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漏水原因調査の対象範囲を教えてください。

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

294世帯のタワーマンション(築19年目)に住んでいて、今理事をしています。
1階エントランス側に大きめの池設備と植裁帯があり、その池の隣に居酒屋や歯医者等の店舗が並んでいて、2階以上が住戸という構造です。
1階店舗(飲食店)のあるオーナーから、「床下に店舗で使う物置きスペースがあるが、そこの端からジワリジワリと水が出てくるので何とかしてほしい。頻繁にではないが早めに対策を…。」との要望書が管理会社経由で報告がありました。雨が降ると水が出るなどといった法則性は今のところ分からない、かつ、床下スペースを覗いても奥までは見ることはできません。管理会社も漏水の特定が難しいようで対応に困っている印象でした。

しかし、今後、管理組合としては本格的に漏水原因を特定していく必要があるのですが、一番怪しそうなのはやはり隣にある池ではないか?との意見が出されました。

そこで、管理会社にお願いして調べてみると、私どもが加入しているマンション保険の中に、漏水原因調査費用(年間100万円)というものがありました。しかし、池は「附属施設」なので漏水原因調査費用は対象外という見解が出たようです。

私個人的には、1階店舗(飲食店)は専有部分であり、そこの漏水を特定するためなのだから、漏水原因調査費用は出てもいいんじゃないかと思っています。
1階店舗(飲食店)の漏水を止める目的で、池のどこかで漏水を起こしているか?を調べたり、他の可能性がないかを調べる費用にこの保険を適用させることはできますか?
できるということであれば管理会社へ再度調べるように主張することが出きますし、なるべく費用をかけずに止水させたいので、お聞きします。

みんなの回答

ライズさん もう一度ご相談内容読み返してみたのですが、1Fの床下の物置というと当然地下ですよね。
建築士ではないので的外れかもしれませんが。
地下は、池があろうとなかろうと地下水の影響を受けるので、しっかり防水しているはずです。
問題は池ではなく防水の方ではないでしょうか。
うちの貯水槽は地下室にあって、コンクリートの打ちっぱなしです。隅からちょろちょろ漏水しているのを見つけて建設会社に対応をお願いしたことがありますが、マンションの立地の条件もありますが、防水が十分でなく地下水がしみ込んでいるとのことでした。
築19年というと瑕疵担保責任を問うには難しいと思われます。漏水は以前から起こっていたのでしょうか。
また瑕疵があったとしても販売会社や建設会社は絶対にというほど認めません。
経年劣化とされることが多いです。
とにかく池がどうのこうのというより、なぜ漏水してしまうのか専門家に調査していただくことが必要でしょう。
それこそ漏水原因調査ですよね。
管理会社に調べさせても仕方ないように思えます。
管理組合で直接一級建築士事務所にご相談なさるのもいいかもしれませんね。
調査費用は当然保険が適用されると思います。

再度のご回答ありがとうございます。防水が十分でなく地下水がしみ込んでいる可能性もあるのですか。
1Fの床下の物置スペースは、地下になります(隣の池設備よりも低い位置にあります)。要望書が店舗のオーナーから提出されて分かったので、漏水はそんなに以前からではないようです。
目視では分からない漏水の特定は、あらゆる可能性を一つ一つ検討しなくてはいけないので、難しい事象なのですね。可能性のある箇所を物理的にひっくり返して見たいところですが、飲食店の営業妨害にならないように調整・配慮する必要もありますし、時間がかかりそうです。動きが鈍い(?)管理会社に頼むのも正直限界があると感じています。保険が適用できれば、漏水に強い専門家を見つけて相談してみたいと思います。

ライズさんの相談と似た経験があります。水濡れ調査費用に関し「この費用はマンション保険でカバーされるのではないか?」という問いに対し、管理会社は「対象外だと思います。」と答えたので不審に思って加入保険会社(代理店ではない)にダイレクトに問い合わせをしたら、対象でした。過去に遡って調べて貰ったら、他にも約30万の機械式駐車場のゲート補修(何者かに壊されて直した費用。3年前。)も対象でした。当時理事長をしていたので請求用紙を自分で取り寄せ、請求した結果、2件とも保険金が下りました。
代理店を通さなくても保険金の請求は出来ますので(理事長印が必要)、不審に思ったら加入している保険会社に直接訊いてみるのも一案です。

ご回答ありがとうございます。管理会社の発言内容が必ずしも正しいとは限らない、ということを肝に銘じておきます。

そもそも論的に考えると「保険」云々ではなく、何故起きている?です。
管理会社ではなく、管理会社を動かし販社・施工したゼネコン・設計会社に内容を十分に確認することです。
何故床下収納スペースに水が?池との水位レベルや機能的な面や設計・施工にミスはないのか?先ずは聞くべき相手を間違っているような気がします。費用の発生のみを考えると「保険」や「策」に落ちてしまします。先ずは、しっかりと不具合内容や不安点を整理して何処に何をどう聞けばよいのか?を管理会社と相談すべきと思います。管理会社でなく、明らかにその先にある販社の「お客様相談室」やゼネコンの「アフターサービス」と思いますが・・・。
御参考までに。

大局的な視点でのご助言、ありがとうございます。何故漏水が起きるのか、そして何処から?を特定していくために、問合せ先を含め整理をさせていただきます。

管理会社よりも、保険屋さんに直接お尋ねになられたらいかがでしょうか。
もしかして管理会社が保険代理店になっているのでしょうか。
ところで、すでに物置に漏水という被害が出ているのですから、施設賠償保険が使えるのではないですか。
その対処をするにあたっての必要な調査ですから、原因調査も保険の対象と考えられます。
池そのものが不具合があるかどうかの調査ではないので、管理会社の見解はどうかなと思ってしまいます。
また、池ではないかもしれませんよね。付近の配管からの漏水だったらどうするのでしょうか。
「付属施設」なので漏水原因調査の対象外という事がわかりませんが、管理会社に保険の契約内容を見せていただいて、付保している内容をもう一度確認することが必要かと思います。
そんなに難しいことが書いてあるわけではありませんので、理事会で確認してみてください。

ありがとうございます。管理会社が保険代理店になっています。管理会社の見解はやはりおかしいですか。
保険の内容をきちんと把握するために、資料を取り寄せたいと思います。ちなみに、施設賠償保険もマンション保険の中に含んでいるのですか?施設賠償保険のことが私自身イマイチ分かっていないことがわかりました。

マンションの保険の中に、施設賠償保険と個人賠償保険があります。
個人賠償保険とは、自分が原因で起こしてしまったことに対して、被害を及ぼしたところの補償に使うものです。例えば、自分の不注意で漏水事故を起こし、他の住戸に被害が出た場合には、個人賠償保険を使って弁償します。この場合は、自分のところの被害は対象外になります。それとか、不注意で共用部分を壊してしまった場合にも使えます。マンションの外で起こした事故でも使えます。
施設賠償保険は、責任元が判明しない場合や、共用部分が原因の場合などに使います。もちろん免責もありますからこれも確認が必要ですね。大体の場合、1事故1万円の免責が通常かと思います。
保険は管理費費用の中でも結構大きな割合を占めています。
言われるままに更新していませんか。無駄にかけていることが結構多いですよ。この際見直し、保険会社変更も検討してみられてはいかがですか。このサイトでも最近、保険の質問が出ています。

コンパクトに要点をまとめていただき、感謝いたします。おかげさまで認識できました。
保険を見直すという認識も薄かった(言われるままに更新だと思う)ので、保険会社の今回の対応を見させてもらいながら無駄がないかチェックしてみたいと思います。しかし問題意識を持つと色々と気になってくるものですね。無駄ががあるというサインかもしれません。

ライズさんの相談と似た経験があります。水濡れ調査費用に関し「この費用はマンション保険でカバーされるのではないか?」という問いに対し、管理会社は「対象外だと思います。」と答えたので不審に思って加入保険会社(代理店ではない)にダイレクトに問い合わせをしたら、対象でした。過去に遡って調べて貰ったら、他にも約30万の機械式駐車場のゲート補修(何者かに壊されて直した費用。3年前。)も対象でした。当時理事長をしていたので請求用紙を自分で取り寄せ、請求した結果、2件とも保険金が下りました。
代理店を通さなくても保険金の請求は出来ますので(理事長印が必要)、不審に思ったら加入している保険会社に直接訊いてみるのも一案です。

ご回答ありがとうございます。管理会社の発言内容が必ずしも正しいとは限らない、ということを肝に銘じておきます。

管理会社よりも、保険屋さんに直接お尋ねになられたらいかがでしょうか。
もしかして管理会社が保険代理店になっているのでしょうか。
ところで、すでに物置に漏水という被害が出ているのですから、施設賠償保険が使えるのではないですか。
その対処をするにあたっての必要な調査ですから、原因調査も保険の対象と考えられます。
池そのものが不具合があるかどうかの調査ではないので、管理会社の見解はどうかなと思ってしまいます。
また、池ではないかもしれませんよね。付近の配管からの漏水だったらどうするのでしょうか。
「付属施設」なので漏水原因調査の対象外という事がわかりませんが、管理会社に保険の契約内容を見せていただいて、付保している内容をもう一度確認することが必要かと思います。
そんなに難しいことが書いてあるわけではありませんので、理事会で確認してみてください。

ありがとうございます。管理会社が保険代理店になっています。管理会社の見解はやはりおかしいですか。
保険の内容をきちんと把握するために、資料を取り寄せたいと思います。ちなみに、施設賠償保険もマンション保険の中に含んでいるのですか?施設賠償保険のことが私自身イマイチ分かっていないことがわかりました。

マンションの保険の中に、施設賠償保険と個人賠償保険があります。
個人賠償保険とは、自分が原因で起こしてしまったことに対して、被害を及ぼしたところの補償に使うものです。例えば、自分の不注意で漏水事故を起こし、他の住戸に被害が出た場合には、個人賠償保険を使って弁償します。この場合は、自分のところの被害は対象外になります。それとか、不注意で共用部分を壊してしまった場合にも使えます。マンションの外で起こした事故でも使えます。
施設賠償保険は、責任元が判明しない場合や、共用部分が原因の場合などに使います。もちろん免責もありますからこれも確認が必要ですね。大体の場合、1事故1万円の免責が通常かと思います。
保険は管理費費用の中でも結構大きな割合を占めています。
言われるままに更新していませんか。無駄にかけていることが結構多いですよ。この際見直し、保険会社変更も検討してみられてはいかがですか。このサイトでも最近、保険の質問が出ています。

コンパクトに要点をまとめていただき、感謝いたします。おかげさまで認識できました。
保険を見直すという認識も薄かった(言われるままに更新だと思う)ので、保険会社の今回の対応を見させてもらいながら無駄がないかチェックしてみたいと思います。しかし問題意識を持つと色々と気になってくるものですね。無駄ががあるというサインかもしれません。

ライズさん もう一度ご相談内容読み返してみたのですが、1Fの床下の物置というと当然地下ですよね。
建築士ではないので的外れかもしれませんが。
地下は、池があろうとなかろうと地下水の影響を受けるので、しっかり防水しているはずです。
問題は池ではなく防水の方ではないでしょうか。
うちの貯水槽は地下室にあって、コンクリートの打ちっぱなしです。隅からちょろちょろ漏水しているのを見つけて建設会社に対応をお願いしたことがありますが、マンションの立地の条件もありますが、防水が十分でなく地下水がしみ込んでいるとのことでした。
築19年というと瑕疵担保責任を問うには難しいと思われます。漏水は以前から起こっていたのでしょうか。
また瑕疵があったとしても販売会社や建設会社は絶対にというほど認めません。
経年劣化とされることが多いです。
とにかく池がどうのこうのというより、なぜ漏水してしまうのか専門家に調査していただくことが必要でしょう。
それこそ漏水原因調査ですよね。
管理会社に調べさせても仕方ないように思えます。
管理組合で直接一級建築士事務所にご相談なさるのもいいかもしれませんね。
調査費用は当然保険が適用されると思います。

再度のご回答ありがとうございます。防水が十分でなく地下水がしみ込んでいる可能性もあるのですか。
1Fの床下の物置スペースは、地下になります(隣の池設備よりも低い位置にあります)。要望書が店舗のオーナーから提出されて分かったので、漏水はそんなに以前からではないようです。
目視では分からない漏水の特定は、あらゆる可能性を一つ一つ検討しなくてはいけないので、難しい事象なのですね。可能性のある箇所を物理的にひっくり返して見たいところですが、飲食店の営業妨害にならないように調整・配慮する必要もありますし、時間がかかりそうです。動きが鈍い(?)管理会社に頼むのも正直限界があると感じています。保険が適用できれば、漏水に強い専門家を見つけて相談してみたいと思います。

そもそも論的に考えると「保険」云々ではなく、何故起きている?です。
管理会社ではなく、管理会社を動かし販社・施工したゼネコン・設計会社に内容を十分に確認することです。
何故床下収納スペースに水が?池との水位レベルや機能的な面や設計・施工にミスはないのか?先ずは聞くべき相手を間違っているような気がします。費用の発生のみを考えると「保険」や「策」に落ちてしまします。先ずは、しっかりと不具合内容や不安点を整理して何処に何をどう聞けばよいのか?を管理会社と相談すべきと思います。管理会社でなく、明らかにその先にある販社の「お客様相談室」やゼネコンの「アフターサービス」と思いますが・・・。
御参考までに。

大局的な視点でのご助言、ありがとうございます。何故漏水が起きるのか、そして何処から?を特定していくために、問合せ先を含め整理をさせていただきます。

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