みんなの管理組合

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大規模修繕工事

管理規約

大規模修繕工事に関しての物置撤去について

大規模修繕工事に際して,1階で専用庭を使用しているAさんが物置を設置しており以下の件が問題になっています。良きアドバイスをお願いします。

①管理組合より「大規模修繕工事以前に,隣人から物置があることで避難通路の役目を成していない(ドアが開かないのでは?)と意見があったがどうか?」とAさんに言うと「ドアは開くし,大人1人は十分避難できるよう物置を設置している」と回答あり。大規模修繕の施工会社から「避難通路は通れればよいものではなく法律で1.5m以上幅を確保する必要がある」とのアドバイスもありました。大規模修繕工事に関しても,物置があってもなんとか足場は組めるが,物置と接している壁は塗装できないとのことです。Aさんに物置の撤去をお願いしても「引っ越しの予定もないので壁は塗装しなくてよい,撤去するにしても費用が10万以上かかるので管理組合より当然出してくれますよね」との回答。

②そもそも専用庭は専有部分ではなく共用部分にあたり,専用使用権を与えられているだけで,使用細則の第1条「専有部分及び専用使用部分の使用」の(16)に「バルコニー等にサンルーム・物置・温室・池等これらに類する建造物を建築又は設置すること」をしてはならないとはっきり明記されています。Aさんは「物置を設置するにあたり前管理会社に許可をもらった」といっていますが,今の管理会社から前管理会社に問い合わせをしてもらったが「そのような許可をした覚えもなく,許可証等も発行していない」とのことです。①の避難経路及び前管理会社が許可したしないに関係なく,この使用細則に違反している1点をもって,Aさんの自己負担で物置の撤去を求めることはできないでしょうか?

みんなの回答

少し違う観点から・・・。
皆さん通常のバルコニーと隔壁板を想定して話をされていると思います。
1階の専用庭の位置状況、及び避難経路の確認に必要があると思われます。当然として回答者の方々が言われている、規約等によればいけないことです。
但し、今まで問題にしなたっかこと、公然且つ平然とおいていた事等と専用庭の状況を十分に確認して今後の対応を決められた方が良いと思います。

大変、身勝手な回答ですね。
そもそも、組合員でない管理会社の許可に効力はありません。

以前、私が担当したマンションの事例で行った対応方法ですが、

①役員全員およびその他の区分所有者の署名入りの注意文章を渡す。
 (いつまでに移動するかを期限付きで回答してもらう)
 ★マンション内の総意として、自覚してもらうのが目的
 ★理事等心理的な負担軽減
 ★多数派の心理を利用

②総会時等で説明と回答を文章で求める。
 ★仮に避難時に支障が生じた場合の責任はとれるのか?を追及する

③改善が内容であれば、調停等の法的手段に移行

法的な手続きは、相手の言い訳できる機会を設ける。

結局①の時点で撤去してもらいました。

ご参考になれば幸いです。(文責 花田法務事務所)


花田先生,アドバイスありがとうございました。①~③の手順を参考にさせていただきます。私も含め他の役員も法的手段等はなるべく避けたいと思っています。①の時点で撤去に応じてくれればよいのですが。ありがとうございました。

いろいろな方からも同じような回答が来ると思いますが、Aさんの主張は全く通りません。
ベランダに物置を設置することは明らかに共用部の目的外使用であり、直ちに原状復帰しなくてはなりません。
管理組合の費用でなどとたわごとにすぎません。原因を作ったAさん自身の費用で行うのです。
また、物置の設置によって外壁塗装が完了しないことになればAさんは組合に対して工事の遅延代金等について損害賠償しなくてはならなくなります。
付け足しですが、管理会社の許可を取ったというのもたわごとです。共用部にものを置く許可を出す権限はそもそも管理会社にはありません。(どうしてもAさんが言い張るなら紙に書いた記録を求めてください)
ルールを守らない人ほど声が大きい傾向がありますが、決してひるんではなりません。役員が一致団結して臨んでください。

DT1様、アドバイスありがとうございました。また声援もいただき非常にこころ強いです。こちらは何も間違っていないとの自身がつきましたので、理事長及び理事会で協力しながら毅然とした対応をしていきます。ここで例外を作ってしまうと第2・第3のAさんが出てきた時に何も言えなくなりますから。本当にありがとうございました。

もう一つ別の角度からの提案です。
庭ですからそれなりに広さがあるのではないでしょうか。
物置を、避難の邪魔にならないところに移していただくことも一つの方法かと思います。
Aさんに「物置の撤去」と「物置の移動」のどちらかを選んでいただくことになります。自分の生活の邪魔になるとか、見た目が気に入らないというかもしれませんが、それはAさんの都合でしかないわけです。
嫌という事でしたら撤去するしかないですよね。
物置を置くことは使用細則で禁止されていることですが、組合からの譲歩案として考えてみてはいかがでしょうか。
ところで「専用庭の使用細則」はないのですか?

度々ありがとうございます。避難経路の確保、大規模修繕への阻害事項の2点で物置の移動をお願いしたのですが、専用庭はあまり広くなく、ほぼ庭全体を覆い尽くすほどの大きな物置を設置しています。(CMにでてくる100人のっても大丈夫のイナバ物置並みの大きさです。)なので移動は無理で、解体・撤去しか案はありませんでした。「専用庭の使用細則」はありませんでした。貴重なご意見ありがとうございました。

もものすけさん お久しぶりです。
そりゃぁ もう撤去しかないですよね!

困ったことにこういう方はよくいらっしゃるのです。
もちろん使用細則に反するという事で対抗できます。但し聞き入れてくれるかどうかの問題です。
Aさんが撤去しない場合には、管理組合で撤去し、その費用をAさんに請求することになりますが、そのことについて使用細則で定められていませんか?(原状回復義務等)という条はありませんか?
使用細則にない場合には、規約のほうに(理事長の勧告及び指示等)という条があります。
・規約、使用細則等に違反したときは、理事長は理事会の決議を経て警告を行うことができる。
・警告を受けた者は、その是正のため必要な措置を講じなければならない。
と規定されています。
Aさんが必要な措置を講じなければ、管理組合が正当な管理の業務として代行し、費用を請求するしかないのではないでしょうか。その場合には、必ず前もってAさんに通告しておいてくださいね。
最悪、裁判で決着という事も考えられますが、そこまでしたくないですよね。
また、引越ししないから壁の塗装はしなくていいという事ですが、これもよく聞く身勝手な言い分ですね。
壁は共用部分ですから、全体で塗装して修繕にあたるものです。Aさんのところの壁ではないですよね。
1Fですと、時々庭付き住戸と間違えている方がいます。古いマンションでは結構多く、庭に大きな木を植えてしまう方もいます。
強硬手段ではなく、何とかご理解いただければいいのですが。


メロディー様、有意義なアドバイスありがとうございます。早速、使用細則等を確認してみます。今後のこともあるので、なるべく穏便に済ませたいものです。理解いただければよいのですが、理事会で協議してみます。ありがとうございました。

困ったことにこういう方はよくいらっしゃるのです。
もちろん使用細則に反するという事で対抗できます。但し聞き入れてくれるかどうかの問題です。
Aさんが撤去しない場合には、管理組合で撤去し、その費用をAさんに請求することになりますが、そのことについて使用細則で定められていませんか?(原状回復義務等)という条はありませんか?
使用細則にない場合には、規約のほうに(理事長の勧告及び指示等)という条があります。
・規約、使用細則等に違反したときは、理事長は理事会の決議を経て警告を行うことができる。
・警告を受けた者は、その是正のため必要な措置を講じなければならない。
と規定されています。
Aさんが必要な措置を講じなければ、管理組合が正当な管理の業務として代行し、費用を請求するしかないのではないでしょうか。その場合には、必ず前もってAさんに通告しておいてくださいね。
最悪、裁判で決着という事も考えられますが、そこまでしたくないですよね。
また、引越ししないから壁の塗装はしなくていいという事ですが、これもよく聞く身勝手な言い分ですね。
壁は共用部分ですから、全体で塗装して修繕にあたるものです。Aさんのところの壁ではないですよね。
1Fですと、時々庭付き住戸と間違えている方がいます。古いマンションでは結構多く、庭に大きな木を植えてしまう方もいます。
強硬手段ではなく、何とかご理解いただければいいのですが。


メロディー様、有意義なアドバイスありがとうございます。早速、使用細則等を確認してみます。今後のこともあるので、なるべく穏便に済ませたいものです。理解いただければよいのですが、理事会で協議してみます。ありがとうございました。

もう一つ別の角度からの提案です。
庭ですからそれなりに広さがあるのではないでしょうか。
物置を、避難の邪魔にならないところに移していただくことも一つの方法かと思います。
Aさんに「物置の撤去」と「物置の移動」のどちらかを選んでいただくことになります。自分の生活の邪魔になるとか、見た目が気に入らないというかもしれませんが、それはAさんの都合でしかないわけです。
嫌という事でしたら撤去するしかないですよね。
物置を置くことは使用細則で禁止されていることですが、組合からの譲歩案として考えてみてはいかがでしょうか。
ところで「専用庭の使用細則」はないのですか?

度々ありがとうございます。避難経路の確保、大規模修繕への阻害事項の2点で物置の移動をお願いしたのですが、専用庭はあまり広くなく、ほぼ庭全体を覆い尽くすほどの大きな物置を設置しています。(CMにでてくる100人のっても大丈夫のイナバ物置並みの大きさです。)なので移動は無理で、解体・撤去しか案はありませんでした。「専用庭の使用細則」はありませんでした。貴重なご意見ありがとうございました。

もものすけさん お久しぶりです。
そりゃぁ もう撤去しかないですよね!

いろいろな方からも同じような回答が来ると思いますが、Aさんの主張は全く通りません。
ベランダに物置を設置することは明らかに共用部の目的外使用であり、直ちに原状復帰しなくてはなりません。
管理組合の費用でなどとたわごとにすぎません。原因を作ったAさん自身の費用で行うのです。
また、物置の設置によって外壁塗装が完了しないことになればAさんは組合に対して工事の遅延代金等について損害賠償しなくてはならなくなります。
付け足しですが、管理会社の許可を取ったというのもたわごとです。共用部にものを置く許可を出す権限はそもそも管理会社にはありません。(どうしてもAさんが言い張るなら紙に書いた記録を求めてください)
ルールを守らない人ほど声が大きい傾向がありますが、決してひるんではなりません。役員が一致団結して臨んでください。

DT1様、アドバイスありがとうございました。また声援もいただき非常にこころ強いです。こちらは何も間違っていないとの自身がつきましたので、理事長及び理事会で協力しながら毅然とした対応をしていきます。ここで例外を作ってしまうと第2・第3のAさんが出てきた時に何も言えなくなりますから。本当にありがとうございました。

大変、身勝手な回答ですね。
そもそも、組合員でない管理会社の許可に効力はありません。

以前、私が担当したマンションの事例で行った対応方法ですが、

①役員全員およびその他の区分所有者の署名入りの注意文章を渡す。
 (いつまでに移動するかを期限付きで回答してもらう)
 ★マンション内の総意として、自覚してもらうのが目的
 ★理事等心理的な負担軽減
 ★多数派の心理を利用

②総会時等で説明と回答を文章で求める。
 ★仮に避難時に支障が生じた場合の責任はとれるのか?を追及する

③改善が内容であれば、調停等の法的手段に移行

法的な手続きは、相手の言い訳できる機会を設ける。

結局①の時点で撤去してもらいました。

ご参考になれば幸いです。(文責 花田法務事務所)


花田先生,アドバイスありがとうございました。①~③の手順を参考にさせていただきます。私も含め他の役員も法的手段等はなるべく避けたいと思っています。①の時点で撤去に応じてくれればよいのですが。ありがとうございました。

少し違う観点から・・・。
皆さん通常のバルコニーと隔壁板を想定して話をされていると思います。
1階の専用庭の位置状況、及び避難経路の確認に必要があると思われます。当然として回答者の方々が言われている、規約等によればいけないことです。
但し、今まで問題にしなたっかこと、公然且つ平然とおいていた事等と専用庭の状況を十分に確認して今後の対応を決められた方が良いと思います。

大変、身勝手な回答ですね。
そもそも、組合員でない管理会社の許可に効力はありません。

以前、私が担当したマンションの事例で行った対応方法ですが、

①役員全員およびその他の区分所有者の署名入りの注意文章を渡す。
 (いつまでに移動するかを期限付きで回答してもらう)
 ★マンション内の総意として、自覚してもらうのが目的
 ★理事等心理的な負担軽減
 ★多数派の心理を利用

②総会時等で説明と回答を文章で求める。
 ★仮に避難時に支障が生じた場合の責任はとれるのか?を追及する

③改善が内容であれば、調停等の法的手段に移行

法的な手続きは、相手の言い訳できる機会を設ける。

結局①の時点で撤去してもらいました。

ご参考になれば幸いです。(文責 花田法務事務所)


花田先生,アドバイスありがとうございました。①~③の手順を参考にさせていただきます。私も含め他の役員も法的手段等はなるべく避けたいと思っています。①の時点で撤去に応じてくれればよいのですが。ありがとうございました。