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大規模修繕工事に関して疑問があり、談合やリベートを疑ってます。

大規模修繕工事

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

我がマンションは大規模修繕工事の真っ最中で修繕委員を担当しています。

当マンションでは、工事業者を正しく選定できるように設計監理方式を採用し、設計事務所(コンサルタント会社)を選定し、仕様書や設計予算書を成果物として提出していただき、資本金や年商などの見積もり参加条件をつけて業者募集をし、5社の見積もり参加があり、ヒアリングの結果、Aという工事会社に決定し、工事がスタートしました。

現場での打ち合わせの席上で、現場監督が「自分が作成した仕様書や設計予算書は、、、」という発言がありました。口がすべった様子で、それ以降、問い詰めても、仕様書や設計予算書の件は、現場監督も設計監理者もダンマリを決め込んでいます。

今になって思い起こすと、見積もり参加条件を設定した事、5社のの金額が横並びで拮抗していた事など、怪しいことばかりで、談合やリベートなどがあったと確信をしていますが私の思い過ごしでしょうか?

専門家の方などに、業界の裏事情などをおうかがいしたいとおもいます。よろしくお願いします。

みんなの回答

専門家ではありませんのであくまでも個人的な意見です。
私はこれから大規模修繕が始まるマンションの修繕委員長をしていますが、私が調べたり専門家に相談した限りでは、見積もり参加条件を設定することや見積もり金額が横並びであることはまず談合があると思っています。
当マンションも設計監理方式を採用し工事会社の募集を始めたところですが、見積もり参加条件は一切設定していません。また総合施工会社のみならず足場だけとか塗装だけなどの専門業者も募集し、総合施工会社に優秀な専門業者を取り込んだチームを作る予定です。(これらはすべて契約した設計事務所の提案です。)
どの程度工事が進んでいるかわかりませんが、まだ初期の段階ならセカンドオピニオンとなる設計事務所なりマンション管理士を付ける事をお勧めします。設計事務所は猛反対するでしょうが、そんなことは関係ありません。まずはTITIさんと同じ意見を持つ修繕委員に協力を求めセカンドオピニオンの提案をしてみてはいかがでしょうか。

やはりそうですよね。

総合施工会社のみならず足場だけとか塗装だけなどの専門業者も募集し、総合施
工会社に優秀な専門業者を取り込んだチームを作る予定です。(これらはすべて
契約した設計事務所の提案です。)

というところが、すばらしいです。私のマンションもその設計事務所様と知り合
いになれればよかったのにと心から思います。

ありがとうございました。

TITIさん 裏事情は大体皆さんがおっしゃっている通りだと思います。
だからと言ってTITIさんはどうしたいのでしょうか。

ご質問の裏事情暴露とは違いますが、心配です。

管理組合が損失を受けた証拠や明らかな損害額など把握できるのでしょうか。
お疑いのような談合、リベートが実行された証拠をかつかめるのでしょうか。

ただTITIさんが疑いを持ち、確信しているといってもどうしようもないのではないでしょうか。
証拠もないのに、この疑いを公にした場合、管理組合の中で全員が同調するとは限りませんし、反論する方々が出た場合、どうにもならなくなると思うのです。
工事は途中で止められないし、疑われたまま工事するほうは良い工事をしようという思いも失せるのではないでしょうか。

組合員が割れてしまったら最悪です。TITIさんの立場も心配です。

納得はできないかもしれませんが、組合が支払った分以上の工事をしていただければ、それでいいような気もするのですが。

業界内の癒着ばかりでなく、知り合いのところでは理事長がワイロををもらっていました。そこはやけに工事ばかりするので、マンション管理士に入っていただいてわかりました。ついでに悪い奴らのしっぽをつかんで一掃してもらいました。
利権のある所ではそんなことも起こります。

cocoaさんも同じように感じているのですね。

私の個人的な意見としては、現在設計者として監理業務をやっていただいている
のですが、一日も早く契約の解除をしたいと考えています。

たぶん談合やリベートの尻尾は出してこないと思いますが、現在の心もとない、
そして信頼関係を失った、きっと本当のお客様は管理組合ではなく施工会社だと
思っている設計事務所に、組合の立場に立った監理業務は不可能だと考えている
からです。

賠償請求をしたいぐらいですが、なかなか難しいのが現実になると思うので、高
い授業料を管理組合は払ったものと腹をくくるしかありません。

cocoaさんに心配いただいている「組合員が割れてしまったら」という部分は、
幸いに修繕委員会や理事会は一致団結していて、だいたい同じ意見のメンバーば
かりなので、総会でしっかり説明をすれば理解をしていただける組合員ばかりだ
と認識しています。

「組合が支払った分以上の工事をしていただければ、それでいいような気もする
のですが。」という部分は、施工者はそれなりにいい仕事をしていただいている
ので、このまま竣工までしっかりとした工事を続けていただきたいと考えていま
すが、設計監理者の収入が施工者からもあるとすれば、そして、仕様書や設計予
算書を施工者に作らせ、お客様である管理組合の立場に立たずに、施工者の立場
で仕事をしているということ自体が組合が支払った分以上の仕事をしていただけ
てないと思いますので、そうそうに退場をお願いしたいと思っております。

それで以前に「総会決議を覆すには」というご質問をなさったのですね。
でも施工会社がいいところで救われますね。
くれぐれもお立場、危なくなられないよう慎重に行動なさってくださいね。

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川口さま、ありがとうございました。

なるほど。資本金を8千万円以上とすると、地方では該当業者がなくなってしま
うということですね。

対応策として、設計コンサルを選定する段階で「工事業者からの利益供与を受け
る、又は、要求することを禁じる」等も文言を入れて、入札することも一案です。
という部分はとても参考になりますが、その文章を入れても尻尾を出さなければ、
だれもわからずに利益供与を受けられるような気がするのですが、いかがでしょ
うか?

どうぞ、よろしくおねがいします。

大手管理会社勤務時代、業者選定を数社に依頼していました。ある時、業者の一人が一緒に来てほしと言われついて行ったら、依頼していた業者全てがそろっていました。言わば業者の談合です。業者間で次はどの業者が弊社から受注することが決まっていたそうです。その後、業者会の見直しを行い一新しました。
実際にあってはならないことですが、合法的に行われる場合もあり、巧妙になってきていると思います。勇気や現状のお住まいにも影響しますが、消費センター等への相談も必要かと思います。きれいごとでは済まされない、いわば管理費の横領にも繋がりかねません。小生もマンション管理士の端くれで様々な権力下の許されない行為を見てきています。頑張ってください!

ありがとうございます。一番勇気づけられたコメントでした。感謝です。

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祖堅さま、返信が遅くなり大変に申し訳ありません。

アドバイスありがとうございます。
たしかに、ご指摘の通り、修繕積立金ぎりぎりでめいいっぱいの借り入れをしな
くて済む程度の金額になっています。言われるまで気が付きませんでした。

本当に狭い業界なのですね。今の日本でもこんなことが起きてるなんてビックリ
しました。

ご指摘の通り、しっかり工事をやってもらうほうが優先順位が高いのですが、設
計監理者が施工者から手数料をもらっていると、いくら素人である管理組合が気
を抜かずにチェックしていたとしても、うまく行かない可能性が高いと思います。

ただ、幸いに現場監督さんは良い人なので、叱咤激励しながら完了までこぎつけ
たいと思います。

アドバイスありがとうございます。

ご相談の末尾の「専門家の方など業界の~」という呼びかけに対し、大規模修繕工事を生業としている方から回答があるか?興味津々です。

修繕委員として書物や勉強会などで収集した情報と照らし合わせますと、ご相談は……コンサル主導型の隠れ談合(一般公募を装った出来レース)の典型例と酷似していると感じました。
工事を発注することを前提に、仕様書や予算書の作成を特定の業者に負担させる方法ですと現場監督さんの「自分が作成した仕様書や~」という発言は本当のことを言ってしまった可能性も否めません。
談合が無いよう設計監理方式にしたと思いますので、TITIさんのお気持ちはお察しします。

施工業者選定方法がグレーでも、適切な修繕でマンションを長期に亘って良好に維持するという目的が果たされますよう、大規模修繕の完了後のアフター対応までより良い信頼関係が続きますよう、願うばかりです。

三毛猫さま、返信が遅くなり申し訳ございません。

はやり隠れ談合などというものが存在するのですね。本当にひどい業界ですね。
現場監督も本当のことを口走ってしまったのでしょうね。案外真面目なのかもし
れませんね。

適切な修繕で良好な維持管理ができ、アフターもしっかりしていただけるように、
真面目な現場監督といい関係を築いて行きたいと思います。

ありがとうございます。

コンサル会社と施工をさせたい会社の打ち合わせ(?)は、談合のよう設定された金額で、応募会社を縛っているのではなく、打ち合わせをした会社に、許容範囲で、当該施工会社に、今回仕事を回すからどのくらいでできる?ということで決めていると思います。

コンサルを入れているのですから、それほど不正なことが行われる可能性は低いのではないでしょうか。

一番不透明なのが管理会社主導になることだと思います。
いくら楽だといっても、どこにいくら、どこが必要なのかもわからないし、それだけは避けたほうがいいのではないですか。

設計・監理方式を取ったのは正解だと思います。

完全に公正にというのは難しいのではないでしょうか。
コンサルタント会社と施工会社の間のお付き合いもありますので、100%データ、数字だけで選定しているつもりでも、裏で話し合いが行われていて、うまく操られていることもあります。
コンサル会社が、今回はこの施工会社とやろうと決めれば、他社の入札情報を流して、それより有利に持って行けるように計らっていることもあります。

ただ、どこかの公共事業のように、何社かの施工会社の間で談合し、どこかに仕事を回すなどはあまりないように思います。

TITIさんが心配なさっているような「見積もり参加条件を設定したこと」「5社の金額が拮抗していた事」などは普通のことで、むしろ公正に行われていたという事のように思います。
見積もり参加条件を設定しないと「質」がバラバラなところの応募になってしまいますし、金額も妥当な額だから拮抗していたのではないでしょうか。
1社だけやけに安いなどと言う場合は疑ってしまいますが、応募会社それほど差がないのは普通です。

現場監督さんが言われたことは、何か間違いではないでしょうか。
仕様書は、委員会の皆さんの意見を聞きながらコンサルが作成するものですし、それに対して数字を入れるのは、現場監督さんではなく営業の担当ではないでしょうか。
現場監督さんは、それに対して何か意見をお持ちだったのかもしれませんね。ここのところはわかりません。

現場監督さんとの信頼関係は非常に(1番かもしれません)重要なことです。
住民に寄り添って、住民の不便をできる限り軽減するような作業を計らってくれるのが現場監督さんです。
ヒアリングの時に、コンサルから「現場監督をよく見るように」などのアドバイスはありませんでしたか?

施工会社選定に少し不信感を抱くような状況でも、現場監督さんがよくやってくださったところは、最終的に「あそこを選んでよかった」という事になります。

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祖堅さま、返信が遅くなり大変に申し訳ありません。

アドバイスありがとうございます。
たしかに、ご指摘の通り、修繕積立金ぎりぎりでめいいっぱいの借り入れをしな
くて済む程度の金額になっています。言われるまで気が付きませんでした。

本当に狭い業界なのですね。今の日本でもこんなことが起きてるなんてビックリ
しました。

ご指摘の通り、しっかり工事をやってもらうほうが優先順位が高いのですが、設
計監理者が施工者から手数料をもらっていると、いくら素人である管理組合が気
を抜かずにチェックしていたとしても、うまく行かない可能性が高いと思います。

ただ、幸いに現場監督さんは良い人なので、叱咤激励しながら完了までこぎつけ
たいと思います。

アドバイスありがとうございます。

完全に公正にというのは難しいのではないでしょうか。
コンサルタント会社と施工会社の間のお付き合いもありますので、100%データ、数字だけで選定しているつもりでも、裏で話し合いが行われていて、うまく操られていることもあります。
コンサル会社が、今回はこの施工会社とやろうと決めれば、他社の入札情報を流して、それより有利に持って行けるように計らっていることもあります。

ただ、どこかの公共事業のように、何社かの施工会社の間で談合し、どこかに仕事を回すなどはあまりないように思います。

TITIさんが心配なさっているような「見積もり参加条件を設定したこと」「5社の金額が拮抗していた事」などは普通のことで、むしろ公正に行われていたという事のように思います。
見積もり参加条件を設定しないと「質」がバラバラなところの応募になってしまいますし、金額も妥当な額だから拮抗していたのではないでしょうか。
1社だけやけに安いなどと言う場合は疑ってしまいますが、応募会社それほど差がないのは普通です。

現場監督さんが言われたことは、何か間違いではないでしょうか。
仕様書は、委員会の皆さんの意見を聞きながらコンサルが作成するものですし、それに対して数字を入れるのは、現場監督さんではなく営業の担当ではないでしょうか。
現場監督さんは、それに対して何か意見をお持ちだったのかもしれませんね。ここのところはわかりません。

現場監督さんとの信頼関係は非常に(1番かもしれません)重要なことです。
住民に寄り添って、住民の不便をできる限り軽減するような作業を計らってくれるのが現場監督さんです。
ヒアリングの時に、コンサルから「現場監督をよく見るように」などのアドバイスはありませんでしたか?

施工会社選定に少し不信感を抱くような状況でも、現場監督さんがよくやってくださったところは、最終的に「あそこを選んでよかった」という事になります。

TITIさん 裏事情は大体皆さんがおっしゃっている通りだと思います。
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お疑いのような談合、リベートが実行された証拠をかつかめるのでしょうか。

ただTITIさんが疑いを持ち、確信しているといってもどうしようもないのではないでしょうか。
証拠もないのに、この疑いを公にした場合、管理組合の中で全員が同調するとは限りませんし、反論する方々が出た場合、どうにもならなくなると思うのです。
工事は途中で止められないし、疑われたまま工事するほうは良い工事をしようという思いも失せるのではないでしょうか。

組合員が割れてしまったら最悪です。TITIさんの立場も心配です。

納得はできないかもしれませんが、組合が支払った分以上の工事をしていただければ、それでいいような気もするのですが。

業界内の癒着ばかりでなく、知り合いのところでは理事長がワイロををもらっていました。そこはやけに工事ばかりするので、マンション管理士に入っていただいてわかりました。ついでに悪い奴らのしっぽをつかんで一掃してもらいました。
利権のある所ではそんなことも起こります。

cocoaさんも同じように感じているのですね。

私の個人的な意見としては、現在設計者として監理業務をやっていただいている
のですが、一日も早く契約の解除をしたいと考えています。

たぶん談合やリベートの尻尾は出してこないと思いますが、現在の心もとない、
そして信頼関係を失った、きっと本当のお客様は管理組合ではなく施工会社だと
思っている設計事務所に、組合の立場に立った監理業務は不可能だと考えている
からです。

賠償請求をしたいぐらいですが、なかなか難しいのが現実になると思うので、高
い授業料を管理組合は払ったものと腹をくくるしかありません。

cocoaさんに心配いただいている「組合員が割れてしまったら」という部分は、
幸いに修繕委員会や理事会は一致団結していて、だいたい同じ意見のメンバーば
かりなので、総会でしっかり説明をすれば理解をしていただける組合員ばかりだ
と認識しています。

「組合が支払った分以上の工事をしていただければ、それでいいような気もする
のですが。」という部分は、施工者はそれなりにいい仕事をしていただいている
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算書を施工者に作らせ、お客様である管理組合の立場に立たずに、施工者の立場
で仕事をしているということ自体が組合が支払った分以上の仕事をしていただけ
てないと思いますので、そうそうに退場をお願いしたいと思っております。

それで以前に「総会決議を覆すには」というご質問をなさったのですね。
でも施工会社がいいところで救われますね。
くれぐれもお立場、危なくなられないよう慎重に行動なさってくださいね。

コンサル会社と施工をさせたい会社の打ち合わせ(?)は、談合のよう設定された金額で、応募会社を縛っているのではなく、打ち合わせをした会社に、許容範囲で、当該施工会社に、今回仕事を回すからどのくらいでできる?ということで決めていると思います。

コンサルを入れているのですから、それほど不正なことが行われる可能性は低いのではないでしょうか。

一番不透明なのが管理会社主導になることだと思います。
いくら楽だといっても、どこにいくら、どこが必要なのかもわからないし、それだけは避けたほうがいいのではないですか。

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大手管理会社勤務時代、業者選定を数社に依頼していました。ある時、業者の一人が一緒に来てほしと言われついて行ったら、依頼していた業者全てがそろっていました。言わば業者の談合です。業者間で次はどの業者が弊社から受注することが決まっていたそうです。その後、業者会の見直しを行い一新しました。
実際にあってはならないことですが、合法的に行われる場合もあり、巧妙になってきていると思います。勇気や現状のお住まいにも影響しますが、消費センター等への相談も必要かと思います。きれいごとでは済まされない、いわば管理費の横領にも繋がりかねません。小生もマンション管理士の端くれで様々な権力下の許されない行為を見てきています。頑張ってください!

ありがとうございます。一番勇気づけられたコメントでした。感謝です。

専門家ではありませんのであくまでも個人的な意見です。
私はこれから大規模修繕が始まるマンションの修繕委員長をしていますが、私が調べたり専門家に相談した限りでは、見積もり参加条件を設定することや見積もり金額が横並びであることはまず談合があると思っています。
当マンションも設計監理方式を採用し工事会社の募集を始めたところですが、見積もり参加条件は一切設定していません。また総合施工会社のみならず足場だけとか塗装だけなどの専門業者も募集し、総合施工会社に優秀な専門業者を取り込んだチームを作る予定です。(これらはすべて契約した設計事務所の提案です。)
どの程度工事が進んでいるかわかりませんが、まだ初期の段階ならセカンドオピニオンとなる設計事務所なりマンション管理士を付ける事をお勧めします。設計事務所は猛反対するでしょうが、そんなことは関係ありません。まずはTITIさんと同じ意見を持つ修繕委員に協力を求めセカンドオピニオンの提案をしてみてはいかがでしょうか。

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川口さま、ありがとうございました。

なるほど。資本金を8千万円以上とすると、地方では該当業者がなくなってしま
うということですね。

対応策として、設計コンサルを選定する段階で「工事業者からの利益供与を受け
る、又は、要求することを禁じる」等も文言を入れて、入札することも一案です。
という部分はとても参考になりますが、その文章を入れても尻尾を出さなければ、
だれもわからずに利益供与を受けられるような気がするのですが、いかがでしょ
うか?

どうぞ、よろしくおねがいします。

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修繕委員として書物や勉強会などで収集した情報と照らし合わせますと、ご相談は……コンサル主導型の隠れ談合(一般公募を装った出来レース)の典型例と酷似していると感じました。
工事を発注することを前提に、仕様書や予算書の作成を特定の業者に負担させる方法ですと現場監督さんの「自分が作成した仕様書や~」という発言は本当のことを言ってしまった可能性も否めません。
談合が無いよう設計監理方式にしたと思いますので、TITIさんのお気持ちはお察しします。

施工業者選定方法がグレーでも、適切な修繕でマンションを長期に亘って良好に維持するという目的が果たされますよう、大規模修繕の完了後のアフター対応までより良い信頼関係が続きますよう、願うばかりです。

三毛猫さま、返信が遅くなり申し訳ございません。

はやり隠れ談合などというものが存在するのですね。本当にひどい業界ですね。
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うということですね。

対応策として、設計コンサルを選定する段階で「工事業者からの利益供与を受け
る、又は、要求することを禁じる」等も文言を入れて、入札することも一案です。
という部分はとても参考になりますが、その文章を入れても尻尾を出さなければ、
だれもわからずに利益供与を受けられるような気がするのですが、いかがでしょ
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ご指摘の通り、しっかり工事をやってもらうほうが優先順位が高いのですが、設
計監理者が施工者から手数料をもらっていると、いくら素人である管理組合が気
を抜かずにチェックしていたとしても、うまく行かない可能性が高いと思います。

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