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管理業の委託

管理組合の会計

管理費の値下げ交渉

私たちのマンション管理組合は、大規模修繕工事の資金が足りずに
修繕費の値上をして、今では1戸当たりの平均が2万1千円、
管理費が1万2千円となっており、駐車場をあわせると、5万円近くの
支払いをしています。
管理費の値下げ交渉を管理会社にしましたが、話をはぐらかされてばかりです。
ネットで管理費の削減を調べると、管理会社が多く出てきますが、どの
会社がよいか解りかねています。
今の会社に不満はありませんが、同じような管理をして頂き、費用が下がるなら
変更してもらっても良いと考えています。
皆さんの利用している管理会社の情報や良い管理会社がありましたら、教えてください。
また、現管理会社との値下げ交渉についてよい手法がありましたら教えてください。

宜しくお願いいたします。

みんなの回答

当方(築30年、170戸)でも見直しを行っていますが、理論武装が必要だと感じています。まず、現行の管理仕様書を精査して、必要なサービスと不要なサービスを分ける。費用削減にはサービス低下をどこまで受け入れるか、についてコンセンサスを作る。(現状、この段階)そのうえで複数の管理会社から提案とプレゼンを受ける。大規模修繕については、長期修繕計画を定期的に見直し、やはり何が必要で何が不要かのメリハリをつける。第1回の大規模修繕で、たまたま住民のなかにゼネコン勤務の方がいて、見積書を徹底的に精査したところ、全体の金額が一気に3割以上下がり、味をしめました。自動ドア化、玄関扉の一斉交換なども、質を落とすことなく予算の3割削減に成功しています。自分たちが主導して管理会社や施工会社を使う、という意識が大切だと思います。消費税やインフレを除き、現状20年先まで管理費の値上げ、修繕積立の追加徴収、借り入れは不要の見通しです。

築年数が記載されていませんが、私のマンションと同じような状況
ですので素人の経験談ですが、ご参考になればと思い回答させて
いただきました。
数年前、私が理事をしていた時に大規模修繕工事の計画が始動しま
したが、管理会社(トップシェア大手)経由で見積を取ってみると、
積立資産額を大幅に上回る価格が提示され、借り入れでもしない限り
とても工事ができないことが分かりました。

ネットや書籍で調べると通常タイプのマンションでは、戸あたり
100万円前後で工事を行っているところが多いとの情報を得たこと
から、それまで管理会社の言い値で管理されてきたマンション管理組合
でしたが、理事会が覚醒され、このサイトの運営をされている会社など
の外部の有資格者に管理委託契約内容と長期修繕計画表の無料査定を
依頼しました。
その後、住民にも広報しコンサルタント会社による無料セミナーを開催
したところ、どこから聞きつけたのか管理会社の支店長クラスの人物が
理事会に突然現れ、こちらから頼んだ訳でもないのにいきなり100万円
近い管理委託費の減額を提示してきました。

工事については、理事会役員の中に建築関係の方がいらっしゃれば
詳細な交渉も可能かも知れませんが、ほとんどの理事会は素人集団です
ので適当にあしらわれて終わりです。最短コースで管理委託費や
修繕積立金の減額を実現させたいのであれば、サプライヤー(工事会社や
管理会社)と癒着のない信頼できるコンサルタントに入ってもらうのが
一番の近道だと思います。
とはいえ、理事会役員や住民の中には管理会社(大手であればあるほど)
を信頼しきっているような方も多いので、合意形成するためには時間を
かけて丁寧な説明が必要になってきます。

管理会社の値下げ交渉について、単なる金額の交渉するか、サービスの変更等で対応するか、管理会社を変更するか
もしくは、「住民経営」として、管理組合が収益をあげて賄うかの選択になります。

それぞれメリットやデメリットがあるため、一概に何がベストかお応えは難しいと考えます。
組合員が積極的に協力しながら進められることができるができるのであれば、すべてにおいて検討が可能になります。

管理会社も株式会社であるため収益を確保しなければいけませんし、継続的な経営ができなければ管理組合にとっても不都合が生じます。実際、管理会社は、大手に合併される事案がここ数年続いています。

管理費を抑える方法として、マンションの規模によりますが、光熱費の見直し、マンション保険の見直し
積立金については、長期修繕計画の見直し等があります。

なお、私としては、”解体”積立金の創設の検討をお願いしています。
なぜなら、建て替えか解体かの選択を容易にできます。(実際には、まだまだ普及していない考え方ですが・・・)

理事で交渉が難しい場合、マンション管理士等の専門家を活用するのも一つです。

参考になれば幸いです。(花田法務事務所)

管理会社との値下げ交渉はやはり他社と比較・競争させることが有効だと思いますが、私は管理委託費削減に関し、失敗と成功の双方の経験があります。

失敗は、数社からやみくもに見積もりを取り各社が独自の仕様書・書式で回答したために、比較がしにくく、単に安いところを選んだ結果、居住者から不満が続出し、毎年のように管理会社を変更せざるを得なくなってしまったというものです。その後「多少高くても良いので質の良い管理を」と管理仕様の充実を図って再度管理会社を変更して落ち着きました。

別のマンションで管理委託費削減に取り組んだ際には、上記のような失敗を繰り返さないように、管理見直しコンサルタントを導入しました。
先に各社共通の管理仕様書をしっかり作ってから、管理会社・専門会社を一般公募し、各社からプレゼンテーションを受けて選考会で決めるという方法でした。コンサル費用はかかりましたが、削減効果は大きく、変更後に思いがけず発生した問題の解決にもコンサルタントは力を貸してくれており、1回の変更で決着したので成功と言えるでしょう。

管理組合は先ず予算を立てる必要があるという性質上、マンション管理士事務所や管理見直しコンサルタントは無料相談やお試し期間を設けているところもあるようですので、問い合わせてみるのも一案です。

管理会社に値下げさせるのは、他社と競争させるのが一番だと思います。
ただ値段の競争をさせるだけでなく、業務の質やサービスも比較させればもっと効果的です。

知り合いのところでマンション管理士に見てもらったら、今まで何にも云わなかったからかとっても高い委託費になっていたそうです。
ただ、その管理会社は変えたくないとのことで相談したら、その管理会社の他の受託物件で同じようなレベルのところの委託内容を入手してくれて、同じ管理会社の中で競争させて減額に成功したとのことを聞きました。

管理会社の良し悪しは、委託費用だけでは判断できません。
いかに親身になって組合のことを考えてくれるかどうかではないかと思います。

他のマンションにお住いのお知り合いの方々から、そこのマンションの管理会社の評判を聞くなどして情報を集めてはいかがでしょうか。

ご回答ありがとうございます。
同じようなレベルとは世帯数のことですね。周囲にはマンションがたくさん有りますが、
大小様々です。近隣のマンションとはあまり付き合いがないので、管理内容を聞く事が
できるかどう解りませんが、やってみます。マンション管理士に相談するには、
他の理事にも相談してからと思っております。
ありがとうございます。

管理会社に値下げさせるのは、他社と競争させるのが一番だと思います。
ただ値段の競争をさせるだけでなく、業務の質やサービスも比較させればもっと効果的です。

知り合いのところでマンション管理士に見てもらったら、今まで何にも云わなかったからかとっても高い委託費になっていたそうです。
ただ、その管理会社は変えたくないとのことで相談したら、その管理会社の他の受託物件で同じようなレベルのところの委託内容を入手してくれて、同じ管理会社の中で競争させて減額に成功したとのことを聞きました。

管理会社の良し悪しは、委託費用だけでは判断できません。
いかに親身になって組合のことを考えてくれるかどうかではないかと思います。

他のマンションにお住いのお知り合いの方々から、そこのマンションの管理会社の評判を聞くなどして情報を集めてはいかがでしょうか。

ご回答ありがとうございます。
同じようなレベルとは世帯数のことですね。周囲にはマンションがたくさん有りますが、
大小様々です。近隣のマンションとはあまり付き合いがないので、管理内容を聞く事が
できるかどう解りませんが、やってみます。マンション管理士に相談するには、
他の理事にも相談してからと思っております。
ありがとうございます。

管理会社との値下げ交渉はやはり他社と比較・競争させることが有効だと思いますが、私は管理委託費削減に関し、失敗と成功の双方の経験があります。

失敗は、数社からやみくもに見積もりを取り各社が独自の仕様書・書式で回答したために、比較がしにくく、単に安いところを選んだ結果、居住者から不満が続出し、毎年のように管理会社を変更せざるを得なくなってしまったというものです。その後「多少高くても良いので質の良い管理を」と管理仕様の充実を図って再度管理会社を変更して落ち着きました。

別のマンションで管理委託費削減に取り組んだ際には、上記のような失敗を繰り返さないように、管理見直しコンサルタントを導入しました。
先に各社共通の管理仕様書をしっかり作ってから、管理会社・専門会社を一般公募し、各社からプレゼンテーションを受けて選考会で決めるという方法でした。コンサル費用はかかりましたが、削減効果は大きく、変更後に思いがけず発生した問題の解決にもコンサルタントは力を貸してくれており、1回の変更で決着したので成功と言えるでしょう。

管理組合は先ず予算を立てる必要があるという性質上、マンション管理士事務所や管理見直しコンサルタントは無料相談やお試し期間を設けているところもあるようですので、問い合わせてみるのも一案です。

管理会社の値下げ交渉について、単なる金額の交渉するか、サービスの変更等で対応するか、管理会社を変更するか
もしくは、「住民経営」として、管理組合が収益をあげて賄うかの選択になります。

それぞれメリットやデメリットがあるため、一概に何がベストかお応えは難しいと考えます。
組合員が積極的に協力しながら進められることができるができるのであれば、すべてにおいて検討が可能になります。

管理会社も株式会社であるため収益を確保しなければいけませんし、継続的な経営ができなければ管理組合にとっても不都合が生じます。実際、管理会社は、大手に合併される事案がここ数年続いています。

管理費を抑える方法として、マンションの規模によりますが、光熱費の見直し、マンション保険の見直し
積立金については、長期修繕計画の見直し等があります。

なお、私としては、”解体”積立金の創設の検討をお願いしています。
なぜなら、建て替えか解体かの選択を容易にできます。(実際には、まだまだ普及していない考え方ですが・・・)

理事で交渉が難しい場合、マンション管理士等の専門家を活用するのも一つです。

参考になれば幸いです。(花田法務事務所)

築年数が記載されていませんが、私のマンションと同じような状況
ですので素人の経験談ですが、ご参考になればと思い回答させて
いただきました。
数年前、私が理事をしていた時に大規模修繕工事の計画が始動しま
したが、管理会社(トップシェア大手)経由で見積を取ってみると、
積立資産額を大幅に上回る価格が提示され、借り入れでもしない限り
とても工事ができないことが分かりました。

ネットや書籍で調べると通常タイプのマンションでは、戸あたり
100万円前後で工事を行っているところが多いとの情報を得たこと
から、それまで管理会社の言い値で管理されてきたマンション管理組合
でしたが、理事会が覚醒され、このサイトの運営をされている会社など
の外部の有資格者に管理委託契約内容と長期修繕計画表の無料査定を
依頼しました。
その後、住民にも広報しコンサルタント会社による無料セミナーを開催
したところ、どこから聞きつけたのか管理会社の支店長クラスの人物が
理事会に突然現れ、こちらから頼んだ訳でもないのにいきなり100万円
近い管理委託費の減額を提示してきました。

工事については、理事会役員の中に建築関係の方がいらっしゃれば
詳細な交渉も可能かも知れませんが、ほとんどの理事会は素人集団です
ので適当にあしらわれて終わりです。最短コースで管理委託費や
修繕積立金の減額を実現させたいのであれば、サプライヤー(工事会社や
管理会社)と癒着のない信頼できるコンサルタントに入ってもらうのが
一番の近道だと思います。
とはいえ、理事会役員や住民の中には管理会社(大手であればあるほど)
を信頼しきっているような方も多いので、合意形成するためには時間を
かけて丁寧な説明が必要になってきます。

当方(築30年、170戸)でも見直しを行っていますが、理論武装が必要だと感じています。まず、現行の管理仕様書を精査して、必要なサービスと不要なサービスを分ける。費用削減にはサービス低下をどこまで受け入れるか、についてコンセンサスを作る。(現状、この段階)そのうえで複数の管理会社から提案とプレゼンを受ける。大規模修繕については、長期修繕計画を定期的に見直し、やはり何が必要で何が不要かのメリハリをつける。第1回の大規模修繕で、たまたま住民のなかにゼネコン勤務の方がいて、見積書を徹底的に精査したところ、全体の金額が一気に3割以上下がり、味をしめました。自動ドア化、玄関扉の一斉交換なども、質を落とすことなく予算の3割削減に成功しています。自分たちが主導して管理会社や施工会社を使う、という意識が大切だと思います。消費税やインフレを除き、現状20年先まで管理費の値上げ、修繕積立の追加徴収、借り入れは不要の見通しです。

管理会社の値下げ交渉について、単なる金額の交渉するか、サービスの変更等で対応するか、管理会社を変更するか
もしくは、「住民経営」として、管理組合が収益をあげて賄うかの選択になります。

それぞれメリットやデメリットがあるため、一概に何がベストかお応えは難しいと考えます。
組合員が積極的に協力しながら進められることができるができるのであれば、すべてにおいて検討が可能になります。

管理会社も株式会社であるため収益を確保しなければいけませんし、継続的な経営ができなければ管理組合にとっても不都合が生じます。実際、管理会社は、大手に合併される事案がここ数年続いています。

管理費を抑える方法として、マンションの規模によりますが、光熱費の見直し、マンション保険の見直し
積立金については、長期修繕計画の見直し等があります。

なお、私としては、”解体”積立金の創設の検討をお願いしています。
なぜなら、建て替えか解体かの選択を容易にできます。(実際には、まだまだ普及していない考え方ですが・・・)

理事で交渉が難しい場合、マンション管理士等の専門家を活用するのも一つです。

参考になれば幸いです。(花田法務事務所)