みんなの管理組合

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管理規約

特別決議を普通決議に変更

総会に提案予定の「議案A」を総会で「賛成多数決議」にもって行くため、管理規約では「特別決議」であった「議案A」を「普通決議」で「賛成多数決議」にもって行く提案(規約の変更・・・特別決議➡普通決議に)がされました。
なぜここまでするのでしょう?「議案A」は、住民のアンケートの結果では反対が35%ほどありました。この数字から「特別決議」では無理があると賛成派の理事は思ったのでしょう。
管理規約では「共用部分の変更は(500万円以上より)、特別決議としております」。この500万円を外して普通決議にすれば、議案Aは「賛成多数で決議」される可能性が高くなるでしょう。
500万円以上よりと管理規約に書くこと自体が「区分所有法」に違反していると最近言いだしました。しかし、設備投資費用の暴走を抑えてきたのかもしれません。
説明不足の面がありますが、この文書から感じられることなどありましたらアドバイスお願いします。

みんなの回答

今回の議案の詳しい内容がわかりませんので、どちらが間違っているか判断できませんが、区分所有法では共用部分の変更は金額にかかわらず特別決議になります。
ただしその変更が、従来の形状や効用を著しく変更するものでない場合は普通決議でもいいことになっています。
特別決議か普通決議かを決める唯一の要件は、形状又は効用の変更が「著しい」か否かだけです。金額は関係ありません。

共用部分の「修繕」の場合は、金額により特別決議にしようか普通決議にしようかなどという事をそれぞれの組合で、規約で定めても構わないことですが、「変更」の場合は違いますので、しっかりご理解ください。

規約を変更(特別決議)しても、共用部分の変更は原則特別決議に変わりありません。

区分所有法
【共用部分の変更】
第17条 共用部分の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。)は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。

※規約で過半数まで減ずることができるのは「区分所有者」の定数だけです。「議決権」は4分の3以上で変えられません。お一人の方が、複数のお部屋を所有しているときなどが考えられます。

早速の返信ありがとうございます。私は理解できていないか、勘違いしている部分があるかもしれませんが分かっているところを書いてみます。
「議案とは」、古いマンションのエントランス玄関を「オートロック=AL」(建物入口の壁に機器を取り付けて、訪問宅に電話してドアを開けてもらうか、タグをかざしてドアを開けるシステム)にすることです。ALは、「共用部分の変更です」が、「従来の形状」は、ほとんど変わりません。ただし「効用を著しく変更するものでない」と受け取る人と、「効用を著しく変更するものである」と思う人に分かれるような気がしております。「効用を著しく変更するものでないと」思う人が多くいれば、「特別決議」である議案が「普通決議」で決議される可能性があるのではと心配しております。5月の総会で、ALの議案が「特別決議」で「否決」になった場合、そして「規約変更が決議」された場合ですが、今後の「臨時総会」あるいは「来年の定期総会」で「再びALの議案を提案されると」、「特別決議」と思っていたALの議案が「普通決議」で決議されるのではと感じております。
なかなかうまく説明できませんが、分かる範囲でアドバイスお願いいたします。

ドアをALにするという事については、形状も効用も著しく変更するという事にはならないかと思います。
効用ですが、入り口の開閉の為ですからALになっても効用自体は変わらないと判断できます。(手動か自動かの違い)

それだからと言って、普通決議で決めなければいけないという事ではないのです。
原則は、あくまで特別決議です。形状又は効用があまり変わらないものについては「普通決議でもいいですよ。」というだけです。

今回の場合は現状、皆さんの合意形成が取れていないように思いますので、後々に問題が残ることの無いように「特別決議」にした方がいいのではないかと判断されます。(あくまで私の考えです。)

少し気になったのが、タグで開くというところ。非接触型にするのですか?高額ですよね。
ALにするにしても、いろいろなタイプがあります。
理事会は、どうしてそれを選んだか、また他と比較したのかなど説明しなければいけないと思います。
アンケートだけではなく住民説明会などして、皆さんの合意形成を図ってから総会で決議するという運びを取ってほしいですね。

一つの方法として、総会の議案として出されてしまっても、今回の総会で決議するのではなく、もっと検討する必要があるのではないかという事でペンディングに持って行くこともできます。
その時は、会場の皆さんの同意を得るために、自信をもってしっかり大きな声で提案してくださいね。

もう一つ。
メバルさんはあくまで反対のようですが、納得ができればいいのではないですか。
要は、検討がしっかりなされていないうちに理事会がごり押ししようとしているように思います。
もっと時間をかけて、皆さんの意見を取り入れるべきだと思います。やるにしてもやらないのしても皆さんの納得が必要です。
一度変えてしまったら元に戻すわけにはいきませんよね。
合意形成に努力すべきだと思います。

ありがとうございます
①共用部分の変更の決議については、理解できたように思います。
②ALの議案については、「住人が高齢化しており」(築40年・65歳以上35%位)多くの問題があると思っています。「認知症の症状がある人の問題」「動作が遅い人」など想定外が出てくる気がしております。総会資料配布までに時間が迫っておりますので、
結論は「総会」ではっきりするでしょう。
ご意見を参考にさせて頂きます。何度もアドバイス頂き有難うございました。





今回の議案の詳しい内容がわかりませんので、どちらが間違っているか判断できませんが、区分所有法では共用部分の変更は金額にかかわらず特別決議になります。
ただしその変更が、従来の形状や効用を著しく変更するものでない場合は普通決議でもいいことになっています。
特別決議か普通決議かを決める唯一の要件は、形状又は効用の変更が「著しい」か否かだけです。金額は関係ありません。

共用部分の「修繕」の場合は、金額により特別決議にしようか普通決議にしようかなどという事をそれぞれの組合で、規約で定めても構わないことですが、「変更」の場合は違いますので、しっかりご理解ください。

規約を変更(特別決議)しても、共用部分の変更は原則特別決議に変わりありません。

区分所有法
【共用部分の変更】
第17条 共用部分の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。)は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。

※規約で過半数まで減ずることができるのは「区分所有者」の定数だけです。「議決権」は4分の3以上で変えられません。お一人の方が、複数のお部屋を所有しているときなどが考えられます。

早速の返信ありがとうございます。私は理解できていないか、勘違いしている部分があるかもしれませんが分かっているところを書いてみます。
「議案とは」、古いマンションのエントランス玄関を「オートロック=AL」(建物入口の壁に機器を取り付けて、訪問宅に電話してドアを開けてもらうか、タグをかざしてドアを開けるシステム)にすることです。ALは、「共用部分の変更です」が、「従来の形状」は、ほとんど変わりません。ただし「効用を著しく変更するものでない」と受け取る人と、「効用を著しく変更するものである」と思う人に分かれるような気がしております。「効用を著しく変更するものでないと」思う人が多くいれば、「特別決議」である議案が「普通決議」で決議される可能性があるのではと心配しております。5月の総会で、ALの議案が「特別決議」で「否決」になった場合、そして「規約変更が決議」された場合ですが、今後の「臨時総会」あるいは「来年の定期総会」で「再びALの議案を提案されると」、「特別決議」と思っていたALの議案が「普通決議」で決議されるのではと感じております。
なかなかうまく説明できませんが、分かる範囲でアドバイスお願いいたします。

ドアをALにするという事については、形状も効用も著しく変更するという事にはならないかと思います。
効用ですが、入り口の開閉の為ですからALになっても効用自体は変わらないと判断できます。(手動か自動かの違い)

それだからと言って、普通決議で決めなければいけないという事ではないのです。
原則は、あくまで特別決議です。形状又は効用があまり変わらないものについては「普通決議でもいいですよ。」というだけです。

今回の場合は現状、皆さんの合意形成が取れていないように思いますので、後々に問題が残ることの無いように「特別決議」にした方がいいのではないかと判断されます。(あくまで私の考えです。)

少し気になったのが、タグで開くというところ。非接触型にするのですか?高額ですよね。
ALにするにしても、いろいろなタイプがあります。
理事会は、どうしてそれを選んだか、また他と比較したのかなど説明しなければいけないと思います。
アンケートだけではなく住民説明会などして、皆さんの合意形成を図ってから総会で決議するという運びを取ってほしいですね。

一つの方法として、総会の議案として出されてしまっても、今回の総会で決議するのではなく、もっと検討する必要があるのではないかという事でペンディングに持って行くこともできます。
その時は、会場の皆さんの同意を得るために、自信をもってしっかり大きな声で提案してくださいね。

もう一つ。
メバルさんはあくまで反対のようですが、納得ができればいいのではないですか。
要は、検討がしっかりなされていないうちに理事会がごり押ししようとしているように思います。
もっと時間をかけて、皆さんの意見を取り入れるべきだと思います。やるにしてもやらないのしても皆さんの納得が必要です。
一度変えてしまったら元に戻すわけにはいきませんよね。
合意形成に努力すべきだと思います。

ありがとうございます
①共用部分の変更の決議については、理解できたように思います。
②ALの議案については、「住人が高齢化しており」(築40年・65歳以上35%位)多くの問題があると思っています。「認知症の症状がある人の問題」「動作が遅い人」など想定外が出てくる気がしております。総会資料配布までに時間が迫っておりますので、
結論は「総会」ではっきりするでしょう。
ご意見を参考にさせて頂きます。何度もアドバイス頂き有難うございました。





今回の議案の詳しい内容がわかりませんので、どちらが間違っているか判断できませんが、区分所有法では共用部分の変更は金額にかかわらず特別決議になります。
ただしその変更が、従来の形状や効用を著しく変更するものでない場合は普通決議でもいいことになっています。
特別決議か普通決議かを決める唯一の要件は、形状又は効用の変更が「著しい」か否かだけです。金額は関係ありません。

共用部分の「修繕」の場合は、金額により特別決議にしようか普通決議にしようかなどという事をそれぞれの組合で、規約で定めても構わないことですが、「変更」の場合は違いますので、しっかりご理解ください。

規約を変更(特別決議)しても、共用部分の変更は原則特別決議に変わりありません。

区分所有法
【共用部分の変更】
第17条 共用部分の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。)は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。

※規約で過半数まで減ずることができるのは「区分所有者」の定数だけです。「議決権」は4分の3以上で変えられません。お一人の方が、複数のお部屋を所有しているときなどが考えられます。

早速の返信ありがとうございます。私は理解できていないか、勘違いしている部分があるかもしれませんが分かっているところを書いてみます。
「議案とは」、古いマンションのエントランス玄関を「オートロック=AL」(建物入口の壁に機器を取り付けて、訪問宅に電話してドアを開けてもらうか、タグをかざしてドアを開けるシステム)にすることです。ALは、「共用部分の変更です」が、「従来の形状」は、ほとんど変わりません。ただし「効用を著しく変更するものでない」と受け取る人と、「効用を著しく変更するものである」と思う人に分かれるような気がしております。「効用を著しく変更するものでないと」思う人が多くいれば、「特別決議」である議案が「普通決議」で決議される可能性があるのではと心配しております。5月の総会で、ALの議案が「特別決議」で「否決」になった場合、そして「規約変更が決議」された場合ですが、今後の「臨時総会」あるいは「来年の定期総会」で「再びALの議案を提案されると」、「特別決議」と思っていたALの議案が「普通決議」で決議されるのではと感じております。
なかなかうまく説明できませんが、分かる範囲でアドバイスお願いいたします。

ドアをALにするという事については、形状も効用も著しく変更するという事にはならないかと思います。
効用ですが、入り口の開閉の為ですからALになっても効用自体は変わらないと判断できます。(手動か自動かの違い)

それだからと言って、普通決議で決めなければいけないという事ではないのです。
原則は、あくまで特別決議です。形状又は効用があまり変わらないものについては「普通決議でもいいですよ。」というだけです。

今回の場合は現状、皆さんの合意形成が取れていないように思いますので、後々に問題が残ることの無いように「特別決議」にした方がいいのではないかと判断されます。(あくまで私の考えです。)

少し気になったのが、タグで開くというところ。非接触型にするのですか?高額ですよね。
ALにするにしても、いろいろなタイプがあります。
理事会は、どうしてそれを選んだか、また他と比較したのかなど説明しなければいけないと思います。
アンケートだけではなく住民説明会などして、皆さんの合意形成を図ってから総会で決議するという運びを取ってほしいですね。

一つの方法として、総会の議案として出されてしまっても、今回の総会で決議するのではなく、もっと検討する必要があるのではないかという事でペンディングに持って行くこともできます。
その時は、会場の皆さんの同意を得るために、自信をもってしっかり大きな声で提案してくださいね。

もう一つ。
メバルさんはあくまで反対のようですが、納得ができればいいのではないですか。
要は、検討がしっかりなされていないうちに理事会がごり押ししようとしているように思います。
もっと時間をかけて、皆さんの意見を取り入れるべきだと思います。やるにしてもやらないのしても皆さんの納得が必要です。
一度変えてしまったら元に戻すわけにはいきませんよね。
合意形成に努力すべきだと思います。

ありがとうございます
①共用部分の変更の決議については、理解できたように思います。
②ALの議案については、「住人が高齢化しており」(築40年・65歳以上35%位)多くの問題があると思っています。「認知症の症状がある人の問題」「動作が遅い人」など想定外が出てくる気がしております。総会資料配布までに時間が迫っておりますので、
結論は「総会」ではっきりするでしょう。
ご意見を参考にさせて頂きます。何度もアドバイス頂き有難うございました。