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未収納者の督促状

管理組合の運営

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

理事会において管理会社より未収納金の報告があり、督促内容については、長期滞納者に対する督促を行うさいに6ヶ月滞納の時点で、管理会社名の内容証明郵便による督促を行い、それでも滞納が続いた場合は、理事会の依頼があれば弁護士名で内容証明郵便を送りますとのことでした。会計担当理事が滞納者にたいして、6ヶ月も経ってからでは無くて、もっと早い時期に内容証明郵便を送れないかと聞いたところ、委託契約でそうなっており、会社の会計課から自動的に送られるシステムになっていると言われました。そこで質問ですが、委託契約の内容は変更できないのでしょうか?また、委託契約にそのように記載があったとしても、理事会(顧客)の依頼に対して対応するのが普通ではないでしょうか?

ちなみに管理を委託している会社はテレビCMが良く流れている大手の管理会社です。

みんなの回答

なぜ管理会社が滞納に対する対応を重要事項としているのかわかりませんか?
人権に絡む問題だからではないですか?

まるで犯罪者のようにすぐに法的手段だなんだかんだなどおかしいと思わない組合の方がおかしいと思いませんか。

内容証明を送る前にやるべきことがあるから管理会社はそれをやると言っているのです。
内容証明を送る前に、電話や訪問、督促状を送ります。
皆さんは督促状と内容証明をごっちゃにしているように思います。
督促状でも、弁護士さんの署名で送れば受け取る側には内容証明と同じようなインパクトがあります。
滞納に対して法的な手段を取る前には、いろいろな方法があるのです。
3か月で内容証明を送るなんて組合の業務としてどうなのでしょうか。
滞納の対処について組合としていかに努力してきたかが、法律の場でも判断されることと思います。

管理会社は、法的に妥当かどうかまで考えての対応をしているのだと思います。
滞納は確かにいけないことですが、犯罪ですか?


cocoaさん

ご回答ありがとうございます。
ただ、管理会社は、これまで未収納金をほったらかしで、既に破産してしまい
回収不可能な駐車場利用料などがあります。
管理会社は督促をしていますと言っていますが、請求書を送るだけのようで、
訪問は電話は気が向いた時しか行っておらず、本気で回収する気がなかったように
感じましたので、一部の理事から出た意見であります。
管理会社が全く督促をやっていなかったというわけではありませんが、
これまでの理事会も先送りにしてきたことも責任がありますが、長期滞納者が多く、
しっかりとした督促方法をルーチン化したいと思っております。
おっしゃる通り3ヶ月で内容証明はいささか行き過ぎかもしれませんが、
未収納者を早期で支払わせる得策があれば、お教えいただきたいと思います。

本当に困る問題ですよね。
でも毎月、月次報告として、理事会で管理会社から滞納のことが報告されているのではないですか?
その時に、報告として聞き流していては解決はできません。
それは管理会社のせいではないとい思います。
このケースはどう対応しますかとか、このケースはどういう理由ですかとか管理会社に問いただすのが理事会の役目だと思います。
それに対して、皆さんで様子見をしようとか、管理会社に訪問してもらおうとか決めるもので、管理会社がほったらかしにしているのは皆さんの責任もあると思います。

もし、毎月滞納状況の報告がされないのでしたら、管理会社の報告の是正を要求すべきだと思います。

私のところはマンション管理士さんが顧問として入っていますので、滞納のチェックは厳しくしてくださり、問題が大きくなる前に管理会社の対応を促進していただいています。
それでも解決困難な場合には、マンション管理士さんが面談等してくださって解決策を取っています。

個々の事情もあると思いますので、プライバシーの問題にも関します。そのようなことですから、管理会社の事務的な処理で何とかしようなどという事では解決できず、マンション管理士さんに入っていただくことにより穏便に解決できるケースを経験しています。

別にマンション管理士さんに依頼しなくても、そのような努力を管理会社に依頼し、理事会でも解決策を模索しようとすればできるものと思います。

当マンションでは3ケ月を経過した場合、内容証明送付ですね。
簡易裁判も弁護士なしでも可能ですよ。
担当者が内容証明書式を持ちます! 委託契約は即時変更が必要であり、当然です!

はるさんさん

ご回答ありがとうございました。
契約内容をよく見てみます。

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祖堅様

解りやすくご回答頂き感謝いたします。
内容証明を安易に出さずに、回収できる仕組みが必要ですね。
これまでほったらかしで、既に破産してしまい回収不可能な駐車場利用料などが
あります。
管理会社は督促をしていますと言っていますが、請求書を送るだけのようで、
訪問は電話は気が向いた時しか行っておらず、本気で回収する気がなかったように
感じました。

管理会社任せではなく、自分たちでも何とかする努力を考えてみます。
ありがとうございました。

管理業務の委託契約は双方の合意で変更可能ですが、前回の契約更新時に、この業務内容ならこの管理委託料でという契約書を交わしているわけですから、契約に無い業務を追加する場合は委託料など他の条件も変更となるのが普通と思います。

しかしながら、内容証明郵便自体は素人でも出せるものです。
内容証明郵便による督促状の出し方はネットで調べられると思います。(督促状の雛形をネットで調べたときに法律事務所のHPで見た経験があります。)具体的な手続きは郵便局で教えてくれます。
早く出したいなら管理会社との契約を変更するより理事会のみなさんで出したほうが早いのではないでしょうか。

一つ、付け加えます。
晴れ時々理事長さんのマンションの規約の中に 督促の方法が定められていたら、それに則ってください。
例えば規約・細則では「3ヶ月を経過したら内容証明等による督促を~」となっていて管理委託契約では「6ヶ月を経過したら~」となっている場合もあると思いますが、規約・細則でも6ヶ月となっていたらそれより早くしては管理組合側の違反行為になってしまうので、ご注意ください。

三毛猫さん

ご回答ありがとうございます。
理事会から出すことも検討いたします。

内容証明より前に、理事長さんが肉筆で書いた手紙を投函するのも一案です。
(その方法で解決した経験があります。)

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祖堅様

解りやすくご回答頂き感謝いたします。
内容証明を安易に出さずに、回収できる仕組みが必要ですね。
これまでほったらかしで、既に破産してしまい回収不可能な駐車場利用料などが
あります。
管理会社は督促をしていますと言っていますが、請求書を送るだけのようで、
訪問は電話は気が向いた時しか行っておらず、本気で回収する気がなかったように
感じました。

管理会社任せではなく、自分たちでも何とかする努力を考えてみます。
ありがとうございました。

なぜ管理会社が滞納に対する対応を重要事項としているのかわかりませんか?
人権に絡む問題だからではないですか?

まるで犯罪者のようにすぐに法的手段だなんだかんだなどおかしいと思わない組合の方がおかしいと思いませんか。

内容証明を送る前にやるべきことがあるから管理会社はそれをやると言っているのです。
内容証明を送る前に、電話や訪問、督促状を送ります。
皆さんは督促状と内容証明をごっちゃにしているように思います。
督促状でも、弁護士さんの署名で送れば受け取る側には内容証明と同じようなインパクトがあります。
滞納に対して法的な手段を取る前には、いろいろな方法があるのです。
3か月で内容証明を送るなんて組合の業務としてどうなのでしょうか。
滞納の対処について組合としていかに努力してきたかが、法律の場でも判断されることと思います。

管理会社は、法的に妥当かどうかまで考えての対応をしているのだと思います。
滞納は確かにいけないことですが、犯罪ですか?


cocoaさん

ご回答ありがとうございます。
ただ、管理会社は、これまで未収納金をほったらかしで、既に破産してしまい
回収不可能な駐車場利用料などがあります。
管理会社は督促をしていますと言っていますが、請求書を送るだけのようで、
訪問は電話は気が向いた時しか行っておらず、本気で回収する気がなかったように
感じましたので、一部の理事から出た意見であります。
管理会社が全く督促をやっていなかったというわけではありませんが、
これまでの理事会も先送りにしてきたことも責任がありますが、長期滞納者が多く、
しっかりとした督促方法をルーチン化したいと思っております。
おっしゃる通り3ヶ月で内容証明はいささか行き過ぎかもしれませんが、
未収納者を早期で支払わせる得策があれば、お教えいただきたいと思います。

本当に困る問題ですよね。
でも毎月、月次報告として、理事会で管理会社から滞納のことが報告されているのではないですか?
その時に、報告として聞き流していては解決はできません。
それは管理会社のせいではないとい思います。
このケースはどう対応しますかとか、このケースはどういう理由ですかとか管理会社に問いただすのが理事会の役目だと思います。
それに対して、皆さんで様子見をしようとか、管理会社に訪問してもらおうとか決めるもので、管理会社がほったらかしにしているのは皆さんの責任もあると思います。

もし、毎月滞納状況の報告がされないのでしたら、管理会社の報告の是正を要求すべきだと思います。

私のところはマンション管理士さんが顧問として入っていますので、滞納のチェックは厳しくしてくださり、問題が大きくなる前に管理会社の対応を促進していただいています。
それでも解決困難な場合には、マンション管理士さんが面談等してくださって解決策を取っています。

個々の事情もあると思いますので、プライバシーの問題にも関します。そのようなことですから、管理会社の事務的な処理で何とかしようなどという事では解決できず、マンション管理士さんに入っていただくことにより穏便に解決できるケースを経験しています。

別にマンション管理士さんに依頼しなくても、そのような努力を管理会社に依頼し、理事会でも解決策を模索しようとすればできるものと思います。

管理業務の委託契約は双方の合意で変更可能ですが、前回の契約更新時に、この業務内容ならこの管理委託料でという契約書を交わしているわけですから、契約に無い業務を追加する場合は委託料など他の条件も変更となるのが普通と思います。

しかしながら、内容証明郵便自体は素人でも出せるものです。
内容証明郵便による督促状の出し方はネットで調べられると思います。(督促状の雛形をネットで調べたときに法律事務所のHPで見た経験があります。)具体的な手続きは郵便局で教えてくれます。
早く出したいなら管理会社との契約を変更するより理事会のみなさんで出したほうが早いのではないでしょうか。

一つ、付け加えます。
晴れ時々理事長さんのマンションの規約の中に 督促の方法が定められていたら、それに則ってください。
例えば規約・細則では「3ヶ月を経過したら内容証明等による督促を~」となっていて管理委託契約では「6ヶ月を経過したら~」となっている場合もあると思いますが、規約・細則でも6ヶ月となっていたらそれより早くしては管理組合側の違反行為になってしまうので、ご注意ください。

三毛猫さん

ご回答ありがとうございます。
理事会から出すことも検討いたします。

内容証明より前に、理事長さんが肉筆で書いた手紙を投函するのも一案です。
(その方法で解決した経験があります。)

当マンションでは3ケ月を経過した場合、内容証明送付ですね。
簡易裁判も弁護士なしでも可能ですよ。
担当者が内容証明書式を持ちます! 委託契約は即時変更が必要であり、当然です!

はるさんさん

ご回答ありがとうございました。
契約内容をよく見てみます。

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管理会社は督促をしていますと言っていますが、請求書を送るだけのようで、
訪問は電話は気が向いた時しか行っておらず、本気で回収する気がなかったように
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管理会社任せではなく、自分たちでも何とかする努力を考えてみます。
ありがとうございました。