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管理組合の会計

臨時総会決議なしに長期火災保険に変更

管理規約には「収支案変更時は臨時総会決議必要」とあるにも関わらず、予算案では年払いの火災保険加入として総会決議承認を得ながら、臨時総会決議なしに5年長期の火災保険に加入してしまいました。近々に総会開催予定ですがどう追求すべきでしょうか?

みんなの回答

確認ですが、火災保険において、
「(損害保険)
第〇〇条区分所有者は、共用部分等に関し、管理組合が火災保険その他の損害保険の契約を締結することを承認する。」という規定はありますでしょうか?

特に「承認」という言葉に注意です。

標準の管理規約では、当然に承認していることを前提にしています。
また、定期総会の予算が間違っていたといわれることもありますし、損害保険料が当初より高くなったから・・・
と言われることも想定されます。

追求をするとすれば・・・
①火災保険の代理店は?(代理店報酬はどこに流れているのか?) 
②5年に長期にした理由を総会時に発表してもらう。
 安いだけでなく、保証内容や保険会社の格付けの追求
③管理組合のメリットとデメリットを聞く

事前に資料があれば、更に具体的に質問できそうですね。

(文責 花田法務事務所)

管理組合の会計は「発生主義」で行います。
何かというと、この保険料5年分の費用を、この期にいっぺんに支出するという事ではなく、この期の1年分だけ支出に計上します。
残りの4年分は、前払金として、組合の資産として計上されます。
保険料1年分しか予算を取っていなかったとしても、支出も1年分ですから予算案の変更にはなりません。

ところで、保険料は管理費に占める割合は結構高いですよね。
やはり内容も含め、総会で審議したほうがいいと思います。
私のところは規約に、保険の契約は総会で承認が必要だといれています。
更新時にそのまま更新するのではなく、いろいろと比較検討することも必要ですよね。
一旦今までの保険の更新をして、総会までの間に検討を重ね、一番合う保険の承認を得たら、更新していた保険を解約し、新しい保険に切り替えます。
解約した保険料の残りは返還されますから損は出ません。
こうすると、次回からは総会で審議できることになります。

分かりやすい解説有り難う御座いました。臨時総会での承認はmustではないとのことですが、保険代理店も兼ねる管理会社主導の事後承認は、心情的に問題意識を持たざるを得ません。(この場合管理会社と管理組合は利益相反の関係にあるので、李下に冠を正さずとのスタンスを堅持するためにも管理会社は、より丁寧に臨時総会開催を進言すべき)

今度の総会で気を付けていただきたいことがあります。
保険料を5年分まとめて支出に計上していたら、そこだけ「現金主義」で処理されていることになります。
大手含め、多くの管理会社が「発生主義」と「現金主義」をごっちやにしています。
そうすると正確な資産が出せなくなります。
4年分は前払金として計上されているかどうか確認してください。
フロントは会計がわかる方は少ないので、指摘してもちんぷんかんぷんです。
管理会社のレベルのわかるところかもしれません。

最近、火災保険料の値上げラッシュで、築年数が古くなるほど保険料も高くなる傾向にあります。
東日本大震災などの自然災害の多発で火災保険会社の耐力が疲弊し,マンションへの被害は高経年の物件に集中しているのが理由と聞いています。

当方でも1年契約ですと、築年数に比例して毎年保険料が上がるという連絡を保険会社から受けました。
5年契約ですと、契約した年の築年数に基づいた低い保険料のまま5年間
据え置かれるため、その年の更新時に5年契約に変更しました。
保険料は1年分ずつ払うプランにし、5年の間により良い条件の保険が発売された場合には中途解約しても解約手数料が発生しない事も確認したので、管理組合に利益はあっても不利益は無いため、臨時総会を招集せず、近々開催予定の通常総会で事後承認の形を取りました。
特に反対意見は出ず、満場一致での可決でした。

にっくさんのマンションでも、今後5年間の保険料支払額を考えた場合に
今回の更新で5年契約に変更する方が管理組合にとって得策という背景があったことが予想されます。
総会席上で説明があるかも知れませんが、期日前でも管理会社へ問い合わせると状況が判明するかもしれません。

保険の場合、更新のタイミングが総会日程と一致しないのが普通なので、管理組合に有利な変更の場合には 更新時に有利な方へ変更した上で、
次期予算案と一緒に 事後承認の形を取るところは多いと思います。

参考になりました。ありがとう御座いました。

管理組合の会計は「発生主義」で行います。
何かというと、この保険料5年分の費用を、この期にいっぺんに支出するという事ではなく、この期の1年分だけ支出に計上します。
残りの4年分は、前払金として、組合の資産として計上されます。
保険料1年分しか予算を取っていなかったとしても、支出も1年分ですから予算案の変更にはなりません。

ところで、保険料は管理費に占める割合は結構高いですよね。
やはり内容も含め、総会で審議したほうがいいと思います。
私のところは規約に、保険の契約は総会で承認が必要だといれています。
更新時にそのまま更新するのではなく、いろいろと比較検討することも必要ですよね。
一旦今までの保険の更新をして、総会までの間に検討を重ね、一番合う保険の承認を得たら、更新していた保険を解約し、新しい保険に切り替えます。
解約した保険料の残りは返還されますから損は出ません。
こうすると、次回からは総会で審議できることになります。

分かりやすい解説有り難う御座いました。臨時総会での承認はmustではないとのことですが、保険代理店も兼ねる管理会社主導の事後承認は、心情的に問題意識を持たざるを得ません。(この場合管理会社と管理組合は利益相反の関係にあるので、李下に冠を正さずとのスタンスを堅持するためにも管理会社は、より丁寧に臨時総会開催を進言すべき)

今度の総会で気を付けていただきたいことがあります。
保険料を5年分まとめて支出に計上していたら、そこだけ「現金主義」で処理されていることになります。
大手含め、多くの管理会社が「発生主義」と「現金主義」をごっちやにしています。
そうすると正確な資産が出せなくなります。
4年分は前払金として計上されているかどうか確認してください。
フロントは会計がわかる方は少ないので、指摘してもちんぷんかんぷんです。
管理会社のレベルのわかるところかもしれません。

確認ですが、火災保険において、
「(損害保険)
第〇〇条区分所有者は、共用部分等に関し、管理組合が火災保険その他の損害保険の契約を締結することを承認する。」という規定はありますでしょうか?

特に「承認」という言葉に注意です。

標準の管理規約では、当然に承認していることを前提にしています。
また、定期総会の予算が間違っていたといわれることもありますし、損害保険料が当初より高くなったから・・・
と言われることも想定されます。

追求をするとすれば・・・
①火災保険の代理店は?(代理店報酬はどこに流れているのか?) 
②5年に長期にした理由を総会時に発表してもらう。
 安いだけでなく、保証内容や保険会社の格付けの追求
③管理組合のメリットとデメリットを聞く

事前に資料があれば、更に具体的に質問できそうですね。

(文責 花田法務事務所)

最近、火災保険料の値上げラッシュで、築年数が古くなるほど保険料も高くなる傾向にあります。
東日本大震災などの自然災害の多発で火災保険会社の耐力が疲弊し,マンションへの被害は高経年の物件に集中しているのが理由と聞いています。

当方でも1年契約ですと、築年数に比例して毎年保険料が上がるという連絡を保険会社から受けました。
5年契約ですと、契約した年の築年数に基づいた低い保険料のまま5年間
据え置かれるため、その年の更新時に5年契約に変更しました。
保険料は1年分ずつ払うプランにし、5年の間により良い条件の保険が発売された場合には中途解約しても解約手数料が発生しない事も確認したので、管理組合に利益はあっても不利益は無いため、臨時総会を招集せず、近々開催予定の通常総会で事後承認の形を取りました。
特に反対意見は出ず、満場一致での可決でした。

にっくさんのマンションでも、今後5年間の保険料支払額を考えた場合に
今回の更新で5年契約に変更する方が管理組合にとって得策という背景があったことが予想されます。
総会席上で説明があるかも知れませんが、期日前でも管理会社へ問い合わせると状況が判明するかもしれません。

保険の場合、更新のタイミングが総会日程と一致しないのが普通なので、管理組合に有利な変更の場合には 更新時に有利な方へ変更した上で、
次期予算案と一緒に 事後承認の形を取るところは多いと思います。

参考になりました。ありがとう御座いました。

確認ですが、火災保険において、
「(損害保険)
第〇〇条区分所有者は、共用部分等に関し、管理組合が火災保険その他の損害保険の契約を締結することを承認する。」という規定はありますでしょうか?

特に「承認」という言葉に注意です。

標準の管理規約では、当然に承認していることを前提にしています。
また、定期総会の予算が間違っていたといわれることもありますし、損害保険料が当初より高くなったから・・・
と言われることも想定されます。

追求をするとすれば・・・
①火災保険の代理店は?(代理店報酬はどこに流れているのか?) 
②5年に長期にした理由を総会時に発表してもらう。
 安いだけでなく、保証内容や保険会社の格付けの追求
③管理組合のメリットとデメリットを聞く

事前に資料があれば、更に具体的に質問できそうですね。

(文責 花田法務事務所)