←トップへ戻る

総会決議で顧問契約したマンション管理士の、理事会での契約解除は違反ですか?

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

数年前の定期総会でマンション管理士との顧問契約が決議され、それ以降顧問契約を継続してきました。
ところが、2年後の理事会で、経費削減のためマンション管理士の契約解除したいとの提案があり、議論の結果理事会の賛成多数で、マンション管理士との顧問契約を解除しました。
ところが、一部組合員より、総会決議無しの顧問契約解除は、「総会決議事項として総会で決議した事案は総会に諮ったうえで変更する」の原則に反するとの指摘がありました。
その主張は、区分所有法第18条の「共用部分の管理に関する事項は、・・・、集会の決議で決する。」の『管理に関する事項』に該当し、さらに管理規約(48 条 15)「その他管理組合 の業務に関する重要事項」に該当するとのことから、総会決議決議無しの「マンション管理士との顧問契約解除」は法令違反との解釈でした。
管理会社の顧問弁護士とも相談した結果、臨時総会を開催して、顧問契約解除の経緯を説明し、理事会決議だけでの「マンション管理士との顧問契約解除」を謝罪した結果、一件落着となりましたが、私には不満が残っております。
そこで、皆様にお聞きしたいのは、総会決議で決議したマンション管理士との顧問契約の解消を、理事会決議だけで解消することは、本当に区分所有法等に違反しているのでしょうか?

みんなの回答

総会決議で決議したマンション管理士との顧問契約の解消を、理事会決議だけで解消することは、標準管理規約48条15項の業務の重要事項に該当するので理事会役員の義務違反に該当すると思慮します。
しかし臨時総会で違反状態は解消されているようですので、標準管理規約37条1項の理事会役員の義務違反の状態は解消されているので、区分所有法等での違反を問うのは難しいと思慮します。

私は当サイトの利用半年程度の新参者です。どの様な内容が中心に議論されて来たかも知りたくて、過去の投稿を結構遡って読み返してみました。コンサルやマンション管理士の委任契約解除には総会決議が必要とか、理事会決議のみでは善管・誠実義務に違反するとか、かなり以前からも区分所有法や標準管理規約からの視点が中心に議論されていました。今回紹介されている白熊さんのケースを含め、どちらの管理組合も委任契約の締結にあたっては総会決議がなされていると思います。しかしながら締結された当事者間の契約内容に視点を置いた議論は過去からも一切ありませんでした。そこで当マンションでの事例「理事会決議において解除、その半年後の通常総会にて報告・承認」としたことを紹介し問題提起を行ってきました。税理士を含めたこれら解除は組合活動を効率的・機動的に行うために、まず理事会が率先し組合員合意を得た事例とご理解下さい。区分所有法には委任契約に関する規定はありませんし、標準管理規約の義務違反の範囲も皆さんご指摘のように見解が分かれているようです。契約書文中に「総会もしくは理事会決議において解除」ただ一行があれば全てに優先され、区分所有法・標準管理規約上の議論の余地が無くなることも複数の機関確認もしています。今一度申し上げます「契約内容を確認し解除条項を明記」され、次の総会議案とされることをお勧めします。

「サンライズさん」からの回答では意味不明です。
下記の「クマ次郎さん」の弁護士顔負けの法律的な丁寧な説明を見て参考にしてください。
何れにしても「クマ次郎さん」の論理的な解説を見れば、「サンライズさん」もマンション管理士との顧問契約解除には総会決議が必要であることが理解できると思います。

それと「ただ一行があれば全てに優先され、区分所有法・標準管理規約上の議論の余地が無くなることも複数の機関確認もしています。」とのことですが、具体的にどの機関名が、どのような法律的な論拠で「議論の余地がなくなる」のかをもう少し論理的に教えてください。

随分長く論争が続いていましたが、サンライズさんもやっと「委任契約解除には総会決議が必要」ということに納得されたようですので、本件は一件落着とします。

>マンション管理士との顧問契約解除は、区分所有法18条の「共用部分の管理に関する事項」に該当するか。
 しないと思います。
 まず、区分所有法18条第1項の「共用部分の管理に関する事項」は、同法の沿革からして民法252条の「共有物の管理に関する事項」とパラレルに考えるべきです。伝統的に「管理に関する事項」とは、財産の保存、利用及び改良を目的とする事項と解されていますので、マンション管理士との顧問契約がそのいずれにも該当しないのは自明と思われます。
 なお、区分所有法同条第4項では、損害保険契約をすることが「管理に関する事項」とみなされていることから、もし、これを拡張解釈して顧問契約も管理に関する事項に含まれると考えるとしたら、それはみなし規定の誤った解釈だと思います。
 「みなす(見做す)」のは、本来異なるものを法令上一定の法律関係につき同一なものとして認定してしまうことをいうので、管理行為と損害保険契約の締結とはもともと異なることを前提としています。もし、マンション管理士等との顧問契約を含ましめるのであれば、別途損害保険契約と同様のみなし規定が必要になると思います。

>マンション管理士との顧問契約の解除が、標準管理規約48条第17号の「その他管理組合の業務に関する重要事項」に該当するか。
 すると思います。
 マンション管理士は、専門的知識をもって、管理組合の運営その他マンションの管理に関して、相談に応じ、助言、指導その他の援助を行うことを業務とするので(マン管法2条第5号)、その援助を断ち切るとなれば、管理組合の運営やマンションの管理(この場合の「管理」は、よい状態であるように気を配り、必要な手段を使ってとりさばくことであるとの一般的な意味に解釈するのが自然だと思います。)に重要な影響を及ぼすおそれがあることは十分に考えられます。

>総会で決議したマンション管理士との顧問契約の解消を、理事会決議だけで解消することは、区分所有法等に違反するか。
 すると思います。
 役員には総会の決議に従うという誠実義務が課せられていますので(標準管理規約37条第1項)、総会の決議事項を理事会の決議のみで解消してしまうと、この規定に反してしまうことはご案内のとおりです。
 更に、区分所有法26条第1項で、管理者は集会の決議を実行する義務を負っています。もし、理事会の決議において理事長が顧問契約の解除に賛成していたとしたら、この規定に違反します。解除してしまうと、原始的に集会の決議を実行する義務を果たせなくなるからです。善管注意義務違反として総会で解任決議に付される(同法25条)かもしれません。

最後に。
 白熊さんの他の書込みでは、契約の途中解除ではなくて、契約期間満了後の更新拒否の事例もご指摘されていました。
 この場合は微妙だと思います。
 総会に諮らないまま何度か更新を繰り返していると、組合員の中には更新の期待権のようなものが醸成されて、次回もきっと更新してくれるものと思い込む人たちが増えてくるのも当然です。
 理事会としては、契約期間は全うしたので総会の決議はちゃんと実行している。再契約の議案を上程しないだけなので、理事会限りで判断した結果だということになるんでしょう。
 予算決算のような義務的議案を除けばどのような議案を上程するかは理事会の裁量ですから、確かに法的には問題ないような気がします。組合員の更新期待権といっても法的保護がある訳でもないし、期間が満了しただけのことなので、組合員としては解除の取消しや無効を主張することもできません。
 なのに謝罪させられて不満が残るというお気持ちも、同じクマ族として分からないでもありません。

 しかしながら、結局のところ、こういうケースは理事会役員が不信感を持たれ、徒に混乱を招くだけなので、法的にどうこう言う前に、予め更新しない旨の議案を上程して総会に諮っておくべしというのが、当たり前の結論ではないかと思います。

「クマ次郎さん」、丁寧な回答をいただき誠にありがとうございます。
区分所有法18条第1項の「共用部分の管理に関する事項」該当しないということを、民法252条の「共有物の管理に関する事項」で明快に説明いただき、私も納得出来ました。そして、区分所有法同条第4項の「みなし規定」にも該当しないことも理解しました。
ただ区分所有法18条の「管理に関する事項」に該当しないのであれば、マンション管理士との顧問契約解除は「総会決議」は必ずしも必要では無いように思います。
クマ次郎さんは、標準管理規約48条第17号の「その他管理組合の業務に関する重要事項」に該当すると言われておりますが、マンション管理士との顧問契約は、1年契約で総会決議を得ておりますことから、1年を経過した時点で総会決議の有効期限が切れたと判断しても、法律的には問題ないように思いました。
また、標準管理規約48条第17号では「役員は...理事会の決議に従い、組合員のため、誠実に職務を執行するものとする 」との規定があります。
もし理事会決議で「顧問契約解除」を決議した場合には、理事長がその理事会決議に従わずに顧問契約を更新した場合は、区分所有法第26条違反となってしまうと、当時の理事会役員から言われ、当時、理事長として顧問契約を解除しました。

ですので、法律に詳しい「クマ次郎さん」にお聞き出来ればと思いますので、「顧問契約解除」がどのような法律的根拠で標準管理規約48条第17号の「その他管理組合の業務に関する重要事項」に該当すると言えるのかを教えていただければ非常に助かります。

>「顧問契約解除」が標準管理規約48条第17号の「その他管理組合の業務に関する重要事項」に該当する根拠は何か。
 途中解除の場合と満期終了の場合(後者は解除ではありませんが。)の2つに分けて考えます。

①途中解約の場合
 重要か否かとなると多分に主観的要素が入りますので、先の回答とは若干角度を変えて説明します。
 そもそも顧問契約の締結は総会の決議を受けています。決議を受ける理由は同号に該当する重要事項だからと思われます。でなければ総会で決議する理由がありません。
 総会で重要事項だと言って決議を受けたにも関わらず、その破棄は重要事項ではないと言い張るのは論理的に矛盾しています。従って、顧問契約を解除する場合も、管理組合に関する重要事項として総会に諮らなければなりません。
 白熊さんが納得されるかどうかは分かりませんが、私が生息するクマ界ではこの理屈で通しています。

②満期終了で更新しない場合
 仰るとおり、法的には総会決議は必要ないと思います。
 しかし、継続を希望する組合員が多数に及ぶ場合は、理事会の業務執行不適切として糾弾されるおそれがあるので、事前に説明するか、重要事項として継続しないことの議案を上げておくのが無難だと思います。

 ところで、白熊さんの書込みの中で、若干気になる箇所がありました。
>理事会決議で「顧問契約解除」を決議した場合には、理事長がその理事会決議に従わずに顧問契約を更新した場合は、区分所有法第26条違反となってしまうと、当時の理事会役員から言われた。とのくだりです。
 区分所有法26条第1項は、総会の決議を実行する管理者の義務を定めている条文です。しかも区分所有法には理事会の概念がないので、理事会の決議に従わないことがこの条文に該当するなんてあり得ないことは、白熊さんならよくご存じのことと思います。
 従って区分所有法第26条ではなく、標準管理規約第37条第1項に定める役員の誠実義務違反の趣旨と理解しますが、そうだとしても当時の理事会役員の発言には問題があります。

 理事会の議事は出席理事の多数決で決まるので(標準53条第1項)、理事長と雖も多数決に従わねばならなりません。だから当時の役員の方は、白熊さん、理事長であってもちゃんと多数決に従って下さいよと言ったつもりだったんでしょう。
 しかし、そもそも顧問契約は総会の決議を経て締結された訳ですから、その解除には総会の決議が必要です。それを理事会決議のみで解除を決めたとなると、これは違法な決議ということになります。

 理事長だけでなく違法な決議に従う義務は誰にもありません。というか従ってはいけません。理事会の席上で、この決議は違法である。理事長として違法な決議に従う訳にはいかない。よって私は契約を継続する!と白熊の如く咆哮し、総会においても組合員を前に堂々と説明すべきではなかったかと思います。

「クマ次郎さん」、重ねての回答誠にありがとうございました。
弁護士のような法律的な丁寧な回答をいただき、「マンション管理士との顧問契約解除」には総会決議が必要であることが理解できました。
本当にありがとうございました。

>マンション管理士との顧問契約解除は、区分所有法18条の「共用部分の管理に関する事項」に該当するか。
 しないと思います。
 まず、区分所有法18条第1項の「共用部分の管理に関する事項」は、同法の沿革からして民法252条の「共有物の管理に関する事項」とパラレルに考えるべきです。伝統的に「管理に関する事項」とは、財産の保存、利用及び改良を目的とする事項と解されていますので、マンション管理士との顧問契約がそのいずれにも該当しないのは自明と思われます。
 なお、区分所有法同条第4項では、損害保険契約をすることが「管理に関する事項」とみなされていることから、もし、これを拡張解釈して顧問契約も管理に関する事項に含まれると考えるとしたら、それはみなし規定の誤った解釈だと思います。
 「みなす(見做す)」のは、本来異なるものを法令上一定の法律関係につき同一なものとして認定してしまうことをいうので、管理行為と損害保険契約の締結とはもともと異なることを前提としています。もし、マンション管理士等との顧問契約を含ましめるのであれば、別途損害保険契約と同様のみなし規定が必要になると思います。

>マンション管理士との顧問契約の解除が、標準管理規約48条第17号の「その他管理組合の業務に関する重要事項」に該当するか。
 すると思います。
 マンション管理士は、専門的知識をもって、管理組合の運営その他マンションの管理に関して、相談に応じ、助言、指導その他の援助を行うことを業務とするので(マン管法2条第5号)、その援助を断ち切るとなれば、管理組合の運営やマンションの管理(この場合の「管理」は、よい状態であるように気を配り、必要な手段を使ってとりさばくことであるとの一般的な意味に解釈するのが自然だと思います。)に重要な影響を及ぼすおそれがあることは十分に考えられます。

>総会で決議したマンション管理士との顧問契約の解消を、理事会決議だけで解消することは、区分所有法等に違反するか。
 すると思います。
 役員には総会の決議に従うという誠実義務が課せられていますので(標準管理規約37条第1項)、総会の決議事項を理事会の決議のみで解消してしまうと、この規定に反してしまうことはご案内のとおりです。
 更に、区分所有法26条第1項で、管理者は集会の決議を実行する義務を負っています。もし、理事会の決議において理事長が顧問契約の解除に賛成していたとしたら、この規定に違反します。解除してしまうと、原始的に集会の決議を実行する義務を果たせなくなるからです。善管注意義務違反として総会で解任決議に付される(同法25条)かもしれません。

最後に。
 白熊さんの他の書込みでは、契約の途中解除ではなくて、契約期間満了後の更新拒否の事例もご指摘されていました。
 この場合は微妙だと思います。
 総会に諮らないまま何度か更新を繰り返していると、組合員の中には更新の期待権のようなものが醸成されて、次回もきっと更新してくれるものと思い込む人たちが増えてくるのも当然です。
 理事会としては、契約期間は全うしたので総会の決議はちゃんと実行している。再契約の議案を上程しないだけなので、理事会限りで判断した結果だということになるんでしょう。
 予算決算のような義務的議案を除けばどのような議案を上程するかは理事会の裁量ですから、確かに法的には問題ないような気がします。組合員の更新期待権といっても法的保護がある訳でもないし、期間が満了しただけのことなので、組合員としては解除の取消しや無効を主張することもできません。
 なのに謝罪させられて不満が残るというお気持ちも、同じクマ族として分からないでもありません。

 しかしながら、結局のところ、こういうケースは理事会役員が不信感を持たれ、徒に混乱を招くだけなので、法的にどうこう言う前に、予め更新しない旨の議案を上程して総会に諮っておくべしというのが、当たり前の結論ではないかと思います。

「クマ次郎さん」、丁寧な回答をいただき誠にありがとうございます。
区分所有法18条第1項の「共用部分の管理に関する事項」該当しないということを、民法252条の「共有物の管理に関する事項」で明快に説明いただき、私も納得出来ました。そして、区分所有法同条第4項の「みなし規定」にも該当しないことも理解しました。
ただ区分所有法18条の「管理に関する事項」に該当しないのであれば、マンション管理士との顧問契約解除は「総会決議」は必ずしも必要では無いように思います。
クマ次郎さんは、標準管理規約48条第17号の「その他管理組合の業務に関する重要事項」に該当すると言われておりますが、マンション管理士との顧問契約は、1年契約で総会決議を得ておりますことから、1年を経過した時点で総会決議の有効期限が切れたと判断しても、法律的には問題ないように思いました。
また、標準管理規約48条第17号では「役員は...理事会の決議に従い、組合員のため、誠実に職務を執行するものとする 」との規定があります。
もし理事会決議で「顧問契約解除」を決議した場合には、理事長がその理事会決議に従わずに顧問契約を更新した場合は、区分所有法第26条違反となってしまうと、当時の理事会役員から言われ、当時、理事長として顧問契約を解除しました。

ですので、法律に詳しい「クマ次郎さん」にお聞き出来ればと思いますので、「顧問契約解除」がどのような法律的根拠で標準管理規約48条第17号の「その他管理組合の業務に関する重要事項」に該当すると言えるのかを教えていただければ非常に助かります。

>「顧問契約解除」が標準管理規約48条第17号の「その他管理組合の業務に関する重要事項」に該当する根拠は何か。
 途中解除の場合と満期終了の場合(後者は解除ではありませんが。)の2つに分けて考えます。

①途中解約の場合
 重要か否かとなると多分に主観的要素が入りますので、先の回答とは若干角度を変えて説明します。
 そもそも顧問契約の締結は総会の決議を受けています。決議を受ける理由は同号に該当する重要事項だからと思われます。でなければ総会で決議する理由がありません。
 総会で重要事項だと言って決議を受けたにも関わらず、その破棄は重要事項ではないと言い張るのは論理的に矛盾しています。従って、顧問契約を解除する場合も、管理組合に関する重要事項として総会に諮らなければなりません。
 白熊さんが納得されるかどうかは分かりませんが、私が生息するクマ界ではこの理屈で通しています。

②満期終了で更新しない場合
 仰るとおり、法的には総会決議は必要ないと思います。
 しかし、継続を希望する組合員が多数に及ぶ場合は、理事会の業務執行不適切として糾弾されるおそれがあるので、事前に説明するか、重要事項として継続しないことの議案を上げておくのが無難だと思います。

 ところで、白熊さんの書込みの中で、若干気になる箇所がありました。
>理事会決議で「顧問契約解除」を決議した場合には、理事長がその理事会決議に従わずに顧問契約を更新した場合は、区分所有法第26条違反となってしまうと、当時の理事会役員から言われた。とのくだりです。
 区分所有法26条第1項は、総会の決議を実行する管理者の義務を定めている条文です。しかも区分所有法には理事会の概念がないので、理事会の決議に従わないことがこの条文に該当するなんてあり得ないことは、白熊さんならよくご存じのことと思います。
 従って区分所有法第26条ではなく、標準管理規約第37条第1項に定める役員の誠実義務違反の趣旨と理解しますが、そうだとしても当時の理事会役員の発言には問題があります。

 理事会の議事は出席理事の多数決で決まるので(標準53条第1項)、理事長と雖も多数決に従わねばならなりません。だから当時の役員の方は、白熊さん、理事長であってもちゃんと多数決に従って下さいよと言ったつもりだったんでしょう。
 しかし、そもそも顧問契約は総会の決議を経て締結された訳ですから、その解除には総会の決議が必要です。それを理事会決議のみで解除を決めたとなると、これは違法な決議ということになります。

 理事長だけでなく違法な決議に従う義務は誰にもありません。というか従ってはいけません。理事会の席上で、この決議は違法である。理事長として違法な決議に従う訳にはいかない。よって私は契約を継続する!と白熊の如く咆哮し、総会においても組合員を前に堂々と説明すべきではなかったかと思います。

「クマ次郎さん」、重ねての回答誠にありがとうございました。
弁護士のような法律的な丁寧な回答をいただき、「マンション管理士との顧問契約解除」には総会決議が必要であることが理解できました。
本当にありがとうございました。

総会決議で決議したマンション管理士との顧問契約の解消を、理事会決議だけで解消することは、標準管理規約48条15項の業務の重要事項に該当するので理事会役員の義務違反に該当すると思慮します。
しかし臨時総会で違反状態は解消されているようですので、標準管理規約37条1項の理事会役員の義務違反の状態は解消されているので、区分所有法等での違反を問うのは難しいと思慮します。

私は当サイトの利用半年程度の新参者です。どの様な内容が中心に議論されて来たかも知りたくて、過去の投稿を結構遡って読み返してみました。コンサルやマンション管理士の委任契約解除には総会決議が必要とか、理事会決議のみでは善管・誠実義務に違反するとか、かなり以前からも区分所有法や標準管理規約からの視点が中心に議論されていました。今回紹介されている白熊さんのケースを含め、どちらの管理組合も委任契約の締結にあたっては総会決議がなされていると思います。しかしながら締結された当事者間の契約内容に視点を置いた議論は過去からも一切ありませんでした。そこで当マンションでの事例「理事会決議において解除、その半年後の通常総会にて報告・承認」としたことを紹介し問題提起を行ってきました。税理士を含めたこれら解除は組合活動を効率的・機動的に行うために、まず理事会が率先し組合員合意を得た事例とご理解下さい。区分所有法には委任契約に関する規定はありませんし、標準管理規約の義務違反の範囲も皆さんご指摘のように見解が分かれているようです。契約書文中に「総会もしくは理事会決議において解除」ただ一行があれば全てに優先され、区分所有法・標準管理規約上の議論の余地が無くなることも複数の機関確認もしています。今一度申し上げます「契約内容を確認し解除条項を明記」され、次の総会議案とされることをお勧めします。

「サンライズさん」からの回答では意味不明です。
下記の「クマ次郎さん」の弁護士顔負けの法律的な丁寧な説明を見て参考にしてください。
何れにしても「クマ次郎さん」の論理的な解説を見れば、「サンライズさん」もマンション管理士との顧問契約解除には総会決議が必要であることが理解できると思います。

それと「ただ一行があれば全てに優先され、区分所有法・標準管理規約上の議論の余地が無くなることも複数の機関確認もしています。」とのことですが、具体的にどの機関名が、どのような法律的な論拠で「議論の余地がなくなる」のかをもう少し論理的に教えてください。

随分長く論争が続いていましたが、サンライズさんもやっと「委任契約解除には総会決議が必要」ということに納得されたようですので、本件は一件落着とします。

回答がありません。