所有者か、管理組合なのか判断できません。


失礼しました。差額は235,000円です。


外壁からの雨水の侵入ではありません。過去に、外壁のひび割れを直して部分的に塗り替えたり、外壁シーリングを打ち換えたり、ベンドキャップを交換したり、色々とやったようですが、ほとんど効果がありませんでした。

10階建てのマンションで、9階の室内が水浸しになるほどの、大量の雨漏りがありました。専有部が原因の雨漏りって、あるのでしょうか? 逆にお聞きしたいです。

よしながさん おはようございます。

>貴方のご質問で、どこから漏水(浸水)したのかが書かれていませんので
>専有部、共有部で負担が区分所有者か、管理組合なのか判断できません。
蛇足でした。
屋上からですか?
管理組合で屋上防水は、計画的にしっかりやられていますか?

屋上が原因ではありません。
10階建てのマンションで、9階の室内が水浸しになるほどの、大量の雨漏りでした。

屋上防水が原因なら、10階に雨漏りするでしょう。そんな単純な原因ではありません。

約5年間、管理会社が原因を突きとめられずに、いたほどです。知人の一級建築士に依頼していなければ、どうなっていたか。。考えただけで、ぞっとします。

よしながさん おはようございます。
>外壁からの雨水の侵入ではありません。
>屋上が原因ではありません。
外壁、屋上からの侵入が無いとなると、
雨水が侵入する箇所はありませんね。
居室は、外壁や屋上からの浸水以外ありえません。
侵入した雨水が、マンションのどこかに溜り、それが
落水しただけでしょう?

>屋上防水が原因なら、10階に雨漏りするでしょう。
いえいえ、雨水の侵入経路はそんな単純なものではありません。

>約5年間、管理会社が原因を突きとめられずに、いたほどです。
管理委託会社が実際に調査作業を実施するのではなく、
設備会社が実施しているのでしょう?
調査能力の優劣によりますよ。

繰り返しになりますが、10階建てのマンションで、9階の室内が水浸しになるほどの、大量の雨漏りでした。

過去5年間、外壁のひび割れを直して部分的に塗り替えたり、外壁シーリングを打ち換えたり、ベンドキャップを交換したり、給湯器の配管を調べたたり、色々とやった挙句の、今回の大量の雨漏りです。

>侵入した雨水が、マンションのどこかに溜り、それが
>落水しただけでしょう?

違います。

>外壁、屋上からの侵入が無いとなると、
>雨水が侵入する箇所はありませんね。

他にもありますよ。共用部から専有部に雨水が浸入するのが『雨漏り』です。共用部は外壁、屋上だけですか? 他にもあるでしょう。

>設備会社が実施しているのでしょう?

そうです。実際には、管理会社が手配した防水業者や設備業者が、約5年間、原因を突きとめられずにいました。ですが、防水業者や設備業者が管理組合と直接話す機会が無いので、管理会社としました。

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