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管理業の委託

管理組合の運営

各住戸玄間扉の鍵を変えてしまった理事会と最大手の管理会社

インターホン設備更新の際、マンション理事会が、建物正面玄関の鍵と住戸玄間扉のシリンダー錠や鍵を、管理委託している大手管理会社に同時に発注し、交換してしまいました。支払いには修繕積立金が使われます。管理規約では、前者は共用部、後者は専用部と明確に規定されています。建物正面玄間と各住居の鍵は、機械的に連動さえしておらず、以前使っていた住戸玄間の鍵を使い続けることは可能であったにも関わらず、総会も開かず一方的に替えられてしまいました。以下がその「手口」です。

理事会は事前に区分所有者に「共用部の鍵タイプに関する質問」と題したアンケートを配りました。そのアンケートには、ディンプル錠を選んだ場合は「自動的に」各住戸扉の交換を行うという小さな但し書きがついていたのです。共用錠にディンプル錠希望者が多かったことから、総会も開かず専用部の鍵も平然と変えてしまったのです。住民から苦情があったとみられ、次回6月の総会で「つじつま合わせ」のための「意見確認決議」を行うように弁護士に注意されたようです。

今回の鍵交換にはさらに深刻な問題があります。このディンプル錠は、製造会社と鍵番号さえわかれば、誰でも複製を発注できるということです。特に管理会社と取引がある鍵業者は、要請があればすぐに対応するとのこと。つまり、各住戸の鍵を管理会社に発注したということは、この管理会社が合鍵を持っていると同じことであり、居住者の居宅にいつでも入れることができます。

管理人や管理会社による窃盗や不法侵入が報じられているなか、こんなことがまかり通ってよいのでしょうか。たとえ管理会社が直接手を下さなくても、個人の鍵情報を第三者に渡して犯罪を誘導し、管理会社としてさらに防犯ビジネスを売り込む、というシナリオはおおいにありえます。

全棟が賃貸物件であるなど特殊なケースは別として、マンション管理会社に住戸玄間扉シリンダー錠や鍵の交換を発注することに問題はないのでしょうか。専用部は住人のプライバシーに関わる部分であり、たとえ管理会社でも関わってはいけない部分という認識でしたので、今回の最大手管理会社は、高かろう悪かろうの噂を通り越して、犯罪レベルに達しようとしている印象さえ持ちました。

みんなの回答

キタラさん、
当マンションも大手管理会社109の規約無視による理事会への
アプローチで、専有部分の電気温水器の全戸(250戸)の交換を
先日の総会で可決されてしまいました。
規約違反だから議案の上程は無効であると理事会を攻めましたが
管理会社のフロントの「問題ない」の一言で採決となりました。
既に交換してある部屋も、必要ないと言ってる組合員の部屋も
全て交換するという手法は、「全ての組合員の利益の為の管理」を
行う為に、公平に積立金を使ったと言い逃れるつもりでしょう。
6000万円もの大事な修繕積立金です。
工事は夏頃から、それまでに何か手を打ちたいと思いますが、
①悪い指導をした管理会社の責任を追及する
②臨時総会開催を目指し、白紙委任状を理事会から取り戻す
③工事差し止め請求をする
等々、同志と思案中です。
キタラさんも頑張ってください。

Masaさん、

なるほど、これは大手管理会社109の常套手段だったのですね。しかも6000万円とは・・・電気温水器などは、居住者の人数とかライフスタイルによって磨耗や破損の度合いが著しく異なるのではないでしょうか。それを一括交換とはあきれますね。109は目の前にあるヨダレが出そうなくらい貯まっている積立金を、なんとか使わせ自社の利益につなげるために、目をつけたのが専用部の支出ということでしょう。

しかし鍵の件もそうですが、大方の住人は「自腹を切らなくて助かった」と思っていると思います。当マンションでも、109が各部屋に無断で侵入してしまう可能性のことなど考えもせず、ディンプルキーに換えてもらったことを単純に喜んでいる住人がほとんどだと思います。管理組合の決議はマジョリティールールですので、このような「目先の損得しか考えない住人」の心理を利用していますね。専用部の支出に使うのなら、将来的に共用部の支出に絶対に問題が生じないことが大前提だと思いますが、そのような説明は多分住民にされていないでしょう。

また管理会社の主な仕事は共用部のメンテですから、専用部に使う資金の余裕があるというのなら、住民は積立金をかなり過剰に払わされているとは考えないのでしょうか。こういう浅はかな住人を利用して、「すべての組合員の利益のため」という大義名分のもと、そのうち何にでも積立金を利用される危険性がありますね。

私の弁護士からも同じく①~③のような方法を提案されました。あとこのような件はたいてい理事長と結託していますので、裁判所に理事長の解任請求を行うことは、個人でもできますね。

アンケートは皆さんのご意向を把握するもので、決議ではありませんよね。
いくら賛成者が多かったからと言って、総会にかけずに工事するのは間違っています。
修繕積立金を使う場合には総会での承認が必要ですから、規約違反にもなります。

既に行ってしまったことに対して 「意見確認決議」を行うというのもおかしいです。
そこで反対意見が多かったら元に戻すのでしょうか。

「もうやってしまったことだから仕方ないよ。」という方も多いのではないでしょうか。

管理会社がカギについて不正をするという事は別として、こういう事を推し進めてしまったことに関して、管理業協会に訴えてみてはいかがでしょうか。
大手の会社でしたら、管理業協会の社員になっているはずですから、そちらで指導してくれると思います。

ご回答ありがとうございました。管理業協会というのは、以下のサイトのことでしょうか。

http://www.kanrikyo.or.jp/outline/index.html

協会の役員などを拝見しましたら、まさに今回の蛮行をやってのけたなんとかコミュニティーの会長が理事をされているようですね。このような業界団体に陳情したところで、改善に繋がるのでしょうか。

ちなみに、この大手管理会社との契約には、理事会サポート業務も含まれており、マンション管理士の資格を持った管理人が理事会に出席し、適切なアドヴァイスをすることになっていますが、今回の鍵の件では明らかにまともなアドヴァイスをしたとは思えません。会社の利益のためには、不法なことでもやってしまえと指示されている可能性もありますね。やはり弁護士を通して追求していくのがてっとり早いような気がします。ありがとうございました。







アンケートは皆さんのご意向を把握するもので、決議ではありませんよね。
いくら賛成者が多かったからと言って、総会にかけずに工事するのは間違っています。
修繕積立金を使う場合には総会での承認が必要ですから、規約違反にもなります。

既に行ってしまったことに対して 「意見確認決議」を行うというのもおかしいです。
そこで反対意見が多かったら元に戻すのでしょうか。

「もうやってしまったことだから仕方ないよ。」という方も多いのではないでしょうか。

管理会社がカギについて不正をするという事は別として、こういう事を推し進めてしまったことに関して、管理業協会に訴えてみてはいかがでしょうか。
大手の会社でしたら、管理業協会の社員になっているはずですから、そちらで指導してくれると思います。

ご回答ありがとうございました。管理業協会というのは、以下のサイトのことでしょうか。

http://www.kanrikyo.or.jp/outline/index.html

協会の役員などを拝見しましたら、まさに今回の蛮行をやってのけたなんとかコミュニティーの会長が理事をされているようですね。このような業界団体に陳情したところで、改善に繋がるのでしょうか。

ちなみに、この大手管理会社との契約には、理事会サポート業務も含まれており、マンション管理士の資格を持った管理人が理事会に出席し、適切なアドヴァイスをすることになっていますが、今回の鍵の件では明らかにまともなアドヴァイスをしたとは思えません。会社の利益のためには、不法なことでもやってしまえと指示されている可能性もありますね。やはり弁護士を通して追求していくのがてっとり早いような気がします。ありがとうございました。







キタラさん、
当マンションも大手管理会社109の規約無視による理事会への
アプローチで、専有部分の電気温水器の全戸(250戸)の交換を
先日の総会で可決されてしまいました。
規約違反だから議案の上程は無効であると理事会を攻めましたが
管理会社のフロントの「問題ない」の一言で採決となりました。
既に交換してある部屋も、必要ないと言ってる組合員の部屋も
全て交換するという手法は、「全ての組合員の利益の為の管理」を
行う為に、公平に積立金を使ったと言い逃れるつもりでしょう。
6000万円もの大事な修繕積立金です。
工事は夏頃から、それまでに何か手を打ちたいと思いますが、
①悪い指導をした管理会社の責任を追及する
②臨時総会開催を目指し、白紙委任状を理事会から取り戻す
③工事差し止め請求をする
等々、同志と思案中です。
キタラさんも頑張ってください。

Masaさん、

なるほど、これは大手管理会社109の常套手段だったのですね。しかも6000万円とは・・・電気温水器などは、居住者の人数とかライフスタイルによって磨耗や破損の度合いが著しく異なるのではないでしょうか。それを一括交換とはあきれますね。109は目の前にあるヨダレが出そうなくらい貯まっている積立金を、なんとか使わせ自社の利益につなげるために、目をつけたのが専用部の支出ということでしょう。

しかし鍵の件もそうですが、大方の住人は「自腹を切らなくて助かった」と思っていると思います。当マンションでも、109が各部屋に無断で侵入してしまう可能性のことなど考えもせず、ディンプルキーに換えてもらったことを単純に喜んでいる住人がほとんどだと思います。管理組合の決議はマジョリティールールですので、このような「目先の損得しか考えない住人」の心理を利用していますね。専用部の支出に使うのなら、将来的に共用部の支出に絶対に問題が生じないことが大前提だと思いますが、そのような説明は多分住民にされていないでしょう。

また管理会社の主な仕事は共用部のメンテですから、専用部に使う資金の余裕があるというのなら、住民は積立金をかなり過剰に払わされているとは考えないのでしょうか。こういう浅はかな住人を利用して、「すべての組合員の利益のため」という大義名分のもと、そのうち何にでも積立金を利用される危険性がありますね。

私の弁護士からも同じく①~③のような方法を提案されました。あとこのような件はたいてい理事長と結託していますので、裁判所に理事長の解任請求を行うことは、個人でもできますね。

アンケートは皆さんのご意向を把握するもので、決議ではありませんよね。
いくら賛成者が多かったからと言って、総会にかけずに工事するのは間違っています。
修繕積立金を使う場合には総会での承認が必要ですから、規約違反にもなります。

既に行ってしまったことに対して 「意見確認決議」を行うというのもおかしいです。
そこで反対意見が多かったら元に戻すのでしょうか。

「もうやってしまったことだから仕方ないよ。」という方も多いのではないでしょうか。

管理会社がカギについて不正をするという事は別として、こういう事を推し進めてしまったことに関して、管理業協会に訴えてみてはいかがでしょうか。
大手の会社でしたら、管理業協会の社員になっているはずですから、そちらで指導してくれると思います。

ご回答ありがとうございました。管理業協会というのは、以下のサイトのことでしょうか。

http://www.kanrikyo.or.jp/outline/index.html

協会の役員などを拝見しましたら、まさに今回の蛮行をやってのけたなんとかコミュニティーの会長が理事をされているようですね。このような業界団体に陳情したところで、改善に繋がるのでしょうか。

ちなみに、この大手管理会社との契約には、理事会サポート業務も含まれており、マンション管理士の資格を持った管理人が理事会に出席し、適切なアドヴァイスをすることになっていますが、今回の鍵の件では明らかにまともなアドヴァイスをしたとは思えません。会社の利益のためには、不法なことでもやってしまえと指示されている可能性もありますね。やはり弁護士を通して追求していくのがてっとり早いような気がします。ありがとうございました。