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専有部の給水管取り替え工事の進め方

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

過去に共用部と専有部の給水管の内面研磨・ライニング補修して、赤水、漏水などの障害は発生していませんが、ライニングの保証期間が切れるため、念のため給水管の劣化診断を実施しました。
その結果、共用部より専有部の方に、曲がり部接手に、ライニングの劣化、2mmの錆こぶ(給水管径の15%)が見つかり、再ライニングは無理、緊急性はないが、できるだけ早い時期に給水管を交換することが望ましいという診断結果がでました。
共用部は予算も確保され、すぐにでも工事できますが、専有部は約100万円/戸の費用が掛かるため、5年後を目標に共用部の取り替えと並行して、専有部の取り替えをどう進めるか苦慮しています。リホームで専有部の給水管を交換済の方もいます。
1.5年間、専有部の特別修繕積立金を徴収して、5年後に全部取り替え。
  積立できない組合員は、その後〇年以内の取り替え、漏水保険加入を義務付け。
  あるいは、修繕積立金より貸し付けて取り替える。
2.さっさと共用部を取り替えて、専有部は組合員各自に〇年以内の取り替えを義務
  付ける。期限内に取り替えられない組合員には修繕積立金より貸し付けて取り替
  える。貸付金を期限内に返済できない場合は法的処置をする。
など、どう進めて良いのか、組合員をどう説得したらよいか何か好事例などあれば教えてください。
なお、現在、管理組合の修繕委員(専門は電気)を担当していますが、次期理事会役員の番で、理事長をやらざるを得ないかもしれません。
よろしくお願いいたします。


みんなの回答

どういう方法を取るにしても規約改正が必要になると思います。
たぶん現規約では「共用部分と一体となった専有部分の管理は組合ができる」ことになっていると思いますが、費用については触れていないのではないでしょうか。標準管理規約の解釈では、専有部分の枝管の工事などは、組合が共用部分と一緒に工事することはできるが、費用は各戸の負担ですとされています。
もし、一斉に修繕積立金で行うとした場合、専有部分に修繕積立金を使っていいのかという問題が起こります。
慎重に規約改正をしなければならないでしょう。かなり矛盾が出てきてしまうものと予想されます。

給水管にしろ排水管にしろ専有部分とされていたら、それぞれに財産権がありますから、そういう部分を組合が強制的に工事はできないことになります。
一番心配なのは「お金がないからうちは工事しなくていい。」というところが出てきたとき、強要できないという事です。
もっとひどい場合には「工事はしないが、修繕積立金を使うならうちはお金だけ欲しい。」と言われるかもしれません。修繕積立金は公平に使わなければなりませんから、あっちの専有部分に出して、こっちに出さないという事はできません。当然先に工事した方の補填も考えなければなりません。

配管など(竪管は別)は、法定共用部分ではなく、規約でここからここまでが共用部分、ここからは専有部分と決めているだけですから、その規約を変えて共用部分としてしまう事もできます。
例えば「床下、天井裏、壁の中などの居住者が自ら管理することが極めて困難な配管、配線等は共用部分とする。」
とすれば、枝管についても、各戸の負担ではなく管理組合が修繕積立金で行えることになります。

こういう部分から漏水が起こった場合、自分の責任になり個人賠償を使って、被害の出た他の住戸の補償をしていたと思いますが、共用部分とした場合には、こういう事故でも施設賠償が使え、自分の被害も補償されることにもなります。お金の無い方でも安心できます。

気を付けることとしては、リフォームの時に床下などの配管等を自分の責任と負担で行えるよう、専有部分の修繕の規約の方にも手を入れることです。


メロディーさん
アドバイスありがとうございました。規約改正の手続き、年金生活者で急なお金が出ない方、リフォームで取り替え済みの方、うちは取り替える必要がないという方、やはり重い問題だと痛感しました。
また、損害保険(マンション総合保険)を今回更新しますが、管理組合で掛けている個人賠償保険の適応範囲も精査すべきだと思いました。
早速、今週末に理事会(修繕委員も出席)がありますので問題提起したいと思います。ありがとうございました。

どういう方法を取るにしても規約改正が必要になると思います。
たぶん現規約では「共用部分と一体となった専有部分の管理は組合ができる」ことになっていると思いますが、費用については触れていないのではないでしょうか。標準管理規約の解釈では、専有部分の枝管の工事などは、組合が共用部分と一緒に工事することはできるが、費用は各戸の負担ですとされています。
もし、一斉に修繕積立金で行うとした場合、専有部分に修繕積立金を使っていいのかという問題が起こります。
慎重に規約改正をしなければならないでしょう。かなり矛盾が出てきてしまうものと予想されます。

給水管にしろ排水管にしろ専有部分とされていたら、それぞれに財産権がありますから、そういう部分を組合が強制的に工事はできないことになります。
一番心配なのは「お金がないからうちは工事しなくていい。」というところが出てきたとき、強要できないという事です。
もっとひどい場合には「工事はしないが、修繕積立金を使うならうちはお金だけ欲しい。」と言われるかもしれません。修繕積立金は公平に使わなければなりませんから、あっちの専有部分に出して、こっちに出さないという事はできません。当然先に工事した方の補填も考えなければなりません。

配管など(竪管は別)は、法定共用部分ではなく、規約でここからここまでが共用部分、ここからは専有部分と決めているだけですから、その規約を変えて共用部分としてしまう事もできます。
例えば「床下、天井裏、壁の中などの居住者が自ら管理することが極めて困難な配管、配線等は共用部分とする。」
とすれば、枝管についても、各戸の負担ではなく管理組合が修繕積立金で行えることになります。

こういう部分から漏水が起こった場合、自分の責任になり個人賠償を使って、被害の出た他の住戸の補償をしていたと思いますが、共用部分とした場合には、こういう事故でも施設賠償が使え、自分の被害も補償されることにもなります。お金の無い方でも安心できます。

気を付けることとしては、リフォームの時に床下などの配管等を自分の責任と負担で行えるよう、専有部分の修繕の規約の方にも手を入れることです。


メロディーさん
アドバイスありがとうございました。規約改正の手続き、年金生活者で急なお金が出ない方、リフォームで取り替え済みの方、うちは取り替える必要がないという方、やはり重い問題だと痛感しました。
また、損害保険(マンション総合保険)を今回更新しますが、管理組合で掛けている個人賠償保険の適応範囲も精査すべきだと思いました。
早速、今週末に理事会(修繕委員も出席)がありますので問題提起したいと思います。ありがとうございました。

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