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暴力団員の排除条項に基づく賃貸借契約書及び誓約書について

大規模修繕工事

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

暴力団員の排除に関する規定に関して、管理規約の改正検討中に湧いてきた疑問がありますので、質問させてください。

標準管理規約第19条の2第1項では、
専有部分を第三者に貸与する場合には、貸借契約書中に次の事項を定めることとされています。
①契約の相手方が暴力団員ではなく、契約後も暴力団員にならないことを確約すること。
②暴力団員であることが判明したら催告なく解約できること。
③区分所有者が解約権を行使しないときは管理組合が解約権を代理行使すること。
更に、同条第2項において、
④解約権の代理行使を容認することの書面及び暴力団員ではなく団員にもならないことの誓約書を管理組合に提出すること。
第1項・第2項併せて以上の4点が定められています。

ところで、マンションの専有部分を賃貸する場合は、大抵の場合、専門の不動産業者に依頼して、業者さんの斡旋のもとで賃貸借契約書が取り交わされます。
この場合、殆どの業者さんは、国交省による「賃貸住宅標準契約書」に基づいて契約書を作成しています。
この標準契約書には、上記の①及び②は、それぞれ第7条(反社会的勢力の排除)及び第10条第3・4項(契約の解除)で同様の規定が存在しているのですが、
③については標準契約書中に記載がありません。

また、④の後段の誓約書については、
各都道府県の暴力団追放センターにおいて雛形が示されていますが、
通常の商取引を想定して作られており、これをマンションの賃貸借に用いるためには、相当修正しなければなりません。
また、前段の解約権の代理行使容認書に関しては当然何の雛形もありません。

そこでお伺いします。
皆さんのマンションで、標準管理規約第19条の2と同じ規定を設けておられる場合、
実際の賃貸借契約において、上記③の契約書条文及び④の容認書・誓約書の文面について、どのような取扱いをされているのか、ご教示頂ければ幸いです。

なお、マンション管理センターに照会したところ、契約書条文及び容認書・誓約書ともに、雛形となるようなものは「ない」とのお答えでした。

みんなの回答

topさん、こんにちは。ご自身の結論を持たれているところで「またかよ!」の話ですみません。最後にちょっとだけ。
19条2第二項の誓約書についてですが、入居前(契約時)に作成して提出して戴くのが良いと思っています。
理由は規約上と実務上と2点ありまして、
規約上は、 
・一項に「区分所有者は、その専有部分を第三者に貸与する場合には」、二項に「契約の相手方に暴力団員ではないこと及び契約後において暴力団員にならないことを確約する」と契約時の実施を想定した記載になっていること
実務上でも、 
・区分所有者が行う契約時の作業の中に 管理組合宛の提出書類として 区分所有者が解除権の代理行使を認め、借主に管理規約細則を遵守する旨と現在暴力団で無く将来もならないという誓約をさせ、更にコメントにある区分所有者の連絡先を記載する 書式を用意してあげれば必要な情報が全て集められる
・借主が暴力団であった、もしくはなった場合に詐欺罪の適用が可能になり排除に有利に働く。
・万一の際に、区分所有者が借主と通謀してたり脅迫されたり居所がつかめない等して代理権の授与を行わないもしくは行えないリスクが回避できる
・19条で規約細則遵守の誓約書を賃貸借契約の締結時にとる必要がどうせある。
・借主が「隠れ反社」だったとして、(気にしないかもしれないけど)敷居の高さをアピールできる
というメリットが考えられるからです。

最後です。どれだけ読み込んでもわからないのが第19条の2第1項第3号。契約当事者間の権利義務を明文化するための契約書において、管理組合という第三者の権利を記載するのはムリがあり、入れるならば○○管理組合ってそもそも誰?判明ってどういう基準?という記載や当事者としての記名捺印が必要だと思うのですが、そうなるとこれは「住宅賃貸借契約」の範囲を超えてしまう(もちろん可能は可能ですけど)ように思えます。19条も19条2も同じような文脈の条文ですが、コメントを見ると19条には賃貸借契約書の記載条項例があり、19条2には無いのは標準例が作れなかったのだと思いました。第19条の2第1項第3号はtopさんの仰るとおり賃貸借契約上は無視ですね。

お礼が遅くなって申し訳ありません。
いろいろとフォローして頂きありがとうございました。

19条の2第2項前段の「容認書」をいざという時でいいと思ったのは、
そもそもがレアケースであり、かつ急いで貰わなくてもその時で間に合うし、
何の様式もないところをわざわざ当方で作って、ありもしない将来のために契約の都度提出して貰うというのが、要するに「面倒だから」というのが正直なところです。
(ただ、妙な賃借人を連れてきたのはそっちなんだから、組合任せではなく、まずはそちらが努力すべきだろうという気持ちもあります。)

ただ、かば先生が仰っている「万一の際に、区分所有者が借主と通謀してたり脅迫されたり居所がつかめない等して代理権の授与を行わないもしくは行えないリスクが回避できる」というのは、ものすごく説得力がありますねー。ひょっとして容認書の早期提出の主眼はここにあるのかもしれないと思ってしまいました。

また、2項後段の誓約書は、これ一発で詐欺罪での検挙が可能とのことで警察当局も推奨していると聞きます。それだけでなくマンション内外に抑止効果があるので、これはこちらで雛形を作って提出して貰おうと思っています。
で、早速作成して地元暴対センターに送っていたのですが、先ほど暴対セの弁護士を紹介するから来月来所せよとのお返事を頂きました。

速やかにお返事いただけるものと思っていたので、かば先生への返信はお返事の内容も併せてと思っていたのですが、残念ながら1月近く先延ばしになってしまいました。
暴対センターには弁護士まで持ち出されたので、その際に代理権授与の契約条文の必要性の有無と代理権授与の容認書の関係についても聞いてみようと思っています。資料も追加しました。

相談結果は終わり次第書き込みたいと思います。

topさんは、『マンションの専有部分を賃貸を仲介するほとんどの不動産業者さんは国交省による「賃貸住宅標準契約書」に基づいて契約書を作成しています』というご見解ですが、仮に賃貸住宅標準契約書を土台にしていたとしても、法令や公序良俗に反しない範囲で貸し主にとって有利となる条項を追加することはよくあることだと思います。
ひな形が無ければ、topさんのマンションの実情に合わせて作り、賃貸に供されている専有部分の所有者に「賃貸借契約書にはこの条項を追加してください。」とお願いしましょう。

例えば…
「借主又はその同居者が暴力団・その他の暴力的集団の構成員又はこれらに準ずるものと判明した場合は、貸し主は本契約を解除できる。この場合の解除権は○○マンション管理組合総会の○○決議で可決された場合には管理組合が貸し主に代わって行使できる。」
とか。(これは一例ですから、topさんのマンションに適するように考えて下さいね。)

貸し主は契約の際に賃借申込者の審査をして、怪しい場合はお断りをするものです。その網をかいくぐってマル暴さんが入居してしまったことが判明したら早く退去させたいと思いますし、その手伝いを管理組合がしてくれるなら助かるので、このような特約を賃貸借契約書に追加することは拒まないと思います。

三毛猫さん、ありがとうございました。

よくよく考えると、標準管理規約第19条の2第1項第3号は不思議な規定です。
賃貸人が解約権を行使しない場合、管理組合が賃貸人に成り代わって(=代位して)管理組合の名で解約するというのであれば、
解約権限が賃借人の与り知らぬところで管理組合に移転することになるので、確かに基になる賃貸借契約に根拠がなければいけないと思います。
しかし、そんなドラスティックな制度ではなく、管理組合が賃貸人の委任を受けて解約権を代理行使する訳ですから賃借人に断る必要もなく、
わざわざ契約書に書き込まずとも、委任状1本あれば済む話しです。

詳しくは、かば先生への返信に記載しましたので、ご参照頂ければありがたいのですが、
ひょっとして、標準管理規約同項第3号の原案は解約権の「代位」、即ち管理組合の名で解約するような制度設計をしていたところ、最終的には代理解約でいいじゃないかということで落ち着いた。しかし、第3号の条文は「代位」を「代理」に置き換えたままでこの位置に残ってしまった…。なんてことが起こったのではないかと妄想しているところです。
「代位」…A(賃貸人)の法律上の地位にB(管理組合)がAに代わってつくこと。
「代理」…A(賃貸人)のためにB(管理組合)がC(賃借人)との間で意思表示を行うことによって、法律効果がAに生じる制度
(有斐閣「法律学小辞典」)

詰まるところ、標準管理規約同項第3号の規定は必要ないのではないかとさえ思っていますが、
当マンション管理規約の見直しに当たっては、標準管理規約に敬意を表してその通りに改正する(説明も面倒ですし…。)。

第3号は一種のプログラム規定のようなものとして運用し、当面は無視する。(賃貸借契約書には書き込まない。)

いざというときは、総会の決議を経て同条第2項の代理行使容認書を委任状として頂き、賃貸人の名のもとで管理組合が代理人として解約権を行使することにする。
ということでいいのではないかと、自分勝手に納得しているところです。

topさん、こんばんは。
またあんたか!と思われそうで逡巡したのですが、私の住むマンションの事例が参考になるかと思い、書き込みさせて戴きました。
まずは考え方からですが、
区分所有者と第三者間の賃貸借契約書に定めるのは両者間の契約解除に係わる特約部分まで(借主が暴力団なら貸主は一方的に契約を解除可能)で構わないと思います。理由は「目的物を有償で使用収益させるための貸主と借主の権利義務を明らかにする」事が目的の契約書に(目的達成上無関係な)管理組合を登場させることが法律上の文書作成上とても難しいからです。もちろん標準管理規約に『賃貸借契約に定めなければならない。』と書いてあるとおりに、不動産業者が自分の所の契約書に盛り込むことも可能とは思いますが、管理規約は法律では無くマンションの区分所有者の決め事なので、たぶんやってくれないしやる義務もありません。

なので、マンションという区分所有権対象物の暴排という目的を達成するため、管理規約で定めて、「賃貸借契約の両者」から管理組合へ「貸主」が持っている解約権の代理行使を認める、という誓約書を別途提出して貰う、という実務しかないと思います。
私の住むマンションでは、管理規約細則の中で契約に当たって提出して戴く諸届出様式の一つにこれを入れようとしています。雛形は管理会社が作って持っていました(管理会社は不動産屋と違い、直接間に立つリスクもあるので準備をしたのだと思います)。 お見せする手立てがあれば(出し惜しみをするものでは無いので)良いのですが。
前の回答者様が書かれたように法律上は「管理組合が区分所有者から当該解約権行使の代理権の授与を受ける」ものなので、区分所有者からの誓約だけで問題無いと思われますが、なんせ暴力団という一筋縄ではいかない相手を想定しているので、④のとおり借主からの誓約書の提出も標準管理規程は要求していると理解しています。

(幸いにして私はまだ無いのですが)本当に暴力団がいた(なった)として、それを出て行かせるのは簡単に行く話では無いと容易に想像できます(実際は弁護士と協働でしょう)ので、このような物を揃えて水際で食い止めるのは大切ですよね。頑張ってください。

かば先生、お返事ありがとうございます。

またあんたか!と、こっちこそが言われるのではないかと、恐々としながら質問を書き込んでいました。

ご回答前段の「考え方」は、私もそのとおりだと思っています。
毎回数多くの賃貸物件を扱う不動産業者に、自分のマンションの管理規約を盾に、解約権の代理行使条項を入れてくれとお願いしても相手にされないでしょうね。

しかし、標準管理規約第19条の2第1項を何度読み返しても、「管理組合が解約権を代理行使するとの条項を貸与契約書に書き込め」としか読めません。
そこで愚直にこの条項を守るとすれば、一体どういう条文になるのか考えてみました。
国交省の賃貸住宅標準契約書第10条の第3項(反社勢力であった場合の無催告解除)及び第4項(反社行為による無催告解除)に続いて、第5項を設け、
「前2項の規定に基づく解除権を行使するときは、賃貸人は当該解除権の行使を○○マンション管理組合に委任することができる。」
と、ここまで書けば誰もがあれ?と思われることでしょう。

管理組合が賃貸人に成り代わって解約権を代位行使するならともかく、メロディーさんも言われているとおり、単なる代理人として解約権を行使するだけなので、わざわざ契約書に入れて賃借人に断りを入れなければならない筋合いのものではありません。

だったら、どうして契約書に書き込めといった標準管理規約になるのでしょうか。
ひょっとして勇み足?間違い?
要するに無視すればいいということ?
なんか考えているうちにそんな気がしてきました。

次に、貸主が解約権の代理行使を容認する文書(暴力団員等にならないとの誓約書と区別して「容認書」と呼ぶことにします。)の件です。
標準管理規約19条の2第2項では、暴力団員等にならない誓約書と並べて書いているので、
恐らくは賃貸借契約書の締結時あたりでほぼ同時に提出して貰うのかなと思っているのですが、
そうだとすれば、まだ賃借人が正体不明の状態で容認書を提出することになり、仮にあっち系の人だと正体が明らかになったとしても、賃貸人が解約権を行使することはあり得ないということになります。(すでに代理行使を容認しているから。)
だとすれば、そもそも怪しげな賃借人を連れてきたのはそっちなのに、後は管理組合任せかよと文句の一つも言いたくなります。
一方で解約権の行使は総会決議事項なので(同条コメント①)、もし否決してしまえば、容認書の提出を義務付けておきながら知らんぷりというのも管理組合の自己矛盾になってしまいます。

結局、実際の動きとしては、賃借人がそっち系の人と分かった段階で、まずは賃貸人が排除を検討し、だめな場合は、その時点で容認書を提出させて管理組合で対応するという手順になるのではなかろうかと思っています。

いま漠然と考えているのは、
まず、標準管理規約第19条の2第1項第3号の規定は、当マンションの管理規約に規定したとしても当面は無視しておく。(賃貸借契約書には書き込まなくてよいことにする。)
次に、同条第2項前段の容認書は、その時になって委任状として提出して貰う。様式は特に定めない。(賃貸借契約書第○条に基づく解約権の行使を貴マンション管理組合理事長に委任します。といった内容)
最後に、同項後段の誓約書は、面倒でも暴対センターのひな形を参照に、マンション用の誓約書を独自で作る。

ということで、いいかどうかは全く分かりませんが、ほぼ解決に至りました。

かば先生の言われている管理会社の誓約書も興味のあるところです。機会があればぜひ拝見してみたいところです。

なお、暴対センターのひな形を加工した誓約書は、近々当方地元の暴対センターに見て貰うようにしています。もし何らかの指摘があれば、改めてお知らせします。

以上、なんとか疑問解決に向かっていい感じになってきました。
これも、かば先生とメロディーさんのお陰です。改めてお礼申し上げたいと思います。
なお、メロディーさんにはこのスレッドをお借りすることをご容赦ください。

③と④の前段は、区分所有者に対してのことです。
つまり、賃借人が認めるということではなく、大家さんになる区分所有者が、管理組合による解約の代理行使を認め、容認する書面を提出するということです。
区分所有者と管理組合の間のことですから、区分所有者に一筆書いていただければいいことだと思います。
賃借人の契約、誓約書とは別になります。

メロディーさん、早速のご回答ありがとうございます。

③と④前段が区分所有者に対してのことであることは十分理解しているつもりですが、
標準管理規約19条の2の第1項では、「次に掲げる内容を含む『条項』をその貸与に係る契約に定めなければならない。」とあって、第1号(確約すること。)、第2号(解約できること。)の次に第3号「区分所有者が前号の解約権を行使しないときは、管理組合は、区分所有者に代理して解約権を行使することができること。」とあります。
つまり、第1号・第2号の「○○すること。」と同じ書きぶりなので、てっきり第3号も契約書に書き込めということに他ならないと思っていました。
こういう解釈は間違っているのでしょうか。

かば先生への返信に詳しく書き込みました。ご参照頂ければ幸いです。

③と④の前段は、区分所有者に対してのことです。
つまり、賃借人が認めるということではなく、大家さんになる区分所有者が、管理組合による解約の代理行使を認め、容認する書面を提出するということです。
区分所有者と管理組合の間のことですから、区分所有者に一筆書いていただければいいことだと思います。
賃借人の契約、誓約書とは別になります。

メロディーさん、早速のご回答ありがとうございます。

③と④前段が区分所有者に対してのことであることは十分理解しているつもりですが、
標準管理規約19条の2の第1項では、「次に掲げる内容を含む『条項』をその貸与に係る契約に定めなければならない。」とあって、第1号(確約すること。)、第2号(解約できること。)の次に第3号「区分所有者が前号の解約権を行使しないときは、管理組合は、区分所有者に代理して解約権を行使することができること。」とあります。
つまり、第1号・第2号の「○○すること。」と同じ書きぶりなので、てっきり第3号も契約書に書き込めということに他ならないと思っていました。
こういう解釈は間違っているのでしょうか。

かば先生への返信に詳しく書き込みました。ご参照頂ければ幸いです。

topさん、こんばんは。
またあんたか!と思われそうで逡巡したのですが、私の住むマンションの事例が参考になるかと思い、書き込みさせて戴きました。
まずは考え方からですが、
区分所有者と第三者間の賃貸借契約書に定めるのは両者間の契約解除に係わる特約部分まで(借主が暴力団なら貸主は一方的に契約を解除可能)で構わないと思います。理由は「目的物を有償で使用収益させるための貸主と借主の権利義務を明らかにする」事が目的の契約書に(目的達成上無関係な)管理組合を登場させることが法律上の文書作成上とても難しいからです。もちろん標準管理規約に『賃貸借契約に定めなければならない。』と書いてあるとおりに、不動産業者が自分の所の契約書に盛り込むことも可能とは思いますが、管理規約は法律では無くマンションの区分所有者の決め事なので、たぶんやってくれないしやる義務もありません。

なので、マンションという区分所有権対象物の暴排という目的を達成するため、管理規約で定めて、「賃貸借契約の両者」から管理組合へ「貸主」が持っている解約権の代理行使を認める、という誓約書を別途提出して貰う、という実務しかないと思います。
私の住むマンションでは、管理規約細則の中で契約に当たって提出して戴く諸届出様式の一つにこれを入れようとしています。雛形は管理会社が作って持っていました(管理会社は不動産屋と違い、直接間に立つリスクもあるので準備をしたのだと思います)。 お見せする手立てがあれば(出し惜しみをするものでは無いので)良いのですが。
前の回答者様が書かれたように法律上は「管理組合が区分所有者から当該解約権行使の代理権の授与を受ける」ものなので、区分所有者からの誓約だけで問題無いと思われますが、なんせ暴力団という一筋縄ではいかない相手を想定しているので、④のとおり借主からの誓約書の提出も標準管理規程は要求していると理解しています。

(幸いにして私はまだ無いのですが)本当に暴力団がいた(なった)として、それを出て行かせるのは簡単に行く話では無いと容易に想像できます(実際は弁護士と協働でしょう)ので、このような物を揃えて水際で食い止めるのは大切ですよね。頑張ってください。

かば先生、お返事ありがとうございます。

またあんたか!と、こっちこそが言われるのではないかと、恐々としながら質問を書き込んでいました。

ご回答前段の「考え方」は、私もそのとおりだと思っています。
毎回数多くの賃貸物件を扱う不動産業者に、自分のマンションの管理規約を盾に、解約権の代理行使条項を入れてくれとお願いしても相手にされないでしょうね。

しかし、標準管理規約第19条の2第1項を何度読み返しても、「管理組合が解約権を代理行使するとの条項を貸与契約書に書き込め」としか読めません。
そこで愚直にこの条項を守るとすれば、一体どういう条文になるのか考えてみました。
国交省の賃貸住宅標準契約書第10条の第3項(反社勢力であった場合の無催告解除)及び第4項(反社行為による無催告解除)に続いて、第5項を設け、
「前2項の規定に基づく解除権を行使するときは、賃貸人は当該解除権の行使を○○マンション管理組合に委任することができる。」
と、ここまで書けば誰もがあれ?と思われることでしょう。

管理組合が賃貸人に成り代わって解約権を代位行使するならともかく、メロディーさんも言われているとおり、単なる代理人として解約権を行使するだけなので、わざわざ契約書に入れて賃借人に断りを入れなければならない筋合いのものではありません。

だったら、どうして契約書に書き込めといった標準管理規約になるのでしょうか。
ひょっとして勇み足?間違い?
要するに無視すればいいということ?
なんか考えているうちにそんな気がしてきました。

次に、貸主が解約権の代理行使を容認する文書(暴力団員等にならないとの誓約書と区別して「容認書」と呼ぶことにします。)の件です。
標準管理規約19条の2第2項では、暴力団員等にならない誓約書と並べて書いているので、
恐らくは賃貸借契約書の締結時あたりでほぼ同時に提出して貰うのかなと思っているのですが、
そうだとすれば、まだ賃借人が正体不明の状態で容認書を提出することになり、仮にあっち系の人だと正体が明らかになったとしても、賃貸人が解約権を行使することはあり得ないということになります。(すでに代理行使を容認しているから。)
だとすれば、そもそも怪しげな賃借人を連れてきたのはそっちなのに、後は管理組合任せかよと文句の一つも言いたくなります。
一方で解約権の行使は総会決議事項なので(同条コメント①)、もし否決してしまえば、容認書の提出を義務付けておきながら知らんぷりというのも管理組合の自己矛盾になってしまいます。

結局、実際の動きとしては、賃借人がそっち系の人と分かった段階で、まずは賃貸人が排除を検討し、だめな場合は、その時点で容認書を提出させて管理組合で対応するという手順になるのではなかろうかと思っています。

いま漠然と考えているのは、
まず、標準管理規約第19条の2第1項第3号の規定は、当マンションの管理規約に規定したとしても当面は無視しておく。(賃貸借契約書には書き込まなくてよいことにする。)
次に、同条第2項前段の容認書は、その時になって委任状として提出して貰う。様式は特に定めない。(賃貸借契約書第○条に基づく解約権の行使を貴マンション管理組合理事長に委任します。といった内容)
最後に、同項後段の誓約書は、面倒でも暴対センターのひな形を参照に、マンション用の誓約書を独自で作る。

ということで、いいかどうかは全く分かりませんが、ほぼ解決に至りました。

かば先生の言われている管理会社の誓約書も興味のあるところです。機会があればぜひ拝見してみたいところです。

なお、暴対センターのひな形を加工した誓約書は、近々当方地元の暴対センターに見て貰うようにしています。もし何らかの指摘があれば、改めてお知らせします。

以上、なんとか疑問解決に向かっていい感じになってきました。
これも、かば先生とメロディーさんのお陰です。改めてお礼申し上げたいと思います。
なお、メロディーさんにはこのスレッドをお借りすることをご容赦ください。

topさん、こんにちは。ご自身の結論を持たれているところで「またかよ!」の話ですみません。最後にちょっとだけ。
19条2第二項の誓約書についてですが、入居前(契約時)に作成して提出して戴くのが良いと思っています。
理由は規約上と実務上と2点ありまして、
規約上は、 
・一項に「区分所有者は、その専有部分を第三者に貸与する場合には」、二項に「契約の相手方に暴力団員ではないこと及び契約後において暴力団員にならないことを確約する」と契約時の実施を想定した記載になっていること
実務上でも、 
・区分所有者が行う契約時の作業の中に 管理組合宛の提出書類として 区分所有者が解除権の代理行使を認め、借主に管理規約細則を遵守する旨と現在暴力団で無く将来もならないという誓約をさせ、更にコメントにある区分所有者の連絡先を記載する 書式を用意してあげれば必要な情報が全て集められる
・借主が暴力団であった、もしくはなった場合に詐欺罪の適用が可能になり排除に有利に働く。
・万一の際に、区分所有者が借主と通謀してたり脅迫されたり居所がつかめない等して代理権の授与を行わないもしくは行えないリスクが回避できる
・19条で規約細則遵守の誓約書を賃貸借契約の締結時にとる必要がどうせある。
・借主が「隠れ反社」だったとして、(気にしないかもしれないけど)敷居の高さをアピールできる
というメリットが考えられるからです。

最後です。どれだけ読み込んでもわからないのが第19条の2第1項第3号。契約当事者間の権利義務を明文化するための契約書において、管理組合という第三者の権利を記載するのはムリがあり、入れるならば○○管理組合ってそもそも誰?判明ってどういう基準?という記載や当事者としての記名捺印が必要だと思うのですが、そうなるとこれは「住宅賃貸借契約」の範囲を超えてしまう(もちろん可能は可能ですけど)ように思えます。19条も19条2も同じような文脈の条文ですが、コメントを見ると19条には賃貸借契約書の記載条項例があり、19条2には無いのは標準例が作れなかったのだと思いました。第19条の2第1項第3号はtopさんの仰るとおり賃貸借契約上は無視ですね。

お礼が遅くなって申し訳ありません。
いろいろとフォローして頂きありがとうございました。

19条の2第2項前段の「容認書」をいざという時でいいと思ったのは、
そもそもがレアケースであり、かつ急いで貰わなくてもその時で間に合うし、
何の様式もないところをわざわざ当方で作って、ありもしない将来のために契約の都度提出して貰うというのが、要するに「面倒だから」というのが正直なところです。
(ただ、妙な賃借人を連れてきたのはそっちなんだから、組合任せではなく、まずはそちらが努力すべきだろうという気持ちもあります。)

ただ、かば先生が仰っている「万一の際に、区分所有者が借主と通謀してたり脅迫されたり居所がつかめない等して代理権の授与を行わないもしくは行えないリスクが回避できる」というのは、ものすごく説得力がありますねー。ひょっとして容認書の早期提出の主眼はここにあるのかもしれないと思ってしまいました。

また、2項後段の誓約書は、これ一発で詐欺罪での検挙が可能とのことで警察当局も推奨していると聞きます。それだけでなくマンション内外に抑止効果があるので、これはこちらで雛形を作って提出して貰おうと思っています。
で、早速作成して地元暴対センターに送っていたのですが、先ほど暴対セの弁護士を紹介するから来月来所せよとのお返事を頂きました。

速やかにお返事いただけるものと思っていたので、かば先生への返信はお返事の内容も併せてと思っていたのですが、残念ながら1月近く先延ばしになってしまいました。
暴対センターには弁護士まで持ち出されたので、その際に代理権授与の契約条文の必要性の有無と代理権授与の容認書の関係についても聞いてみようと思っています。資料も追加しました。

相談結果は終わり次第書き込みたいと思います。

topさんは、『マンションの専有部分を賃貸を仲介するほとんどの不動産業者さんは国交省による「賃貸住宅標準契約書」に基づいて契約書を作成しています』というご見解ですが、仮に賃貸住宅標準契約書を土台にしていたとしても、法令や公序良俗に反しない範囲で貸し主にとって有利となる条項を追加することはよくあることだと思います。
ひな形が無ければ、topさんのマンションの実情に合わせて作り、賃貸に供されている専有部分の所有者に「賃貸借契約書にはこの条項を追加してください。」とお願いしましょう。

例えば…
「借主又はその同居者が暴力団・その他の暴力的集団の構成員又はこれらに準ずるものと判明した場合は、貸し主は本契約を解除できる。この場合の解除権は○○マンション管理組合総会の○○決議で可決された場合には管理組合が貸し主に代わって行使できる。」
とか。(これは一例ですから、topさんのマンションに適するように考えて下さいね。)

貸し主は契約の際に賃借申込者の審査をして、怪しい場合はお断りをするものです。その網をかいくぐってマル暴さんが入居してしまったことが判明したら早く退去させたいと思いますし、その手伝いを管理組合がしてくれるなら助かるので、このような特約を賃貸借契約書に追加することは拒まないと思います。

三毛猫さん、ありがとうございました。

よくよく考えると、標準管理規約第19条の2第1項第3号は不思議な規定です。
賃貸人が解約権を行使しない場合、管理組合が賃貸人に成り代わって(=代位して)管理組合の名で解約するというのであれば、
解約権限が賃借人の与り知らぬところで管理組合に移転することになるので、確かに基になる賃貸借契約に根拠がなければいけないと思います。
しかし、そんなドラスティックな制度ではなく、管理組合が賃貸人の委任を受けて解約権を代理行使する訳ですから賃借人に断る必要もなく、
わざわざ契約書に書き込まずとも、委任状1本あれば済む話しです。

詳しくは、かば先生への返信に記載しましたので、ご参照頂ければありがたいのですが、
ひょっとして、標準管理規約同項第3号の原案は解約権の「代位」、即ち管理組合の名で解約するような制度設計をしていたところ、最終的には代理解約でいいじゃないかということで落ち着いた。しかし、第3号の条文は「代位」を「代理」に置き換えたままでこの位置に残ってしまった…。なんてことが起こったのではないかと妄想しているところです。
「代位」…A(賃貸人)の法律上の地位にB(管理組合)がAに代わってつくこと。
「代理」…A(賃貸人)のためにB(管理組合)がC(賃借人)との間で意思表示を行うことによって、法律効果がAに生じる制度
(有斐閣「法律学小辞典」)

詰まるところ、標準管理規約同項第3号の規定は必要ないのではないかとさえ思っていますが、
当マンション管理規約の見直しに当たっては、標準管理規約に敬意を表してその通りに改正する(説明も面倒ですし…。)。

第3号は一種のプログラム規定のようなものとして運用し、当面は無視する。(賃貸借契約書には書き込まない。)

いざというときは、総会の決議を経て同条第2項の代理行使容認書を委任状として頂き、賃貸人の名のもとで管理組合が代理人として解約権を行使することにする。
ということでいいのではないかと、自分勝手に納得しているところです。

回答がありません。