みんなの管理組合

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建物の維持管理

大規模修繕工事

タイルの剥落について

築13年目の小規模マンションです。
昨年、東面2階部分のタイルが数枚、剥落しました。
人が通行しないところでしたので、人的被害はありませんでした。
管理会社が調べてみると、2階部分が30%ほど浮いており、そこは事業主が修理しました。
全面調査するよう依頼しましたが、手の届く範囲しかできないとの返事でした。
部分調査の結果、西面も2階部分が危険とのことで、2階部分のタイルを全部剥がしました。タイルのアフターサービス期間が過ぎており、原因不明であるが、ここも、事業主が直すと言っています。
事業主と管理会社から、大規模修繕を早急に行うようにと言われています。
ただ、ここまでタイルが浮いていると、欠陥なのではないかと思います。
今後、調査していない部分が剥落して、人的被害が発生しても困りますし、どのように対応していけばよいのでしょうか。

みんなの回答

難しい問題ですので、早めに建築関係に詳しい弁護士にご相談の上、早期の修繕が望まれます。資料として、「建築仕上技術VOL.37.№439、タイル剥落の重大性、奈良利男」、「マンション外壁のタイルが剥離したときの責任問題、菊池捷男」が分かり易いと思います。WEBで検索して下さい。以上

資料ありがとうございます。
さっそく読ませていただきました。
タイル剥落の瑕疵担保責任は20年と読めます。
事業主はタイルの保証期間は5年と言っているので、5年経ったら剥落しても良いことになりますね。
西面2階のタイルを剥がすのを、別の理事が見学したのですが、簡単に剥がれたそうです。
もう、素人集まりの理事会では、荷が重すぎる感じがします。

事業主が無償で補修工事を実施しています。では何故、原因が不明であるのに無償で工事をしたのでしょうか?
タイルの施工方法・タイル目地・タイルと他の部位の取り合い部等、施工方法や施工時期・施工条件、材料選定等のアフター的要因があるから実施したと思われる面があります。何か重要な原因を知りながら「大規模修繕」や「打診調査」の時期でもみ消しを図ろうとしている悪意的な面も見えるような気がします。
何故無償で補修を実施したのか、原因はなんだったのか、どんな補修をしたのか等を管理組合の書面として問い合わせ申し入れを行い書面による回答を求め、対応によっては第三者機関に調査を依頼し取り組んでいく等、今回の剥落に厳たる姿勢を持って取り組む意思表示が大切と考えます。手の届く範囲云々の問題ではないと思います。今後大規模修繕を実施するにも重要な情報となります。
但し、事業主側は地震等の外的要因を準備している場合もあります。そのような回答が来た場合の対処方法等、建築関係の専門家や事例体験者の情報を収集されて、慎重且つ早急な事業主側へのアクションを一度された方が良いと思います。(明確な回答でなくて申し訳ありません!)

ご回答ありがとうございます。
6年ほど前にも、今回の外壁ではなく、マンション内の通路のタイルが膨れ上がり、早々に補修しました。広さとしては、大人3人が横に並んだ面積くらいです。
その時も事業主が直しました。理事会として、他の部分も調査するようお願いしましたが、手の届く範囲でしか見てもらえていませんでした。
ただ、現在は、手の届く範囲でもかなり浮いており、また、手の届かない範囲が全体の45%ほどあります。
築13年なので、アフターサービス保証期間は過ぎており、事業主として、これ以上はできないと言われています。
現在交渉中ですが、やはり、第三者機関に調査を依頼していく方向で考えたいと思います。

事業主の姿勢から判断すると第三者機関での調査は賢明と思います。
但し、6年程前と今回2回の無償補修を考えると腑に落ちません。何故無償補修だったのか?施工上や品質管理上の瑕疵があったのかと疑いたくなります。今回の一連の管理組合様の対応は事業主には伝えているのでしょうか?
一時的に管理組合の費用で第三者機関に調査を依頼し、重大なる瑕疵が発見された場合は見解を求める等、書面での意思表示を事業主側にしておいた方が今後の対応等もスムーズに行きやすいと思います。(前回も書面での問い合わせにつて触れさせていただきました)
言った、言わなかった云々や聞いていない等で煙に巻かれないように慎重に進めてください。第三者機関にも経緯を十分に理解して頂き、場合によっては実際に施工したゼネコンやサブコン・下請け業者へのヒアリング調査や報告書提出請求も行い剥落原因究明と的確な補修だったのかの検証も必要と思われます。
調査結果によっては他のアドバイザー様がコメントしているように事業主の態度によっては弁護士に依頼するケースになる可能性もあります。
居住者の皆様の安全を第一に確保しながらの御対応を宜しくお願い申し上げます。

先ずは、タイルの剥離落下が多いので早めの修繕を実施される事をお勧めします。
欠陥なのではという点で考えると、殆どの建物にはタイル浮きは必ず発生(特殊的な外壁以外)しています。今回の建物に関してだけで言うと2階部分で30%の浮きがあると他の階も同様な事が生じているのではないかと推測します。
一般的に築15年程度で、タイル浮きは全体外壁面で2~3%程度の浮きがありますが、2階部分で30%で全体的にどの程度か分かりませんが、その部分だけで考えると異常であり瑕疵ですね。
既に手直しした箇所は無理ですが、今後手直しする箇所に関しては事業主との瑕疵問題になった時に役に立つと思いますので、しっかりと手直しする範囲やタイル剥離部分のコンクリート面などの記録写真をしておいた方が良いかと思います。

早々のご回答ありがとうございます。
当マンションは5階建てで、東面としては3~5階にかけてはほとんど浮きがなく、1階と2階がひどいです。ですので、東面全体としては10%の浮きとなります。
ただ、西面は2階部分を全部剥がしましたので、西面全体としての浮きは20%となります。現在、事業主と交渉中ですが、手直しの記録や写真となると、やはり、理事会単独ではしんどいですね。

難しい問題ですので、早めに建築関係に詳しい弁護士にご相談の上、早期の修繕が望まれます。資料として、「建築仕上技術VOL.37.№439、タイル剥落の重大性、奈良利男」、「マンション外壁のタイルが剥離したときの責任問題、菊池捷男」が分かり易いと思います。WEBで検索して下さい。以上

資料ありがとうございます。
さっそく読ませていただきました。
タイル剥落の瑕疵担保責任は20年と読めます。
事業主はタイルの保証期間は5年と言っているので、5年経ったら剥落しても良いことになりますね。
西面2階のタイルを剥がすのを、別の理事が見学したのですが、簡単に剥がれたそうです。
もう、素人集まりの理事会では、荷が重すぎる感じがします。

事業主が無償で補修工事を実施しています。では何故、原因が不明であるのに無償で工事をしたのでしょうか?
タイルの施工方法・タイル目地・タイルと他の部位の取り合い部等、施工方法や施工時期・施工条件、材料選定等のアフター的要因があるから実施したと思われる面があります。何か重要な原因を知りながら「大規模修繕」や「打診調査」の時期でもみ消しを図ろうとしている悪意的な面も見えるような気がします。
何故無償で補修を実施したのか、原因はなんだったのか、どんな補修をしたのか等を管理組合の書面として問い合わせ申し入れを行い書面による回答を求め、対応によっては第三者機関に調査を依頼し取り組んでいく等、今回の剥落に厳たる姿勢を持って取り組む意思表示が大切と考えます。手の届く範囲云々の問題ではないと思います。今後大規模修繕を実施するにも重要な情報となります。
但し、事業主側は地震等の外的要因を準備している場合もあります。そのような回答が来た場合の対処方法等、建築関係の専門家や事例体験者の情報を収集されて、慎重且つ早急な事業主側へのアクションを一度された方が良いと思います。(明確な回答でなくて申し訳ありません!)

ご回答ありがとうございます。
6年ほど前にも、今回の外壁ではなく、マンション内の通路のタイルが膨れ上がり、早々に補修しました。広さとしては、大人3人が横に並んだ面積くらいです。
その時も事業主が直しました。理事会として、他の部分も調査するようお願いしましたが、手の届く範囲でしか見てもらえていませんでした。
ただ、現在は、手の届く範囲でもかなり浮いており、また、手の届かない範囲が全体の45%ほどあります。
築13年なので、アフターサービス保証期間は過ぎており、事業主として、これ以上はできないと言われています。
現在交渉中ですが、やはり、第三者機関に調査を依頼していく方向で考えたいと思います。

事業主の姿勢から判断すると第三者機関での調査は賢明と思います。
但し、6年程前と今回2回の無償補修を考えると腑に落ちません。何故無償補修だったのか?施工上や品質管理上の瑕疵があったのかと疑いたくなります。今回の一連の管理組合様の対応は事業主には伝えているのでしょうか?
一時的に管理組合の費用で第三者機関に調査を依頼し、重大なる瑕疵が発見された場合は見解を求める等、書面での意思表示を事業主側にしておいた方が今後の対応等もスムーズに行きやすいと思います。(前回も書面での問い合わせにつて触れさせていただきました)
言った、言わなかった云々や聞いていない等で煙に巻かれないように慎重に進めてください。第三者機関にも経緯を十分に理解して頂き、場合によっては実際に施工したゼネコンやサブコン・下請け業者へのヒアリング調査や報告書提出請求も行い剥落原因究明と的確な補修だったのかの検証も必要と思われます。
調査結果によっては他のアドバイザー様がコメントしているように事業主の態度によっては弁護士に依頼するケースになる可能性もあります。
居住者の皆様の安全を第一に確保しながらの御対応を宜しくお願い申し上げます。

先ずは、タイルの剥離落下が多いので早めの修繕を実施される事をお勧めします。
欠陥なのではという点で考えると、殆どの建物にはタイル浮きは必ず発生(特殊的な外壁以外)しています。今回の建物に関してだけで言うと2階部分で30%の浮きがあると他の階も同様な事が生じているのではないかと推測します。
一般的に築15年程度で、タイル浮きは全体外壁面で2~3%程度の浮きがありますが、2階部分で30%で全体的にどの程度か分かりませんが、その部分だけで考えると異常であり瑕疵ですね。
既に手直しした箇所は無理ですが、今後手直しする箇所に関しては事業主との瑕疵問題になった時に役に立つと思いますので、しっかりと手直しする範囲やタイル剥離部分のコンクリート面などの記録写真をしておいた方が良いかと思います。

早々のご回答ありがとうございます。
当マンションは5階建てで、東面としては3~5階にかけてはほとんど浮きがなく、1階と2階がひどいです。ですので、東面全体としては10%の浮きとなります。
ただ、西面は2階部分を全部剥がしましたので、西面全体としての浮きは20%となります。現在、事業主と交渉中ですが、手直しの記録や写真となると、やはり、理事会単独ではしんどいですね。

難しい問題ですので、早めに建築関係に詳しい弁護士にご相談の上、早期の修繕が望まれます。資料として、「建築仕上技術VOL.37.№439、タイル剥落の重大性、奈良利男」、「マンション外壁のタイルが剥離したときの責任問題、菊池捷男」が分かり易いと思います。WEBで検索して下さい。以上

資料ありがとうございます。
さっそく読ませていただきました。
タイル剥落の瑕疵担保責任は20年と読めます。
事業主はタイルの保証期間は5年と言っているので、5年経ったら剥落しても良いことになりますね。
西面2階のタイルを剥がすのを、別の理事が見学したのですが、簡単に剥がれたそうです。
もう、素人集まりの理事会では、荷が重すぎる感じがします。

事業主が無償で補修工事を実施しています。では何故、原因が不明であるのに無償で工事をしたのでしょうか?
タイルの施工方法・タイル目地・タイルと他の部位の取り合い部等、施工方法や施工時期・施工条件、材料選定等のアフター的要因があるから実施したと思われる面があります。何か重要な原因を知りながら「大規模修繕」や「打診調査」の時期でもみ消しを図ろうとしている悪意的な面も見えるような気がします。
何故無償で補修を実施したのか、原因はなんだったのか、どんな補修をしたのか等を管理組合の書面として問い合わせ申し入れを行い書面による回答を求め、対応によっては第三者機関に調査を依頼し取り組んでいく等、今回の剥落に厳たる姿勢を持って取り組む意思表示が大切と考えます。手の届く範囲云々の問題ではないと思います。今後大規模修繕を実施するにも重要な情報となります。
但し、事業主側は地震等の外的要因を準備している場合もあります。そのような回答が来た場合の対処方法等、建築関係の専門家や事例体験者の情報を収集されて、慎重且つ早急な事業主側へのアクションを一度された方が良いと思います。(明確な回答でなくて申し訳ありません!)

ご回答ありがとうございます。
6年ほど前にも、今回の外壁ではなく、マンション内の通路のタイルが膨れ上がり、早々に補修しました。広さとしては、大人3人が横に並んだ面積くらいです。
その時も事業主が直しました。理事会として、他の部分も調査するようお願いしましたが、手の届く範囲でしか見てもらえていませんでした。
ただ、現在は、手の届く範囲でもかなり浮いており、また、手の届かない範囲が全体の45%ほどあります。
築13年なので、アフターサービス保証期間は過ぎており、事業主として、これ以上はできないと言われています。
現在交渉中ですが、やはり、第三者機関に調査を依頼していく方向で考えたいと思います。

事業主の姿勢から判断すると第三者機関での調査は賢明と思います。
但し、6年程前と今回2回の無償補修を考えると腑に落ちません。何故無償補修だったのか?施工上や品質管理上の瑕疵があったのかと疑いたくなります。今回の一連の管理組合様の対応は事業主には伝えているのでしょうか?
一時的に管理組合の費用で第三者機関に調査を依頼し、重大なる瑕疵が発見された場合は見解を求める等、書面での意思表示を事業主側にしておいた方が今後の対応等もスムーズに行きやすいと思います。(前回も書面での問い合わせにつて触れさせていただきました)
言った、言わなかった云々や聞いていない等で煙に巻かれないように慎重に進めてください。第三者機関にも経緯を十分に理解して頂き、場合によっては実際に施工したゼネコンやサブコン・下請け業者へのヒアリング調査や報告書提出請求も行い剥落原因究明と的確な補修だったのかの検証も必要と思われます。
調査結果によっては他のアドバイザー様がコメントしているように事業主の態度によっては弁護士に依頼するケースになる可能性もあります。
居住者の皆様の安全を第一に確保しながらの御対応を宜しくお願い申し上げます。