みんなの管理組合

←トップへ戻る

建物の維持管理

外壁の全面打診検査について

築10年を経過したら、外壁の全面打診検査を3年以内に実施しなければならないと聞きました。
法律でこのような決まりがあるのでしょうか?
しかし、築14年以上のマンションでもやっていない所もあるようです。
この質問をすると、「やらないと罰則がある。」と言う答え、
「特殊建物定期調査で要是正と言われるだけで罰則は無い。」という答え、
「真面目にやっていたらお金がいくらあっても足りないよ。」という答え、
等々、訊く相手によって答えがまちまちで混乱するばかりです。
 築13年以上のマンションの皆様、実際の所はどうなさったのかをお聞かせ願えませんでしょうか?

みんなの回答

皆さんの回答でほとんど網羅されています。
少しだけ「ハード面」からの内容に触れさせていただきます。 
 対象:外装仕上げ等のうちタイル、石貼り等(乾式工法を除く)、モルタル等の劣化及び損傷状況
 条件:調査者の手の届く範囲のテストハンマーによる打診等により異常が認められた場合及び竣工・外壁改修等の後10年を超えてから最初の調査である場合は、歩行者等に危害を加えるおそれのある部分の全面的なテス    トハンマーによる打診等により確認する。但し、当該調査の実施後3年以内に外壁改修若しくは全面打診等が行われることが確実である場合は、全面打診等を行わなくても差し支えない。(全面打診を実施しなくても調査者の手の届く範囲は実施が必要)
 *「歩行者に危害を加えるおそれのある部分」とは、当該壁面の全面かつ当該壁面の高さの概ね1/2の水平面に、公道・不特定又は多数の人が通行する私道、構内通路、広場を有する壁面。(但し、強固な屋根や庇、又は植え込み等が十分に設置され被災の危険がないと判断される部分は除かれます。)
上記のように必ず「全面打診」とは限定されないケースもあります。管理委託先の技術担当部署や点検業者に相談されて「安全確保」を最優先に、お住まいのマンションの状況を確認し的確な調査診断をされてください。

脇田先生、アドバイスありがとうございます。管理委託先の技術担当部署は、3年後に予定している大規模修繕の前倒し実施をすることで全面打診の問題に対応する事を勧めます。大規模修繕を前倒しすれば、修繕積立金の増額をしなければなりません。(1回目は足りても、2回目、3回目に不足する事が明らかです。)全面打診をしないと罰則があるという話もされています。こういう場合、管理組合は管理会社を通さないで点検業者に調査診断を依頼した方が良いでしょうか。

遅くなりました。
現行管理会社との関係に問題がなければ管理会社で大丈夫と思います。先ず管理会社に「打診調査」の話をされ、方法や金額等をヒアリングしてみてはいかがでしょうか?
参考事例ですが、私も一業者として先日東京の神宮前で「赤外線調査」の実施に立ち会いました。建物の周辺状況や障害物、日照状況等に苦慮しながらの実施となりました。全面打診の話が出た頃、様々な問題点が指摘検討され、提案了承されたのが「赤外線調査」でした。打診調査の精度と赤外線調査の精度には大きな開きがあるようにも感じております。赤外線調査は天候・周辺状況・時季等に左右され、且つ高度なデーター分析能力が必要になります。費用も各業者でいろいろな設定があるようです。
とにかく、一度管理会社に問い合わせてみてはいかがでしょうか?

脇田先生、ご返事ありがとうございます。先ずは相談してみます。
色々なお知恵を頂きまして、ありがとうございました。

この調査については、都道府県によって共同住宅を対象とするかどうかの取り扱いが違っています。三毛猫さんのところでは対象となっているという仮定でお話ししますね。築13年くらいでは外壁の大規模修繕の時期が近いのではないでしょうか。大規模修繕の直前に別途料金を支払ってこの調査をし報告するのはもったいないです。また修繕直後にこの調査をするのも無駄な話です。ですので、行政には、「外壁の修繕についてはかくかくしかじかなので今回の調査報告についてはかくかくしかじかとする」と電話をし「おっしゃることはわかりますがこちらとしてはやってもらわないといけないとしか言えません」という答えをもらっておきましょう。なお、この調査の必要性について都道府県によって考え方が違うのは疑問だと思っているので、私の所属する全国マンション管理組合団体を通じてなんらかの働きかけをしたいと模索しているところです。

杉田先生、アドバイスをありがとうございます。
対象となるマンションの基準が全国で統一されていないことも私の混乱の一因になっていたようです。
2年半後に大規模修繕の予定があります。もったいないお金の使い方はしたくありませんのでアドバイスの方法をやってみようと思います。
当マンションは東京都23区内にあるのですが、電話をする先の「行政」とは、区役所と考えてよろしいでしょうか?
大規模修繕を実施すべき時期は法律では定められていないと聞いていますが、外壁の全面打診検査の義務がある事で実施時期に事実上縛りが発生する仕組みは解りにくく、早く工事の受注が欲しい業者さんのセールストークとして利用されていると感じますし、錯綜する情報に翻弄される管理組合も多いのではないかと思います。
杉田先生の団体の働き掛けでこの問題がクリアになる事を期待いたします。

東京のことはよく知らなくてすいません。調査をしてねというご案内に担当部署(外郭団体等の場合もあり)の記載があると思います。
「大規模修繕を実施すべき時期は法律では定められていないと聞いていますが、外壁の全面打診検査の義務がある事で実施時期に事実上縛りが発生する仕組みは解りにくく、早く工事の受注が欲しい業者さんのセールストークとして利用されていると感じますし、」
お説のとおりかと思いますが、基本的に誰も信用しないことです。国は長期修繕計画のガイドラインを作っていますが、橋やらトンネルやらの維持管理の計画もできない連中の言うことを真に受けるのもおかしな話です。
もちろん杉田の言うことも信用してはいけません。
「 杉田先生の団体の働き掛けでこの問題がクリアになる事を期待いたします。」
なんだかみなさんあまり関心がないみたいですので期待薄ですが、杉田の言うことはたいてい時期を経て現実になっていることが多いので、この件も10年後くらいには整理されているのではないかと予測しています。時代が杉田に追いつくには時間がかかるようです。

杉田先生、ご返事ありがとうございます。お役所相手ですと10年はあっという間かもしれませんね。。

馬渕裕嘉志@マンション管理相談センターです。

1、法律について
 平成20年4月1日から建築基準法第12条に基づく定期報告制度について見直しが実施され、次のように規定されています。

「手の届く範囲を打診、その他を目視で検査し、異常があれば全面打診等により調査し、加えて竣工、外壁改修等から10年を経てから最初の調査の際に全面打診等により調査する。調査範囲は、落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分とする。」

1、対象となるマンションについて
 すべてのマンションに適用されるものではなく、地方自治体によって、対象となるマンションの面積、戸数、高さなどが異なります。ご自分のマンションが該当するのかどうかは、管轄行政庁に聞いてくださいね。

2、罰金
 100万円以下の罰金と規定されていますが、具体的に、罰則を適用されたという具体例を聞いたことがないため、実際にどういう判断をされるのかも、行政庁に聞かれると良いと思います。

3、手法
 全面打診以外に、赤外線調査と言う方法があり、そちらの方だと、足場の敷設がなく安価に出来るようです。

馬淵先生、ご回答、ありがとうございます。質問させてください。

①法律の文言を読みますと、落下により歩行者に危害が無い場所は調査範囲から除外して良いと読めますが、その理解で大丈夫でしょうか?
②「全面打診等により」と言う部分の「等」の意味するところは、「打診以外の手法…赤外線調査でも良い」とも読めますし、「打診の手法で、必ずしも全面でなくとも必要な範囲で良い」とも読めます。どのように解釈されているものでしょうか?
③自治体によって対象となるマンションの規模が異なると言う事ですが、確認先の「管轄行政庁」というのは、具体的にはどこを意味しますか?23区内のマンションの場合、区役所でしょうか?東京都市整備局でしょうか?
④罰金に関する件も③と同じ所で訊けば確認できるでしょうか?

教えて下さいますよう、宜しくお願いします。

三毛猫さん

再質問にお答えします。

①法律の文言を読みますと、落下により歩行者に危害が無い場所は調査範囲から除外して良いと読めますが、その理解で大丈夫でしょうか?

回答)その通りです。例えば、庇のすぐ上部の外壁は、調査の必要はありません。
具体的な事例として、下記にイメージ図がありますので、参考にして下さいね。
http://www.city.yokohama.lg.jp/kenchiku/shidou/anzen/teikihoukoku/teikihoukoku/gaihekidasin.pdf

②「全面打診等により」と言う部分の「等」の意味するところは、「打診以外の手法…赤外線調査でも良い」とも読めますし、「打診の手法で、必ずしも全面でなくとも必要な範囲で良い」とも読めます。どのように解釈されているものでしょうか?

回答)全面調査が必要で、その手法として、全面打診、部分打診+赤外線調査、赤外線調査と言う三つの方法があると解釈すれば良いと思います。ただし、全面と言う場合でも、上記ご質問の①で、不要な個所もあると言うことですね。

③自治体によって対象となるマンションの規模が異なると言う事ですが、確認先の「管轄行政庁」というのは、具体的にはどこを意味しますか?23区内のマンションの場合、区役所でしょうか?東京都市整備局でしょうか?

回答)東京都の場合は、区役所になります。下記にその一覧が掲載されています。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/kenchiku/chousa-houkoku/ch_09a.pdf?1503

④罰金に関する件も③と同じ所で訊けば確認できるでしょうか?

回答)確認できると思いますが、行政罰の場合は、行政庁(担当役員)の判断色が濃く、明確な回答が得られないケースが多いので、あまりすっきりとした回答は期待できないと思われます。
 ちなみに、全面打診の対象ではない建物の建築物定期報告においてですが、私が実際に、中部エリアのある行政庁に聞いた時には、「3年以内」と言う期限についても、「計画中で、少し遅れます!と言っておいてもらえれば、期限は厳密じゃなくで良いですよ」と言う回答で、特段、個別の管理をしている様子はなかったですし、丸1年遅れたケースもありましたが、罰則はなかったです。

 ただし、全面打診の義務がある建物において、放置しておいて、タイルが剥落したらどうする?というような責任問題がありますので、ネットでの回答は、一般的にしか記載できないため、個別案件として、専門家のアドバイスをもらって、進めることをお勧めします。

馬淵先生、再質問への丁寧なご回答に感謝いたします。
参考資料・管轄行政庁の連絡先も付けていただきまして、大変助かりました。
当方の規模や立地が全面打診の対象に当たるかを調べ、建物の現況も踏まえてベストな方法を管理組合で話し合いたいと思います。
真にありがとうございました。

法改正により全面打診検査は義務化されているのは事実で罰則もありますが、実態は全ての建物が実施していないのが殆どではないでしょか?・・・と思います。
全面打診検査を実施するのは困難で莫大な費用が発生しますので、私もベイクドポテトさんと同意見でじっくり検討した上で実施する事をお勧めいたします。ちなみに足場を掛けないで調査する方法として赤外線調査等がありますので参考になさってください。

ikeikeさん、ご回答ありがとうございます。やはり実施していないところが殆ど…ですか。
法律と実態で開きがあるのですね。赤外線調査も選択肢に入れて、じっくり検討し直したいと思います。

確かに全面打診は10年を経過したら3年以内に実施しなければなりませんし、罰則規定もあります。
私個人的には、役人が責任逃れで作り上げた、管理組合にとってはとても理不尽な制度だと思っていますが、できれば外壁の全面打診をやったほうがいいと思います。
ただ、やり方は考えてください。わざわざ足場を全面に仮設したり、ブランコやゴンドラでコストをかける必要はないと考えます。
専門家に相談すれば、それなりの知恵を出してくれると思います。
まだ築10年でしたら3年後まででいいので、じっくりと検討やヒアリング、見積りを徴収していただければいいと思います。
現実的には、ほとんどのマンションでは「国土交通省の長期修繕計画のガイドラインでは12年となっていますよ」「13年目までに全面打診が義務化され罰則規定もありますよ」「このままほっておいて万が一のことがあると、理事会や理事長、そして管理組合の責任が問われますよ」「マンションの修繕周期は12年が一般的なので」などと、けしかけられて大規模修繕工事をやらされてるマンションが大半です。
本当に大規模修繕工事の必要性がないのであれば、今後修繕積立金が不足し、そして皆さんから徴収している修繕積立金を無駄遣いすることのないように検討を重ねてください。
加えて言えば、罰則規定まで課せられたマンション管理組合は聞いたことがありません。
あまり、パッとした回答ではないかもしれませんが、取り急ぎ回答をさせていただきます。
また情報がありましたら投稿をさせていただきます。
お互いにマンション管理組合のために頑張りましょう!

ベイクドポテトさん、ご返事ありがとうございます。15年周期の大規模修繕にしたいという提案をしたら、「13年目までにしないと~」と管理会社さんにけしかけられました。修繕委員の立場としては理事長さんに迷惑をかけては申し訳ないと思い(その心理に付け込まれているのでしょうね。)検査だけ先に実施しようと考えたのですが、先行きの修繕資金も心配です。今回のアドバイスを管理組合で共有し、再検討したいと思います。
管理組合は基本的に素人の集まりですし、先輩管理組合の知恵を貰う機会となる横の繋がりもなく、プロの手玉に取られてしまう事があると思います。また、何かありましたらご教唆お願いします。

この調査については、都道府県によって共同住宅を対象とするかどうかの取り扱いが違っています。三毛猫さんのところでは対象となっているという仮定でお話ししますね。築13年くらいでは外壁の大規模修繕の時期が近いのではないでしょうか。大規模修繕の直前に別途料金を支払ってこの調査をし報告するのはもったいないです。また修繕直後にこの調査をするのも無駄な話です。ですので、行政には、「外壁の修繕についてはかくかくしかじかなので今回の調査報告についてはかくかくしかじかとする」と電話をし「おっしゃることはわかりますがこちらとしてはやってもらわないといけないとしか言えません」という答えをもらっておきましょう。なお、この調査の必要性について都道府県によって考え方が違うのは疑問だと思っているので、私の所属する全国マンション管理組合団体を通じてなんらかの働きかけをしたいと模索しているところです。

杉田先生、アドバイスをありがとうございます。
対象となるマンションの基準が全国で統一されていないことも私の混乱の一因になっていたようです。
2年半後に大規模修繕の予定があります。もったいないお金の使い方はしたくありませんのでアドバイスの方法をやってみようと思います。
当マンションは東京都23区内にあるのですが、電話をする先の「行政」とは、区役所と考えてよろしいでしょうか?
大規模修繕を実施すべき時期は法律では定められていないと聞いていますが、外壁の全面打診検査の義務がある事で実施時期に事実上縛りが発生する仕組みは解りにくく、早く工事の受注が欲しい業者さんのセールストークとして利用されていると感じますし、錯綜する情報に翻弄される管理組合も多いのではないかと思います。
杉田先生の団体の働き掛けでこの問題がクリアになる事を期待いたします。

東京のことはよく知らなくてすいません。調査をしてねというご案内に担当部署(外郭団体等の場合もあり)の記載があると思います。
「大規模修繕を実施すべき時期は法律では定められていないと聞いていますが、外壁の全面打診検査の義務がある事で実施時期に事実上縛りが発生する仕組みは解りにくく、早く工事の受注が欲しい業者さんのセールストークとして利用されていると感じますし、」
お説のとおりかと思いますが、基本的に誰も信用しないことです。国は長期修繕計画のガイドラインを作っていますが、橋やらトンネルやらの維持管理の計画もできない連中の言うことを真に受けるのもおかしな話です。
もちろん杉田の言うことも信用してはいけません。
「 杉田先生の団体の働き掛けでこの問題がクリアになる事を期待いたします。」
なんだかみなさんあまり関心がないみたいですので期待薄ですが、杉田の言うことはたいてい時期を経て現実になっていることが多いので、この件も10年後くらいには整理されているのではないかと予測しています。時代が杉田に追いつくには時間がかかるようです。

杉田先生、ご返事ありがとうございます。お役所相手ですと10年はあっという間かもしれませんね。。

馬渕裕嘉志@マンション管理相談センターです。

1、法律について
 平成20年4月1日から建築基準法第12条に基づく定期報告制度について見直しが実施され、次のように規定されています。

「手の届く範囲を打診、その他を目視で検査し、異常があれば全面打診等により調査し、加えて竣工、外壁改修等から10年を経てから最初の調査の際に全面打診等により調査する。調査範囲は、落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分とする。」

1、対象となるマンションについて
 すべてのマンションに適用されるものではなく、地方自治体によって、対象となるマンションの面積、戸数、高さなどが異なります。ご自分のマンションが該当するのかどうかは、管轄行政庁に聞いてくださいね。

2、罰金
 100万円以下の罰金と規定されていますが、具体的に、罰則を適用されたという具体例を聞いたことがないため、実際にどういう判断をされるのかも、行政庁に聞かれると良いと思います。

3、手法
 全面打診以外に、赤外線調査と言う方法があり、そちらの方だと、足場の敷設がなく安価に出来るようです。

馬淵先生、ご回答、ありがとうございます。質問させてください。

①法律の文言を読みますと、落下により歩行者に危害が無い場所は調査範囲から除外して良いと読めますが、その理解で大丈夫でしょうか?
②「全面打診等により」と言う部分の「等」の意味するところは、「打診以外の手法…赤外線調査でも良い」とも読めますし、「打診の手法で、必ずしも全面でなくとも必要な範囲で良い」とも読めます。どのように解釈されているものでしょうか?
③自治体によって対象となるマンションの規模が異なると言う事ですが、確認先の「管轄行政庁」というのは、具体的にはどこを意味しますか?23区内のマンションの場合、区役所でしょうか?東京都市整備局でしょうか?
④罰金に関する件も③と同じ所で訊けば確認できるでしょうか?

教えて下さいますよう、宜しくお願いします。

三毛猫さん

再質問にお答えします。

①法律の文言を読みますと、落下により歩行者に危害が無い場所は調査範囲から除外して良いと読めますが、その理解で大丈夫でしょうか?

回答)その通りです。例えば、庇のすぐ上部の外壁は、調査の必要はありません。
具体的な事例として、下記にイメージ図がありますので、参考にして下さいね。
http://www.city.yokohama.lg.jp/kenchiku/shidou/anzen/teikihoukoku/teikihoukoku/gaihekidasin.pdf

②「全面打診等により」と言う部分の「等」の意味するところは、「打診以外の手法…赤外線調査でも良い」とも読めますし、「打診の手法で、必ずしも全面でなくとも必要な範囲で良い」とも読めます。どのように解釈されているものでしょうか?

回答)全面調査が必要で、その手法として、全面打診、部分打診+赤外線調査、赤外線調査と言う三つの方法があると解釈すれば良いと思います。ただし、全面と言う場合でも、上記ご質問の①で、不要な個所もあると言うことですね。

③自治体によって対象となるマンションの規模が異なると言う事ですが、確認先の「管轄行政庁」というのは、具体的にはどこを意味しますか?23区内のマンションの場合、区役所でしょうか?東京都市整備局でしょうか?

回答)東京都の場合は、区役所になります。下記にその一覧が掲載されています。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/kenchiku/chousa-houkoku/ch_09a.pdf?1503

④罰金に関する件も③と同じ所で訊けば確認できるでしょうか?

回答)確認できると思いますが、行政罰の場合は、行政庁(担当役員)の判断色が濃く、明確な回答が得られないケースが多いので、あまりすっきりとした回答は期待できないと思われます。
 ちなみに、全面打診の対象ではない建物の建築物定期報告においてですが、私が実際に、中部エリアのある行政庁に聞いた時には、「3年以内」と言う期限についても、「計画中で、少し遅れます!と言っておいてもらえれば、期限は厳密じゃなくで良いですよ」と言う回答で、特段、個別の管理をしている様子はなかったですし、丸1年遅れたケースもありましたが、罰則はなかったです。

 ただし、全面打診の義務がある建物において、放置しておいて、タイルが剥落したらどうする?というような責任問題がありますので、ネットでの回答は、一般的にしか記載できないため、個別案件として、専門家のアドバイスをもらって、進めることをお勧めします。

馬淵先生、再質問への丁寧なご回答に感謝いたします。
参考資料・管轄行政庁の連絡先も付けていただきまして、大変助かりました。
当方の規模や立地が全面打診の対象に当たるかを調べ、建物の現況も踏まえてベストな方法を管理組合で話し合いたいと思います。
真にありがとうございました。

確かに全面打診は10年を経過したら3年以内に実施しなければなりませんし、罰則規定もあります。
私個人的には、役人が責任逃れで作り上げた、管理組合にとってはとても理不尽な制度だと思っていますが、できれば外壁の全面打診をやったほうがいいと思います。
ただ、やり方は考えてください。わざわざ足場を全面に仮設したり、ブランコやゴンドラでコストをかける必要はないと考えます。
専門家に相談すれば、それなりの知恵を出してくれると思います。
まだ築10年でしたら3年後まででいいので、じっくりと検討やヒアリング、見積りを徴収していただければいいと思います。
現実的には、ほとんどのマンションでは「国土交通省の長期修繕計画のガイドラインでは12年となっていますよ」「13年目までに全面打診が義務化され罰則規定もありますよ」「このままほっておいて万が一のことがあると、理事会や理事長、そして管理組合の責任が問われますよ」「マンションの修繕周期は12年が一般的なので」などと、けしかけられて大規模修繕工事をやらされてるマンションが大半です。
本当に大規模修繕工事の必要性がないのであれば、今後修繕積立金が不足し、そして皆さんから徴収している修繕積立金を無駄遣いすることのないように検討を重ねてください。
加えて言えば、罰則規定まで課せられたマンション管理組合は聞いたことがありません。
あまり、パッとした回答ではないかもしれませんが、取り急ぎ回答をさせていただきます。
また情報がありましたら投稿をさせていただきます。
お互いにマンション管理組合のために頑張りましょう!

ベイクドポテトさん、ご返事ありがとうございます。15年周期の大規模修繕にしたいという提案をしたら、「13年目までにしないと~」と管理会社さんにけしかけられました。修繕委員の立場としては理事長さんに迷惑をかけては申し訳ないと思い(その心理に付け込まれているのでしょうね。)検査だけ先に実施しようと考えたのですが、先行きの修繕資金も心配です。今回のアドバイスを管理組合で共有し、再検討したいと思います。
管理組合は基本的に素人の集まりですし、先輩管理組合の知恵を貰う機会となる横の繋がりもなく、プロの手玉に取られてしまう事があると思います。また、何かありましたらご教唆お願いします。

法改正により全面打診検査は義務化されているのは事実で罰則もありますが、実態は全ての建物が実施していないのが殆どではないでしょか?・・・と思います。
全面打診検査を実施するのは困難で莫大な費用が発生しますので、私もベイクドポテトさんと同意見でじっくり検討した上で実施する事をお勧めいたします。ちなみに足場を掛けないで調査する方法として赤外線調査等がありますので参考になさってください。

ikeikeさん、ご回答ありがとうございます。やはり実施していないところが殆ど…ですか。
法律と実態で開きがあるのですね。赤外線調査も選択肢に入れて、じっくり検討し直したいと思います。

皆さんの回答でほとんど網羅されています。
少しだけ「ハード面」からの内容に触れさせていただきます。 
 対象:外装仕上げ等のうちタイル、石貼り等(乾式工法を除く)、モルタル等の劣化及び損傷状況
 条件:調査者の手の届く範囲のテストハンマーによる打診等により異常が認められた場合及び竣工・外壁改修等の後10年を超えてから最初の調査である場合は、歩行者等に危害を加えるおそれのある部分の全面的なテス    トハンマーによる打診等により確認する。但し、当該調査の実施後3年以内に外壁改修若しくは全面打診等が行われることが確実である場合は、全面打診等を行わなくても差し支えない。(全面打診を実施しなくても調査者の手の届く範囲は実施が必要)
 *「歩行者に危害を加えるおそれのある部分」とは、当該壁面の全面かつ当該壁面の高さの概ね1/2の水平面に、公道・不特定又は多数の人が通行する私道、構内通路、広場を有する壁面。(但し、強固な屋根や庇、又は植え込み等が十分に設置され被災の危険がないと判断される部分は除かれます。)
上記のように必ず「全面打診」とは限定されないケースもあります。管理委託先の技術担当部署や点検業者に相談されて「安全確保」を最優先に、お住まいのマンションの状況を確認し的確な調査診断をされてください。

脇田先生、アドバイスありがとうございます。管理委託先の技術担当部署は、3年後に予定している大規模修繕の前倒し実施をすることで全面打診の問題に対応する事を勧めます。大規模修繕を前倒しすれば、修繕積立金の増額をしなければなりません。(1回目は足りても、2回目、3回目に不足する事が明らかです。)全面打診をしないと罰則があるという話もされています。こういう場合、管理組合は管理会社を通さないで点検業者に調査診断を依頼した方が良いでしょうか。

遅くなりました。
現行管理会社との関係に問題がなければ管理会社で大丈夫と思います。先ず管理会社に「打診調査」の話をされ、方法や金額等をヒアリングしてみてはいかがでしょうか?
参考事例ですが、私も一業者として先日東京の神宮前で「赤外線調査」の実施に立ち会いました。建物の周辺状況や障害物、日照状況等に苦慮しながらの実施となりました。全面打診の話が出た頃、様々な問題点が指摘検討され、提案了承されたのが「赤外線調査」でした。打診調査の精度と赤外線調査の精度には大きな開きがあるようにも感じております。赤外線調査は天候・周辺状況・時季等に左右され、且つ高度なデーター分析能力が必要になります。費用も各業者でいろいろな設定があるようです。
とにかく、一度管理会社に問い合わせてみてはいかがでしょうか?

脇田先生、ご返事ありがとうございます。先ずは相談してみます。
色々なお知恵を頂きまして、ありがとうございました。

皆さんの回答でほとんど網羅されています。
少しだけ「ハード面」からの内容に触れさせていただきます。 
 対象:外装仕上げ等のうちタイル、石貼り等(乾式工法を除く)、モルタル等の劣化及び損傷状況
 条件:調査者の手の届く範囲のテストハンマーによる打診等により異常が認められた場合及び竣工・外壁改修等の後10年を超えてから最初の調査である場合は、歩行者等に危害を加えるおそれのある部分の全面的なテス    トハンマーによる打診等により確認する。但し、当該調査の実施後3年以内に外壁改修若しくは全面打診等が行われることが確実である場合は、全面打診等を行わなくても差し支えない。(全面打診を実施しなくても調査者の手の届く範囲は実施が必要)
 *「歩行者に危害を加えるおそれのある部分」とは、当該壁面の全面かつ当該壁面の高さの概ね1/2の水平面に、公道・不特定又は多数の人が通行する私道、構内通路、広場を有する壁面。(但し、強固な屋根や庇、又は植え込み等が十分に設置され被災の危険がないと判断される部分は除かれます。)
上記のように必ず「全面打診」とは限定されないケースもあります。管理委託先の技術担当部署や点検業者に相談されて「安全確保」を最優先に、お住まいのマンションの状況を確認し的確な調査診断をされてください。

脇田先生、アドバイスありがとうございます。管理委託先の技術担当部署は、3年後に予定している大規模修繕の前倒し実施をすることで全面打診の問題に対応する事を勧めます。大規模修繕を前倒しすれば、修繕積立金の増額をしなければなりません。(1回目は足りても、2回目、3回目に不足する事が明らかです。)全面打診をしないと罰則があるという話もされています。こういう場合、管理組合は管理会社を通さないで点検業者に調査診断を依頼した方が良いでしょうか。

遅くなりました。
現行管理会社との関係に問題がなければ管理会社で大丈夫と思います。先ず管理会社に「打診調査」の話をされ、方法や金額等をヒアリングしてみてはいかがでしょうか?
参考事例ですが、私も一業者として先日東京の神宮前で「赤外線調査」の実施に立ち会いました。建物の周辺状況や障害物、日照状況等に苦慮しながらの実施となりました。全面打診の話が出た頃、様々な問題点が指摘検討され、提案了承されたのが「赤外線調査」でした。打診調査の精度と赤外線調査の精度には大きな開きがあるようにも感じております。赤外線調査は天候・周辺状況・時季等に左右され、且つ高度なデーター分析能力が必要になります。費用も各業者でいろいろな設定があるようです。
とにかく、一度管理会社に問い合わせてみてはいかがでしょうか?

脇田先生、ご返事ありがとうございます。先ずは相談してみます。
色々なお知恵を頂きまして、ありがとうございました。

この調査については、都道府県によって共同住宅を対象とするかどうかの取り扱いが違っています。三毛猫さんのところでは対象となっているという仮定でお話ししますね。築13年くらいでは外壁の大規模修繕の時期が近いのではないでしょうか。大規模修繕の直前に別途料金を支払ってこの調査をし報告するのはもったいないです。また修繕直後にこの調査をするのも無駄な話です。ですので、行政には、「外壁の修繕についてはかくかくしかじかなので今回の調査報告についてはかくかくしかじかとする」と電話をし「おっしゃることはわかりますがこちらとしてはやってもらわないといけないとしか言えません」という答えをもらっておきましょう。なお、この調査の必要性について都道府県によって考え方が違うのは疑問だと思っているので、私の所属する全国マンション管理組合団体を通じてなんらかの働きかけをしたいと模索しているところです。

杉田先生、アドバイスをありがとうございます。
対象となるマンションの基準が全国で統一されていないことも私の混乱の一因になっていたようです。
2年半後に大規模修繕の予定があります。もったいないお金の使い方はしたくありませんのでアドバイスの方法をやってみようと思います。
当マンションは東京都23区内にあるのですが、電話をする先の「行政」とは、区役所と考えてよろしいでしょうか?
大規模修繕を実施すべき時期は法律では定められていないと聞いていますが、外壁の全面打診検査の義務がある事で実施時期に事実上縛りが発生する仕組みは解りにくく、早く工事の受注が欲しい業者さんのセールストークとして利用されていると感じますし、錯綜する情報に翻弄される管理組合も多いのではないかと思います。
杉田先生の団体の働き掛けでこの問題がクリアになる事を期待いたします。

東京のことはよく知らなくてすいません。調査をしてねというご案内に担当部署(外郭団体等の場合もあり)の記載があると思います。
「大規模修繕を実施すべき時期は法律では定められていないと聞いていますが、外壁の全面打診検査の義務がある事で実施時期に事実上縛りが発生する仕組みは解りにくく、早く工事の受注が欲しい業者さんのセールストークとして利用されていると感じますし、」
お説のとおりかと思いますが、基本的に誰も信用しないことです。国は長期修繕計画のガイドラインを作っていますが、橋やらトンネルやらの維持管理の計画もできない連中の言うことを真に受けるのもおかしな話です。
もちろん杉田の言うことも信用してはいけません。
「 杉田先生の団体の働き掛けでこの問題がクリアになる事を期待いたします。」
なんだかみなさんあまり関心がないみたいですので期待薄ですが、杉田の言うことはたいてい時期を経て現実になっていることが多いので、この件も10年後くらいには整理されているのではないかと予測しています。時代が杉田に追いつくには時間がかかるようです。

杉田先生、ご返事ありがとうございます。お役所相手ですと10年はあっという間かもしれませんね。。

馬渕裕嘉志@マンション管理相談センターです。

1、法律について
 平成20年4月1日から建築基準法第12条に基づく定期報告制度について見直しが実施され、次のように規定されています。

「手の届く範囲を打診、その他を目視で検査し、異常があれば全面打診等により調査し、加えて竣工、外壁改修等から10年を経てから最初の調査の際に全面打診等により調査する。調査範囲は、落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分とする。」

1、対象となるマンションについて
 すべてのマンションに適用されるものではなく、地方自治体によって、対象となるマンションの面積、戸数、高さなどが異なります。ご自分のマンションが該当するのかどうかは、管轄行政庁に聞いてくださいね。

2、罰金
 100万円以下の罰金と規定されていますが、具体的に、罰則を適用されたという具体例を聞いたことがないため、実際にどういう判断をされるのかも、行政庁に聞かれると良いと思います。

3、手法
 全面打診以外に、赤外線調査と言う方法があり、そちらの方だと、足場の敷設がなく安価に出来るようです。

馬淵先生、ご回答、ありがとうございます。質問させてください。

①法律の文言を読みますと、落下により歩行者に危害が無い場所は調査範囲から除外して良いと読めますが、その理解で大丈夫でしょうか?
②「全面打診等により」と言う部分の「等」の意味するところは、「打診以外の手法…赤外線調査でも良い」とも読めますし、「打診の手法で、必ずしも全面でなくとも必要な範囲で良い」とも読めます。どのように解釈されているものでしょうか?
③自治体によって対象となるマンションの規模が異なると言う事ですが、確認先の「管轄行政庁」というのは、具体的にはどこを意味しますか?23区内のマンションの場合、区役所でしょうか?東京都市整備局でしょうか?
④罰金に関する件も③と同じ所で訊けば確認できるでしょうか?

教えて下さいますよう、宜しくお願いします。

三毛猫さん

再質問にお答えします。

①法律の文言を読みますと、落下により歩行者に危害が無い場所は調査範囲から除外して良いと読めますが、その理解で大丈夫でしょうか?

回答)その通りです。例えば、庇のすぐ上部の外壁は、調査の必要はありません。
具体的な事例として、下記にイメージ図がありますので、参考にして下さいね。
http://www.city.yokohama.lg.jp/kenchiku/shidou/anzen/teikihoukoku/teikihoukoku/gaihekidasin.pdf

②「全面打診等により」と言う部分の「等」の意味するところは、「打診以外の手法…赤外線調査でも良い」とも読めますし、「打診の手法で、必ずしも全面でなくとも必要な範囲で良い」とも読めます。どのように解釈されているものでしょうか?

回答)全面調査が必要で、その手法として、全面打診、部分打診+赤外線調査、赤外線調査と言う三つの方法があると解釈すれば良いと思います。ただし、全面と言う場合でも、上記ご質問の①で、不要な個所もあると言うことですね。

③自治体によって対象となるマンションの規模が異なると言う事ですが、確認先の「管轄行政庁」というのは、具体的にはどこを意味しますか?23区内のマンションの場合、区役所でしょうか?東京都市整備局でしょうか?

回答)東京都の場合は、区役所になります。下記にその一覧が掲載されています。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/kenchiku/chousa-houkoku/ch_09a.pdf?1503

④罰金に関する件も③と同じ所で訊けば確認できるでしょうか?

回答)確認できると思いますが、行政罰の場合は、行政庁(担当役員)の判断色が濃く、明確な回答が得られないケースが多いので、あまりすっきりとした回答は期待できないと思われます。
 ちなみに、全面打診の対象ではない建物の建築物定期報告においてですが、私が実際に、中部エリアのある行政庁に聞いた時には、「3年以内」と言う期限についても、「計画中で、少し遅れます!と言っておいてもらえれば、期限は厳密じゃなくで良いですよ」と言う回答で、特段、個別の管理をしている様子はなかったですし、丸1年遅れたケースもありましたが、罰則はなかったです。

 ただし、全面打診の義務がある建物において、放置しておいて、タイルが剥落したらどうする?というような責任問題がありますので、ネットでの回答は、一般的にしか記載できないため、個別案件として、専門家のアドバイスをもらって、進めることをお勧めします。

馬淵先生、再質問への丁寧なご回答に感謝いたします。
参考資料・管轄行政庁の連絡先も付けていただきまして、大変助かりました。
当方の規模や立地が全面打診の対象に当たるかを調べ、建物の現況も踏まえてベストな方法を管理組合で話し合いたいと思います。
真にありがとうございました。