みんなの管理組合

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建物の維持管理

管理組合の運営

一部共用部から全体共用部への用途変更

わゆる下駄ばきマンションです。

商業棟(地下1階~2階)の上の一部分に住宅棟(3階~2階)がある形状です。
商業棟1階のいち部分のフラット床の上に植栽がほどこされていました。
植栽下の店舗部分に水漏れが起こり、商業部会ではこの植栽を取り除き屋根に
用途変更する特別決議を行いました。

<これまで>
●植栽 商業部会の一部共用部 

<今回>
●屋根に用途変更 商業部会と住戸部会の共用部
 ※変更は商業部会のみで採決

躯体の屋根は住戸と商業の共用となるわけですが、この場合、住戸部会の総会
決議は不要ですか?

屋根へ変更に伴う防水施工費用の請求が、住戸部会に持分割でなされていますが
支払って問題ないでしょうか?

みんなの回答

 共用部分、専有部分の区分けは建物の躯体と内外装の仕上げ、そしてそれに付随する設備の管理区分を定めたものです。上塗り基準(壁や床・天井の内側の部分を共用部分とする考え方)を採用する一般的な管理規約では、躯体(コンクリートや鉄骨でできている構造部分。柱・梁・壁・床・天井部分。)はすべて共用部分です。規約に一部共用部分の規定があるようですが、一階の床の躯体が本当に商業部会の一部共用部分と規定されているのでしょうか。であれば地下から2回の壁や柱も商業部会の一部共用部分となっていないとおかしいですね。
 そうなっていないなら、単に本来全体共用部分であるはずの「一階フラット床」を(誤って)「一階(フラット床)の植栽」を商業部会の一部共用部分と誤記したものと思われます。
 躯体が全体共用部分と規定されていれば、その外部仕上げ(屋根なら防水、外壁ならタイルや塗装)までが全体共用部分です。フラット床の植栽が商業部会の一部共用部分と規約に規定されていても、植栽や土は建物ではない上、変更・処分しても何ら建物の機能に支障がないため商業部会の管理化にある建物付属物だと解するべきと思います。
 (稀に不十分な認識のもと、躯体の上部を住宅部会の一部共用部分、下部を商業部会の一部共用部分とする規約もありますのでご確認ください。本来このような規約の規定は誤りだと思っています。この場合地下の基礎や杭はどう規定しているのでしょうか。住宅部分の屋根は商業部分の屋根でもあるのですが・・・)
 フラット床は本来植栽を施す予定なら、全体共用部分としてしっかり防水してあったはずで、それがこの度劣化したため水漏れしたのだと思います。そして、床の上の土と植え込みは建物の付属物として商業部会が専用使用していたにすぎません。フラット床にプランターを並べて植物が植えてあったと思えばわかりやすいでしょう。
 植栽の撤去は商業部会の専決事項です。
 フラット床の防水施工は本来全体共用部分の修繕ですので、規約変更は必要なく、組合員全員の負担で行うこととなります。

 規約の規定に上記のような不都合があれば、規約の変更決議を行うことがベストですが、誤り部分を誤りと確認するのは、現在の規約がそもそも誤りとの認識ですから、誤り部分の正誤解釈について理由を付して、通常決議で決議しておけば実務上は問題ないと思います。

少しイメージがわかなくて、また、のんきな父さんさんのところの規約がどうなっているかわかりませんので、的外れになるかもしれませんがお許しください。

1階のフラット床というのは敷地のことで、漏水が起こったのは地下の店舗という事でしょうか?それとも1階の屋根部分が植栽になっていて、今回の工事は1階の屋根に変えるという事でしょうか?

それはともかく、複合型の規約になっていても、一部管理組合にはなっていないという事を前提にお答えいたします。

一部共用部分の管理はそれぞれの部に任されていますので、今まで植栽は商業部会が管理していたのではないでしょうか。
しかし、植栽から屋根へと用途変更となると「管理」の域を超えていると判断できます。また、緑地化率も変わってしまいますので、全体の問題になります。
共用部分の変更は、複合型、単棟型に関わらず全体の総会で決議することになります。
商業部会の決定は、管理組合への提案として受け取り全体の総会で審議なさるべきだと思います。

決議されましたら、住宅部会も費用の負担をすべきでしょう。

早速のご回答ありがとうございました。
気がかりな点が正しくわかりました。
今回の工事は1階の屋根に変えるという事です。
手続きの手順を踏んで検討をすすめていきたいと思います。

少しイメージがわかなくて、また、のんきな父さんさんのところの規約がどうなっているかわかりませんので、的外れになるかもしれませんがお許しください。

1階のフラット床というのは敷地のことで、漏水が起こったのは地下の店舗という事でしょうか?それとも1階の屋根部分が植栽になっていて、今回の工事は1階の屋根に変えるという事でしょうか?

それはともかく、複合型の規約になっていても、一部管理組合にはなっていないという事を前提にお答えいたします。

一部共用部分の管理はそれぞれの部に任されていますので、今まで植栽は商業部会が管理していたのではないでしょうか。
しかし、植栽から屋根へと用途変更となると「管理」の域を超えていると判断できます。また、緑地化率も変わってしまいますので、全体の問題になります。
共用部分の変更は、複合型、単棟型に関わらず全体の総会で決議することになります。
商業部会の決定は、管理組合への提案として受け取り全体の総会で審議なさるべきだと思います。

決議されましたら、住宅部会も費用の負担をすべきでしょう。

早速のご回答ありがとうございました。
気がかりな点が正しくわかりました。
今回の工事は1階の屋根に変えるという事です。
手続きの手順を踏んで検討をすすめていきたいと思います。

 共用部分、専有部分の区分けは建物の躯体と内外装の仕上げ、そしてそれに付随する設備の管理区分を定めたものです。上塗り基準(壁や床・天井の内側の部分を共用部分とする考え方)を採用する一般的な管理規約では、躯体(コンクリートや鉄骨でできている構造部分。柱・梁・壁・床・天井部分。)はすべて共用部分です。規約に一部共用部分の規定があるようですが、一階の床の躯体が本当に商業部会の一部共用部分と規定されているのでしょうか。であれば地下から2回の壁や柱も商業部会の一部共用部分となっていないとおかしいですね。
 そうなっていないなら、単に本来全体共用部分であるはずの「一階フラット床」を(誤って)「一階(フラット床)の植栽」を商業部会の一部共用部分と誤記したものと思われます。
 躯体が全体共用部分と規定されていれば、その外部仕上げ(屋根なら防水、外壁ならタイルや塗装)までが全体共用部分です。フラット床の植栽が商業部会の一部共用部分と規約に規定されていても、植栽や土は建物ではない上、変更・処分しても何ら建物の機能に支障がないため商業部会の管理化にある建物付属物だと解するべきと思います。
 (稀に不十分な認識のもと、躯体の上部を住宅部会の一部共用部分、下部を商業部会の一部共用部分とする規約もありますのでご確認ください。本来このような規約の規定は誤りだと思っています。この場合地下の基礎や杭はどう規定しているのでしょうか。住宅部分の屋根は商業部分の屋根でもあるのですが・・・)
 フラット床は本来植栽を施す予定なら、全体共用部分としてしっかり防水してあったはずで、それがこの度劣化したため水漏れしたのだと思います。そして、床の上の土と植え込みは建物の付属物として商業部会が専用使用していたにすぎません。フラット床にプランターを並べて植物が植えてあったと思えばわかりやすいでしょう。
 植栽の撤去は商業部会の専決事項です。
 フラット床の防水施工は本来全体共用部分の修繕ですので、規約変更は必要なく、組合員全員の負担で行うこととなります。

 規約の規定に上記のような不都合があれば、規約の変更決議を行うことがベストですが、誤り部分を誤りと確認するのは、現在の規約がそもそも誤りとの認識ですから、誤り部分の正誤解釈について理由を付して、通常決議で決議しておけば実務上は問題ないと思います。

少しイメージがわかなくて、また、のんきな父さんさんのところの規約がどうなっているかわかりませんので、的外れになるかもしれませんがお許しください。

1階のフラット床というのは敷地のことで、漏水が起こったのは地下の店舗という事でしょうか?それとも1階の屋根部分が植栽になっていて、今回の工事は1階の屋根に変えるという事でしょうか?

それはともかく、複合型の規約になっていても、一部管理組合にはなっていないという事を前提にお答えいたします。

一部共用部分の管理はそれぞれの部に任されていますので、今まで植栽は商業部会が管理していたのではないでしょうか。
しかし、植栽から屋根へと用途変更となると「管理」の域を超えていると判断できます。また、緑地化率も変わってしまいますので、全体の問題になります。
共用部分の変更は、複合型、単棟型に関わらず全体の総会で決議することになります。
商業部会の決定は、管理組合への提案として受け取り全体の総会で審議なさるべきだと思います。

決議されましたら、住宅部会も費用の負担をすべきでしょう。

早速のご回答ありがとうございました。
気がかりな点が正しくわかりました。
今回の工事は1階の屋根に変えるという事です。
手続きの手順を踏んで検討をすすめていきたいと思います。