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長期修繕積立金の見直し(修繕委員)

その他

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

みなさま、お世話になっています。m(__)m
築6年目、150超住戸と商業施設1つの、複合型タワーマンションです。
22階建て、内廊下でもないので、私的には「なんちゃってタワマン」と思っていますが、大規模修繕となったら大変だろうな・・と心配です。

分譲時にいただいた計画表では、次期(7期)に修繕積立金が上がることになっています。
具体的な数字をご覧ください。m(__)m
※月額です。
1~6年  住宅合計 ㎡単価77.3円
      商業施設合計 ㎡単価47.5円
      合計 ㎡単価72.8円
7~12年  住宅合計 ㎡単価170.9円
     商業施設合計 ㎡単価111.0円
      合計 ㎡単価161.7円
13 ~18年 住宅合計 ㎡単価212.8円
     商業施設合計 ㎡単価121.0円
      合計 ㎡単価198.7円
19~24年  住宅合計 ㎡単価235.8円
     商業施設合計 ㎡単価121.0円
      合計 ㎡単価218.2円
25~30年  住宅合計 ㎡単価280.9円
     商業施設合計 ㎡単価121.0円
      合計 ㎡単価256.3円
13229.96㎡のうち、商業施設は2033.32㎡です。

「修繕委員」に就任したのは3名です。
修繕委員が理事会に「1名、修繕委員に就任して欲しい」と申し入れたところ、「理事は兼務しない。建物担当理事が打ち合わせには出席する。」・・と決まったようです。
管理組合の役員は理事7名、監事1名体制で、どのような役職があるかさえ知らされていませんが、おそらく建物担当1名、町内会担当は2名だと思います。あとは何かな?

管理会社の長期修繕計画案見直し業務は別契約。これまでの会計処理を考えると、外部専門家にご依頼した方が安心?という気はいたします。
当該計画案作成の他、何をするにも費用がかかりますが、細則を定めた方がいいのでしょうか。
皆様のマンションでは、長期修繕積立金の見直しに際し、専門委員会を設置されましたか?
任期、広報等、どのようにされていましたか?
お気づきの点、ご教示いただけることがございましたら、よろしくお願いします。m(__)m

Medium 20210925 150537

みんなの回答

国土交通省が作成した令和3年9月改定の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」によりますといわゆるタワマンの必要積立金は月当たりm2単価が240円から410円となっています。平均では338円です。前回よりずいぶん引き上げられました。この338円と比較するとみなちゃんさんのマンションの段階式積立金計画の金額の方がやや少ない印象を受けます。

委員会募集の理由がなんであれ委員会が積立金のことを考える良いきっかけにはなるかなと思います。たしかに長期修繕計画は積立金の算出根拠になるのですが長期修繕計画がないと積立金を決められないというものでもありません。私どものマンションでは専門委員会を作り近隣同程度のマンションの積立金額を不動産サイトで調べまくりました。そしてその平均金額を積立金額としました。築後3年目でした。長期修繕計画にけっこうな費用がかかることを知り算出根拠を別に探したのです。3年目で詳細な計画表は不要との判断です。積立金の値上げはこの平均額で議案とし総会で承認されました。本格的な長期修繕計画表は第1回目の大規模修繕工事終了後に作成しました。みなちゃんさんのマンションでも今は長期修繕計画表は作らず「国交省のガイドラインの積立金338円で均等積立とする」という方法も採れます。あまりに乱暴という意見はあると思いますが。ご参考になれば幸いです。

ポトスの葉さま、
お返事をいただきまして、ありがとうございます。
新しい視点で考えるきっかけをご教示くださいました。m(__)m
なるほど・・そういう方法もあるのですね。
9月に『マンションの修繕積立金に関するガイドライン』が改定されていたとの情報を、ありがとうございます。
存じませんでした。
築後3年目での動き・・素晴らしいですね。
ポトスの葉さまのご提案でしょうか。
総会での承認もスムースだったような印象をお受けしていますが、充分な説明と情報開示をされたのでしょうね。
お住まいの方々の民度やご見識が高く、環境の良いマンションなのだと感じております。
管理会社の反応はどうでしたか。
大変、勉強になりました。
感謝申し上げます。m(__)m

まさに現在大規模修繕工事真っ最中ですので、参考になればと思います。
ウチのマンションは、大規模修繕工事までに2度の段階的値上げ方式で進めました。1度目は値上げ、2度目は管理費削減をして、その分を積立金値上げに回す実質値上げでした。どちらの場合も新築当初の長期修繕計画をベースに管理会社と相談しながら理事会のみで進めましたよ。
修繕委員会は文字通り、大規模修繕工事の検討に際してで2年前に発足させました。(その直前の期で理事長を務めてまして、希望者がいるか分からないからと管理会社には言われましたが、どんなことをいつまでやるか不明瞭なまま募集はできないと一蹴し、委員会細則を作った上で募集、発足させました。ただやり逃げはいけないと思い、今日まで委員長を務めてます)
大規模修繕工事は無事各住戸の追加一時金どころか、積立金に剰余が出る形で発注することができました。私の経験としては、大規模修繕工事の検討の大前提として、建物劣化診断を実施します。その時にマンションの各所の修繕の優先度は判明しますので、大規模修繕工事のやるべき事が見えてきます。ですので、みなちゃんさんのマンションはまだ現状の長期修繕計画を元に積立金見直しで充分かなと思います。ただいきなりいくら上げます。で終わらず、折角皆さんでやる気になっているなら、まずは現状の計画で14〜15年目でいくら足りないのか?どれくらい値上げすればどうなのか?管理費の方の剰余分を振り替えたらどうなのか?等色々シミュレーションをされて抱えている課題をこの際洗い出してしまい、マンション全体で共有できれば良いと思います。
私のマンションは今まさに工事中ですが、既に理事会に対しては委員会の答申として、今回の大規模修繕工事終了後の長期修繕計画の見直しをすべきと出しております。管理会社からは別途有償と言われておりますが、今回の大規模修繕工事の検討から経験されたので、マンションの将来の為の必要経費と理事会は考えられているようですよ。

taro様、
詳細、ご丁寧にご教示いただき、ありがとうございます。m(__)m
taro様がおっしゃるように、大規模修繕にはまだ、時間がございますので、私も長期修繕計画を元に修繕積立金の見直しを行うことで良いと思っています。

既に、理事会が専門委員を募集し、3名の立候補者がいらっしゃるので、修繕積立金の見直しについては、その方々が中心となり、検討を進められることと思います。
大規模修繕委員会とは別物でよろしいのかと。(((^_^;)
その中のおひとりと昨日、お話ししました。
建物担当理事2名を加え、5名体制で始められたそうですが、主に、建物の劣化について意見交換をされているようです。
taro様ご指摘の通り、大規模修繕には建物劣化診断が大前提ですが、今はその時期ではなく、個人的には、大規模修繕委員会の発足に際しては、具体的な内容や任期などを明確にし、細則を整えた上で、募集すべきだという考えです。(後で揉めないためにも)
大規模修繕終了後のことまで配慮され、修繕委員長を務められている姿勢が素晴らしいです!!
taro様のような方が、理事長や修繕委員長に就任していただけるマンションが羨ましいです。

当方、構成されているメンバーは、建築関係に詳しい方が中心のようです。
私はそういう知識はありませんが、管理費に100%入っている駐車場使用料の扱いや、管理費余剰金の修繕積立金への振替、商業施設の㎡単価の見直しなど、建物の専門知識と少し違った目線で何かできないかな・・と。
理事でも修繕委員でもないので、『理事会で検討して欲しいこと』という既存用紙に書いて、理事会ポストに入れようと思います。
それが理事・修繕委員の皆様のご検討につながってくれたら幸いなのですが。

参考にも勉強にもなりました。
感謝申し上げます。m(__)m
あ、今まさに大規模修繕中とのことですが、何年目でいらっしゃいますか。
長期修繕計画通り、築12年が適切ですか。
建物や付属施設の劣化次第ということでしょうか。
それだけ、お返事いただけたら嬉しいです。

みなちゃんさん
ウチのマンションは14年目になります。元々昨年実施予定だったのですが、東京五輪と同年で、工事費の高騰の懸念もあり、1年先延ばしにしました。建物劣化診断は今回の大規模修繕工事前の他に、7年目に管理会社を変更しまして、その管理会社のサービスで7年目に簡易ではありますが初回の劣化診断を実施してくれました。そのいわば定期健康診断ができたので、じっくりと検討できたかもしれませんね。
建物劣化診断は大規模修繕工事とは別途で有償になると思いますので、大規模修繕工事を意識せずにちょうど通常の保証期間であれば躯体関係の保証が切れる10年目あたりで、マンションの健康診断と考えて実施されてもいいと思います。
そこから最短でも12年目までは2年近くありますから、劣化診断による状況を把握しながら、大規模修繕工事の委員会の発足、発注方式、実施内容をじっくり議論されたらどうでしょうか?

taroさま、
お返事ありがとうございます!!
7年目に管理会社を変更されたのですね・・
ご教示いただきたいことが山のようにございますが、テーマが変わりますので今回はここまでにいたしますね。(((^_^;)
ありがとうございました。

 修繕積立金の改定は、ご案内のとおり、長期修繕計画に基づいて行われます。逆に言えば、長期修繕計画は、修繕積立金の額を定めるために策定されるといっても過言ではないかもしれません。
 しかし、募集案内にある活動内容は、長期修繕計画の見直しではなく、「修繕積立金の改定に関する検討」になっています。

 確かに、長期修繕計画は、国交省が5年ごとに見直すよう勧めていますが、新築6年目のマンションで長期修繕計画を見直すというのは、通常なら修繕項目の再確認か物価水準の変動による見直し程度で、委員会まで組織して見直すようなものではないと思われます。

 ということは、常識的に考えて、理事会のお考えは、長期修繕計画の見直しに基づく積立金額の改定ではなく、段階的に上昇する積立金(段階増額積立方式)のままでよいのか、7年目に一挙に2倍以上も値上げする必要があるのか、国交省が勧める均等積立方式に移行する必要はないのかといったところではないかと拝察します。
 であれば、現行の長期修繕計画を基に負担の再計算をすればよい訳で、ペーパー上の問題で済むものと思われますから、予算や運用細則を伴う大がかりな検討委員会でなくてもよいのではないかと個人的には思います。

 ちなみに、示されたデータを拝見しますと、77.3円/㎡というのは確かにべらぼうに安いですし、その後の増額ぶりも際立っています。国交省の目安単価は均等積立方式の206円です(平成23.4「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」3(2)②)。確かにご心配かもしれません。
 ざっくりと住居部分だけで考えると(13,229.96-2,033.32=11,196.64㎡←専有面積?)、お示しの段階増額積立方式だと、30年で7.9億円ほどが貯まる計算になります。
 国交省の単価206円を均等積立方式で算定すると30年で8.3億万円ほどが必要になり、4千万円ほど不足しますが、他に駐車場使用料や専用使用料とかがあるはずなので、これらを加えて修繕積立金累計が算定されます。(機械式駐車場があればもっと増加しますが…。)
 長期修繕計画では、この累計額が長期修繕計画の推計修繕工事費累計に合致するか、又はそれ以上になっているはずです。
 そうなっておれば、長期修繕計画そのものには今のところ特段の矛盾はないということになります。
 長期修繕計画と修繕積立金とは表裏一体なので、一度ぜひ長期修繕計画を確認してみてください。

 ただ、「管理会社の長期修繕計画案見直し業務は別契約」というのは気になります。新築6年目で長期修繕計画の見直しを管理会社に委託したということでしょうか。もしそうだとしたら、修繕積立金も計画の中に入ってきますので、管理組合としての対応がチグハグになります。仮にそうだとしても、個人的には現計画を基にした小改訂と思っているのですが…。

 最後に蛇足です。私は以前にもみなちゃんさんに回答申し上げたBlavetakiyasuです。長い名前で読みづらかったのでクマ次郎になりました。改名後もよろしくお願いいたします。

クマ次郎さま、
早速のお返事、とても嬉しいです。
ありがとうございます!! m(__)m

クマ次郎さま、
指が滑って送信してしまいました。
ごめんなさい。
確認画面の時は見やすかったのですが、数字がずれて読みにくくなってました。(>_<)
にも関わらず、計算して下さったのですね。
以前にもご回答をいただいたとのこと・・
重ねて、感謝申し上げます!!

クマ次郎さまがおっしゃるように、大規模修繕委員会ではなく、長期修繕積立金の見直しのための修繕委員募集が唐突に行われたことに疑問を持ちました。
均等積立て方式への移行を検討課題にするものなのか、来期急に値上がりする目先の問題にのみ目が向いているのか・・これまで理事会の議題に1度も上がったことないです。
積立金の見直しだけなのに『修繕委員』というネーミングも何だか、曖昧です。
ご指摘のように、当初の設定が、販売優先は仕方ないですが、あまりにも低過ぎますよ。
商業施設は1つだけで、「店舗一部共用部分」自体なく、修繕積立金も当然ないため、店舗のみに関わるところも全体で賄うことになっています。そういうものですか?
知識不足かも知れませんが、それだけでもソコソコ優遇されているのに、長期修繕積立金表の商業施設の数字、どうでしょうか?
負担、増やせませんか?
再開発前のビルにも同じ店舗(スーパー)が入っており、地権者さん(不動産会社)なので、色々と条件があったのでしょうね。

駐車場は機械式立駐ですが、使用料は管理費会計に全額入っています。町内会費も。(笑)
管理費の余剰は管理費のみに翌年充当するという規約になっていますが、修繕積立金に回せる規約になっているマンションもおありのようですし、一考の価値はあるかも。
現状、管理費が充分足りているなら減額をし、修繕積立金を値上げするにしても、それを考慮して見直しを行えば、来期、一挙に負担額が増えることは回避できるかも?
トンチンカンかも知れません。(((^_^;)

修繕積立金の見直しと大規模修繕は表裏一体・・おっしゃる通りです。m(__)m
大規模修繕委員会を設置し、建物診断などをするには早い気がしますし、長期修繕計画をしっかり再確認してみますね。
管理会社に見直しの委託はしていませんが、修繕委員のおひとりが知り合い?に、無料で?何かをお願いする方向らしいです。
何を目的に、どう進めているのか、一般組合員にはサッパリ分かりません。

 すみません。最初に謝ります。
 私が最初に記載した金額を後で見て、余りにも低すぎるのでおかしいなーと思って見直してみたら
とんでもない間違いをしていました。
 金額を訂正しましたので、改めて本文をご確認ください。

 店舗部分については、おそらく共用部分の面積按分等をして決めているのではないかと思います。
 一方で、事情不明なので、店舗一部修繕積立金(複合標準管理規約26条第1項第4号)のようなものを別途徴収しているのか、あるいは商業部分の管理費を高く設定しているからなのか分かりかねますが、後者であれば管理費剰余金を修繕積立金に繰り入れるなどすれば、考え方の上でもそれほどの不均衡は生じないのではないかと思います。
 何かの機会によく確認してみてください。

 また、駐車場使用料は、標準管理規約でも維持管理費を除いて修繕積立金として収納するようになっています。どうせ機械式駐車場の改修も修繕積立金から支出しないといけないのは分かっているので、修繕積立金に積み立てておくべきでしょう。
 同時に、管理費剰余金も修繕積立金に積み立てておくのが後々役に立つと思います。
 以前、近隣マンションの修繕積立金額等を調べてみたことがあるのですが、積立金が低額だったマンションの多くが管理費剰余金を修繕積立金に繰り入れていました。ならば管理費を下げてその分修繕積立金を上げれば?と思われるかもしれませんが、剰余金額は年によって違ってくるし、理事会や組合員にも剰余金の使い道が目に見えるので、管理費削減のモチベーションにもなるみたいです。

 最初は安く見せかけて、後になってぼったくってると思うと、なんだか騙されたような気なりますが、どのみち修繕に必要な金額は皆が負担しなければならず、その金額は変わりません。
 6年目に見直しをされるというのは大変有意義なことだと思います。みなちゃんさんのマンションの役員の方は、町内会のことも含めて、比較的前向きな方が多いのではないかという印象を受けます。
 心配なのは管理会社でしょうか。ご検討をお祈りいたします。

クマ次郎さま
大変詳しくご教示いただき、心強いです。
ありがとう存じます! m(__)m
うちのマンションに存在するのは、管理費・修繕費ともに、全体・住宅一部だけです。
管理費は同じ単価で持ち分負担してます。
修繕積立金についてはご提示の通り。
店舗部分もしくは店舗側に原因があり、共用部に修理が必要になった時は、スーパーが保険で対応し、所有者さんはノータッチのようで、交渉窓口もスーパーさんです。
所有者である不動産会社は議決数34ありますが、規約(役員)には『役員のうち1名は商業施設部分の区分所有者(又は、法人の場合には法人役員若しくはその従業員)が就任することができる。ただし、商業施設部分の区分所有者が就任に同意しない場合は就任しないものとする。』とありますが、就任していたことがあったのは1度だけで、理事会に出席していた様子はなさそうです。

マンションの方は大半が無関心で、管理会社に任せておけばいいと思っています。
皆さん、おっとりされていて良い方が多いのですが、理事になると、何でも決めていいと誤解しがちで、風通しが良くないです。(説明不足や事後報告オンパレード)
管理規約も平成23年の標準管理規約ベースの原始規約のままなので、私個人としては見直したいです。
また、ご相談させてください。
周囲の景色をきちんと見渡しながら、頑張って取り組んで参ります。
ありがとうございました。(^_^)

 修繕積立金の改定は、ご案内のとおり、長期修繕計画に基づいて行われます。逆に言えば、長期修繕計画は、修繕積立金の額を定めるために策定されるといっても過言ではないかもしれません。
 しかし、募集案内にある活動内容は、長期修繕計画の見直しではなく、「修繕積立金の改定に関する検討」になっています。

 確かに、長期修繕計画は、国交省が5年ごとに見直すよう勧めていますが、新築6年目のマンションで長期修繕計画を見直すというのは、通常なら修繕項目の再確認か物価水準の変動による見直し程度で、委員会まで組織して見直すようなものではないと思われます。

 ということは、常識的に考えて、理事会のお考えは、長期修繕計画の見直しに基づく積立金額の改定ではなく、段階的に上昇する積立金(段階増額積立方式)のままでよいのか、7年目に一挙に2倍以上も値上げする必要があるのか、国交省が勧める均等積立方式に移行する必要はないのかといったところではないかと拝察します。
 であれば、現行の長期修繕計画を基に負担の再計算をすればよい訳で、ペーパー上の問題で済むものと思われますから、予算や運用細則を伴う大がかりな検討委員会でなくてもよいのではないかと個人的には思います。

 ちなみに、示されたデータを拝見しますと、77.3円/㎡というのは確かにべらぼうに安いですし、その後の増額ぶりも際立っています。国交省の目安単価は均等積立方式の206円です(平成23.4「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」3(2)②)。確かにご心配かもしれません。
 ざっくりと住居部分だけで考えると(13,229.96-2,033.32=11,196.64㎡←専有面積?)、お示しの段階増額積立方式だと、30年で7.9億円ほどが貯まる計算になります。
 国交省の単価206円を均等積立方式で算定すると30年で8.3億万円ほどが必要になり、4千万円ほど不足しますが、他に駐車場使用料や専用使用料とかがあるはずなので、これらを加えて修繕積立金累計が算定されます。(機械式駐車場があればもっと増加しますが…。)
 長期修繕計画では、この累計額が長期修繕計画の推計修繕工事費累計に合致するか、又はそれ以上になっているはずです。
 そうなっておれば、長期修繕計画そのものには今のところ特段の矛盾はないということになります。
 長期修繕計画と修繕積立金とは表裏一体なので、一度ぜひ長期修繕計画を確認してみてください。

 ただ、「管理会社の長期修繕計画案見直し業務は別契約」というのは気になります。新築6年目で長期修繕計画の見直しを管理会社に委託したということでしょうか。もしそうだとしたら、修繕積立金も計画の中に入ってきますので、管理組合としての対応がチグハグになります。仮にそうだとしても、個人的には現計画を基にした小改訂と思っているのですが…。

 最後に蛇足です。私は以前にもみなちゃんさんに回答申し上げたBlavetakiyasuです。長い名前で読みづらかったのでクマ次郎になりました。改名後もよろしくお願いいたします。

クマ次郎さま、
早速のお返事、とても嬉しいです。
ありがとうございます!! m(__)m

クマ次郎さま、
指が滑って送信してしまいました。
ごめんなさい。
確認画面の時は見やすかったのですが、数字がずれて読みにくくなってました。(>_<)
にも関わらず、計算して下さったのですね。
以前にもご回答をいただいたとのこと・・
重ねて、感謝申し上げます!!

クマ次郎さまがおっしゃるように、大規模修繕委員会ではなく、長期修繕積立金の見直しのための修繕委員募集が唐突に行われたことに疑問を持ちました。
均等積立て方式への移行を検討課題にするものなのか、来期急に値上がりする目先の問題にのみ目が向いているのか・・これまで理事会の議題に1度も上がったことないです。
積立金の見直しだけなのに『修繕委員』というネーミングも何だか、曖昧です。
ご指摘のように、当初の設定が、販売優先は仕方ないですが、あまりにも低過ぎますよ。
商業施設は1つだけで、「店舗一部共用部分」自体なく、修繕積立金も当然ないため、店舗のみに関わるところも全体で賄うことになっています。そういうものですか?
知識不足かも知れませんが、それだけでもソコソコ優遇されているのに、長期修繕積立金表の商業施設の数字、どうでしょうか?
負担、増やせませんか?
再開発前のビルにも同じ店舗(スーパー)が入っており、地権者さん(不動産会社)なので、色々と条件があったのでしょうね。

駐車場は機械式立駐ですが、使用料は管理費会計に全額入っています。町内会費も。(笑)
管理費の余剰は管理費のみに翌年充当するという規約になっていますが、修繕積立金に回せる規約になっているマンションもおありのようですし、一考の価値はあるかも。
現状、管理費が充分足りているなら減額をし、修繕積立金を値上げするにしても、それを考慮して見直しを行えば、来期、一挙に負担額が増えることは回避できるかも?
トンチンカンかも知れません。(((^_^;)

修繕積立金の見直しと大規模修繕は表裏一体・・おっしゃる通りです。m(__)m
大規模修繕委員会を設置し、建物診断などをするには早い気がしますし、長期修繕計画をしっかり再確認してみますね。
管理会社に見直しの委託はしていませんが、修繕委員のおひとりが知り合い?に、無料で?何かをお願いする方向らしいです。
何を目的に、どう進めているのか、一般組合員にはサッパリ分かりません。

 すみません。最初に謝ります。
 私が最初に記載した金額を後で見て、余りにも低すぎるのでおかしいなーと思って見直してみたら
とんでもない間違いをしていました。
 金額を訂正しましたので、改めて本文をご確認ください。

 店舗部分については、おそらく共用部分の面積按分等をして決めているのではないかと思います。
 一方で、事情不明なので、店舗一部修繕積立金(複合標準管理規約26条第1項第4号)のようなものを別途徴収しているのか、あるいは商業部分の管理費を高く設定しているからなのか分かりかねますが、後者であれば管理費剰余金を修繕積立金に繰り入れるなどすれば、考え方の上でもそれほどの不均衡は生じないのではないかと思います。
 何かの機会によく確認してみてください。

 また、駐車場使用料は、標準管理規約でも維持管理費を除いて修繕積立金として収納するようになっています。どうせ機械式駐車場の改修も修繕積立金から支出しないといけないのは分かっているので、修繕積立金に積み立てておくべきでしょう。
 同時に、管理費剰余金も修繕積立金に積み立てておくのが後々役に立つと思います。
 以前、近隣マンションの修繕積立金額等を調べてみたことがあるのですが、積立金が低額だったマンションの多くが管理費剰余金を修繕積立金に繰り入れていました。ならば管理費を下げてその分修繕積立金を上げれば?と思われるかもしれませんが、剰余金額は年によって違ってくるし、理事会や組合員にも剰余金の使い道が目に見えるので、管理費削減のモチベーションにもなるみたいです。

 最初は安く見せかけて、後になってぼったくってると思うと、なんだか騙されたような気なりますが、どのみち修繕に必要な金額は皆が負担しなければならず、その金額は変わりません。
 6年目に見直しをされるというのは大変有意義なことだと思います。みなちゃんさんのマンションの役員の方は、町内会のことも含めて、比較的前向きな方が多いのではないかという印象を受けます。
 心配なのは管理会社でしょうか。ご検討をお祈りいたします。

クマ次郎さま
大変詳しくご教示いただき、心強いです。
ありがとう存じます! m(__)m
うちのマンションに存在するのは、管理費・修繕費ともに、全体・住宅一部だけです。
管理費は同じ単価で持ち分負担してます。
修繕積立金についてはご提示の通り。
店舗部分もしくは店舗側に原因があり、共用部に修理が必要になった時は、スーパーが保険で対応し、所有者さんはノータッチのようで、交渉窓口もスーパーさんです。
所有者である不動産会社は議決数34ありますが、規約(役員)には『役員のうち1名は商業施設部分の区分所有者(又は、法人の場合には法人役員若しくはその従業員)が就任することができる。ただし、商業施設部分の区分所有者が就任に同意しない場合は就任しないものとする。』とありますが、就任していたことがあったのは1度だけで、理事会に出席していた様子はなさそうです。

マンションの方は大半が無関心で、管理会社に任せておけばいいと思っています。
皆さん、おっとりされていて良い方が多いのですが、理事になると、何でも決めていいと誤解しがちで、風通しが良くないです。(説明不足や事後報告オンパレード)
管理規約も平成23年の標準管理規約ベースの原始規約のままなので、私個人としては見直したいです。
また、ご相談させてください。
周囲の景色をきちんと見渡しながら、頑張って取り組んで参ります。
ありがとうございました。(^_^)

まさに現在大規模修繕工事真っ最中ですので、参考になればと思います。
ウチのマンションは、大規模修繕工事までに2度の段階的値上げ方式で進めました。1度目は値上げ、2度目は管理費削減をして、その分を積立金値上げに回す実質値上げでした。どちらの場合も新築当初の長期修繕計画をベースに管理会社と相談しながら理事会のみで進めましたよ。
修繕委員会は文字通り、大規模修繕工事の検討に際してで2年前に発足させました。(その直前の期で理事長を務めてまして、希望者がいるか分からないからと管理会社には言われましたが、どんなことをいつまでやるか不明瞭なまま募集はできないと一蹴し、委員会細則を作った上で募集、発足させました。ただやり逃げはいけないと思い、今日まで委員長を務めてます)
大規模修繕工事は無事各住戸の追加一時金どころか、積立金に剰余が出る形で発注することができました。私の経験としては、大規模修繕工事の検討の大前提として、建物劣化診断を実施します。その時にマンションの各所の修繕の優先度は判明しますので、大規模修繕工事のやるべき事が見えてきます。ですので、みなちゃんさんのマンションはまだ現状の長期修繕計画を元に積立金見直しで充分かなと思います。ただいきなりいくら上げます。で終わらず、折角皆さんでやる気になっているなら、まずは現状の計画で14〜15年目でいくら足りないのか?どれくらい値上げすればどうなのか?管理費の方の剰余分を振り替えたらどうなのか?等色々シミュレーションをされて抱えている課題をこの際洗い出してしまい、マンション全体で共有できれば良いと思います。
私のマンションは今まさに工事中ですが、既に理事会に対しては委員会の答申として、今回の大規模修繕工事終了後の長期修繕計画の見直しをすべきと出しております。管理会社からは別途有償と言われておりますが、今回の大規模修繕工事の検討から経験されたので、マンションの将来の為の必要経費と理事会は考えられているようですよ。

taro様、
詳細、ご丁寧にご教示いただき、ありがとうございます。m(__)m
taro様がおっしゃるように、大規模修繕にはまだ、時間がございますので、私も長期修繕計画を元に修繕積立金の見直しを行うことで良いと思っています。

既に、理事会が専門委員を募集し、3名の立候補者がいらっしゃるので、修繕積立金の見直しについては、その方々が中心となり、検討を進められることと思います。
大規模修繕委員会とは別物でよろしいのかと。(((^_^;)
その中のおひとりと昨日、お話ししました。
建物担当理事2名を加え、5名体制で始められたそうですが、主に、建物の劣化について意見交換をされているようです。
taro様ご指摘の通り、大規模修繕には建物劣化診断が大前提ですが、今はその時期ではなく、個人的には、大規模修繕委員会の発足に際しては、具体的な内容や任期などを明確にし、細則を整えた上で、募集すべきだという考えです。(後で揉めないためにも)
大規模修繕終了後のことまで配慮され、修繕委員長を務められている姿勢が素晴らしいです!!
taro様のような方が、理事長や修繕委員長に就任していただけるマンションが羨ましいです。

当方、構成されているメンバーは、建築関係に詳しい方が中心のようです。
私はそういう知識はありませんが、管理費に100%入っている駐車場使用料の扱いや、管理費余剰金の修繕積立金への振替、商業施設の㎡単価の見直しなど、建物の専門知識と少し違った目線で何かできないかな・・と。
理事でも修繕委員でもないので、『理事会で検討して欲しいこと』という既存用紙に書いて、理事会ポストに入れようと思います。
それが理事・修繕委員の皆様のご検討につながってくれたら幸いなのですが。

参考にも勉強にもなりました。
感謝申し上げます。m(__)m
あ、今まさに大規模修繕中とのことですが、何年目でいらっしゃいますか。
長期修繕計画通り、築12年が適切ですか。
建物や付属施設の劣化次第ということでしょうか。
それだけ、お返事いただけたら嬉しいです。

みなちゃんさん
ウチのマンションは14年目になります。元々昨年実施予定だったのですが、東京五輪と同年で、工事費の高騰の懸念もあり、1年先延ばしにしました。建物劣化診断は今回の大規模修繕工事前の他に、7年目に管理会社を変更しまして、その管理会社のサービスで7年目に簡易ではありますが初回の劣化診断を実施してくれました。そのいわば定期健康診断ができたので、じっくりと検討できたかもしれませんね。
建物劣化診断は大規模修繕工事とは別途で有償になると思いますので、大規模修繕工事を意識せずにちょうど通常の保証期間であれば躯体関係の保証が切れる10年目あたりで、マンションの健康診断と考えて実施されてもいいと思います。
そこから最短でも12年目までは2年近くありますから、劣化診断による状況を把握しながら、大規模修繕工事の委員会の発足、発注方式、実施内容をじっくり議論されたらどうでしょうか?

taroさま、
お返事ありがとうございます!!
7年目に管理会社を変更されたのですね・・
ご教示いただきたいことが山のようにございますが、テーマが変わりますので今回はここまでにいたしますね。(((^_^;)
ありがとうございました。

国土交通省が作成した令和3年9月改定の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」によりますといわゆるタワマンの必要積立金は月当たりm2単価が240円から410円となっています。平均では338円です。前回よりずいぶん引き上げられました。この338円と比較するとみなちゃんさんのマンションの段階式積立金計画の金額の方がやや少ない印象を受けます。

委員会募集の理由がなんであれ委員会が積立金のことを考える良いきっかけにはなるかなと思います。たしかに長期修繕計画は積立金の算出根拠になるのですが長期修繕計画がないと積立金を決められないというものでもありません。私どものマンションでは専門委員会を作り近隣同程度のマンションの積立金額を不動産サイトで調べまくりました。そしてその平均金額を積立金額としました。築後3年目でした。長期修繕計画にけっこうな費用がかかることを知り算出根拠を別に探したのです。3年目で詳細な計画表は不要との判断です。積立金の値上げはこの平均額で議案とし総会で承認されました。本格的な長期修繕計画表は第1回目の大規模修繕工事終了後に作成しました。みなちゃんさんのマンションでも今は長期修繕計画表は作らず「国交省のガイドラインの積立金338円で均等積立とする」という方法も採れます。あまりに乱暴という意見はあると思いますが。ご参考になれば幸いです。

ポトスの葉さま、
お返事をいただきまして、ありがとうございます。
新しい視点で考えるきっかけをご教示くださいました。m(__)m
なるほど・・そういう方法もあるのですね。
9月に『マンションの修繕積立金に関するガイドライン』が改定されていたとの情報を、ありがとうございます。
存じませんでした。
築後3年目での動き・・素晴らしいですね。
ポトスの葉さまのご提案でしょうか。
総会での承認もスムースだったような印象をお受けしていますが、充分な説明と情報開示をされたのでしょうね。
お住まいの方々の民度やご見識が高く、環境の良いマンションなのだと感じております。
管理会社の反応はどうでしたか。
大変、勉強になりました。
感謝申し上げます。m(__)m

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