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共有財産(専用庭樹木)の処分

建物の維持管理

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

お世話になります。 
修繕積立金不足解消のため、管理費削減に奔走しているところです…

当マンションの専用庭には分譲時から樹木が植えられており、その管理にマンション全体の植栽管理費の半分が使われています。
この共有財産である専用庭樹木の伐採について、以下2点についてお教えください。

① 専用庭の樹木は分譲時に緑化基準を満たすために植えられたと思われますが、現状、専用庭は隣接するマンション・戸建て住宅の裏(主に壁)に面しており、マンションの外から見えず、マンションの景観に寄与する資産価値とはいえないと考えられます。この考え方に問題はあるでしょうか?

理事会で専用庭使用者を対象にアンケートを行った結果、半数「目隠しのため伐採反対」、半数は「伐採希望」でした。
「目隠しのため」という個人の利益のために管理費を充てるのは、財政難のなかやはりおかしいと理事会で意見が出て、
管理組合としては基本的に伐採、
伐採反対の住戸については、樹木を私有財産にしてもらい、費用負担してもらう(剪定等は共用部と同時に行う)
という方向で総会議案を検討しては、となっています。
② この専用庭樹木を
伐採(共有財産の処分) または
共有財産→私有財産
するにあたり、法的にクリアにしておく問題はあるでしょうか。

どうぞ宜しくお願いいたします!

みんなの回答

専用庭を分譲時から土地代を含めた上乗せ価格で購入されているのでしょうか。多分そうではないと思いますので、使用権の貸受のみと思います。私どものマンションにも樹木・草花が栽培可能な専用庭、ル-フバルコ-が30か所程度ありますがRB付きは分譲価格に上乗せされ販売されていますが、専用庭使用者からは毎月使用料を頂いています。管理面については使用細則にて栽培可能樹木の範囲、禁止行為、修繕工事、原状回復等を定め、一定程度使用権に制限を加えることで全体環境の維持に努めています。成長した樹木の剪定・伐採に組合費を充てるのは余程の場合を除いて、他の組合員からの理解を得られないのではないでしょうか。

 庭木の中には、引き抜けば独立して取引の対象となるような高価なものもあり、そうであるかないかで結論が随分異なってくるのではないかと思います。また、どのような専用庭で、どのような樹木なのかイメージしにくいので、何とも言えないところがあります。

 こうした疑問を含みつつではありますが、専用庭の樹木を「専用使用権のある敷地」の「従物」と理解して、区分所有法17条第1項を準用して考えてみます。(同法21条)

 そうすると、樹木の伐採を、専用使用権のある敷地の保存行為か、管理行為か、変更行為かのいずれとみるかになってくると思います。
 お話しでは目隠しなどに役立っている住戸もある(目隠しそのものが他から見えないという状態がよく分かりませんが。)とのことですので、その除却は専用庭の管理行為(軽易な変更)か変更行為に該当すると思われます。

 除却によって、目隠しがなくなる、日照や風通しに悪影響を与えるといった事態が生じたとしても、敷地(専用庭)の効用の著しい変更を伴うとも思えず、正面玄関やマンション敷地内にあるシンボリックな樹木や並木は別にして、私の想像の範囲内では、管理行為(軽易な変更)として普通決議でいいように思います。
 そうなると、変更行為(重大な変更)を規定する区分所有法17条2項を適用する余地がなくなり専用使用権を有する者の承諾が不要になりますが(解説本には、管理行為や軽易な変更行為でも必要とするものもあります。)、そこは柔軟に考えて、承諾を得ておく必要はあると思います。

 以上により、伐採するとの普通決議を前提に、同意する方は伐採、同意しない方は存置というのが現実的かと思います。

 次に、私有財産として払い下げるというのは、樹木を土地の従物ではなく独立した取引対象とすることになり、何某かの売値が付くこともあるので、考えものだと思います。(払下げ先が専用使用権者しかありえず不公平です。最低でも民法の原則に立ち戻って全員の同意が必要と思われます。)
 その前に、払下げ理由が剪定料の組合負担にあると思われますので、剪定料の負担対象者を見直されればいいのではないでしょうか。
 庭木の剪定は、通常使用に伴う保存行為として専用使用権を持つ者の責任と負担において行われるべきものと思いますが…。

(追記R3.10.11)
 樹木が共用部分でないことについて「余談」を書いておりましたが、自分が言いたかっただけのことで、ご質問の趣旨と外れてしまっていたので本日削除しました。

樹木を私有財産にしてもらい、費用負担してもらうとの話は聞いたことがありません。
問題の本質は修繕積立金不足とのことですので、長期修繕計画を見直しされ、不足分については修繕積立金を値上げされたらと考えます。
専用庭の管理費については、樹木の伐採するしないで管理費の差を付けるとのことですが、管理が面倒になりますのでやめた方が良いと思われますし、法律的にも樹木の財産移管はできないでしょうから、住民が樹木の剪定費の負担を拒否した場合に対応が面倒です。
私のマンションでは専用庭の面積に比例した高めの管理費(専用バルコニー等の管理費より高い面積単価)を徴収しており、樹木の有無で差は付けておりません。

樹木を私有財産にしてもらい、費用負担してもらうとの話は聞いたことがありません。
問題の本質は修繕積立金不足とのことですので、長期修繕計画を見直しされ、不足分については修繕積立金を値上げされたらと考えます。
専用庭の管理費については、樹木の伐採するしないで管理費の差を付けるとのことですが、管理が面倒になりますのでやめた方が良いと思われますし、法律的にも樹木の財産移管はできないでしょうから、住民が樹木の剪定費の負担を拒否した場合に対応が面倒です。
私のマンションでは専用庭の面積に比例した高めの管理費(専用バルコニー等の管理費より高い面積単価)を徴収しており、樹木の有無で差は付けておりません。

 庭木の中には、引き抜けば独立して取引の対象となるような高価なものもあり、そうであるかないかで結論が随分異なってくるのではないかと思います。また、どのような専用庭で、どのような樹木なのかイメージしにくいので、何とも言えないところがあります。

 こうした疑問を含みつつではありますが、専用庭の樹木を「専用使用権のある敷地」の「従物」と理解して、区分所有法17条第1項を準用して考えてみます。(同法21条)

 そうすると、樹木の伐採を、専用使用権のある敷地の保存行為か、管理行為か、変更行為かのいずれとみるかになってくると思います。
 お話しでは目隠しなどに役立っている住戸もある(目隠しそのものが他から見えないという状態がよく分かりませんが。)とのことですので、その除却は専用庭の管理行為(軽易な変更)か変更行為に該当すると思われます。

 除却によって、目隠しがなくなる、日照や風通しに悪影響を与えるといった事態が生じたとしても、敷地(専用庭)の効用の著しい変更を伴うとも思えず、正面玄関やマンション敷地内にあるシンボリックな樹木や並木は別にして、私の想像の範囲内では、管理行為(軽易な変更)として普通決議でいいように思います。
 そうなると、変更行為(重大な変更)を規定する区分所有法17条2項を適用する余地がなくなり専用使用権を有する者の承諾が不要になりますが(解説本には、管理行為や軽易な変更行為でも必要とするものもあります。)、そこは柔軟に考えて、承諾を得ておく必要はあると思います。

 以上により、伐採するとの普通決議を前提に、同意する方は伐採、同意しない方は存置というのが現実的かと思います。

 次に、私有財産として払い下げるというのは、樹木を土地の従物ではなく独立した取引対象とすることになり、何某かの売値が付くこともあるので、考えものだと思います。(払下げ先が専用使用権者しかありえず不公平です。最低でも民法の原則に立ち戻って全員の同意が必要と思われます。)
 その前に、払下げ理由が剪定料の組合負担にあると思われますので、剪定料の負担対象者を見直されればいいのではないでしょうか。
 庭木の剪定は、通常使用に伴う保存行為として専用使用権を持つ者の責任と負担において行われるべきものと思いますが…。

(追記R3.10.11)
 樹木が共用部分でないことについて「余談」を書いておりましたが、自分が言いたかっただけのことで、ご質問の趣旨と外れてしまっていたので本日削除しました。

専用庭を分譲時から土地代を含めた上乗せ価格で購入されているのでしょうか。多分そうではないと思いますので、使用権の貸受のみと思います。私どものマンションにも樹木・草花が栽培可能な専用庭、ル-フバルコ-が30か所程度ありますがRB付きは分譲価格に上乗せされ販売されていますが、専用庭使用者からは毎月使用料を頂いています。管理面については使用細則にて栽培可能樹木の範囲、禁止行為、修繕工事、原状回復等を定め、一定程度使用権に制限を加えることで全体環境の維持に努めています。成長した樹木の剪定・伐採に組合費を充てるのは余程の場合を除いて、他の組合員からの理解を得られないのではないでしょうか。

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