みんなの管理組合

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建物の維持管理

管理規約

総会の決議事項

全200戸位のマンションです。
組合員の中に、なんでも臨時総会の開催を要求する人がいて困っています。
総会の決議が重要な点は理解しているつもりですが投資用に持っている人も多く
総会会場の確保も容易ではなく、費用も馬鹿になりません。
申し出ている組合員の話としては新たなケーブルテレビを導入するのでパイプスペースに線を入れたいとのこと。共用部の変更にあたるので総会の決議だとのことですが、理事会としてまず絶対に臨時総会の議案対象になるのか。なるのなら根拠となる条文は何か理事長から質問されています。規約は標準管理規約とほゞ同文で細かい決まりは書いてありません。
議事の対象となる共用部分の変更の範囲とは一般的な話でどの位の程度のものでしょうか。重大な変更でなく形状の変化も小規模なものなら、もう少し簡単な方法で処理したいのですが。

みんなの回答

流れがおかしいように思います。
ケーブルテレビを導入することはまだ決まっていないのですよね。
線を入れる以前に決めなければいけないことは、そのケーブルテレビを導入するかどうかではないでしょうか。
インフラのことですから、当然総会で採決することです。
申し出ている組合員は複数のようですが、その方たちが決めることではありません。
皆さんの資産ですから、皆さんの決議が必要です。
皆さんの賛成が得られれば、当然工事も承認されたという事になり、共用部分に線を通すからどうのこうのは関係ないことになります。

ケーブルテレビを導入するかどうかなどは、皆さんにアンケートなどを行うとか、住民説明会も必要になるかもしれません。
臨時総会は大変かもしれませんが、必要な時には開催しなければならないのではないでしょうか。
理事会もため息ばかりついていないで、しっかりすべきだと思います。

理事会で「正当な流れ」をその方たちに説明して、正しい運営をなさっていただきたいと思います。

御参考下さい!(マンション管理センター資料より)
(判例はあくまでも参考です。各マンション状況により違ってきます。ご注意下さい)

共用部分の変更とは、広義の管理から保存・管理を除いたものです。そして、共用部分の重大な変更(「共用部分の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く)」)には、集会の特別多数決議が必要になります。その際、一定の場合には特別の影響が及ぶ区分所有者の承諾が必要です。
ここで「形状の変更」とは外観や構造を変えることで、「効用の変更」とは機能や用途を変えることです。また、共用部分の軽微な変更であれば、原則として普通決議で可能です。なお、軽微な変更とは、共用部分の変更のうち、その形状又は効用の著しい変更を伴わないものをいいます。



解 説
標準管理規約の47条コメントでは、各工事に必要な総会の決議に関しては、例えば次のように考えています。ただし、基本的には各工事の具体的内容に基づく個別の判断によることとなります。
ア)バリアフリー化の工事に関し、建物の基本的構造部分を取り壊す等の加工を伴わずに階段にスロープを併設し、手すりを追加する工事は普通決議により、階段室部分を改造したり、建物の外壁に新たに外付けしたりして、エレベーターを新たに設置する工事は特別多数決議により実施可能と考えられる。
イ)耐震改修工事に関し、柱やはりに炭素繊維シートや鉄板を巻き付けて補修する工事や、構造躯体に壁や筋かいなどの耐震部材を設置する工事で基本的構造部分への加工が小さいものは普通決議により実施可能と考えられる。
ウ)防犯化工事に関し、オートロック設備を設置する際、配線を、空き管路内に通したり、建物の外周に敷設したりするなど共用部分の加工の程度が小さい場合の工事や、防犯カメラ、防犯灯の設置工事は普通決議により、実施可能と考えられる。
エ)IT化工事に関し、光ファイバー・ケーブルの敷設工事を実施する場合、その工事が既存のパイプスペースを利用するなど共用部分の形状に変更を加えることなく実施できる場合や、新たに光ファイバー・ケーブルを通すために、外壁、耐力壁等に工事を加え、その形状を変更するような場合でも、建物の躯体部分に相当程度の加工を要するものではなく、外観を見苦しくない状態に復元するのであれば、普通決議により実施可能と考えられる。
オ)計画修繕工事に関し、鉄部塗装工事、外壁補修工事、屋上等防水工事、給水管更生・更新工事、照明設備、共聴設備、消防用設備、エレベーター設備の更新工事は普通決議で実施可能と考えられる。
カ)その他、集会室、駐車場、駐輪場の増改築工事などで、大規模なものや著しい加工を伴うものは特別多数決議により、窓枠、窓ガラス、玄関扉等の一斉交換工事、既に不要となったダストボックスや高置水槽等の撤去工事は普通決議により、実施可能と考えられる。



【判例】
共用部分の変更にあたるとしたものに次の判例があります。(大阪高判 昭和62年11月10日)(パラペット部分の害壁面への広告用看板の設置)、(大阪高判 平成4年1月28日)(増築)、(浦和地判 平成5年11月19日)(駐車場につき2年ごとの抽選制の導入)、(神戸地裁姫路支判 平成9年5月27日)(オープンフロアへの商業施設・設備の導入)、(福岡高判 平成15年6月17日)(オートロック設備の設置)、(東京地判 平成15年2月20日)(1階専有部分(店舗使用)の排煙設備の設置)これに対し、共用部分の変更に当たらないとしたものに(東京地判 昭和56年6月29日)(専用使用権の廃止)、(大阪地判 平成2年5月11日)(ダストシュートの撤去)等があります。
 また、携帯電話の電波基地局の設置に関する裁判例では、電波基地局設置後に発生した健康被害と電磁波との因果関係に関して、「通常人が疑いを挟まない程度に真実性の確信を持ちうる程度の『高度の蓋然性』が認められない(福岡高判平成21年9月14日、福岡高裁宮崎支判平成26年12月5日)等を理由に、現段階では否定されています。
 したがって、マンション屋上に携帯電話基地局を設置に対して、電磁波被害を訴える区分所有者の人格権に基づく妨害排除請求も認められていません。
 ただ、屋上部分への電波塔の設置工事は共用部分の変更にあたるとしたもの(札幌地判 平成20年5月30日)と、単に、設置工事は、屋上の一部分にボルト等によって固定されるに過ぎないので、共用部分の軽微変更にあたり、通常の管理行為として普通決議に服するとしたもの(札幌高判 平成21年2月27日)とに分かれます。








「関連Q&A」

Q1 共用部分の変更の決議要件について、説明してください。
A1 区分所有法17条では、「その形状又は効用の著しい変更を伴うもの」に限り特別多数決議が必要とされています。なお、共用部分を変更する場合は、著しく多額の費用を要するものを実施するときであっても、その形状又は効用の著しい変更を伴うものでなければ過半数決議で実施することができます。


Q2 現規約では、大規模修繕工事の実施は区分所有者及び議決権総数の各4分の3以上の特別多数決議になっています。区分所有法改正に合わせて規約を改正を予定していますが、改めて4分の3以上とすることは可能ですか。    
A2 共用部分の管理に関する事項は、原則として、区分所有者および議決権の過半数の決議で決することになります(区分所有法18条1項、39条1項)が、その決議要件については、規約による別段の定めをすること、その要件を加重することもできますから、今回の改正法の趣旨を踏まえつつ、区分所有者の意思により、一定の事項につきあえてその決議要件を加重した場合には、その効力を否定する理由はないですし、管理組合の自治を尊重するという観点からも、その効力を否定することには問題があるでしょう。したがって、改正法の施行後に、大規模修繕を実施するのに4分の3以上の特別多数決を必要とする規約を定めることも可能であると考えられます。


Q3 外壁補修工事で、吹き付け塗装からタイル貼りに変更する場合は、総会の決議は普通決議でいいでしょうか。     
A3 基本的にこの工事が「形状や効用の著しい変更」にあたるかどうかは、当該管理組合の判断によりますが、タイル張りにする場合は、一般的には外観(形状)が大きく変わるので、特別多数決議(区分所有者及び議決権の各4分の3以上)とされることが多いと考えられます。


Q4 インタ-ネット設備を導入する場合の決議は、特別多数決議が必要ですか。 
A4 標準管理規約の47条コメント⑤エ)では、「IT化工事に関し、光ファイバー・ケーブルの敷設工事を実施する場合、その工事が既存のパイプスペースを利用するなど共用部分の形状に変更を加えることなく実施できる場合や、新たに光ファイバー・ケーブルを通すために、外壁、耐力壁等に工事を加え、その形状を変更するような場合でも、建物の躯体部分に相当程度の加工を要するものではなく、外観を見苦しくない状態に復元するのであれば、普通決議により実施可能と考えられる。」としています。



「関連する法:制度等」

•区分所有法第17条(共用部分の変更)、18条(共用部分の管理)、21条(共用部分に関する規定の準用)
•標準管理規約47条7項(総会の会議及び議事)、標準管理規約47条コメント

「関連する判例」

•大阪高判 昭和62年11月10日
•大阪高判 平成04年01月28日
•浦和地判 平成05年11月19日
•神戸地姫路支判 平成09年05月27日
•福岡高決 平成15年06月17日
•東京地判 平成15年02月20日
•東京地判 昭和56年06月29日
•大阪地判 平成02年05月11日
•札幌地判 平成20年05月30日
•札幌高判 平成21年02月27日
•福岡高判 平成21年09月14日
•宮崎地裁延岡支部 平成24年10月17日
•福岡高裁宮崎支部 平成26年12月05日

多くの説明を頂き有難うございました。やはり普通決議は必要という話ですね。

この方は個人でケーブルテレビを導入したいとのことですか?

それでしたらNGです。
規約になくても、使用細則に「配線、配管は本マンションの所定の容量を超えない事」とか「各専有部分に配線されている限度内であること」などが規定されていると思います。
よくあるのがインターネットで、自分のお気に入りのところを引き入れたいという事を言ってきます。
こういうことは個人でなく、全体で加入するかどうかを決めることだと思います。
他の方も同じところを入れたいと思っているかもしれませんし、戸別にいちいち判断することではないのではないでしょうか。
総会決議が必要ですが、組合で加入するという事が前提です。

抜け道もなくはないですが…
規約の専有部分の修繕の条にですが、「区分所有者は、承認の範囲において、専有部分の修繕等に係る共用部分の工事を行うことができる。」という規定があります。
ケーブルテレビの導入を修繕に言い換えれば、理事会の承認で共用部分の工事もできると読み替えることもできないわけではないのですが。

少し無理があるかなぁ。

早速のご回答有難うございます。実はケーブル回線を引きたいというグループがどんどん話を進めてしまったのですが。

グループでしたか。
そうすると理事会で検討して、最終的には総会で決を採るという事になりそうですね。

御参考下さい!(マンション管理センター資料より)
(判例はあくまでも参考です。各マンション状況により違ってきます。ご注意下さい)

共用部分の変更とは、広義の管理から保存・管理を除いたものです。そして、共用部分の重大な変更(「共用部分の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く)」)には、集会の特別多数決議が必要になります。その際、一定の場合には特別の影響が及ぶ区分所有者の承諾が必要です。
ここで「形状の変更」とは外観や構造を変えることで、「効用の変更」とは機能や用途を変えることです。また、共用部分の軽微な変更であれば、原則として普通決議で可能です。なお、軽微な変更とは、共用部分の変更のうち、その形状又は効用の著しい変更を伴わないものをいいます。



解 説
標準管理規約の47条コメントでは、各工事に必要な総会の決議に関しては、例えば次のように考えています。ただし、基本的には各工事の具体的内容に基づく個別の判断によることとなります。
ア)バリアフリー化の工事に関し、建物の基本的構造部分を取り壊す等の加工を伴わずに階段にスロープを併設し、手すりを追加する工事は普通決議により、階段室部分を改造したり、建物の外壁に新たに外付けしたりして、エレベーターを新たに設置する工事は特別多数決議により実施可能と考えられる。
イ)耐震改修工事に関し、柱やはりに炭素繊維シートや鉄板を巻き付けて補修する工事や、構造躯体に壁や筋かいなどの耐震部材を設置する工事で基本的構造部分への加工が小さいものは普通決議により実施可能と考えられる。
ウ)防犯化工事に関し、オートロック設備を設置する際、配線を、空き管路内に通したり、建物の外周に敷設したりするなど共用部分の加工の程度が小さい場合の工事や、防犯カメラ、防犯灯の設置工事は普通決議により、実施可能と考えられる。
エ)IT化工事に関し、光ファイバー・ケーブルの敷設工事を実施する場合、その工事が既存のパイプスペースを利用するなど共用部分の形状に変更を加えることなく実施できる場合や、新たに光ファイバー・ケーブルを通すために、外壁、耐力壁等に工事を加え、その形状を変更するような場合でも、建物の躯体部分に相当程度の加工を要するものではなく、外観を見苦しくない状態に復元するのであれば、普通決議により実施可能と考えられる。
オ)計画修繕工事に関し、鉄部塗装工事、外壁補修工事、屋上等防水工事、給水管更生・更新工事、照明設備、共聴設備、消防用設備、エレベーター設備の更新工事は普通決議で実施可能と考えられる。
カ)その他、集会室、駐車場、駐輪場の増改築工事などで、大規模なものや著しい加工を伴うものは特別多数決議により、窓枠、窓ガラス、玄関扉等の一斉交換工事、既に不要となったダストボックスや高置水槽等の撤去工事は普通決議により、実施可能と考えられる。



【判例】
共用部分の変更にあたるとしたものに次の判例があります。(大阪高判 昭和62年11月10日)(パラペット部分の害壁面への広告用看板の設置)、(大阪高判 平成4年1月28日)(増築)、(浦和地判 平成5年11月19日)(駐車場につき2年ごとの抽選制の導入)、(神戸地裁姫路支判 平成9年5月27日)(オープンフロアへの商業施設・設備の導入)、(福岡高判 平成15年6月17日)(オートロック設備の設置)、(東京地判 平成15年2月20日)(1階専有部分(店舗使用)の排煙設備の設置)これに対し、共用部分の変更に当たらないとしたものに(東京地判 昭和56年6月29日)(専用使用権の廃止)、(大阪地判 平成2年5月11日)(ダストシュートの撤去)等があります。
 また、携帯電話の電波基地局の設置に関する裁判例では、電波基地局設置後に発生した健康被害と電磁波との因果関係に関して、「通常人が疑いを挟まない程度に真実性の確信を持ちうる程度の『高度の蓋然性』が認められない(福岡高判平成21年9月14日、福岡高裁宮崎支判平成26年12月5日)等を理由に、現段階では否定されています。
 したがって、マンション屋上に携帯電話基地局を設置に対して、電磁波被害を訴える区分所有者の人格権に基づく妨害排除請求も認められていません。
 ただ、屋上部分への電波塔の設置工事は共用部分の変更にあたるとしたもの(札幌地判 平成20年5月30日)と、単に、設置工事は、屋上の一部分にボルト等によって固定されるに過ぎないので、共用部分の軽微変更にあたり、通常の管理行為として普通決議に服するとしたもの(札幌高判 平成21年2月27日)とに分かれます。








「関連Q&A」

Q1 共用部分の変更の決議要件について、説明してください。
A1 区分所有法17条では、「その形状又は効用の著しい変更を伴うもの」に限り特別多数決議が必要とされています。なお、共用部分を変更する場合は、著しく多額の費用を要するものを実施するときであっても、その形状又は効用の著しい変更を伴うものでなければ過半数決議で実施することができます。


Q2 現規約では、大規模修繕工事の実施は区分所有者及び議決権総数の各4分の3以上の特別多数決議になっています。区分所有法改正に合わせて規約を改正を予定していますが、改めて4分の3以上とすることは可能ですか。    
A2 共用部分の管理に関する事項は、原則として、区分所有者および議決権の過半数の決議で決することになります(区分所有法18条1項、39条1項)が、その決議要件については、規約による別段の定めをすること、その要件を加重することもできますから、今回の改正法の趣旨を踏まえつつ、区分所有者の意思により、一定の事項につきあえてその決議要件を加重した場合には、その効力を否定する理由はないですし、管理組合の自治を尊重するという観点からも、その効力を否定することには問題があるでしょう。したがって、改正法の施行後に、大規模修繕を実施するのに4分の3以上の特別多数決を必要とする規約を定めることも可能であると考えられます。


Q3 外壁補修工事で、吹き付け塗装からタイル貼りに変更する場合は、総会の決議は普通決議でいいでしょうか。     
A3 基本的にこの工事が「形状や効用の著しい変更」にあたるかどうかは、当該管理組合の判断によりますが、タイル張りにする場合は、一般的には外観(形状)が大きく変わるので、特別多数決議(区分所有者及び議決権の各4分の3以上)とされることが多いと考えられます。


Q4 インタ-ネット設備を導入する場合の決議は、特別多数決議が必要ですか。 
A4 標準管理規約の47条コメント⑤エ)では、「IT化工事に関し、光ファイバー・ケーブルの敷設工事を実施する場合、その工事が既存のパイプスペースを利用するなど共用部分の形状に変更を加えることなく実施できる場合や、新たに光ファイバー・ケーブルを通すために、外壁、耐力壁等に工事を加え、その形状を変更するような場合でも、建物の躯体部分に相当程度の加工を要するものではなく、外観を見苦しくない状態に復元するのであれば、普通決議により実施可能と考えられる。」としています。



「関連する法:制度等」

•区分所有法第17条(共用部分の変更)、18条(共用部分の管理)、21条(共用部分に関する規定の準用)
•標準管理規約47条7項(総会の会議及び議事)、標準管理規約47条コメント

「関連する判例」

•大阪高判 昭和62年11月10日
•大阪高判 平成04年01月28日
•浦和地判 平成05年11月19日
•神戸地姫路支判 平成09年05月27日
•福岡高決 平成15年06月17日
•東京地判 平成15年02月20日
•東京地判 昭和56年06月29日
•大阪地判 平成02年05月11日
•札幌地判 平成20年05月30日
•札幌高判 平成21年02月27日
•福岡高判 平成21年09月14日
•宮崎地裁延岡支部 平成24年10月17日
•福岡高裁宮崎支部 平成26年12月05日

多くの説明を頂き有難うございました。やはり普通決議は必要という話ですね。

この方は個人でケーブルテレビを導入したいとのことですか?

それでしたらNGです。
規約になくても、使用細則に「配線、配管は本マンションの所定の容量を超えない事」とか「各専有部分に配線されている限度内であること」などが規定されていると思います。
よくあるのがインターネットで、自分のお気に入りのところを引き入れたいという事を言ってきます。
こういうことは個人でなく、全体で加入するかどうかを決めることだと思います。
他の方も同じところを入れたいと思っているかもしれませんし、戸別にいちいち判断することではないのではないでしょうか。
総会決議が必要ですが、組合で加入するという事が前提です。

抜け道もなくはないですが…
規約の専有部分の修繕の条にですが、「区分所有者は、承認の範囲において、専有部分の修繕等に係る共用部分の工事を行うことができる。」という規定があります。
ケーブルテレビの導入を修繕に言い換えれば、理事会の承認で共用部分の工事もできると読み替えることもできないわけではないのですが。

少し無理があるかなぁ。

早速のご回答有難うございます。実はケーブル回線を引きたいというグループがどんどん話を進めてしまったのですが。

グループでしたか。
そうすると理事会で検討して、最終的には総会で決を採るという事になりそうですね。

流れがおかしいように思います。
ケーブルテレビを導入することはまだ決まっていないのですよね。
線を入れる以前に決めなければいけないことは、そのケーブルテレビを導入するかどうかではないでしょうか。
インフラのことですから、当然総会で採決することです。
申し出ている組合員は複数のようですが、その方たちが決めることではありません。
皆さんの資産ですから、皆さんの決議が必要です。
皆さんの賛成が得られれば、当然工事も承認されたという事になり、共用部分に線を通すからどうのこうのは関係ないことになります。

ケーブルテレビを導入するかどうかなどは、皆さんにアンケートなどを行うとか、住民説明会も必要になるかもしれません。
臨時総会は大変かもしれませんが、必要な時には開催しなければならないのではないでしょうか。
理事会もため息ばかりついていないで、しっかりすべきだと思います。

理事会で「正当な流れ」をその方たちに説明して、正しい運営をなさっていただきたいと思います。

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