理事長の権限
管理組合の運営
管理業の委託
すみません、以前にも投稿させていただいたトラブルの経過で生まれた事柄なのですがご回答頂ければ幸です。管理組合員素人で面倒臭く思われるかもしれませんが…
話を聞いて事実やこちらの事情をよく理解して穏やかに謝罪してほしい今後の改善につなげて欲しいし脅かされている今の暮しを助けてほしい理解がほしい件がありました。輪番制理事長に話しましたが理事長は私の話の触りしか聞かず、理解のズレた内容で理事会に掛け、物事を決めていきました。理事長はその後アクセスしても無視で、管理会社にも終始理事会で話したい誰か他の方を入れて(話を理解してもらいたくて)話したいと訴えてきましたが、いつも誠意ある対応には遠くじらされ、そして答えはいつも却下(何も進展しない)でした。
３ヶ月後理事長に最度管理事務同席で会えたので今までの不満を話したけれどやはり理解をしてもらえませんでした。管理会社側にとって都合の良い態度なので管理会社も態度がフェアーではありません。
そして、理事長が逆ギレし「もう話は聞かない」と言われました。
それに伴って、理事長が話を聞かないというから、管理会社も対応できないと言ってきましたが、本当に理事長の言葉により管理会社は対応できないでしょうか。
理事長さんにはもう話が分からなそうなので今の1対２のままで、こちらが頑張りアクセスする意義は無いかと感じるのですが管理会社にはまだ正したいことや理解してほしい事、行ってもらわないと困る事が有るのですが、理事長が言えば管理会社も対応できないのでしょうか。
お聞きしたいのは最後の数行ですが、よろしくお願い致します。
みんなの回答
最後の数行に関して出言えば 管理会社は理事長の言葉はかなりの重みと受け取っています。
なので理事長の意向に反したことはしないと思います。
どういういきさつかはわかりませんが理事長経験者の感じた事です。
可能であれば理事に立候補され議題に乗せることです。
このくらいしか言えませんが…
あるさん 物事の発端はわかりませんので。現理事長への不満（不信）ですか？理事会に掛け、物事を決めていきました。⇒理事会での審議により決定ですので特段問題はありません。理解のズレた内容で理事会に掛け⇒他の方も、言われているように、理事長あてに、質問状（文書）を出された方がよいと思います。無視するようであれば、通常総会で質問されれば。輪番制理事長⇒是非、立候補して下さい。当方も、規約を改正し（役員の立候補制を取り入れ）理事長を務め、現在理事です。理事長になった時に、区分所有者にこのようにマンション管理をしていきたいと文書配布しました（理事には確認してもらい）現理事長は管理会社よりでいつも意見対立がありますが、最終的には、理事会の採択で決まります。
時が経ってしまいましたが、お返事を拝読いたしました。ありがとうございます。
理事長になられ、改革をしていかれたとの事、心強いです。
もしも読まれましたらまたお返事を頂きたいですが、輪番制から立候補されたとの事ですが、いつどのようにアクセスして立候補しましたか？ 今年度理事の予定でしたので、次回輪番を待っていたら10年後になってしまいます。
理事も理事長も管理会社ももう取り合わないと無視をされて居るので、どこに入り口があるのか…
ともあれ、ナオとリョウさんがどうアクセスしたかを教えて頂ければ幸いです。
何度も申し訳ありません。横はいりで申し訳ないのですが意見を申し上げます。
管理会社と契約を結んでおりますのは「管理組合」です。殆どの管理委託契約書の頭書に『○○マンション管理委託契約書 - ○○マンション管理組合（以下「甲」という。）と○○マンション管理会社（以下「乙」という。）とは、○○マンション（以下「本マンション」という。）の管理に関し、次のとおり管理委託契約（以下「本契約」という。）を締結する。』と書いてありますとおり、契約の主体は管理組合なんです。（区分所有法3条で共用部分の管理主体を管理組合と規定していますので、ある意味当然です。）
では何故契約者名義が理事長か？という点ですが、根拠とされている26条は正しいのですが、その第2項の『管理者は、その職務に関し、区分所有者を代理する。』が正しい根拠となります。理事長を区分所有法上の管理者と管理規程で決めた場合、この管理組合から与えられた代理権に基づいて契約者として記名捺印を行っているわけです。そして民法の規程により、この契約の効果は「管理組合＝区分所有者全員」に帰属する、という建て付けとなっています。理事長が雇っている訳ではありません。
堅い話ですみませんでした。ただ、なので管理組合を動かすためには理事長にならないといけないというご説は、現実としてそういうケースがあったとしても、少し極論と感じました。一般的には理事会（とそれを支援する管理会社）は『共同の利益のために』さまざまな方法で組合員の方達とコミュニケーションを行っていく事が理想とされていると思います。
今回のご質問に直接は書かれていませんが、ポイントとなりそうな点が一つありますので追記いたします。
管理会社との管理業務委託契約の主体は上に書いたとおり、管理組合＝区分所有者全員であるのですが、そのこと即ち「管理会社は区分所有者個々の為に働く」・「個々の組合員が自由に委託契約先と折衝を行える」訳では無い、と言うことに注意する必要があります。
最初の回答者様が記載されたように、管理会社は委託契約に記載された業務を遂行するのが仕事で、その窓口は契約の代理人たる理事長であるからです。ご留意ください。
更に追記で申し訳ないのですが、正しい単語を使った方が良いと思われましたので記載します。
上記の通り契約を結んでいるのは管理組合と管理会社なのですが、管理会社を「雇って」いる訳ではありません。雇っているという単語は「指揮命令下に置いて業務を遂行させる」状態を連想させますが、管理組合と管理会社の契約は「あらかじめ決められた業務内容を管理会社の責任で遂行して貰う」管理業務委託契約です。
よって契約外のことは（たとえ理事長が言ったとしても）管理会社には従う義務はありません。逆に契約にある業務の遂行が不十分や不実であった場合は、理事長は標準管理規約38条にある管理組合の代表として管理会社と折衝を行う義務があると言えます。
以前の投稿における回答と返信も見させて戴きました。以前も今回も『質問』（例えば今回で言えば「理事長が言えば管理会社も対応できないのか」）に関しては、どの方も間違いの無い回答をされていると思います（法的根拠としては「区分所有法の管理者」と「民法の準委任・請負契約」です）。 それでもあるさんとしては「でも私のケースにおいては、理事長も理事も管理会社も信用できないし、納得いかないし、解決の糸口も見つからない」というお気持ちなんですよね？
おそらくご質問戴いている項目にお答えしていくだけでは、それの繰り返しになってしまうように思います。「こんなに苦しんでいる」という辛いお気持ちを抱えていらっしゃるようですので、必要なのは以前投稿された当初のトラブルの経緯も含めて、全ての話をきちんとしかるべき人に聴いて貰い、その時点それぞれの行為について意見なり判断なりを行って貰うことでは無いでしょうか。 有料になるかと思いますが、弁護士やマンション管理士へ相談し、アドバイスを受けることを考えられては如何でしょうか。
ご回答ありがとうございます。
時が経ってしまいましたが、回答にお礼いたします。
なかなか有料相談となると、余計に吐き気がしてきますが、こうしていても確かに精神が持ちませんね。無料相談ではやはりこちらと同じ、文章を出すこと、総会で話すこと、弁護士に相談する事、でした。有料相談を考えるにせよ、考えると辛い、考えないようにしてもお隣が理事なので生活音や灯りがとても私の心に刺さって辛い。ごめんなさい、また苦しい気持ちを吐く場所としてしまいました。
あるさん おはようございます。
あるさんがマンション生活でお困りのことは、ご質問の文面から
伝わってきます。
まずご理解いただきたいのは、管理委託会社は貴マンション管理組合
との管理委託契約により業務を履行しています。
業務委託契約書をご覧になればわかると思いますが、管理会社は
マンション居住者同士のトラブルには関知しません。
このトラブルの内容を理事長に報告し、理事長が内容を把握して
理事会に諮り、検討します。
あるさんにとっては不十分と感じられておられるかもしれませんが、
管理組合理事会として、その問題を取り上げ検討しています。
＞輪番制理事長に・・・・・
理事会役員の選出については輪番制かもしれませんが、
理事長は、理事会役員で互選されます。
決して、理事長が輪番で回ってくるのではありません。
仕方なしであっても、理事長になると義務や権限が
多くなりますが、法的な責任や罰則が付随します。
「輪番制理事長」と書かれること自体に、理事長を
軽んじているのではないですか。
＞管理会社にはまだ正したいことや理解してほしい事、
＞行ってもらわないと困る事が有るのですが、
＞理事長が言えば管理会社も対応できないのでしょうか。
ご質問に関し、以下お答えします。
管理委託会社に対し、何を期待されているかはわかりませんが、
最初にも書きましたが、管理委託契約は管理組合と
管理会社の契約によって委託業務を行っています。
その管理委託契約の契約者は理事長です。
結論は、管理委託会社は管理委託契約以外の業務は
しない。理事長がやらないといったことに対して
管理委託会社は、やりません（やれません）。
お返事ありがとうございます。他の相談機関には組合員が雇っているのだから、個々の組合員の話を聞くもの、と教えてもらい、初めに、管理人さんに声をかけた時も理事ではなく管理会社を案内され、理事を知りたいと言っても教えて頂けず、管理会社経由でした。そして、理事を知ったあとお訪ねしても、自分はやりたくてやっていない理事会にも出ていないと言われ、理事会がどのようにの開催されているかも疑問です。フェアーな第三者が入れば理事長の理解や管理会社の態度がおかしい事は十分に気づくはずです(理事長側の方がこちらをご覧になっているので当方のされたこと想像しにくいのは分かりますが…)。
理事長が、言うことは絶対で従わなければならないんですね…。
その決まりの文言を知りたいです。
理事長が私の言わんとする事を把握しておらず(たぶん管理会社が誘導したんだと思います)、理事長本人から理事会報告を受けたのではなく管理会社のかた経由です。だから話がズレていてそれは違うと言うことを理事長に言ってもらう約束でしたが言わないまま話が進んで行ったようです。その事実を理事に伝えたくても伝える手段がありません。
しっかり訴えを受け取り理事でしっかり検討されたのなら当方はこんなに苦しまないはずです。
管理会社は管理組合が雇っているそうです。理事長が雇っているとはならないのではないでしょうか。
あるさん おはようございます。
＞管理会社は管理組合が雇っているそうです。
＞理事長が雇っているとはならないのではないでしょうか。
私もその認識で、先のご回答で書かせてもらっています。
管理委託契約は管理組合と管理会社の契約によって
委託業務を行っています。
管理組合理事長は、管理組合の代表として記名捺印しています。
あるさん おはようございます。
＞理事長が、言うことは絶対で従わなければならないんですね…。
理事長ではなく、理事会の決議事項については組合員は従う義務があります。
理事長は管理組合の代表者ですが、独自に判断して独断で実施出来ることは
限られています。
そのために理事会があり、理事会決議によりマンション運営をしています。
maikuro3さま
お返事をいただいてから、時が経ってしまいましたが、気持ちが悪くなりこの件から離れていたのですが、またこちらを拝見させて頂きました。
そして、未だに解決には進んでいません。
あれから分かったことは、理事会で決まったと、管理会社から聞いた内容は、理事会ではなく、一人の理事に署名を貰うかたちの話合い録と、されていました。(議事録を請求して、10月になって後付で書かれたようなものが投函されていました。)また、もう話し合わないと言ったのも理事長だけであり、理事会では話し合われては居ません。話し合い録に署名をしたお隣の理事や監査にお手紙をしても応答がありません。管理会社から個人を訪ねないでくれ、と言われ、理事長から迷惑行為勧告の手紙が届きました。
でも、私達区分所有者は総会資料も届かず大切な影響を受ける大規模修繕のお知らせも全く来ず、突然生活が変わり、理事会でしっかりと取り合うことも無く、足場が取れてきれいなマンションになった今もなお苦しまなければならないのはおかしい、だけどどうしようもない と言う事だということですね。
管理会社がもっとマンション管理適正化法に則って、不慣れな理事や理事長へより良い動向を助言するスキルがあれば世の中はもっと良いものになるのに。そもそも住所変更を通知しているのに、書面で出ていなかったから無効だなんて、書面で出さなきゃいけないなんて誰も知りませんよ。管理委託契約書は理事長にしか配布されないのですから。
マンション管理にまつわる法律に法って管理が進められていたら、今回のトラブルは無かったでしょうね。本当に辛いことです。
私もマンション管理士の本を読んで少し全体が見えてきました。
沢山のやり取りをありがとうございました。
以前の投稿における回答と返信も見させて戴きました。以前も今回も『質問』（例えば今回で言えば「理事長が言えば管理会社も対応できないのか」）に関しては、どの方も間違いの無い回答をされていると思います（法的根拠としては「区分所有法の管理者」と「民法の準委任・請負契約」です）。 それでもあるさんとしては「でも私のケースにおいては、理事長も理事も管理会社も信用できないし、納得いかないし、解決の糸口も見つからない」というお気持ちなんですよね？
おそらくご質問戴いている項目にお答えしていくだけでは、それの繰り返しになってしまうように思います。「こんなに苦しんでいる」という辛いお気持ちを抱えていらっしゃるようですので、必要なのは以前投稿された当初のトラブルの経緯も含めて、全ての話をきちんとしかるべき人に聴いて貰い、その時点それぞれの行為について意見なり判断なりを行って貰うことでは無いでしょうか。 有料になるかと思いますが、弁護士やマンション管理士へ相談し、アドバイスを受けることを考えられては如何でしょうか。
ご回答ありがとうございます。
時が経ってしまいましたが、回答にお礼いたします。
なかなか有料相談となると、余計に吐き気がしてきますが、こうしていても確かに精神が持ちませんね。無料相談ではやはりこちらと同じ、文章を出すこと、総会で話すこと、弁護士に相談する事、でした。有料相談を考えるにせよ、考えると辛い、考えないようにしてもお隣が理事なので生活音や灯りがとても私の心に刺さって辛い。ごめんなさい、また苦しい気持ちを吐く場所としてしまいました。
何度も申し訳ありません。横はいりで申し訳ないのですが意見を申し上げます。
管理会社と契約を結んでおりますのは「管理組合」です。殆どの管理委託契約書の頭書に『○○マンション管理委託契約書 - ○○マンション管理組合（以下「甲」という。）と○○マンション管理会社（以下「乙」という。）とは、○○マンション（以下「本マンション」という。）の管理に関し、次のとおり管理委託契約（以下「本契約」という。）を締結する。』と書いてありますとおり、契約の主体は管理組合なんです。（区分所有法3条で共用部分の管理主体を管理組合と規定していますので、ある意味当然です。）
では何故契約者名義が理事長か？という点ですが、根拠とされている26条は正しいのですが、その第2項の『管理者は、その職務に関し、区分所有者を代理する。』が正しい根拠となります。理事長を区分所有法上の管理者と管理規程で決めた場合、この管理組合から与えられた代理権に基づいて契約者として記名捺印を行っているわけです。そして民法の規程により、この契約の効果は「管理組合＝区分所有者全員」に帰属する、という建て付けとなっています。理事長が雇っている訳ではありません。
堅い話ですみませんでした。ただ、なので管理組合を動かすためには理事長にならないといけないというご説は、現実としてそういうケースがあったとしても、少し極論と感じました。一般的には理事会（とそれを支援する管理会社）は『共同の利益のために』さまざまな方法で組合員の方達とコミュニケーションを行っていく事が理想とされていると思います。
今回のご質問に直接は書かれていませんが、ポイントとなりそうな点が一つありますので追記いたします。
管理会社との管理業務委託契約の主体は上に書いたとおり、管理組合＝区分所有者全員であるのですが、そのこと即ち「管理会社は区分所有者個々の為に働く」・「個々の組合員が自由に委託契約先と折衝を行える」訳では無い、と言うことに注意する必要があります。
最初の回答者様が記載されたように、管理会社は委託契約に記載された業務を遂行するのが仕事で、その窓口は契約の代理人たる理事長であるからです。ご留意ください。
更に追記で申し訳ないのですが、正しい単語を使った方が良いと思われましたので記載します。
上記の通り契約を結んでいるのは管理組合と管理会社なのですが、管理会社を「雇って」いる訳ではありません。雇っているという単語は「指揮命令下に置いて業務を遂行させる」状態を連想させますが、管理組合と管理会社の契約は「あらかじめ決められた業務内容を管理会社の責任で遂行して貰う」管理業務委託契約です。
よって契約外のことは（たとえ理事長が言ったとしても）管理会社には従う義務はありません。逆に契約にある業務の遂行が不十分や不実であった場合は、理事長は標準管理規約38条にある管理組合の代表として管理会社と折衝を行う義務があると言えます。
あるさん 物事の発端はわかりませんので。現理事長への不満（不信）ですか？理事会に掛け、物事を決めていきました。⇒理事会での審議により決定ですので特段問題はありません。理解のズレた内容で理事会に掛け⇒他の方も、言われているように、理事長あてに、質問状（文書）を出された方がよいと思います。無視するようであれば、通常総会で質問されれば。輪番制理事長⇒是非、立候補して下さい。当方も、規約を改正し（役員の立候補制を取り入れ）理事長を務め、現在理事です。理事長になった時に、区分所有者にこのようにマンション管理をしていきたいと文書配布しました（理事には確認してもらい）現理事長は管理会社よりでいつも意見対立がありますが、最終的には、理事会の採択で決まります。
時が経ってしまいましたが、お返事を拝読いたしました。ありがとうございます。
理事長になられ、改革をしていかれたとの事、心強いです。
もしも読まれましたらまたお返事を頂きたいですが、輪番制から立候補されたとの事ですが、いつどのようにアクセスして立候補しましたか？ 今年度理事の予定でしたので、次回輪番を待っていたら10年後になってしまいます。
理事も理事長も管理会社ももう取り合わないと無視をされて居るので、どこに入り口があるのか…
ともあれ、ナオとリョウさんがどうアクセスしたかを教えて頂ければ幸いです。
最後の数行に関して出言えば 管理会社は理事長の言葉はかなりの重みと受け取っています。
なので理事長の意向に反したことはしないと思います。
どういういきさつかはわかりませんが理事長経験者の感じた事です。
可能であれば理事に立候補され議題に乗せることです。
このくらいしか言えませんが…
お返事ありがとうございました。時が経ってしまいましたが、読ませて頂きました。皆様そうですが、熱心に考えてくださり温かいです。
理事長になり こんな思いをしない安心マンションを目指したいです。
理事長になるまでも揉めそうで、うまく精神を保つことは難しそうですが…。流れに逆らって理事になる、勇気と精神力と人脈と知識、あれば早々にこの問題は解決しているでしょうけどね… 輪番制から理事に立候補する方法が分かれば教えて頂けませんか？ちなみに本当は今期が理事になる年でした。
あるさん おはようございます。
あるさんがマンション生活でお困りのことは、ご質問の文面から
伝わってきます。
まずご理解いただきたいのは、管理委託会社は貴マンション管理組合
との管理委託契約により業務を履行しています。
業務委託契約書をご覧になればわかると思いますが、管理会社は
マンション居住者同士のトラブルには関知しません。
このトラブルの内容を理事長に報告し、理事長が内容を把握して
理事会に諮り、検討します。
あるさんにとっては不十分と感じられておられるかもしれませんが、
管理組合理事会として、その問題を取り上げ検討しています。
＞輪番制理事長に・・・・・
理事会役員の選出については輪番制かもしれませんが、
理事長は、理事会役員で互選されます。
決して、理事長が輪番で回ってくるのではありません。
仕方なしであっても、理事長になると義務や権限が
多くなりますが、法的な責任や罰則が付随します。
「輪番制理事長」と書かれること自体に、理事長を
軽んじているのではないですか。
＞管理会社にはまだ正したいことや理解してほしい事、
＞行ってもらわないと困る事が有るのですが、
＞理事長が言えば管理会社も対応できないのでしょうか。
ご質問に関し、以下お答えします。
管理委託会社に対し、何を期待されているかはわかりませんが、
最初にも書きましたが、管理委託契約は管理組合と
管理会社の契約によって委託業務を行っています。
その管理委託契約の契約者は理事長です。
結論は、管理委託会社は管理委託契約以外の業務は
しない。理事長がやらないといったことに対して
管理委託会社は、やりません（やれません）。
お返事ありがとうございます。他の相談機関には組合員が雇っているのだから、個々の組合員の話を聞くもの、と教えてもらい、初めに、管理人さんに声をかけた時も理事ではなく管理会社を案内され、理事を知りたいと言っても教えて頂けず、管理会社経由でした。そして、理事を知ったあとお訪ねしても、自分はやりたくてやっていない理事会にも出ていないと言われ、理事会がどのようにの開催されているかも疑問です。フェアーな第三者が入れば理事長の理解や管理会社の態度がおかしい事は十分に気づくはずです(理事長側の方がこちらをご覧になっているので当方のされたこと想像しにくいのは分かりますが…)。
理事長が、言うことは絶対で従わなければならないんですね…。
その決まりの文言を知りたいです。
理事長が私の言わんとする事を把握しておらず(たぶん管理会社が誘導したんだと思います)、理事長本人から理事会報告を受けたのではなく管理会社のかた経由です。だから話がズレていてそれは違うと言うことを理事長に言ってもらう約束でしたが言わないまま話が進んで行ったようです。その事実を理事に伝えたくても伝える手段がありません。
しっかり訴えを受け取り理事でしっかり検討されたのなら当方はこんなに苦しまないはずです。
管理会社は管理組合が雇っているそうです。理事長が雇っているとはならないのではないでしょうか。
あるさん おはようございます。
＞管理会社は管理組合が雇っているそうです。
＞理事長が雇っているとはならないのではないでしょうか。
私もその認識で、先のご回答で書かせてもらっています。
管理委託契約は管理組合と管理会社の契約によって
委託業務を行っています。
管理組合理事長は、管理組合の代表として記名捺印しています。
あるさん おはようございます。
＞理事長が、言うことは絶対で従わなければならないんですね…。
理事長ではなく、理事会の決議事項については組合員は従う義務があります。
理事長は管理組合の代表者ですが、独自に判断して独断で実施出来ることは
限られています。
そのために理事会があり、理事会決議によりマンション運営をしています。
maikuro3さま
お返事をいただいてから、時が経ってしまいましたが、気持ちが悪くなりこの件から離れていたのですが、またこちらを拝見させて頂きました。
そして、未だに解決には進んでいません。
あれから分かったことは、理事会で決まったと、管理会社から聞いた内容は、理事会ではなく、一人の理事に署名を貰うかたちの話合い録と、されていました。(議事録を請求して、10月になって後付で書かれたようなものが投函されていました。)また、もう話し合わないと言ったのも理事長だけであり、理事会では話し合われては居ません。話し合い録に署名をしたお隣の理事や監査にお手紙をしても応答がありません。管理会社から個人を訪ねないでくれ、と言われ、理事長から迷惑行為勧告の手紙が届きました。
でも、私達区分所有者は総会資料も届かず大切な影響を受ける大規模修繕のお知らせも全く来ず、突然生活が変わり、理事会でしっかりと取り合うことも無く、足場が取れてきれいなマンションになった今もなお苦しまなければならないのはおかしい、だけどどうしようもない と言う事だということですね。
管理会社がもっとマンション管理適正化法に則って、不慣れな理事や理事長へより良い動向を助言するスキルがあれば世の中はもっと良いものになるのに。そもそも住所変更を通知しているのに、書面で出ていなかったから無効だなんて、書面で出さなきゃいけないなんて誰も知りませんよ。管理委託契約書は理事長にしか配布されないのですから。
マンション管理にまつわる法律に法って管理が進められていたら、今回のトラブルは無かったでしょうね。本当に辛いことです。
私もマンション管理士の本を読んで少し全体が見えてきました。
沢山のやり取りをありがとうございました。
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お返事ありがとうございました。時が経ってしまいましたが、読ませて頂きました。皆様そうですが、熱心に考えてくださり温かいです。
理事長になり こんな思いをしない安心マンションを目指したいです。
理事長になるまでも揉めそうで、うまく精神を保つことは難しそうですが…。流れに逆らって理事になる、勇気と精神力と人脈と知識、あれば早々にこの問題は解決しているでしょうけどね… 輪番制から理事に立候補する方法が分かれば教えて頂けませんか？ちなみに本当は今期が理事になる年でした。
ある
さん