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マンション管理センタ-の見解

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

一時「理事会決議において委任契約を解除」の投稿で掲示板を賑わせて申し訳ありませんでした。マンション管理センタ-にも確認していましたところ「委任契約において優先されるのは契約書であり、貴管理組合における理事会決議、総会報告承認に関して特段の問題を認めません」との回答を頂いていました事をお知らせし、あわせて皆さんのマンションでも契約書を確認される事を再度お勧め致します。また当サイトの投稿を遡って拝見しますと、2019年2月頃「礼儀」、「品格」に関する投稿が多く見受けられました。最低限マナ-を守って、今後私も投稿を続けさせていただきます。

みんなの回答

 随分長く論争が続いていますが、組合内部の問題と相手方のある契約との間で、若干論点が錯綜しているところがあると思います。

 ご案内のとおり、基本的に、理事会か総会かの問題は管理組合内部の問題です。
 一方で、どういった内容の契約を締結するかは相手方との協議で決まります。

 本来的には、組合内部の問題は、相手方とは無関係なので契約書には書き込まないと思われますが、ご指摘のように総会でも理事会でも解約できると契約書に明記していれば、相手方と約したことになり、少なくとも相手方への効力は生じるでしょう。(「委任契約において優先されるのは契約書」というのはこのことを言っているものと思われます。)

 しかし、管理組合内部の事情として、総会で決定したことを理事会で自由に解除できるとするのはおかしいというのは十分に納得できる話しです。
 理事会役員には総会の決議に従って誠実に職務を行うとの誠実義務が課されていますので(標準管理規約37条第1項)、理事会は総会の決議に従うというのが原則です。
 従って、契約書に書いてあるからといって軽々に解除すると、解除は有効に成立したとしても管理組合内部での責任問題となって誠実義務違反に問われることも想定されます。

 確かに、サンライズさんのマンションのように、理事会で十分に検討したうえで解除したことを総会に報告し、総会で承認を得たのなら誠実義務を果たしたことになり問題ないと言えるかもしれません。(マン管センターの「特段の問題を認めません」というのはこのことを言っているものと思われます。)
 しかし、仮に総会で異議が出て、解約すべきではなかったとの組合員が多数を占めた場合はどうするのでしょうか。おそらく理事会サイドとしては、契約書では理事会決議で解除できるので法的に瑕疵はないと言い張るのでしょうが、その代わり理事会の信用はがた落ちです。

 世の中サンライズさんのような理事会ばかりではありません。私としては、こうした契約はできるだけ見直し、総会決議事項は総会で、理事会決議事項は理事会で対処するという原則に基づいた契約書に改めるべきだと思います。
 百歩譲って条文を残したとしても、総会での解除を原則とし、理事会での解除は緊急やむを得ない事情がある場合などに限定して運用すべきだと思います。

 なお、契約書中に総会決議や理事会決議といった管理組合の内部事情を盛り込むのはお勧めできないものの、本年9月11日の「マンション管理士の顧問契約の解除は総会決議では?」という福井さんの質問に対して、総会決議・理事会決議をきっちり区分した国交省による契約条文を紹介しています。

サンライズさん、マンション管理センタ-にも確認していただき、誠にありがとうございます。
また、私の誤解を招く発言により、サンライズさんに不快な思いをさせてしまったことについて、重ねて深くお詫び申し上げます。
さて、マンション管理センタ-の見解として、「委任契約において優先されるのは契約書であり、貴管理組合における理事会決議、総会報告承認に関して特段の問題を認めません」との回答を頂いたとのことですが、それは私が以前に投稿した、「契約書に『理事会において解約の決議』が書かれていれば、理事会決議で契約先との契約解除は問題ありません」と同じ見解です。
私が今回投稿させて頂いたのは、数年前に、マンション管理士の契約解除で、一部組合員から法令違反だと厳しい追及を受け、臨時総会を開催し謝罪に追い込まれた経験があるからです。
私のマンションでは、マンション管理士と顧問契約を締結し、1年毎の契約更新でありましたことから、理事会で契約更新しないと決議し、契約を解除しました。
ところが、一部組合員より、総会決議無しの顧問契約解除は、「総会決議事項として総会で決議した事案は総会に諮ったうえで変更する」の原則に反するとの指摘がありました。
その主張は、区分所有法第18条の「共用部分の管理に関する事項は、・・・、集会の決議で決する。」の『管理に関する事項』該当し、さらに管理規約(48 条 15)「その他管理組合 の業務に関する重要事項」に該当することから、総会決議無しの「マンション管理士との顧問契約解除」は法令違反との解釈でした。
管理会社の顧問弁護士と相談した結果、臨時総会を開催して、顧問契約解除の経緯を説明し、理事会決議だけでの「マンション管理士との顧問契約解除」を謝罪し、一件落着となりましたが、私には不満が残っております。
そこで、サンライズさんにお願いしたいのは、「契約的には全く問題ない」のは承知しておりますので、マンション管理の観点から区分所有法等に違反していないとの見解であれば、その法律的解釈を「マンション管理センタ-」に聞いていただければ非常に助かります。

 随分長く論争が続いていますが、組合内部の問題と相手方のある契約との間で、若干論点が錯綜しているところがあると思います。

 ご案内のとおり、基本的に、理事会か総会かの問題は管理組合内部の問題です。
 一方で、どういった内容の契約を締結するかは相手方との協議で決まります。

 本来的には、組合内部の問題は、相手方とは無関係なので契約書には書き込まないと思われますが、ご指摘のように総会でも理事会でも解約できると契約書に明記していれば、相手方と約したことになり、少なくとも相手方への効力は生じるでしょう。(「委任契約において優先されるのは契約書」というのはこのことを言っているものと思われます。)

 しかし、管理組合内部の事情として、総会で決定したことを理事会で自由に解除できるとするのはおかしいというのは十分に納得できる話しです。
 理事会役員には総会の決議に従って誠実に職務を行うとの誠実義務が課されていますので(標準管理規約37条第1項)、理事会は総会の決議に従うというのが原則です。
 従って、契約書に書いてあるからといって軽々に解除すると、解除は有効に成立したとしても管理組合内部での責任問題となって誠実義務違反に問われることも想定されます。

 確かに、サンライズさんのマンションのように、理事会で十分に検討したうえで解除したことを総会に報告し、総会で承認を得たのなら誠実義務を果たしたことになり問題ないと言えるかもしれません。(マン管センターの「特段の問題を認めません」というのはこのことを言っているものと思われます。)
 しかし、仮に総会で異議が出て、解約すべきではなかったとの組合員が多数を占めた場合はどうするのでしょうか。おそらく理事会サイドとしては、契約書では理事会決議で解除できるので法的に瑕疵はないと言い張るのでしょうが、その代わり理事会の信用はがた落ちです。

 世の中サンライズさんのような理事会ばかりではありません。私としては、こうした契約はできるだけ見直し、総会決議事項は総会で、理事会決議事項は理事会で対処するという原則に基づいた契約書に改めるべきだと思います。
 百歩譲って条文を残したとしても、総会での解除を原則とし、理事会での解除は緊急やむを得ない事情がある場合などに限定して運用すべきだと思います。

 なお、契約書中に総会決議や理事会決議といった管理組合の内部事情を盛り込むのはお勧めできないものの、本年9月11日の「マンション管理士の顧問契約の解除は総会決議では?」という福井さんの質問に対して、総会決議・理事会決議をきっちり区分した国交省による契約条文を紹介しています。

サンライズさん、マンション管理センタ-にも確認していただき、誠にありがとうございます。
また、私の誤解を招く発言により、サンライズさんに不快な思いをさせてしまったことについて、重ねて深くお詫び申し上げます。
さて、マンション管理センタ-の見解として、「委任契約において優先されるのは契約書であり、貴管理組合における理事会決議、総会報告承認に関して特段の問題を認めません」との回答を頂いたとのことですが、それは私が以前に投稿した、「契約書に『理事会において解約の決議』が書かれていれば、理事会決議で契約先との契約解除は問題ありません」と同じ見解です。
私が今回投稿させて頂いたのは、数年前に、マンション管理士の契約解除で、一部組合員から法令違反だと厳しい追及を受け、臨時総会を開催し謝罪に追い込まれた経験があるからです。
私のマンションでは、マンション管理士と顧問契約を締結し、1年毎の契約更新でありましたことから、理事会で契約更新しないと決議し、契約を解除しました。
ところが、一部組合員より、総会決議無しの顧問契約解除は、「総会決議事項として総会で決議した事案は総会に諮ったうえで変更する」の原則に反するとの指摘がありました。
その主張は、区分所有法第18条の「共用部分の管理に関する事項は、・・・、集会の決議で決する。」の『管理に関する事項』該当し、さらに管理規約(48 条 15)「その他管理組合 の業務に関する重要事項」に該当することから、総会決議無しの「マンション管理士との顧問契約解除」は法令違反との解釈でした。
管理会社の顧問弁護士と相談した結果、臨時総会を開催して、顧問契約解除の経緯を説明し、理事会決議だけでの「マンション管理士との顧問契約解除」を謝罪し、一件落着となりましたが、私には不満が残っております。
そこで、サンライズさんにお願いしたいのは、「契約的には全く問題ない」のは承知しておりますので、マンション管理の観点から区分所有法等に違反していないとの見解であれば、その法律的解釈を「マンション管理センタ-」に聞いていただければ非常に助かります。

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