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管理組合の会計

管理費会計が本当は赤字なのですが・・・

竣工11年目のマンションの監事になりました。
先日総会前理事会が開かれ、今期の会計の収支と来季予算が話し合われたのですが、気になることがありました。
竣工当初から管理費会計は収支がカツカツだったのですが、消費税が8%になったところから正味赤字に陥っています。
しかし、総会の収支報告では管理費会計は赤字に見えません。なぜかというと積立金口から資金移動を行って帳尻を合わせているからです。
積立金は計画的な修繕のために集めているので、ほかの用途に使ってはいけないのではないかと思って規約を見ましたが、やはり修繕積立金を取り崩す理由に「管理費会計の補てん」は書かれていません。
去年の総会の資料を探してみてみたら同じように積立金から資金移動をして管理費会計は黒字になっていました。
監事としておかしいと言いたいところですが、過去の管理組合が認めてきたことに逆らうと問題が大きくなりそうで困っています。
監事としてどのような対応をしたらよいかアドバイスください。


みんなの回答

sawaさん当方のマンションも同じ会計処理でごまかされ、丙員が監査になるまでだれも意見をいいませんでした。おそらく悪徳管理会社なので変更をすることと、それまでの帳簿や領収書、議事録を確保してくださいそれと同時進行で管理会社の見積もりや有志を募り委員会等を結成する必要があります。経験上理事長になった方が結果善しでしたが・・・。後は県市町の公共センターへ相談に行くのが良いです。当方は大阪ですがそこへ相談へ行っております。

sawaさん 修繕積立金から補てんしようという提案をしたのは理事の方々ですか?管理会社ですか?

それにより、あなたのとるべき対応が変わると考えられます。

もし、理事の方々の提案でしたら、あなたはご自分のこれからの立場を守るためにも「三毛猫さん」のアドバイス通りがいいと思います。
また、管理会社がそういう処理をしている、若しくはそれで何も言わないというのでしたら「祖堅アドバイザー」「メロディーさん」のアドバイスが適切かと思います。

とにかくここに住まなければいけないことは確実ですので、ご自分の身を守ることも大切です。
ご自分の判断でなすべきことを考えてください。

収支報告と予算案は管理会社に資料を作ってもらい、説明も管理会社のフロントさんに読み上げてもらうというやり方で審議をすすめてきましたので「ほぼ管理会社の資料」になっています。
皆様のアドバイスを拝見していて、これまでの理事会があまりに管理会社を信用しすぎて、自分たちのことだという認識が足らなかったと反省しています。
かといって、急に全員の意識が高まってパッと問題が解決するかというとそうはいかないのが現状でしょう。
ハードルは高いですが少しづつ同調者を集めます。

この指と~まれ!と上げた指に、きっとたくさんの方が集まるでしょう。
初めは恐る恐るかもしれませんが
なんといってもご自分たちの為ですもの。

でもsawaさん ご自分の立場を守ることも忘れないでくださいね。

応援してます。

一番の問題は管理会社ではないでしょうか。
赤字の解消は、委託費の見直しや値上げで対処できますが、このようないい加減な会計処理をしてきた管理会社を変えなければ、根本的な解決はできないと思います。
この管理会社の会計処理だけでなく、他の運営にも不信感を持ってしまいます。

過去に理事会が認めてきたといっても、本当に帳尻を合わせればいいと考えて認めてきたのでしょうか。
sawaさんは疑問を持ったから規約まで調べたのでしょうけれど、何もわからなければ管理会社の言うままにしてしまうのではないでしょうか。
それは過去の役員たちの責任ではないと思います。皆さん同じようなものではないでしょうか。

総会で収支報告がされますが、組合員の方のどれくらいが理解しているのでしょうか。ほとんどはめんどくさい数字が並んでいるのでやり過ごしているのではないでしょうか。sawaさんのように疑問を持つ方のほうが少ないと思います。それは知らないからであって、仕方のない事だと思います。
sawaさんも今回監事になって初めて気が付いたのではないでしょうか。

管理会社の変更はかなりハードルが高いです。
ちゃんとした理由を示さないと皆さん面倒なことは嫌がります。
管理会社も必死になりますからいろいろな対策を取ります。
その時に、こんなことが起こっているという問題点を明らかにしないと握りつぶされてしまいます。しっかり仲間を集めて対策を取る必要があります。

sawaさんには大変な重荷になると思いますが、皆さんに気づいていただくきっかけにもなると思います。ぜひ頑張っていただきたいと思います。

大変な問題に首を突っ込んでしまいましたが、ここで気が付いてよかったと考えることにしました。
総会で役員が全員入れ替わることになるのですが、総会当日まで新役員立候補が可能です。
次期理事会の役員に立候補して役員になれたら理事として問題提起していきたいと思います。
「こいつ何言ってんの?」という批判はあるでしょうが・・・
 
また質問が出てくると思いますが、その節はよろしくお願いいたします。

誰かが立ち上がる

これが第1歩です。
どこのマンションでもこの1歩から未来が開けます。
そんなところをたくさん見て、たくさん寄り添って
一緒に改革してきました。

大丈夫です すぐに一人ではなくなりますよ

頑張ってくださいね。

sawaさんは過去の資料まで遡って調べていて、この問題の深刻さはよく理解なさっていると思います。
管理組合の財務基盤を健全化したい、しかし過去を否定することは避けたい、というジレンマとお見受けします。

私が監事をしている管理組合も以前は一般会計が赤字で、管理仕様を見直して費用の削減をするとともに、管理費を値上げするという方法で健全化しました。その時に「修繕会計には何千万も貯金があるのに、どうしてそれを使わずに管理費を値上げするのか?」と理事会に殴り込みをかけてきた組合員がいました。2つの会計に別れている趣旨を理解していない組合員もいるのです。

また、管理費を値上げする議案には拒絶反応が出るのが普通ですから、「1年の任期を波風立てずに終えたい」という役員さんが安易に修繕積立金の流用を選択したことも考えられます。
そういうケースも考慮し、「消費税率が8%に上がって以来、一般会計の問題には皆さんで取り組んできましたが、大規模修繕の準備を視野に入れますと、この方法では修繕会計の先行きも不安が出て参ります。」と、過去を否定せずに、将来へ向けた形での、監査報告・健全化の提案を出してはいかがでしょうか?

健全化の方法として費用の削減に取り組む場合は、祖堅先生のご回答に書かれている方法が近道だと思います。

ありがとうございます。過去にさかのぼって犯人捜しをすることは不毛だと思っています。
監事のコメントとして「修繕積立金からの資金移管額に相当する管理費会計の支出削減計画を立てていくことを提案します」と書くことにします。

sawaさん、本当に気づいて良かったですね。「艱難 汝を玉とす。」という言葉を贈ります。この問題を解決した暁には管理組合の財務基盤のみならず、ご自身も充実なさっている事でしょう。遠くから応援申し上げます。

sawaさん よく気づいてくださいました。
管理費会計が赤字だからと言って、修繕積立金から補てんするなんてとんでもない事です。
過去の管理組合が認めてきたとのことですが、認めてきたのではなくやってはいけないことを知らなかったのではないでしょうか。

監事さんとしてどのような対応をしたらよいかというと、監査報告に正直に、このような処理がされていて規約にも反するし、区分会計をしなければいけないと適正化法に定められていることにも反するという報告をすべきだと思います。

確かに問題が大きくなると思いますが、大きくしなければいけない問題だと思います。

このような処理をする管理会社は信頼が持てません。
管理会社は自分のところの委託費はしっかり確保して、修繕積立金で穴埋めしているのですよね。
そろそろ第1回目の大規模修繕も検討を始めるころではありませんか。その時に修繕積立金が足りなくなったらどうするのでしょうか。一時金を集めますか?こんな事をしていたら1回目ばかりでなく、何かをしなければならないときに修繕積立金が足りなくてできないという事になってしまいます。

sawaさんは大変だと思いますが、問題が大きくなったら成功です。
皆さんに危機感を持っていただければ、同調者も集まるのではないでしょうか。
管理費会計の赤字を解消するのには、管理委託費の見直しが一番です。また、管理会社の変更も視野に入れてはいかがでしょうか。
問題が大きくなる前に管理会社に握りつぶされないよう、コンサルに相談することも必要だと思います。

パンドラの箱を開けてしまったというのが今の正直な気持ちです。
確信は持てていませんが、これまでの理事会メンバーが積極的に働きかけたというより、管理会社が用意してきた議案書に基づいて議事進行してきたのだと思います。
でも間違っていることは直さなくてはいけませんが、とても一人では解決できそうにありません。相談できる人がいないのが悩みです。

ご心配のように一人では無理です。
こんな時にお力になれるようにマンション管理士がいます。
無料相談がありますからご相談なさってはいかがでしょうか。
sawaさん 応援してます。

sawaさん よく気づいてくださいました。
管理費会計が赤字だからと言って、修繕積立金から補てんするなんてとんでもない事です。
過去の管理組合が認めてきたとのことですが、認めてきたのではなくやってはいけないことを知らなかったのではないでしょうか。

監事さんとしてどのような対応をしたらよいかというと、監査報告に正直に、このような処理がされていて規約にも反するし、区分会計をしなければいけないと適正化法に定められていることにも反するという報告をすべきだと思います。

確かに問題が大きくなると思いますが、大きくしなければいけない問題だと思います。

このような処理をする管理会社は信頼が持てません。
管理会社は自分のところの委託費はしっかり確保して、修繕積立金で穴埋めしているのですよね。
そろそろ第1回目の大規模修繕も検討を始めるころではありませんか。その時に修繕積立金が足りなくなったらどうするのでしょうか。一時金を集めますか?こんな事をしていたら1回目ばかりでなく、何かをしなければならないときに修繕積立金が足りなくてできないという事になってしまいます。

sawaさんは大変だと思いますが、問題が大きくなったら成功です。
皆さんに危機感を持っていただければ、同調者も集まるのではないでしょうか。
管理費会計の赤字を解消するのには、管理委託費の見直しが一番です。また、管理会社の変更も視野に入れてはいかがでしょうか。
問題が大きくなる前に管理会社に握りつぶされないよう、コンサルに相談することも必要だと思います。

パンドラの箱を開けてしまったというのが今の正直な気持ちです。
確信は持てていませんが、これまでの理事会メンバーが積極的に働きかけたというより、管理会社が用意してきた議案書に基づいて議事進行してきたのだと思います。
でも間違っていることは直さなくてはいけませんが、とても一人では解決できそうにありません。相談できる人がいないのが悩みです。

ご心配のように一人では無理です。
こんな時にお力になれるようにマンション管理士がいます。
無料相談がありますからご相談なさってはいかがでしょうか。
sawaさん 応援してます。

一番の問題は管理会社ではないでしょうか。
赤字の解消は、委託費の見直しや値上げで対処できますが、このようないい加減な会計処理をしてきた管理会社を変えなければ、根本的な解決はできないと思います。
この管理会社の会計処理だけでなく、他の運営にも不信感を持ってしまいます。

過去に理事会が認めてきたといっても、本当に帳尻を合わせればいいと考えて認めてきたのでしょうか。
sawaさんは疑問を持ったから規約まで調べたのでしょうけれど、何もわからなければ管理会社の言うままにしてしまうのではないでしょうか。
それは過去の役員たちの責任ではないと思います。皆さん同じようなものではないでしょうか。

総会で収支報告がされますが、組合員の方のどれくらいが理解しているのでしょうか。ほとんどはめんどくさい数字が並んでいるのでやり過ごしているのではないでしょうか。sawaさんのように疑問を持つ方のほうが少ないと思います。それは知らないからであって、仕方のない事だと思います。
sawaさんも今回監事になって初めて気が付いたのではないでしょうか。

管理会社の変更はかなりハードルが高いです。
ちゃんとした理由を示さないと皆さん面倒なことは嫌がります。
管理会社も必死になりますからいろいろな対策を取ります。
その時に、こんなことが起こっているという問題点を明らかにしないと握りつぶされてしまいます。しっかり仲間を集めて対策を取る必要があります。

sawaさんには大変な重荷になると思いますが、皆さんに気づいていただくきっかけにもなると思います。ぜひ頑張っていただきたいと思います。

大変な問題に首を突っ込んでしまいましたが、ここで気が付いてよかったと考えることにしました。
総会で役員が全員入れ替わることになるのですが、総会当日まで新役員立候補が可能です。
次期理事会の役員に立候補して役員になれたら理事として問題提起していきたいと思います。
「こいつ何言ってんの?」という批判はあるでしょうが・・・
 
また質問が出てくると思いますが、その節はよろしくお願いいたします。

誰かが立ち上がる

これが第1歩です。
どこのマンションでもこの1歩から未来が開けます。
そんなところをたくさん見て、たくさん寄り添って
一緒に改革してきました。

大丈夫です すぐに一人ではなくなりますよ

頑張ってくださいね。

sawaさんは過去の資料まで遡って調べていて、この問題の深刻さはよく理解なさっていると思います。
管理組合の財務基盤を健全化したい、しかし過去を否定することは避けたい、というジレンマとお見受けします。

私が監事をしている管理組合も以前は一般会計が赤字で、管理仕様を見直して費用の削減をするとともに、管理費を値上げするという方法で健全化しました。その時に「修繕会計には何千万も貯金があるのに、どうしてそれを使わずに管理費を値上げするのか?」と理事会に殴り込みをかけてきた組合員がいました。2つの会計に別れている趣旨を理解していない組合員もいるのです。

また、管理費を値上げする議案には拒絶反応が出るのが普通ですから、「1年の任期を波風立てずに終えたい」という役員さんが安易に修繕積立金の流用を選択したことも考えられます。
そういうケースも考慮し、「消費税率が8%に上がって以来、一般会計の問題には皆さんで取り組んできましたが、大規模修繕の準備を視野に入れますと、この方法では修繕会計の先行きも不安が出て参ります。」と、過去を否定せずに、将来へ向けた形での、監査報告・健全化の提案を出してはいかがでしょうか?

健全化の方法として費用の削減に取り組む場合は、祖堅先生のご回答に書かれている方法が近道だと思います。

ありがとうございます。過去にさかのぼって犯人捜しをすることは不毛だと思っています。
監事のコメントとして「修繕積立金からの資金移管額に相当する管理費会計の支出削減計画を立てていくことを提案します」と書くことにします。

sawaさん、本当に気づいて良かったですね。「艱難 汝を玉とす。」という言葉を贈ります。この問題を解決した暁には管理組合の財務基盤のみならず、ご自身も充実なさっている事でしょう。遠くから応援申し上げます。

sawaさん 修繕積立金から補てんしようという提案をしたのは理事の方々ですか?管理会社ですか?

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もし、理事の方々の提案でしたら、あなたはご自分のこれからの立場を守るためにも「三毛猫さん」のアドバイス通りがいいと思います。
また、管理会社がそういう処理をしている、若しくはそれで何も言わないというのでしたら「祖堅アドバイザー」「メロディーさん」のアドバイスが適切かと思います。

とにかくここに住まなければいけないことは確実ですので、ご自分の身を守ることも大切です。
ご自分の判断でなすべきことを考えてください。

収支報告と予算案は管理会社に資料を作ってもらい、説明も管理会社のフロントさんに読み上げてもらうというやり方で審議をすすめてきましたので「ほぼ管理会社の資料」になっています。
皆様のアドバイスを拝見していて、これまでの理事会があまりに管理会社を信用しすぎて、自分たちのことだという認識が足らなかったと反省しています。
かといって、急に全員の意識が高まってパッと問題が解決するかというとそうはいかないのが現状でしょう。
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でもsawaさん ご自分の立場を守ることも忘れないでくださいね。

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sawaさん当方のマンションも同じ会計処理でごまかされ、丙員が監査になるまでだれも意見をいいませんでした。おそらく悪徳管理会社なので変更をすることと、それまでの帳簿や領収書、議事録を確保してくださいそれと同時進行で管理会社の見積もりや有志を募り委員会等を結成する必要があります。経験上理事長になった方が結果善しでしたが・・・。後は県市町の公共センターへ相談に行くのが良いです。当方は大阪ですがそこへ相談へ行っております。

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監事さんとしてどのような対応をしたらよいかというと、監査報告に正直に、このような処理がされていて規約にも反するし、区分会計をしなければいけないと適正化法に定められていることにも反するという報告をすべきだと思います。

確かに問題が大きくなると思いますが、大きくしなければいけない問題だと思います。

このような処理をする管理会社は信頼が持てません。
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sawaさんは大変だと思いますが、問題が大きくなったら成功です。
皆さんに危機感を持っていただければ、同調者も集まるのではないでしょうか。
管理費会計の赤字を解消するのには、管理委託費の見直しが一番です。また、管理会社の変更も視野に入れてはいかがでしょうか。
問題が大きくなる前に管理会社に握りつぶされないよう、コンサルに相談することも必要だと思います。

パンドラの箱を開けてしまったというのが今の正直な気持ちです。
確信は持てていませんが、これまでの理事会メンバーが積極的に働きかけたというより、管理会社が用意してきた議案書に基づいて議事進行してきたのだと思います。
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ご心配のように一人では無理です。
こんな時にお力になれるようにマンション管理士がいます。
無料相談がありますからご相談なさってはいかがでしょうか。
sawaさん 応援してます。