植栽管理業者の変更は総会決議か理事会決議か
大規模修繕工事
この度、植栽の維持管理のレベルを上げたいので植栽業者を変更したいのですが、総会決議が必要か、理事会決議で良いのか迷っています。
みんなの回答
私共の管理組合でも植栽管理業者の変更をしました。やはり、一般会計の増減に関する事項ですから、総会決議が必要だと思います。
植栽管理業者の仕事は素人には解らないことが有り、年間作業計画と金額を契約書により取り交わしていないと、業者が勝手に作業をして
請求することが有り、業者変更を行いました。
私共の管理組合でも植栽管理業者の変更をしました。やはり、一般会計の増減に関する事項ですから、総会決議が必要だと思います。
植栽管理業者の仕事は素人には解らないことが有り、年間作業計画と金額を契約書により取り交わしていないと、業者が勝手に作業をして
請求することが有り、業者変更を行いました。
変更前の植栽業者を総会決議で決めているのであれば総会決議で変更、理事会で決めているのであれば理事会決議で変更できるものだと理解しています。
植栽業者を総会で決めようが決めまいが、管理組合の自由です。なぜなら、植栽の維持管理は保存行為であり、区分所有法上、管理者（＝理事長）でも各共有者でも単独で実施可能だからです。
保存行為であっても、植栽というマンション全体の光景を決める重要な問題だと考えると、これを誰にやらせるかという業者の選定も「管理組合の業務に関する重要事項」（標準管理規約48条第17号）に該当すると解して、総会議案にすればよいと思います。
この場合、「業者選定」が総会で決議された以上、その変更も「重要事項」だと考えるのは当然です。よって、以後、総会で変更しなければならないと考えます。
一方、総会で剪定予算のみを計上し、その後理事会で業者を選定したのであれば、業者選定は「総会から付託された事項」（標準54条第1項9号）となり、以後、理事会で業者を変更できるということになります。
理事長には総会の決議に従う義務があるので、予算を不執行にする訳にはいきません。総会の決議を守ろうとすれば理事会で決めるしかありません。これがダメだという理由はないと思います。
私のところでは理事会決議です。
総会では毎年予算だけ可決されています。
業者名までは記載がありません。
（同じ業者を使うという決議もありません。）
業者名の記載がなく金額が予算内であれば、業者変更は理事会の裁量範囲だと思っています。
他の清掃や保守点検でも同様です。
期中に競争見積りを取って業者を変える場合（品質を上げるか価格を下げるか、その両方）、臨時総会を開催しません。
総会決議が必要か、理事会決議で良いのか迷っている事案では無く、総会決議が必要なのは１００%疑う余地がありません。
逆に何を根拠に理事会決議で良いとお考えなのでしょうか？
私どものマンションでは、管理会社のアドバイスを得て理事会を運営しでおりますが、植栽管理業者の変更は総会での普通決議で実施しております。
ただ一昨年の総会では、区分所有者から「著しい変更」ではとの指摘があり、特別決議としました。
キッピーさんにおかれましても管理会社に相談すれば良いと思いますが？
私のマンションでは、普通に総会決議で植栽管理業者の変更を実施しております。
理事会役員は籤引きでやらされていると思いますので、よく分からない場合は総会決議とした方が無難です。
法律面(区分所有法)から考える場合、共用部分の管理（広義の管理）については以下の３種類に分類されます。
①「保存」行為（18条1項但書）
②「（狭義の）管理」（通常管理、同条1項本文）
③「変更」（17条1項本文）
区分所有法では①〜③の広義の管理の内、①保存行為（18条1項但書）についてのみ総会決議は不要と判断されます。
ですので、キッピーさんの植栽管理業者の変更が、① 「保存」行為（18条1項但書）と判断できる場合にのみ、理事会決議だけでよいことになります。
具体的に①保存行為とは、『コンメンタールマンション区分所有法（第2版）』稻本洋之助・鎌野邦樹著（日本評論社、2004年）107頁に、「保存行為とは、共用部分を維持する行為（共用部分の滅失・毀損を防止して現状の維持を図る行為）であるが・・・たとえば、共用部分の点検や破損個所の小修繕等は保存行為に属する・・・」とありますので、植栽管理業者の変更が保存行為であるとは到底考えられません。
ですので、キッピーさんのマンション理事会が理事会決議だけで植栽管理業者の変更を実施した場合、区分所有法18条に違反しており、組合員から提訴される可能性もありますことから、面倒でも総会決議で植栽管理業者の変更をすべきだと思います。
(過去に植栽管理業者の変更が理事会決議だけで実施されていたとしても、法令違反である可能性が高く提訴された場合には善管注意義務違反となるでしょうから、これから植栽管理業者の変更を検討されている場合には、訴訟リスクを避けるためにも総会決議とすべきです。)
植栽管理業者の変更については、通常は区分所有法18条の共用部分の管理に関する事項と判断されますので、総会決議が必要です。
但し、キッピーさんのマンションでは過去も理事会決議だけで実施されていたのであれば、植栽管理業者の変更については、区分所有法18条には該当しないと判断していたものと考えられます。
要するに、過去の植栽管理業者の変更が理事会決議だけで実施されていたのであれば、理事会決議だけで問題ないと考えます。
料金が同じ以下であれば理事会判断で問題ないと思います。
「レベルを上げたい」とのことは個人的な理由なので総会決議を図った方が後々問題にならないかと思います。
私どものマンションでは元々定額管理費に入っていたのですが、管理会社から削除実費精算をお願いされ翌年から実費清算になりました。
案の定、金額が1.5倍になり高くなったので、理事長がこの二年植栽選定をしてくれています。
法律面(区分所有法)から考える場合、共用部分の管理（広義の管理）については以下の３種類に分類されます。
①「保存」行為（18条1項但書）
②「（狭義の）管理」（通常管理、同条1項本文）
③「変更」（17条1項本文）
区分所有法では①〜③の広義の管理の内、①保存行為（18条1項但書）についてのみ総会決議は不要と判断されます。
ですので、キッピーさんの植栽管理業者の変更が、① 「保存」行為（18条1項但書）と判断できる場合にのみ、理事会決議だけでよいことになります。
具体的に①保存行為とは、『コンメンタールマンション区分所有法（第2版）』稻本洋之助・鎌野邦樹著（日本評論社、2004年）107頁に、「保存行為とは、共用部分を維持する行為（共用部分の滅失・毀損を防止して現状の維持を図る行為）であるが・・・たとえば、共用部分の点検や破損個所の小修繕等は保存行為に属する・・・」とありますので、植栽管理業者の変更が保存行為であるとは到底考えられません。
ですので、キッピーさんのマンション理事会が理事会決議だけで植栽管理業者の変更を実施した場合、区分所有法18条に違反しており、組合員から提訴される可能性もありますことから、面倒でも総会決議で植栽管理業者の変更をすべきだと思います。
(過去に植栽管理業者の変更が理事会決議だけで実施されていたとしても、法令違反である可能性が高く提訴された場合には善管注意義務違反となるでしょうから、これから植栽管理業者の変更を検討されている場合には、訴訟リスクを避けるためにも総会決議とすべきです。)
植栽管理業者の変更については、通常は区分所有法18条の共用部分の管理に関する事項と判断されますので、総会決議が必要です。
但し、キッピーさんのマンションでは過去も理事会決議だけで実施されていたのであれば、植栽管理業者の変更については、区分所有法18条には該当しないと判断していたものと考えられます。
要するに、過去の植栽管理業者の変更が理事会決議だけで実施されていたのであれば、理事会決議だけで問題ないと考えます。
私のマンションでは、普通に総会決議で植栽管理業者の変更を実施しております。
理事会役員は籤引きでやらされていると思いますので、よく分からない場合は総会決議とした方が無難です。
私どものマンションでは、管理会社のアドバイスを得て理事会を運営しでおりますが、植栽管理業者の変更は総会での普通決議で実施しております。
ただ一昨年の総会では、区分所有者から「著しい変更」ではとの指摘があり、特別決議としました。
キッピーさんにおかれましても管理会社に相談すれば良いと思いますが？
総会決議が必要か、理事会決議で良いのか迷っている事案では無く、総会決議が必要なのは１００%疑う余地がありません。
逆に何を根拠に理事会決議で良いとお考えなのでしょうか？
料金が同じ以下であれば理事会判断で問題ないと思います。
「レベルを上げたい」とのことは個人的な理由なので総会決議を図った方が後々問題にならないかと思います。
私どものマンションでは元々定額管理費に入っていたのですが、管理会社から削除実費精算をお願いされ翌年から実費清算になりました。
案の定、金額が1.5倍になり高くなったので、理事長がこの二年植栽選定をしてくれています。
変更前の植栽業者を総会決議で決めているのであれば総会決議で変更、理事会で決めているのであれば理事会決議で変更できるものだと理解しています。
植栽業者を総会で決めようが決めまいが、管理組合の自由です。なぜなら、植栽の維持管理は保存行為であり、区分所有法上、管理者（＝理事長）でも各共有者でも単独で実施可能だからです。
保存行為であっても、植栽というマンション全体の光景を決める重要な問題だと考えると、これを誰にやらせるかという業者の選定も「管理組合の業務に関する重要事項」（標準管理規約48条第17号）に該当すると解して、総会議案にすればよいと思います。
この場合、「業者選定」が総会で決議された以上、その変更も「重要事項」だと考えるのは当然です。よって、以後、総会で変更しなければならないと考えます。
一方、総会で剪定予算のみを計上し、その後理事会で業者を選定したのであれば、業者選定は「総会から付託された事項」（標準54条第1項9号）となり、以後、理事会で業者を変更できるということになります。
理事長には総会の決議に従う義務があるので、予算を不執行にする訳にはいきません。総会の決議を守ろうとすれば理事会で決めるしかありません。これがダメだという理由はないと思います。
私のところでは理事会決議です。
総会では毎年予算だけ可決されています。
業者名までは記載がありません。
（同じ業者を使うという決議もありません。）
業者名の記載がなく金額が予算内であれば、業者変更は理事会の裁量範囲だと思っています。
他の清掃や保守点検でも同様です。
期中に競争見積りを取って業者を変える場合（品質を上げるか価格を下げるか、その両方）、臨時総会を開催しません。
私共の管理組合でも植栽管理業者の変更をしました。やはり、一般会計の増減に関する事項ですから、総会決議が必要だと思います。
植栽管理業者の仕事は素人には解らないことが有り、年間作業計画と金額を契約書により取り交わしていないと、業者が勝手に作業をして
請求することが有り、業者変更を行いました。
私共の管理組合でも植栽管理業者の変更をしました。やはり、一般会計の増減に関する事項ですから、総会決議が必要だと思います。
植栽管理業者の仕事は素人には解らないことが有り、年間作業計画と金額を契約書により取り交わしていないと、業者が勝手に作業をして
請求することが有り、業者変更を行いました。
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