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管理組合の運営

管理業の委託

アンケートの有効性

大手有名管理会社と契約しているマンションです。インターホン設置を決定した際に、それぞれの機種の説明が簡単に書いてある、二者択一のアンケート用紙が区分所有者に配られました。そして最終的には超最新モデルの高価な機種に決定されたとの理事会報告を受けました。

しかし後日この機種のスペックをネットで調べましたら、当マンションにはおよそ必要でないスペックが「超満載」であることが判明しました。理事会はアンケートの結果さえ区分所有者に知らせていません。となると、最初からこのアンケートは単なる「形式的なもの」で、この高価な機種を買わせたいために、「故意に」フルスペックをアンケートに載せなかった疑いさえあります。アンケートの無効を一区分所有者として主張することができるのなら、法的手段に訴えたいと思います。具体的な方法を教えてください。大手有名管理会社ですが、非常に悪質性を感じています。

これまで理事長は一見住人の声を管理会社に届けているようなパフォーマンスをしていますが、最終的には管理会社のいいなりになっています。理事会が管理会社の「悪質セールス」に騙されているのか、管理会社とグルなのか。そこそこの年齢の方なので、まるで知らないとは信じがたいのです。賃貸している区分所有者が多く、住人同士のつながりがあまりないのも一因です。

みんなの回答

アンケートの無効を法的に訴えたいとのことですが、裁判を考えているのでしたら、その前に押さえなければいけないことがあると思います。

まずアンケートは皆さんの意向をうかがうものですから、アンケートの結果イコール決議があったという事ではないです。
アンケートによって何かが行われたのでしたら、アンケート結果に基づいてて行われた決議が有効か無効かという事になります。

「故意」に誘導したのか。「悪質性」はどの程度なのか。
「管理会社のセールス」かどうか。
また、それによる「被害」はどのくらいになるのか。
理事長と管理会社の間の「取引」があったのか。
アンケートが「形式的にすぎないもの」であったのか。
組合員は「錯誤」に導かれたのか。

法に訴えるという事はそういう事の確証が必要になります。

管理会社に悪質性を感じていらっしゃるとのことでしたら、是正のために、皆さんに同意を求める広報をするとか、マンション管理士等に相談するとか方法があると思います。

また、インターホン設置の工事などは総会決議が必要になります。
修繕積立金を使う事になりますので、総会決議を経ずにアンケートだけで行うことはできません。

理事会が取り上げてくれなければ「組合員の総会招集権」が区分所有法で認められており、当然規約でも定められていますので、それを使って総会開催を要求することができます。そこで疑問点を指摘して皆さんに検討していただくことができます。
裁判を起こすより皆さんの同意を得やすいものですし、皆さんの意見で決議ができます。

管理会社に管理されているのではなく、管理を委託しているに過ぎないという事に考え方を変えることができれば、管理会社の使い方もうまくなると思います。

祖堅さま、

客観的なアドヴァイスたいへんありがとうございました。
あまり長々と書くべきではないと思いましたので、少し省いてしまいました。

インターホンの設置そのものについては、昨年6月の総会で承認されています。そもそもその際に提示された
予算の3千万円という数字は、長期修繕計画の数字よりも1千万円もオーバーしています。しかし機種等の
具体的な説明もなかったので、そのまま予算として承認されてしまいました。

その後修繕委員会により具体的な2つの機種が提案されたのは昨年11月。それからアンケートが配られ、最終的に
修繕委員会が業者と「値段交渉をした結果」(???)決定したのが2千万円強の、当マンションにはおよそ必要ない機能が満載された機種です。総会後、住民には機種選択等の経過説明などは、理事会からも修繕委員会からも全くありません。アンケート結果が決議につながるとは限らないのならば、明らかに修繕委員会の独断で決めたのも同然だと思っています。機種選択も、総会の決議が必要なのでしょうか。

さらにお話すると、この独断的な決定をした修繕委員会の長や理事長とも、当マンション施工会社(大手ゼネコン)の従業員で、総会でもこの二人がお互いにかばい合ってしまい、全く議論にならないのです。もちろん都内最大手の管理会社もグルで、たいてい彼らの提案したことが通ってしまいます。このような状況下では、法的手段に訴えるほうが早いと思った次第です。

住民に渡された機種の説明は、インターホン製造会社の40ページ近くあるマニュアルのなかのたった7ページ、それもあるページのある部分だけを拡大コピーし、同じページの内容を2ページに分けたような、幼児の絵本レベルのものです。この機種の(当マンションにとっては不必要な)最先端レベルの機能などには一切触れていません。一連の出来事を振り返ると、詐欺的なものさえも感じるので、法的手段を考えています。







ご事情は分かりました。
まだ工事をしていないのでしたら打つ手はあります。

まず総会でインターホンの工事をすることが決議された。
機種については総会で決議された予算内のものが選ばれた。
というところまでですね?

総会で予算を承認したところまではいいでしょう。
次にすることは、予算内で選んだ機種を総会で承認することです。
大規模修繕でも予算を承認した後に任せっきりで工事に入らないでしょう。工事の内容や施工会社の承認も総会で取りますよね。
インターホンの工事も多額の工事ですから、機種を決めるのにも総会決議は必要でしょう。

こういう場合は、先に説明しました「組合員の総会招集権」を使うのがいいでしょう。
同じように納得のいかない組合員を全体の5分の1集めて理事長に総会の招集を請求します。2週間以内に理事長が動かなければそ5分の1の方々で総会を招集できます。

裁判するとなると、管理組合の問題の時にまずネックになるのが「原告適格」です。組合員各個人には原告になる資格がないと判断されて門前払いを食う事もあります。理事会が相手となると、監事さんには管理組合を代表する資格がありますから、監事さんならできますが。
それか総会で裁判をしようと決議し、原告として代表者を選出するのでしたらできます。
裁判するのでしたら弁護士にご相談なさってください。

インターホンの設置工事がまだならば、投書をして工事を延期してもらってはいかがでしょうか?
管理会社が主導しているなら、握りつぶされないように理事長さんに直接手紙を書くほうが安全です。

2月1日のキタラさんの投稿の内容と酷似しているのが気になります。
その時の祖堅先生からのご回答が参考になると思いますのでお読みください。
グレードアップを伴う工事ならば総会で決議をしてから工事すべきと思いますので、総会決議がなされていなければ「手続きに瑕疵があった」ことを理由に白紙に戻すことができるかもしれません。

法的手段に訴える必要があるのか?を良く考えて、どうしても法的手段を望む場合は、国民生活センターの「裁判外紛争解決手続き」(ADR)を使うのも一案です。
ADRで検索すると詳しい方法が書かれています。

アンケートの無効を法的に訴えたいとのことですが、裁判を考えているのでしたら、その前に押さえなければいけないことがあると思います。

まずアンケートは皆さんの意向をうかがうものですから、アンケートの結果イコール決議があったという事ではないです。
アンケートによって何かが行われたのでしたら、アンケート結果に基づいてて行われた決議が有効か無効かという事になります。

「故意」に誘導したのか。「悪質性」はどの程度なのか。
「管理会社のセールス」かどうか。
また、それによる「被害」はどのくらいになるのか。
理事長と管理会社の間の「取引」があったのか。
アンケートが「形式的にすぎないもの」であったのか。
組合員は「錯誤」に導かれたのか。

法に訴えるという事はそういう事の確証が必要になります。

管理会社に悪質性を感じていらっしゃるとのことでしたら、是正のために、皆さんに同意を求める広報をするとか、マンション管理士等に相談するとか方法があると思います。

また、インターホン設置の工事などは総会決議が必要になります。
修繕積立金を使う事になりますので、総会決議を経ずにアンケートだけで行うことはできません。

理事会が取り上げてくれなければ「組合員の総会招集権」が区分所有法で認められており、当然規約でも定められていますので、それを使って総会開催を要求することができます。そこで疑問点を指摘して皆さんに検討していただくことができます。
裁判を起こすより皆さんの同意を得やすいものですし、皆さんの意見で決議ができます。

管理会社に管理されているのではなく、管理を委託しているに過ぎないという事に考え方を変えることができれば、管理会社の使い方もうまくなると思います。

祖堅さま、

客観的なアドヴァイスたいへんありがとうございました。
あまり長々と書くべきではないと思いましたので、少し省いてしまいました。

インターホンの設置そのものについては、昨年6月の総会で承認されています。そもそもその際に提示された
予算の3千万円という数字は、長期修繕計画の数字よりも1千万円もオーバーしています。しかし機種等の
具体的な説明もなかったので、そのまま予算として承認されてしまいました。

その後修繕委員会により具体的な2つの機種が提案されたのは昨年11月。それからアンケートが配られ、最終的に
修繕委員会が業者と「値段交渉をした結果」(???)決定したのが2千万円強の、当マンションにはおよそ必要ない機能が満載された機種です。総会後、住民には機種選択等の経過説明などは、理事会からも修繕委員会からも全くありません。アンケート結果が決議につながるとは限らないのならば、明らかに修繕委員会の独断で決めたのも同然だと思っています。機種選択も、総会の決議が必要なのでしょうか。

さらにお話すると、この独断的な決定をした修繕委員会の長や理事長とも、当マンション施工会社(大手ゼネコン)の従業員で、総会でもこの二人がお互いにかばい合ってしまい、全く議論にならないのです。もちろん都内最大手の管理会社もグルで、たいてい彼らの提案したことが通ってしまいます。このような状況下では、法的手段に訴えるほうが早いと思った次第です。

住民に渡された機種の説明は、インターホン製造会社の40ページ近くあるマニュアルのなかのたった7ページ、それもあるページのある部分だけを拡大コピーし、同じページの内容を2ページに分けたような、幼児の絵本レベルのものです。この機種の(当マンションにとっては不必要な)最先端レベルの機能などには一切触れていません。一連の出来事を振り返ると、詐欺的なものさえも感じるので、法的手段を考えています。







ご事情は分かりました。
まだ工事をしていないのでしたら打つ手はあります。

まず総会でインターホンの工事をすることが決議された。
機種については総会で決議された予算内のものが選ばれた。
というところまでですね?

総会で予算を承認したところまではいいでしょう。
次にすることは、予算内で選んだ機種を総会で承認することです。
大規模修繕でも予算を承認した後に任せっきりで工事に入らないでしょう。工事の内容や施工会社の承認も総会で取りますよね。
インターホンの工事も多額の工事ですから、機種を決めるのにも総会決議は必要でしょう。

こういう場合は、先に説明しました「組合員の総会招集権」を使うのがいいでしょう。
同じように納得のいかない組合員を全体の5分の1集めて理事長に総会の招集を請求します。2週間以内に理事長が動かなければそ5分の1の方々で総会を招集できます。

裁判するとなると、管理組合の問題の時にまずネックになるのが「原告適格」です。組合員各個人には原告になる資格がないと判断されて門前払いを食う事もあります。理事会が相手となると、監事さんには管理組合を代表する資格がありますから、監事さんならできますが。
それか総会で裁判をしようと決議し、原告として代表者を選出するのでしたらできます。
裁判するのでしたら弁護士にご相談なさってください。

インターホンの設置工事がまだならば、投書をして工事を延期してもらってはいかがでしょうか?
管理会社が主導しているなら、握りつぶされないように理事長さんに直接手紙を書くほうが安全です。

2月1日のキタラさんの投稿の内容と酷似しているのが気になります。
その時の祖堅先生からのご回答が参考になると思いますのでお読みください。
グレードアップを伴う工事ならば総会で決議をしてから工事すべきと思いますので、総会決議がなされていなければ「手続きに瑕疵があった」ことを理由に白紙に戻すことができるかもしれません。

法的手段に訴える必要があるのか?を良く考えて、どうしても法的手段を望む場合は、国民生活センターの「裁判外紛争解決手続き」(ADR)を使うのも一案です。
ADRで検索すると詳しい方法が書かれています。

アンケートの無効を法的に訴えたいとのことですが、裁判を考えているのでしたら、その前に押さえなければいけないことがあると思います。

まずアンケートは皆さんの意向をうかがうものですから、アンケートの結果イコール決議があったという事ではないです。
アンケートによって何かが行われたのでしたら、アンケート結果に基づいてて行われた決議が有効か無効かという事になります。

「故意」に誘導したのか。「悪質性」はどの程度なのか。
「管理会社のセールス」かどうか。
また、それによる「被害」はどのくらいになるのか。
理事長と管理会社の間の「取引」があったのか。
アンケートが「形式的にすぎないもの」であったのか。
組合員は「錯誤」に導かれたのか。

法に訴えるという事はそういう事の確証が必要になります。

管理会社に悪質性を感じていらっしゃるとのことでしたら、是正のために、皆さんに同意を求める広報をするとか、マンション管理士等に相談するとか方法があると思います。

また、インターホン設置の工事などは総会決議が必要になります。
修繕積立金を使う事になりますので、総会決議を経ずにアンケートだけで行うことはできません。

理事会が取り上げてくれなければ「組合員の総会招集権」が区分所有法で認められており、当然規約でも定められていますので、それを使って総会開催を要求することができます。そこで疑問点を指摘して皆さんに検討していただくことができます。
裁判を起こすより皆さんの同意を得やすいものですし、皆さんの意見で決議ができます。

管理会社に管理されているのではなく、管理を委託しているに過ぎないという事に考え方を変えることができれば、管理会社の使い方もうまくなると思います。

祖堅さま、

客観的なアドヴァイスたいへんありがとうございました。
あまり長々と書くべきではないと思いましたので、少し省いてしまいました。

インターホンの設置そのものについては、昨年6月の総会で承認されています。そもそもその際に提示された
予算の3千万円という数字は、長期修繕計画の数字よりも1千万円もオーバーしています。しかし機種等の
具体的な説明もなかったので、そのまま予算として承認されてしまいました。

その後修繕委員会により具体的な2つの機種が提案されたのは昨年11月。それからアンケートが配られ、最終的に
修繕委員会が業者と「値段交渉をした結果」(???)決定したのが2千万円強の、当マンションにはおよそ必要ない機能が満載された機種です。総会後、住民には機種選択等の経過説明などは、理事会からも修繕委員会からも全くありません。アンケート結果が決議につながるとは限らないのならば、明らかに修繕委員会の独断で決めたのも同然だと思っています。機種選択も、総会の決議が必要なのでしょうか。

さらにお話すると、この独断的な決定をした修繕委員会の長や理事長とも、当マンション施工会社(大手ゼネコン)の従業員で、総会でもこの二人がお互いにかばい合ってしまい、全く議論にならないのです。もちろん都内最大手の管理会社もグルで、たいてい彼らの提案したことが通ってしまいます。このような状況下では、法的手段に訴えるほうが早いと思った次第です。

住民に渡された機種の説明は、インターホン製造会社の40ページ近くあるマニュアルのなかのたった7ページ、それもあるページのある部分だけを拡大コピーし、同じページの内容を2ページに分けたような、幼児の絵本レベルのものです。この機種の(当マンションにとっては不必要な)最先端レベルの機能などには一切触れていません。一連の出来事を振り返ると、詐欺的なものさえも感じるので、法的手段を考えています。







ご事情は分かりました。
まだ工事をしていないのでしたら打つ手はあります。

まず総会でインターホンの工事をすることが決議された。
機種については総会で決議された予算内のものが選ばれた。
というところまでですね?

総会で予算を承認したところまではいいでしょう。
次にすることは、予算内で選んだ機種を総会で承認することです。
大規模修繕でも予算を承認した後に任せっきりで工事に入らないでしょう。工事の内容や施工会社の承認も総会で取りますよね。
インターホンの工事も多額の工事ですから、機種を決めるのにも総会決議は必要でしょう。

こういう場合は、先に説明しました「組合員の総会招集権」を使うのがいいでしょう。
同じように納得のいかない組合員を全体の5分の1集めて理事長に総会の招集を請求します。2週間以内に理事長が動かなければそ5分の1の方々で総会を招集できます。

裁判するとなると、管理組合の問題の時にまずネックになるのが「原告適格」です。組合員各個人には原告になる資格がないと判断されて門前払いを食う事もあります。理事会が相手となると、監事さんには管理組合を代表する資格がありますから、監事さんならできますが。
それか総会で裁判をしようと決議し、原告として代表者を選出するのでしたらできます。
裁判するのでしたら弁護士にご相談なさってください。