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マンション9年目、今後30年で3億円不足するとわかりました。

大規模修繕工事

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

お世話になります。マンション管理に関して全く詳しくないですが、質問させてください。
私は現在理事会のメンバーではないですが、10期目に役員をすることが決まっております。

現在住んでるマンションが今年で9期を迎えます。
戸数は120戸です。

長規模修繕計画の中に、機械式駐車場のメンテナンスの部品代、工事費が含まれてなく、
今期にいきなり1億5千万が今後30年で追加で必要であると判明しました。

追加分もふくめて、ざっくり運用計画を記載しますと、
2051年までにマンション管理に必要な経費(支出)
14億円

2051年までに入ってくるであろう予算(収入)
11億円

となり、30年で3億円不足することがわかりました。


これは、事実上破たんと考えても良いでしょうか?

なぜ、今までわからなかったのか?責任はどこにあるのか?問い詰めることはできるのか(訴訟なども)?
また、この不足分を補てんするためにはどのような方法があるでしょうか?

ご教示いただけますと幸いです。

みんなの回答

「長規模修繕計画の中に、機械式駐車場のメンテナンスの部品代、工事費が含まれてなく、 今期にいきなり1億5千万が今後30年で追加で必要であると判明しました。 」

私どもの機械式駐車場も、30年目の一昨年に更新しましたので、その実績から考えますと
①点検・修理費用 2万円/台✖️30年=60万円/台
②15年目の全面オーバーホール 40万円/台
 (消耗部品交換、全面再塗装)
③30年目の全面更新 100万円/台
  合計(30年間)  200万円/台

ですので、50台と仮定すると、200万円✖️50台 = 1億円 です。
上記金額を超えるのであれば、高すぎるので、点検作業が高ければ点検業者を独立系に変更すれば良いと思います。
また更新時には、3社程度の見積もりを徴収すれば、100万円/以下で更新できます。

尚、私どものマンションは機械式駐車場の空きが多いことから、一部の機械式駐車場を鋼板製の平置き駐車場に変更しましたが、以降は点検・修理費が不要で、しかも更新費用も不要となるので、マンション財政の改善には効果大と思います。
(一般的に機械式駐車場メーカーは鋼板製平置き駐車場も制作しています。)


 他の方々同様、ご心配されるようなレベルではないと思います。

 いきなり修繕積立金の値上げに進むのではなく、もう一度支出内容をブラッシュアップされて、適正額を見直してみることが必要かと思います。

 そのうえで、収入の増加策を考える場合のご参考までに申し上げますと(既に取り組んでおれられたらスルーして下さい。)、
 まず第一に、毎年の管理費の剰余金を修繕積立金に積み立てるという方法があります。
 ご案内のとおり標準管理規約ではご法度になっていますが(61条第1項)、管理規約を改正して管理費剰余金を修繕積立金に繰り入れているマンションは結構あります。
 以前いくつかのマンションの修繕積立金額を調べてみたことがあるのですが、各戸の負担金額が低いマンションほど管理費剰余金の組入れの例が多くみられました。
 この場合、管理費の縮減努力が修繕積立金の増加という形で見える化されるので、管理組合のやる気にも繋がっているようです。

 次に、駐車場の維持修繕費の問題ならば、修繕積立金より駐車場使用料の値上げが先だと思います。
 駐車場会計を別にされておられるのかどうか分かりませんが、修繕や更新に修繕積立金を使用せざるを得なくなるのであれば
早めに駐車場使用料を適正額にしておくほうが組合員も納得しやすいと思います。

 最後は修繕積立金の値上げになるのかもしれませんが、将来の出費はあくまでも仮定の支出なので、実際に必要になるかどうかは誰にも分かりません。
 ちょっと少なく見積もる、ちょっと多く見積もる、で全然違ってきます。また、排水設備やエレベータ、機械式駐車場などはしっかりメンテをしておけばかなり違います。
 近傍の同程度のマンションと情報交換して比較されるたりすると、見積もりが過大であったり過小であったりすることも分かると思います。
 いろいろと情報収集されてみてはいかがでしょうか。
 いずれにしても、そうご心配されることはないと思います。

makihiro510さん 二期理事長、現在二期めの理事、修繕委員長を務めています。9年目で気が付かれたよかったですね。破産しないように頑張って下さい。当方のマンションも機械式駐車場を有しており苦労しています。取り組み中の状況を参考にして下さい。①反対(現在の理事長、管理会社思いです)がありますが、マンション本体の収支、駐車場の収支を分けて、問題点の把握(当方が独自に資料を作成、通常総会で説明)(国土交通省も進めています)②当方が理事長の時に(複数の管理会社との競争により管理委託費の削減)。以前は、駐車場収入をマンション本体の管理費(電気料等)に使用、競争後は無し③点検費用の値下げ④駐車場工事費の値下げ(頑強に反対、独占企業?)⑤そのうえで修繕積立金の値上げ。訴訟はだれに、理事長(総会で報告していますよね)管理会社?管理会社は委託契約に基づいて業務しているだけですので。違法行為があれば別ですが。管理会社はこのような状況になるのを知っていると思いますがまず言いません。機械式駐車台数がわかりませんが、更新費用は含まれているでしょうか?30年間で1億5千万円は、少ないような気がします。⇒最終的には、区分所有者の理解。管理レベルを落とさずに(むしろ上げて)コスト削減しかないと思います。

ナオとリョウ さん
ご回答ありがとうございます。
ナオとリョウさんのところでも機械式駐車場で大変なんですね、
うち機械式駐車場は104台で、更新費用は含まれているようです。

理事会での反対意見を以下に説得するか、かなりのエネルギーが必要ですね。
淡々とやらないといけないですね。①~⑤の内容について、かなり参考になりました!
当方の無知が生んだこの状況ですので、勉強して賢く運用していきたいです。。
ありがとうございました!

30年で3億でしたら全然調整可能な範囲だと思います。
長期修繕計画は、あくまで工事の時期や費用の目安であって、この通りに行うというものではありません。
建物や設備の状況を見て、必要な時に、必要な工事を行えばいいので、延ばせるような工事は延ばして資金の調整もできます。

築9年目で長期修繕計画が見直されたということでしょうか?変な時期に思えますが。
これは管理会社が見直し案を出してきたのでしょうか。
まぁ、早く気がつけばそれだけ対処もやれるということですけれど。

どうしても足りなくなる予想でしたら、今のうちに修繕積立金の値上げをしておけばいいでしょう。
修繕積立金の積み立ては、段階方式と均一積立方式があります。
せっかく30年後まで考えたのですから、皆さんで負担の少ない積み立て方式を検討してはいかがでしょうか。
また、長期修繕計画は5~7年周期で見直すものです。

どこに責任があるかということについてですが、責任は皆さんにあるということです。
販売時には売りやすいように修繕積立金は低額になっているところが多いです。
皆さんだってローンもあるし、管理費等は安ければ安いほどいいと思われていたのではないでしょうか。
マンションを買うときに、今後このマンションを維持保全していくということを考える方は少ないと思います。
早く気がつかれただけでも良かったです。
来期、頑張ってくださいね。

黒猫 風ちゃん さん
ご回答ありがとうございます。
「責任は皆さんにあるということです。」←激しく痛感いたしました。
他人任せ、勉強不足が招いた結果ですね。
修繕の必要性、管理会社の正当性、理事会や居住者でしっかりと確認、精査していかなければなりませんね。まだまだ挽回の余地があることに安心しました。
勉強します!
ありがとうございました!

・事実上破綻と考えてもよいか?

 3億円÷360か月÷120=7千円/月程度の値上げで対応可能ですし、
 30年スパンで見れば大きく経費削減が可能な箇所も多いでしょうから、
 現時点で破綻とは到底思えません。今の積立金がいくらなのかにもよりますが。

・なぜ今までわからなかったのか?

 資金判断するときの「モノサシ」のトリックです。
 今回makihiro510さんは「30年のモノサシ」で資金の過不足を
 判定しようとなさったわけですが、おそらくその発想に至った方が
 今までに一人もいなかったのだと思います。

 概ね管理業者は「できるだけお金を使ってもらえそうなモノサシ」を使って
 都度組合を誘導します。「キャッシュは足りますから、
 ここはしっかりお金を使って資産価値を保ちましょう」みたいな。
 それってつまり、「今回の出費に足りるかどうか」という
 極端に短いモノサシなわけです。
 これを受け入れ続けていると、結果的には「常に過剰に貯めさせられて、
 常に過剰に使わせられる」というサイクルを押し付けられてしまうのです。

 これが輪番制の最大の恐ろしさです。長期的にものを見る人がいなくなり、
 判断が全て場当たり的なものになる。結果、じゃんじゃんお金を使ってしまう。
 何を任せてもいいですが、「どんな長さのモノサシを使うか」だけは
 外部の利害関係者に決めてもらってはいけなかったのです。
 それは自分たちの財布を預けて「好きに使っていいよ」と言っているのと同じことです。

・責任はどこにあるのか?

 上記の手法はダーティではありますが、法的な瑕疵はありません。
 それを受け入れてきた居住者全員に責任があります。

・問い詰めることはできるのか?

 どこかに怒りをぶつけたいお気持ちは理解しますが、
 犯人捜しは時間と労力の無駄なのでお勧めしません。

・補填するためには?

 せっかく長いモノサシでチェックできる人材が現れたのですから、
 これから30年間のあいだの大きな出費を全てピックアップし、
 相場を調べて削減可能な箇所を探し、削減に向けた段取りを
 していく以外に、追加の資金調達を回避する方法はありません。

 9年目ということは、初回の修繕もこれからでしょう。今できることは、
 初回の修繕の主導権を管理会社に握らせないように、
 管理会社抜きでの修繕に向けて、理事たちを説得できるだけの
 しっかりした下準備をすることでしょうね。

プラムさん
ご回答ありがとうございます。
まだ破綻ではないことについて、安心しました。
今まで、勉強もせず、他人任せにしてきたことで、この状況が生まれたんだなと反省いたしました。
長期の修繕の見直し、管理会社との厳正なお付き合いをし、マンションを運営していかねばなりませんね。まだまだ勉強することは多いですが、頑張ります!

ちょっと待った。
よくよく計算してみたら、現時点ですでに25000円/月レベルなんですね(駐車場収入込みかもしれませんが)。

となると、積立金だけで32000円/月まで上げる必要がある、という話になり、
それはさすがにキッツキツかもしれませんね。リセールバリューにも強く影響するでしょう。
中古マンションのチラシを見ていても、積立金はどんなに高くても3万円前後まで、
というのが主流に見えます(タワマンなど除く)。これが業界的なキャップということなのでしょう。
それでも足りないマンションは借金、一時金で凌いでいると思われます。

こうなると、是が非でも3億円を削る方向でやらなくちゃいけませんね。
ちょっと切迫感が必要かもしれません。

「長規模修繕計画の中に、機械式駐車場のメンテナンスの部品代、工事費が含まれてなく、 今期にいきなり1億5千万が今後30年で追加で必要であると判明しました。 」

私どもの機械式駐車場も、30年目の一昨年に更新しましたので、その実績から考えますと
①点検・修理費用 2万円/台✖️30年=60万円/台
②15年目の全面オーバーホール 40万円/台
 (消耗部品交換、全面再塗装)
③30年目の全面更新 100万円/台
  合計(30年間)  200万円/台

ですので、50台と仮定すると、200万円✖️50台 = 1億円 です。
上記金額を超えるのであれば、高すぎるので、点検作業が高ければ点検業者を独立系に変更すれば良いと思います。
また更新時には、3社程度の見積もりを徴収すれば、100万円/以下で更新できます。

尚、私どものマンションは機械式駐車場の空きが多いことから、一部の機械式駐車場を鋼板製の平置き駐車場に変更しましたが、以降は点検・修理費が不要で、しかも更新費用も不要となるので、マンション財政の改善には効果大と思います。
(一般的に機械式駐車場メーカーは鋼板製平置き駐車場も制作しています。)


 他の方々同様、ご心配されるようなレベルではないと思います。

 いきなり修繕積立金の値上げに進むのではなく、もう一度支出内容をブラッシュアップされて、適正額を見直してみることが必要かと思います。

 そのうえで、収入の増加策を考える場合のご参考までに申し上げますと(既に取り組んでおれられたらスルーして下さい。)、
 まず第一に、毎年の管理費の剰余金を修繕積立金に積み立てるという方法があります。
 ご案内のとおり標準管理規約ではご法度になっていますが(61条第1項)、管理規約を改正して管理費剰余金を修繕積立金に繰り入れているマンションは結構あります。
 以前いくつかのマンションの修繕積立金額を調べてみたことがあるのですが、各戸の負担金額が低いマンションほど管理費剰余金の組入れの例が多くみられました。
 この場合、管理費の縮減努力が修繕積立金の増加という形で見える化されるので、管理組合のやる気にも繋がっているようです。

 次に、駐車場の維持修繕費の問題ならば、修繕積立金より駐車場使用料の値上げが先だと思います。
 駐車場会計を別にされておられるのかどうか分かりませんが、修繕や更新に修繕積立金を使用せざるを得なくなるのであれば
早めに駐車場使用料を適正額にしておくほうが組合員も納得しやすいと思います。

 最後は修繕積立金の値上げになるのかもしれませんが、将来の出費はあくまでも仮定の支出なので、実際に必要になるかどうかは誰にも分かりません。
 ちょっと少なく見積もる、ちょっと多く見積もる、で全然違ってきます。また、排水設備やエレベータ、機械式駐車場などはしっかりメンテをしておけばかなり違います。
 近傍の同程度のマンションと情報交換して比較されるたりすると、見積もりが過大であったり過小であったりすることも分かると思います。
 いろいろと情報収集されてみてはいかがでしょうか。
 いずれにしても、そうご心配されることはないと思います。

・事実上破綻と考えてもよいか?

 3億円÷360か月÷120=7千円/月程度の値上げで対応可能ですし、
 30年スパンで見れば大きく経費削減が可能な箇所も多いでしょうから、
 現時点で破綻とは到底思えません。今の積立金がいくらなのかにもよりますが。

・なぜ今までわからなかったのか?

 資金判断するときの「モノサシ」のトリックです。
 今回makihiro510さんは「30年のモノサシ」で資金の過不足を
 判定しようとなさったわけですが、おそらくその発想に至った方が
 今までに一人もいなかったのだと思います。

 概ね管理業者は「できるだけお金を使ってもらえそうなモノサシ」を使って
 都度組合を誘導します。「キャッシュは足りますから、
 ここはしっかりお金を使って資産価値を保ちましょう」みたいな。
 それってつまり、「今回の出費に足りるかどうか」という
 極端に短いモノサシなわけです。
 これを受け入れ続けていると、結果的には「常に過剰に貯めさせられて、
 常に過剰に使わせられる」というサイクルを押し付けられてしまうのです。

 これが輪番制の最大の恐ろしさです。長期的にものを見る人がいなくなり、
 判断が全て場当たり的なものになる。結果、じゃんじゃんお金を使ってしまう。
 何を任せてもいいですが、「どんな長さのモノサシを使うか」だけは
 外部の利害関係者に決めてもらってはいけなかったのです。
 それは自分たちの財布を預けて「好きに使っていいよ」と言っているのと同じことです。

・責任はどこにあるのか?

 上記の手法はダーティではありますが、法的な瑕疵はありません。
 それを受け入れてきた居住者全員に責任があります。

・問い詰めることはできるのか?

 どこかに怒りをぶつけたいお気持ちは理解しますが、
 犯人捜しは時間と労力の無駄なのでお勧めしません。

・補填するためには?

 せっかく長いモノサシでチェックできる人材が現れたのですから、
 これから30年間のあいだの大きな出費を全てピックアップし、
 相場を調べて削減可能な箇所を探し、削減に向けた段取りを
 していく以外に、追加の資金調達を回避する方法はありません。

 9年目ということは、初回の修繕もこれからでしょう。今できることは、
 初回の修繕の主導権を管理会社に握らせないように、
 管理会社抜きでの修繕に向けて、理事たちを説得できるだけの
 しっかりした下準備をすることでしょうね。

プラムさん
ご回答ありがとうございます。
まだ破綻ではないことについて、安心しました。
今まで、勉強もせず、他人任せにしてきたことで、この状況が生まれたんだなと反省いたしました。
長期の修繕の見直し、管理会社との厳正なお付き合いをし、マンションを運営していかねばなりませんね。まだまだ勉強することは多いですが、頑張ります!

ちょっと待った。
よくよく計算してみたら、現時点ですでに25000円/月レベルなんですね(駐車場収入込みかもしれませんが)。

となると、積立金だけで32000円/月まで上げる必要がある、という話になり、
それはさすがにキッツキツかもしれませんね。リセールバリューにも強く影響するでしょう。
中古マンションのチラシを見ていても、積立金はどんなに高くても3万円前後まで、
というのが主流に見えます(タワマンなど除く)。これが業界的なキャップということなのでしょう。
それでも足りないマンションは借金、一時金で凌いでいると思われます。

こうなると、是が非でも3億円を削る方向でやらなくちゃいけませんね。
ちょっと切迫感が必要かもしれません。

30年で3億でしたら全然調整可能な範囲だと思います。
長期修繕計画は、あくまで工事の時期や費用の目安であって、この通りに行うというものではありません。
建物や設備の状況を見て、必要な時に、必要な工事を行えばいいので、延ばせるような工事は延ばして資金の調整もできます。

築9年目で長期修繕計画が見直されたということでしょうか?変な時期に思えますが。
これは管理会社が見直し案を出してきたのでしょうか。
まぁ、早く気がつけばそれだけ対処もやれるということですけれど。

どうしても足りなくなる予想でしたら、今のうちに修繕積立金の値上げをしておけばいいでしょう。
修繕積立金の積み立ては、段階方式と均一積立方式があります。
せっかく30年後まで考えたのですから、皆さんで負担の少ない積み立て方式を検討してはいかがでしょうか。
また、長期修繕計画は5~7年周期で見直すものです。

どこに責任があるかということについてですが、責任は皆さんにあるということです。
販売時には売りやすいように修繕積立金は低額になっているところが多いです。
皆さんだってローンもあるし、管理費等は安ければ安いほどいいと思われていたのではないでしょうか。
マンションを買うときに、今後このマンションを維持保全していくということを考える方は少ないと思います。
早く気がつかれただけでも良かったです。
来期、頑張ってくださいね。

黒猫 風ちゃん さん
ご回答ありがとうございます。
「責任は皆さんにあるということです。」←激しく痛感いたしました。
他人任せ、勉強不足が招いた結果ですね。
修繕の必要性、管理会社の正当性、理事会や居住者でしっかりと確認、精査していかなければなりませんね。まだまだ挽回の余地があることに安心しました。
勉強します!
ありがとうございました!

makihiro510さん 二期理事長、現在二期めの理事、修繕委員長を務めています。9年目で気が付かれたよかったですね。破産しないように頑張って下さい。当方のマンションも機械式駐車場を有しており苦労しています。取り組み中の状況を参考にして下さい。①反対(現在の理事長、管理会社思いです)がありますが、マンション本体の収支、駐車場の収支を分けて、問題点の把握(当方が独自に資料を作成、通常総会で説明)(国土交通省も進めています)②当方が理事長の時に(複数の管理会社との競争により管理委託費の削減)。以前は、駐車場収入をマンション本体の管理費(電気料等)に使用、競争後は無し③点検費用の値下げ④駐車場工事費の値下げ(頑強に反対、独占企業?)⑤そのうえで修繕積立金の値上げ。訴訟はだれに、理事長(総会で報告していますよね)管理会社?管理会社は委託契約に基づいて業務しているだけですので。違法行為があれば別ですが。管理会社はこのような状況になるのを知っていると思いますがまず言いません。機械式駐車台数がわかりませんが、更新費用は含まれているでしょうか?30年間で1億5千万円は、少ないような気がします。⇒最終的には、区分所有者の理解。管理レベルを落とさずに(むしろ上げて)コスト削減しかないと思います。

ナオとリョウ さん
ご回答ありがとうございます。
ナオとリョウさんのところでも機械式駐車場で大変なんですね、
うち機械式駐車場は104台で、更新費用は含まれているようです。

理事会での反対意見を以下に説得するか、かなりのエネルギーが必要ですね。
淡々とやらないといけないですね。①~⑤の内容について、かなり参考になりました!
当方の無知が生んだこの状況ですので、勉強して賢く運用していきたいです。。
ありがとうございました!

回答がありません。