←トップへ戻る

複数の管理会社に分割委託

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

いつもお世話になります。
築4年目で、理事を務めています。
8年契約のリース物件がいくつかありますが、リース契約書には、途中で現管理会社(賃借人)を解約する場合は、転借人(管理組合)にリース残額全額等を請求できる、という特約が書いてあります。残額は1千万円近くとなります。
住民アンケートの結果、管理費削減と管理品質向上のために、現管理会社を解約して別の管理会社に委託したいのですが、特約があるため、解約は無理なようです。
しかし、リース物件だけの管理は現管理会社に引き続き(残りのリース期間)委託するとしても、他の維持保守管理は来期からは別の管理会社に切り替える方法があれば、そうしようと思いますが、こういう複数の管理会社との管理委託契約は、できますか? 
他の事例などがあれば、よろしくお願いします。

みんなの回答

いつも「みんなの管理組合.com」をご利用いただき、ありがとうございます。
「みんなの管理組合.com」では、組合員登録をしていただくことでアドバイザーの回答をご覧いただくことができます。
組合員登録は、どなたでも無料でできます。
ヘッダーにある「新規組合登録」ボタンからご登録ください。
引き続き、「みんなの管理組合.com」をお楽しみください。

アドバイザーの回答を見るためには、組合員登録をしてください。

組合員登録は こちら から無料で行えます。

 例えば機械式駐車場のリースを現管理会社が契約し、管理組合に転貸しているといったことでしょうか。
 そして、機械式駐車場の保守管理を現管理会社に継続することを条件に、他管理会社に事務管理や設備管理、管理員等の業務を委託することを考えておられるという理解でよいですか。以下このような想定に基づいて回答してみます。
 独占禁止法に違反しているように思います。同法が列記する不公正な取引方法の一般指定10項では、「相手方に対し、不当に商品又は役務の供給に併せて他の商品又は役務を自己又は自己の指定する事業者から購入させ、その他自己又は自己の指定する事業者と取引をするように強制すること。」と規定しています。
 「管理組合に対して、不当に管理会社の提供する機械式駐車場のリース契約に併せて機械式駐車場以外の役務であるマンション管理業務全般を管理会社にと取引するように強制している。」と読み替えれば明白でしょう。
 こういった問題は、公正取引委員会に相談に行くときちんと話を聞いてもらえます。公正取引委員会は国民からの告発があれば、当該管理会社を調査し、法令違反の恐れがあれば是正を勧告・指導してくれますし、法令違反があれば、処罰も行います。

 ひょっとすると駐車場の保守管理すら今の管理会社に委託する必要がないかもしれません。
 公正取引委員会のホームページに「建築用建材メーカーによる定期点検契約の義務付け」に関する相談事例が掲載されています。 
 http://www.jftc.go.jp/dk/soudanjirei/h25/h24nendomokuji/h24nendo01.html
特殊な建材を販売したメーカーが、その建材の保守管理を同社が行うよう消費者に強要することについて解説があります。「この場合は定期点検を提供する他の事業者を排除するなど,事業者間の公正な競争を阻害する場合には不公正な取引方法として問題となるおそれがある(一般指定第10項〔抱き合わせ販売〕」。と解説しながら、本件事案では「建材が特殊であるため、他の点検業者がメーカー以外存在しない。」との理由で問題なしとの判断です。
 ではマンションの駐車場の保守はどうでしょう。当該マンション管理会社しか保守管理できない機械式駐車場は無いでしょう。となると、他の保守管理会社と公平な競争を阻害する抱き合わせ販売行為として、違法との判断がなされるのではないでしょうか。
 管理会社がマンション管理業協会の会員であれば、このような会員会社に対する苦情を調停する部署を置いていますので、こちらに相談するのも有効と思います。

いつも「みんなの管理組合.com」をご利用いただき、ありがとうございます。
「みんなの管理組合.com」では、組合員登録をしていただくことでアドバイザーの回答をご覧いただくことができます。
組合員登録は、どなたでも無料でできます。
ヘッダーにある「新規組合登録」ボタンからご登録ください。
引き続き、「みんなの管理組合.com」をお楽しみください。

アドバイザーの回答を見るためには、組合員登録をしてください。

組合員登録は こちら から無料で行えます。

皆様にアドバイスをいただきまして、ありがとうございました。
祖堅様には以前もアドバイスをいただきましてありがとうございました。
その後思ったのは、現管理会社のリース特約(宅配ボックス等)には触れずにそのまま残し、その他の部分は切り離して新たな管理会社に適正な価格で委託するという、2本立ての委託もありうるのかなと思い、ご質問しました。
(そもそもの目的は、管理費支出を削減することと管理品質の向上で、必要ならリプレースを考えるというものです。)
忙しい住民が担当する理事会の短い任期の中で、一定の成果を出したいと思っての思い付きを、確かめたかったのです。ご示唆頂きましたいくつかの相談、検討事項は、参考になります。ありがとうございました。

いつも「みんなの管理組合.com」をご利用いただき、ありがとうございます。
「みんなの管理組合.com」では、組合員登録をしていただくことでアドバイザーの回答をご覧いただくことができます。
組合員登録は、どなたでも無料でできます。
ヘッダーにある「新規組合登録」ボタンからご登録ください。
引き続き、「みんなの管理組合.com」をお楽しみください。

アドバイザーの回答を見るためには、組合員登録をしてください。

組合員登録は こちら から無料で行えます。

 例えば機械式駐車場のリースを現管理会社が契約し、管理組合に転貸しているといったことでしょうか。
 そして、機械式駐車場の保守管理を現管理会社に継続することを条件に、他管理会社に事務管理や設備管理、管理員等の業務を委託することを考えておられるという理解でよいですか。以下このような想定に基づいて回答してみます。
 独占禁止法に違反しているように思います。同法が列記する不公正な取引方法の一般指定10項では、「相手方に対し、不当に商品又は役務の供給に併せて他の商品又は役務を自己又は自己の指定する事業者から購入させ、その他自己又は自己の指定する事業者と取引をするように強制すること。」と規定しています。
 「管理組合に対して、不当に管理会社の提供する機械式駐車場のリース契約に併せて機械式駐車場以外の役務であるマンション管理業務全般を管理会社にと取引するように強制している。」と読み替えれば明白でしょう。
 こういった問題は、公正取引委員会に相談に行くときちんと話を聞いてもらえます。公正取引委員会は国民からの告発があれば、当該管理会社を調査し、法令違反の恐れがあれば是正を勧告・指導してくれますし、法令違反があれば、処罰も行います。

 ひょっとすると駐車場の保守管理すら今の管理会社に委託する必要がないかもしれません。
 公正取引委員会のホームページに「建築用建材メーカーによる定期点検契約の義務付け」に関する相談事例が掲載されています。 
 http://www.jftc.go.jp/dk/soudanjirei/h25/h24nendomokuji/h24nendo01.html
特殊な建材を販売したメーカーが、その建材の保守管理を同社が行うよう消費者に強要することについて解説があります。「この場合は定期点検を提供する他の事業者を排除するなど,事業者間の公正な競争を阻害する場合には不公正な取引方法として問題となるおそれがある(一般指定第10項〔抱き合わせ販売〕」。と解説しながら、本件事案では「建材が特殊であるため、他の点検業者がメーカー以外存在しない。」との理由で問題なしとの判断です。
 ではマンションの駐車場の保守はどうでしょう。当該マンション管理会社しか保守管理できない機械式駐車場は無いでしょう。となると、他の保守管理会社と公平な競争を阻害する抱き合わせ販売行為として、違法との判断がなされるのではないでしょうか。
 管理会社がマンション管理業協会の会員であれば、このような会員会社に対する苦情を調停する部署を置いていますので、こちらに相談するのも有効と思います。

いつも「みんなの管理組合.com」をご利用いただき、ありがとうございます。
「みんなの管理組合.com」では、組合員登録をしていただくことでアドバイザーの回答をご覧いただくことができます。
組合員登録は、どなたでも無料でできます。
ヘッダーにある「新規組合登録」ボタンからご登録ください。
引き続き、「みんなの管理組合.com」をお楽しみください。

アドバイザーの回答を見るためには、組合員登録をしてください。

組合員登録は こちら から無料で行えます。

皆様にアドバイスをいただきまして、ありがとうございました。
祖堅様には以前もアドバイスをいただきましてありがとうございました。
その後思ったのは、現管理会社のリース特約(宅配ボックス等)には触れずにそのまま残し、その他の部分は切り離して新たな管理会社に適正な価格で委託するという、2本立ての委託もありうるのかなと思い、ご質問しました。
(そもそもの目的は、管理費支出を削減することと管理品質の向上で、必要ならリプレースを考えるというものです。)
忙しい住民が担当する理事会の短い任期の中で、一定の成果を出したいと思っての思い付きを、確かめたかったのです。ご示唆頂きましたいくつかの相談、検討事項は、参考になります。ありがとうございました。

いつも「みんなの管理組合.com」をご利用いただき、ありがとうございます。
「みんなの管理組合.com」では、組合員登録をしていただくことでアドバイザーの回答をご覧いただくことができます。
組合員登録は、どなたでも無料でできます。
ヘッダーにある「新規組合登録」ボタンからご登録ください。
引き続き、「みんなの管理組合.com」をお楽しみください。

アドバイザーの回答を見るためには、組合員登録をしてください。

組合員登録は こちら から無料で行えます。

いつも「みんなの管理組合.com」をご利用いただき、ありがとうございます。
「みんなの管理組合.com」では、組合員登録をしていただくことでアドバイザーの回答をご覧いただくことができます。
組合員登録は、どなたでも無料でできます。
ヘッダーにある「新規組合登録」ボタンからご登録ください。
引き続き、「みんなの管理組合.com」をお楽しみください。

アドバイザーの回答を見るためには、組合員登録をしてください。

組合員登録は こちら から無料で行えます。

皆様にアドバイスをいただきまして、ありがとうございました。
祖堅様には以前もアドバイスをいただきましてありがとうございました。
その後思ったのは、現管理会社のリース特約(宅配ボックス等)には触れずにそのまま残し、その他の部分は切り離して新たな管理会社に適正な価格で委託するという、2本立ての委託もありうるのかなと思い、ご質問しました。
(そもそもの目的は、管理費支出を削減することと管理品質の向上で、必要ならリプレースを考えるというものです。)
忙しい住民が担当する理事会の短い任期の中で、一定の成果を出したいと思っての思い付きを、確かめたかったのです。ご示唆頂きましたいくつかの相談、検討事項は、参考になります。ありがとうございました。