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マンション管理における機械式駐車場の長期修繕計画のトラブルについて

大規模修繕工事

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

2021年10月現在で、マンション管理組合の理事長です
当マンションは、39戸で2006年に建設し15年目
機械式駐車場が23台分(3段4棟、3段5棟の2台)設置
マンション管理は、管理委託会社(A)に任せており、建設当初から、Aよりマンション管理組合あて、2036年の時点で、2,300万円を計上した長期修繕計画書が提出
2018~2019年にかけて機械式の長期停止トラブルがあり、2019年に300万円を掛けて、電気系統の緊急工事を実施
その後、機械式の管理会社(B)→Aあて「今後、機械式のチェーン交換が必要。修理費は800万円程度必要。」との提案あり
機械式の高額修理が続く可能性があり、A→Bあて、「今後、2045年まで、機械式の管理コストが、機械式の建替えを含め、15,000万円程度必要。」との見積が提出
また、長期修繕計画もよく確認すると、機械式の修理等で2026年に2,300万円の経費を支出すると、マンション全体の修繕積立金が-3,000万円程度になり、何も修繕積立がされていないことが判明
先日、住民説明会で、「機械式の経費が、2,300万円→15,000万円になった」旨説明したところ、住民側より、「マンション建設会社とAに責任を認めさせ、機械式を立て直しささせ費用を負担させろ。認めないなら弁護士等に依頼して裁判しろ。」とのこと要望を受けています。
本案件は、現実的に裁判等起こすべきものでしょうか?
仮に、裁判を起こした場合、マンション建設会社とAに責任を認めさせる可能性はあるでしょうか?
仮に訴訟を起こすとして、どの程度の費用が想定されるでしょうか?
同じような裁判判例はありますでしょうか?

みんなの回答

法的措置については、販売時の重要事項説明書をご確認ください。長期修繕計画についてどのような記載になっているか次第かなと思いますが、おそらく長期修繕計画は定額ではなく、段階的値上げ方式になっていると思慮します。(正直なところ建設会社の瑕疵担保責任は問えないでしょうし、販売会社や管理会社の故意や過失は問えないと思っていますが、納得される意味で弁護士さんに相談されたら良いと思います)
それよりも現実問題としての機械式駐車場の修繕はどうされるのでしょうか?駐車場料金や修繕積立金の改定、管理費見直し等、可能性の低い(機械式駐車場を建て直させる)ものに注力してる時間も余裕は無いかなと。

taroさん
返信いただき感謝です。
貴見のとおりです。
小職も、建設から15年してから、建設会社に「機械式駐車場の建替え」の要求は非常に意味のないものと感じています。
ただ、管理組合の理事長としての立場がありますので、可能な限り経費を掛けない形で、法律の専門家等ご助言をいただ
き、住民の皆さんに丁寧な説明を心掛けてまいります。
ただ、いつ機械式駐車場が故障、事故等発生するか分かりません。
そこが頭の痛いところです。

すぎもとさん
私のマンションも機械式駐車場があり、40戸程度で、14年目を迎えているので同じような状況ですので、とても身近に感じています。
まずはおそらくですが、管理費会計に駐車場料金収入が込み込みになっているかと思いますので、駐車場料金収入(収入)と駐車場修繕(支出)を外に出してみて収支バランスを見てみることから始められてはどうでしょうか?
おそらくですが、収入<支出になってしまうかと思いますので、不足分をどうするか?だと思います。
全住戸分駐車場が無いとのことですので、受益者負担から言うとまずは駐車場料金の値上げが最優先だと思いますが、おそらくそれでも足りないと思いますので、駐車場の定期点検費用等(定額費用)は管理費会計から、駐車場修繕費も修繕積立金会計からになると思いますが、駐車場修繕に関しては駐車場料金収入から補填するという形が、マンション全体で負担するのと受益者負担とのバランスが取れた形になるかと思います。
いずれにしても、かなり理事長に負担のかかる作業になりますので、あまりおひとりで抱えこまず管理会社の協力はもちろんですが、他の理事も巻き込んで取り組んでください。

すぎもとさん
裁判も考えていらっしゃるようですが、そうであれば悩んでいるより弁護士に相談してしまった方が早いと思います。
弁護士によって価格は異なるかと思いますが、概ね1時間1万円+消費税程度です。

資料などをそろえて相談すればどの程度勝訴の見込みがあるかについてもアドバイスをもらえますし、争点となるポイントも教えてもらえます。以前相談した際には1時間程度で済みました。
※勝訴するかどうかなど裁判所が判断することについて、断定するような言い方は基本してくれません。なんとなくのイメージぐらいは伝えてもらえます。
弁護士に相談したうえでの判断となれば、組合員の方も結論にご納得いただけると思います。

さるとみさま
返信感謝です。
法テラスにメールで相談してみたら、無料で相談できるところを紹介してもらえました。
専門家からは、本案件を伝えたところで、門前払いとなることは分かっております。
ただ、住民の皆さんにしっかり納得してもらえるようにしてまいります。
私のマンションは、39戸なので、まだ良い方だと思いました。
これが、100戸、300戸となっていたら・・・・気が狂いそうです( ノД`)シクシク…

A→Bあて、「今後、2045年まで、機械式の管理コストが、機械式の建替えを含め、15,000万円程度必要。」との見積が提出
というところがよく理解できません。
なぜ、管理会社から保守点検会社に見積が提出されるのでしょう?

ところでasaka50さんが言われるように、機械式駐車場の入替は1パレット100万~120万ぐらいでできてしまいます。
私のところはパズル式3段の28台で2000万ちょっとで入替ができました。
その後はフルメンテナンス契約とし、修理費はほとんど発生していません。

不具合の多い装置を、高い修繕費を払って延命するより、思い切って入替えてはいかがでしょうか。

15年と言えばちょうど減価償却耐用年数に当たりますから、ここまで使って今更裁判はないでしょう。
マンション建設会社にも、管理会社にも責任を問うことはできないと思います。

大変失礼しました。
「B→A」が正当でございます。

「すぎもとさん」、理事長として苦労されているようですね。
当方も「金食い虫」の機械式駐車場の保守と更新には苦しんできましたので、その経験を書かせて頂きます。

先ず、普通の昇降式機械式駐車場は故障が少なく、15年間の法定耐用年数の中では殆ど故障は発生しません。
貴方様の駐車場で、耐用年数内に重大故障が発生したり、故障が多発するということは、マンション販売会社が選定した、機械式駐車場メーカーが「安かろう、悪かろう」のメーカーだったのだと思います。
ですので、今後、高い修繕費と更新費用の合計で1億5千万円払うのであれば、直ぐに機械式駐車場を信頼性の高い一流メーカー製に更新することをお勧めします。

具体的には、信頼できる中堅以上のメーカーでも、1パレット当たり、100〜120万円程度ですので、23台で、2300〜2700万円で故障の少ない機械式駐車場に更新できます。
その際に、管理会社(多分マンション販売会社の子会社)に依頼せず、理事会で信頼できる複数の機械式駐車場メーカーから見積もりを取り、呼んで話を聞いた上で発注先を決めれば間違いはないと思います。

それと管理会社とマンション販売会社を相手に提訴するとの話ですが、相手の過失を立証するのは難しく、勝訴する可能性は低いと思います。
ですので、今後は管理会社に騙されないよう、理事会自らで、機械式駐車場の更新を進めるのが、よろしいかと考えます。

asaka50さん
返信感謝です。
管理委託会社を「性善説」で考えてはダメなのですね。
地元でも割りと有名な建設・不動産会社であったので、完全に任せきり、安心しきっておりました。
よくマンション住民の方が、「私たちは無知で素人だから・・・」という言葉が、世間一般では全く通用しないことについて、悔恨の極みです。
本案件は、高い授業料を払ったと考えて、深く反省します。
ご指摘、ご指導感謝申し上げます。

「すぎもとさん」、理事長として苦労されているようですね。
当方も「金食い虫」の機械式駐車場の保守と更新には苦しんできましたので、その経験を書かせて頂きます。

先ず、普通の昇降式機械式駐車場は故障が少なく、15年間の法定耐用年数の中では殆ど故障は発生しません。
貴方様の駐車場で、耐用年数内に重大故障が発生したり、故障が多発するということは、マンション販売会社が選定した、機械式駐車場メーカーが「安かろう、悪かろう」のメーカーだったのだと思います。
ですので、今後、高い修繕費と更新費用の合計で1億5千万円払うのであれば、直ぐに機械式駐車場を信頼性の高い一流メーカー製に更新することをお勧めします。

具体的には、信頼できる中堅以上のメーカーでも、1パレット当たり、100〜120万円程度ですので、23台で、2300〜2700万円で故障の少ない機械式駐車場に更新できます。
その際に、管理会社(多分マンション販売会社の子会社)に依頼せず、理事会で信頼できる複数の機械式駐車場メーカーから見積もりを取り、呼んで話を聞いた上で発注先を決めれば間違いはないと思います。

それと管理会社とマンション販売会社を相手に提訴するとの話ですが、相手の過失を立証するのは難しく、勝訴する可能性は低いと思います。
ですので、今後は管理会社に騙されないよう、理事会自らで、機械式駐車場の更新を進めるのが、よろしいかと考えます。

asaka50さん
返信感謝です。
管理委託会社を「性善説」で考えてはダメなのですね。
地元でも割りと有名な建設・不動産会社であったので、完全に任せきり、安心しきっておりました。
よくマンション住民の方が、「私たちは無知で素人だから・・・」という言葉が、世間一般では全く通用しないことについて、悔恨の極みです。
本案件は、高い授業料を払ったと考えて、深く反省します。
ご指摘、ご指導感謝申し上げます。

A→Bあて、「今後、2045年まで、機械式の管理コストが、機械式の建替えを含め、15,000万円程度必要。」との見積が提出
というところがよく理解できません。
なぜ、管理会社から保守点検会社に見積が提出されるのでしょう?

ところでasaka50さんが言われるように、機械式駐車場の入替は1パレット100万~120万ぐらいでできてしまいます。
私のところはパズル式3段の28台で2000万ちょっとで入替ができました。
その後はフルメンテナンス契約とし、修理費はほとんど発生していません。

不具合の多い装置を、高い修繕費を払って延命するより、思い切って入替えてはいかがでしょうか。

15年と言えばちょうど減価償却耐用年数に当たりますから、ここまで使って今更裁判はないでしょう。
マンション建設会社にも、管理会社にも責任を問うことはできないと思います。

大変失礼しました。
「B→A」が正当でございます。

すぎもとさん
裁判も考えていらっしゃるようですが、そうであれば悩んでいるより弁護士に相談してしまった方が早いと思います。
弁護士によって価格は異なるかと思いますが、概ね1時間1万円+消費税程度です。

資料などをそろえて相談すればどの程度勝訴の見込みがあるかについてもアドバイスをもらえますし、争点となるポイントも教えてもらえます。以前相談した際には1時間程度で済みました。
※勝訴するかどうかなど裁判所が判断することについて、断定するような言い方は基本してくれません。なんとなくのイメージぐらいは伝えてもらえます。
弁護士に相談したうえでの判断となれば、組合員の方も結論にご納得いただけると思います。

さるとみさま
返信感謝です。
法テラスにメールで相談してみたら、無料で相談できるところを紹介してもらえました。
専門家からは、本案件を伝えたところで、門前払いとなることは分かっております。
ただ、住民の皆さんにしっかり納得してもらえるようにしてまいります。
私のマンションは、39戸なので、まだ良い方だと思いました。
これが、100戸、300戸となっていたら・・・・気が狂いそうです( ノД`)シクシク…

法的措置については、販売時の重要事項説明書をご確認ください。長期修繕計画についてどのような記載になっているか次第かなと思いますが、おそらく長期修繕計画は定額ではなく、段階的値上げ方式になっていると思慮します。(正直なところ建設会社の瑕疵担保責任は問えないでしょうし、販売会社や管理会社の故意や過失は問えないと思っていますが、納得される意味で弁護士さんに相談されたら良いと思います)
それよりも現実問題としての機械式駐車場の修繕はどうされるのでしょうか?駐車場料金や修繕積立金の改定、管理費見直し等、可能性の低い(機械式駐車場を建て直させる)ものに注力してる時間も余裕は無いかなと。

taroさん
返信いただき感謝です。
貴見のとおりです。
小職も、建設から15年してから、建設会社に「機械式駐車場の建替え」の要求は非常に意味のないものと感じています。
ただ、管理組合の理事長としての立場がありますので、可能な限り経費を掛けない形で、法律の専門家等ご助言をいただ
き、住民の皆さんに丁寧な説明を心掛けてまいります。
ただ、いつ機械式駐車場が故障、事故等発生するか分かりません。
そこが頭の痛いところです。

すぎもとさん
私のマンションも機械式駐車場があり、40戸程度で、14年目を迎えているので同じような状況ですので、とても身近に感じています。
まずはおそらくですが、管理費会計に駐車場料金収入が込み込みになっているかと思いますので、駐車場料金収入(収入)と駐車場修繕(支出)を外に出してみて収支バランスを見てみることから始められてはどうでしょうか?
おそらくですが、収入<支出になってしまうかと思いますので、不足分をどうするか?だと思います。
全住戸分駐車場が無いとのことですので、受益者負担から言うとまずは駐車場料金の値上げが最優先だと思いますが、おそらくそれでも足りないと思いますので、駐車場の定期点検費用等(定額費用)は管理費会計から、駐車場修繕費も修繕積立金会計からになると思いますが、駐車場修繕に関しては駐車場料金収入から補填するという形が、マンション全体で負担するのと受益者負担とのバランスが取れた形になるかと思います。
いずれにしても、かなり理事長に負担のかかる作業になりますので、あまりおひとりで抱えこまず管理会社の協力はもちろんですが、他の理事も巻き込んで取り組んでください。

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