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管理組合の会計

管理組合の運営

管理組合の運営

管理費だけで運営ができなくで組合会計が破たんしているのですが管理会社を変更し、委託できない部分を組合で運営しようと考えておりますが、だれもしなければ理事長が値さをとり(過去の管理会社実績よりは断然安い)業務をすることは可能でしょうか?

みんなの回答

一連の件 大変ですね。
私もマンションを購入した時には、自分の新生活のことしか頭になく、管理組合なんて全く無関心でした。
管理費さえ払っていれば誰かがやるだろうと考えていたのです。
あることをきっかけに管理会社に不信を抱き、同じように思っている方々といろいろ調べてみました。
と言っても素人の集まりですが。

会計処理もおかしかったのですが、何より毎年赤字になっていることに初めて気が付きました。
何とかしなければ、一生に一度の大きな買い物を長~いローンを組んで手に入れたのですから、それを維持できなくなったら路頭に迷う事になってしまいます。

管理会社に委託しているもののうち、組合が直接契約できるものを外部に委託することにしましたら、管理会社から契約打ち切りをされました。(儲からなくなるのでやってられないと思ったのでしょう。)
それを機会に自主管理に近い状態で、私が理事長になり3年務めました。
その間に管理費等の値上げを1回3000円で行いました。
値上げは3年ぐらいに1回、3000円程度が皆さんの生活に影響しないように思います。
管理費と修繕積立金のリバランスもしました。
素人ですので失敗しないように、規約や法律、管理のことを学び、会計も簿記2級を収得しました。

しかし、工事などの立会や、水漏れ事故が起こった時など、会社を抜け出して戻ってきて処理しなければなりませんでした。
次の理事長にこんなことをバトンタッチできないと、管理会社に依頼することにしました。
このころには、管理会社の選び方もわかってきていましたので、現在とっても信頼できる管理会社にお願いしています。
委託費も、エレベーターと機械式駐車場、植栽は組合直接契約の方が安いので続行していますが、他は管理会社に依頼しても、むしろ安くなりました。(見積もり依頼での競争原理が働いたようです。)

そんなことがあってから10年近くなりますが、現在は会計も運営も順調です。

私もそうですが、組合員の誰一人として当時の理事長たちの責任だなんて思ってる人はいません。
理事長たちも自分たちと同じで、管理は管理会社がやるから任せるものだと思っていたのでしょう。
みんなも同じなのですから、どうして理事長たちだけに責任を問う事が出来ましょうか。
同じ住民同士ですしね。

回答がお気に召さないと、「おかしな回答者」の一人とされてしまいそうですね。
この回答が届きましたら、私も早々に消えることにします。
しかし、良薬 口に苦し ではないでしょうか。
私は皆さんの回答がとってもよくわかりました。

すみません。ご質問の直接の回答にはなりませんが、taroさんとのやり取りを拝見して、誤解があるなら…と思いまして。

貴方は「臨時総会を開く権利も理事長にあり…」とおっしゃいますが、
臨時総会を開く権利は、理事長だけではなく、一定の条件を満たせば、
監事にもありますし、一般組合員にもあります。

貴方は「議事録の展開責任も理事長にあり…」とおっしゃいますが、
組合員には議事録の閲覧請求権があり、配布されなくても管理組合へ請求すれば、日時を定めて議事録を見ることができます。
総会議事録の作成は法定されていますが、理事会議事録は任意なので無くても違法ではありません。(規約違反の場合はあり。)

過去に理事会議事録の閲覧を求めた経験がありますが、そのマンションは理事会議事録に関する規定が無く、作成されていませんでした。代わりに理事長が、私の疑問に答える事情説明書を書いて下さいました。それでも情報は得られます。

会計帳簿も閲覧の理由を書いた書面で請求すれば、閲覧できます。怪しく感じたら報告を待たずに調べることができる仕組みになっています。

過ぎた時間は戻せませんが、今後お役立て下さい。

三毛猫さん
返信ありがとうございます。陳謝いたします。

みなさんと見解の相違があるようですが、では『理事長の仕事はなんでしょうか?』これです。
悪徳管理会社のもってくる書類に印鑑を押す仕事ではありません。
三毛猫さんの住んでいるのが分譲マンションで本来あるべき修繕積立金3000万円が1000万円しか残高がなかったと知った時同じことが言えますか?
それに住人はそれまで1.2月万円だった管理費・修繕積立金が計算上3万円から4万円値上げになるのに反対しませんか?おかしいとおもいませんか?3万以上は高級マンションの支払い金額ですよ。私は支払いたくありません。
管理会社をどの会社にするのか、自主管理をするのかは理事会が決めることですよ?
私はシロウトですし、マンション管理士ではありません。
ただの区分所有者です。しかし、責任を感じるから妻と一緒に半年で管理会社を変更しましたし、年間60万円以上の経費削減をしました。仮に私が理事長なら3000万円以上残っていたでしょう。
組合員全員に責任はありますが「理事長たちの責任だ!許せない!」と考える住人はいませんか?
三毛猫さんは2000万円のお金が無くなって自分の責任だって言えますか?払えるのですか?
私は無理です。人間なのでハンコを押した理事長が許せません。印鑑を押さなければ支払いはできないのですから。3万円はそのマンションに住む限り永遠に支払続けるのですよ。分譲マンションなのに年金生活になって4万円も支払えますか? 私は嫌です。

私もるぐらんでさんと同じで、分譲マンションで監事をやっています。今年で監事5期目に入ります。就任当初は一般会計が赤字でした。数年かけて、黒字化しました。

就任当初はマンション管理の知識は殆どありませんでしたが、毎年、総会資料をじっくり読みこんでから総会に出席していましたから、会計の知識はなくても、改善が必要なことはわかりました。(監事になる前)

赤字の原因は、売主さんが契約した割高な業者との業務委託契約(例:インターネット接続料は世間並みの2倍、不要な団体へ会費を払い続けている、など。)と、分譲時の管理費の徴収額の設定がそもそも少な過ぎた事でした。
割高な契約は、先ず減額請求し、組合員が率先して相見積もりを取り(役員ではない人が立ち上がってくれました。)、日勤の管理員業務を半日にし、日数も減らしました。同時に管理費の徴収額も値上げしました。値上げとなれば反対意見も出ましたが、最終的に協力して頂きました皆さんに報いるよう、その後も管理会社からの提案があれば1つ1つを精査して無駄なお金は1円たりとも払わないようにしています。
今後、長期修繕計画の見直しに入りますが、管理会社が推奨する12年周期での大規模修繕を15年周期に変更するなどして、長期的な破たんを回避するなど、まだまだ工夫が必要な状態です。資金が潤沢ではない管理組合は多いと思います。

第1期からずっと同じ人が理事長さんですが、誰も責めたりしません。赤字は上記のような要因が重なって発生したもので、承認印を押した個人が発生させたものではないと、皆さんが理解しているからです。

赤字ですと、専門家に支払うお金すら無いので、マンション管理士会の無料相談を利用したり、管理組合をサポートするNPO法人の個人会員になり(会費は自腹)専門家からアドバイスを貰って自分たちで行動する、という事を繰り返しました。

自分のマンションだったらどうか?理事長達の責任だと思わないか?という問に対する答えは「皆で解決したし、理事長だけの責任とは思わなかった。」です。

過去を悔やんでも仕方ありません。いつもここから始めるしかないと思います。
過去の理事長を訴えない限り前を向けない、と仰るなら、却下や敗訴も覚悟のうえで早く訴訟を終わらせて、それが済んだら、結果はどうでも、皆さんで一丸となって改善に取り組んでほしいです。

居住自治体の方で名称は様々ですが、分譲マンションアドバイザー制度というのはありませんか?自治体によるかもしれませんが初回相談は無料か破格の金額でアドバイザー登録しているマンション管理士の方が相談にのってくれます。
一度ご相談されてはどうでしょうか?修繕積立金が必要な大規模修繕は最悪借り入れなどでなんとかなりますが、管理費の方は赤字をたれ流しの状態ですから、改善をしなければならないと思います。一部自主管理というのは今も理事会の御負担が大きいとのことですから、最終手段としてまずは管理費や管理業務仕様の見直しが先かなと思います。

返信ありがとうございます。マンション管理士の無料相談へ行きます。自主管理を長く継続するには無償はやめた方が良いですし、今までの理事長の責任が重大です。彼らの責任を明確にしないとダメだと考えております。たとえば会計報告は総会のみでしたが、赤字の場合は理事長が組合員に報告する義務があり、臨時総会を開く権利や議事録の展開責任も理事長にあります。いくら委任状があるとはいえ健全な状態(黒字)なら良いですが破たんしていれば問題定義し、解決する責任が理事長にはあります

TAROさん
返信ありがとうございます。陳謝いたします。

みなさんと見解の相違があるようですが、では『理事長の仕事はなんでしょうか?』これです。
悪徳管理会社のもってくる書類に印鑑を押す仕事ではありません。
三毛猫さんの住んでいるのが分譲マンションで本来あるべき修繕積立金3000万円が1000万円しか残高がなかったと知った時同じことが言えますか?
それに住人はそれまで1.2月万円だった管理費・修繕積立金が計算上3万円から4万円値上げになるのに反対しませんか?おかしいとおもいませんか?3万以上は高級マンションの支払い金額ですよ。私は支払いたくありません。
管理会社をどの会社にするのか、自主管理をするのかは理事会が決めることですよ?
私はシロウトですし、マンション管理士ではありません。
ただの区分所有者です。しかし、責任を感じるから妻と一緒に半年で管理会社を変更しましたし、年間60万円以上の経費削減をしました。仮に私が理事長なら3000万円以上残っていたでしょう。
組合員全員に責任はありますが「理事長たちの責任だ!許せない!」と考える住人はいませんか?
2000万円のお金が無くなって自分の責任だって言えますか?
理事長がハンコを押さなければお金は支払われないし、管理会社は変更できますよ。
ハンコを押した理事長に過失・責任はないのですか?
管理会社から資料を見せてももらっていない組合員と責任は同じでしょうか?
払えるのですか?
私は無理です。

居住自治体の方で名称は様々ですが、分譲マンションアドバイザー制度というのはありませんか?自治体によるかもしれませんが初回相談は無料か破格の金額でアドバイザー登録しているマンション管理士の方が相談にのってくれます。
一度ご相談されてはどうでしょうか?修繕積立金が必要な大規模修繕は最悪借り入れなどでなんとかなりますが、管理費の方は赤字をたれ流しの状態ですから、改善をしなければならないと思います。一部自主管理というのは今も理事会の御負担が大きいとのことですから、最終手段としてまずは管理費や管理業務仕様の見直しが先かなと思います。

返信ありがとうございます。マンション管理士の無料相談へ行きます。自主管理を長く継続するには無償はやめた方が良いですし、今までの理事長の責任が重大です。彼らの責任を明確にしないとダメだと考えております。たとえば会計報告は総会のみでしたが、赤字の場合は理事長が組合員に報告する義務があり、臨時総会を開く権利や議事録の展開責任も理事長にあります。いくら委任状があるとはいえ健全な状態(黒字)なら良いですが破たんしていれば問題定義し、解決する責任が理事長にはあります

TAROさん
返信ありがとうございます。陳謝いたします。

みなさんと見解の相違があるようですが、では『理事長の仕事はなんでしょうか?』これです。
悪徳管理会社のもってくる書類に印鑑を押す仕事ではありません。
三毛猫さんの住んでいるのが分譲マンションで本来あるべき修繕積立金3000万円が1000万円しか残高がなかったと知った時同じことが言えますか?
それに住人はそれまで1.2月万円だった管理費・修繕積立金が計算上3万円から4万円値上げになるのに反対しませんか?おかしいとおもいませんか?3万以上は高級マンションの支払い金額ですよ。私は支払いたくありません。
管理会社をどの会社にするのか、自主管理をするのかは理事会が決めることですよ?
私はシロウトですし、マンション管理士ではありません。
ただの区分所有者です。しかし、責任を感じるから妻と一緒に半年で管理会社を変更しましたし、年間60万円以上の経費削減をしました。仮に私が理事長なら3000万円以上残っていたでしょう。
組合員全員に責任はありますが「理事長たちの責任だ!許せない!」と考える住人はいませんか?
2000万円のお金が無くなって自分の責任だって言えますか?
理事長がハンコを押さなければお金は支払われないし、管理会社は変更できますよ。
ハンコを押した理事長に過失・責任はないのですか?
管理会社から資料を見せてももらっていない組合員と責任は同じでしょうか?
払えるのですか?
私は無理です。

一連の件 大変ですね。
私もマンションを購入した時には、自分の新生活のことしか頭になく、管理組合なんて全く無関心でした。
管理費さえ払っていれば誰かがやるだろうと考えていたのです。
あることをきっかけに管理会社に不信を抱き、同じように思っている方々といろいろ調べてみました。
と言っても素人の集まりですが。

会計処理もおかしかったのですが、何より毎年赤字になっていることに初めて気が付きました。
何とかしなければ、一生に一度の大きな買い物を長~いローンを組んで手に入れたのですから、それを維持できなくなったら路頭に迷う事になってしまいます。

管理会社に委託しているもののうち、組合が直接契約できるものを外部に委託することにしましたら、管理会社から契約打ち切りをされました。(儲からなくなるのでやってられないと思ったのでしょう。)
それを機会に自主管理に近い状態で、私が理事長になり3年務めました。
その間に管理費等の値上げを1回3000円で行いました。
値上げは3年ぐらいに1回、3000円程度が皆さんの生活に影響しないように思います。
管理費と修繕積立金のリバランスもしました。
素人ですので失敗しないように、規約や法律、管理のことを学び、会計も簿記2級を収得しました。

しかし、工事などの立会や、水漏れ事故が起こった時など、会社を抜け出して戻ってきて処理しなければなりませんでした。
次の理事長にこんなことをバトンタッチできないと、管理会社に依頼することにしました。
このころには、管理会社の選び方もわかってきていましたので、現在とっても信頼できる管理会社にお願いしています。
委託費も、エレベーターと機械式駐車場、植栽は組合直接契約の方が安いので続行していますが、他は管理会社に依頼しても、むしろ安くなりました。(見積もり依頼での競争原理が働いたようです。)

そんなことがあってから10年近くなりますが、現在は会計も運営も順調です。

私もそうですが、組合員の誰一人として当時の理事長たちの責任だなんて思ってる人はいません。
理事長たちも自分たちと同じで、管理は管理会社がやるから任せるものだと思っていたのでしょう。
みんなも同じなのですから、どうして理事長たちだけに責任を問う事が出来ましょうか。
同じ住民同士ですしね。

回答がお気に召さないと、「おかしな回答者」の一人とされてしまいそうですね。
この回答が届きましたら、私も早々に消えることにします。
しかし、良薬 口に苦し ではないでしょうか。
私は皆さんの回答がとってもよくわかりました。

すみません。ご質問の直接の回答にはなりませんが、taroさんとのやり取りを拝見して、誤解があるなら…と思いまして。

貴方は「臨時総会を開く権利も理事長にあり…」とおっしゃいますが、
臨時総会を開く権利は、理事長だけではなく、一定の条件を満たせば、
監事にもありますし、一般組合員にもあります。

貴方は「議事録の展開責任も理事長にあり…」とおっしゃいますが、
組合員には議事録の閲覧請求権があり、配布されなくても管理組合へ請求すれば、日時を定めて議事録を見ることができます。
総会議事録の作成は法定されていますが、理事会議事録は任意なので無くても違法ではありません。(規約違反の場合はあり。)

過去に理事会議事録の閲覧を求めた経験がありますが、そのマンションは理事会議事録に関する規定が無く、作成されていませんでした。代わりに理事長が、私の疑問に答える事情説明書を書いて下さいました。それでも情報は得られます。

会計帳簿も閲覧の理由を書いた書面で請求すれば、閲覧できます。怪しく感じたら報告を待たずに調べることができる仕組みになっています。

過ぎた時間は戻せませんが、今後お役立て下さい。

三毛猫さん
返信ありがとうございます。陳謝いたします。

みなさんと見解の相違があるようですが、では『理事長の仕事はなんでしょうか?』これです。
悪徳管理会社のもってくる書類に印鑑を押す仕事ではありません。
三毛猫さんの住んでいるのが分譲マンションで本来あるべき修繕積立金3000万円が1000万円しか残高がなかったと知った時同じことが言えますか?
それに住人はそれまで1.2月万円だった管理費・修繕積立金が計算上3万円から4万円値上げになるのに反対しませんか?おかしいとおもいませんか?3万以上は高級マンションの支払い金額ですよ。私は支払いたくありません。
管理会社をどの会社にするのか、自主管理をするのかは理事会が決めることですよ?
私はシロウトですし、マンション管理士ではありません。
ただの区分所有者です。しかし、責任を感じるから妻と一緒に半年で管理会社を変更しましたし、年間60万円以上の経費削減をしました。仮に私が理事長なら3000万円以上残っていたでしょう。
組合員全員に責任はありますが「理事長たちの責任だ!許せない!」と考える住人はいませんか?
三毛猫さんは2000万円のお金が無くなって自分の責任だって言えますか?払えるのですか?
私は無理です。人間なのでハンコを押した理事長が許せません。印鑑を押さなければ支払いはできないのですから。3万円はそのマンションに住む限り永遠に支払続けるのですよ。分譲マンションなのに年金生活になって4万円も支払えますか? 私は嫌です。

私もるぐらんでさんと同じで、分譲マンションで監事をやっています。今年で監事5期目に入ります。就任当初は一般会計が赤字でした。数年かけて、黒字化しました。

就任当初はマンション管理の知識は殆どありませんでしたが、毎年、総会資料をじっくり読みこんでから総会に出席していましたから、会計の知識はなくても、改善が必要なことはわかりました。(監事になる前)

赤字の原因は、売主さんが契約した割高な業者との業務委託契約(例:インターネット接続料は世間並みの2倍、不要な団体へ会費を払い続けている、など。)と、分譲時の管理費の徴収額の設定がそもそも少な過ぎた事でした。
割高な契約は、先ず減額請求し、組合員が率先して相見積もりを取り(役員ではない人が立ち上がってくれました。)、日勤の管理員業務を半日にし、日数も減らしました。同時に管理費の徴収額も値上げしました。値上げとなれば反対意見も出ましたが、最終的に協力して頂きました皆さんに報いるよう、その後も管理会社からの提案があれば1つ1つを精査して無駄なお金は1円たりとも払わないようにしています。
今後、長期修繕計画の見直しに入りますが、管理会社が推奨する12年周期での大規模修繕を15年周期に変更するなどして、長期的な破たんを回避するなど、まだまだ工夫が必要な状態です。資金が潤沢ではない管理組合は多いと思います。

第1期からずっと同じ人が理事長さんですが、誰も責めたりしません。赤字は上記のような要因が重なって発生したもので、承認印を押した個人が発生させたものではないと、皆さんが理解しているからです。

赤字ですと、専門家に支払うお金すら無いので、マンション管理士会の無料相談を利用したり、管理組合をサポートするNPO法人の個人会員になり(会費は自腹)専門家からアドバイスを貰って自分たちで行動する、という事を繰り返しました。

自分のマンションだったらどうか?理事長達の責任だと思わないか?という問に対する答えは「皆で解決したし、理事長だけの責任とは思わなかった。」です。

過去を悔やんでも仕方ありません。いつもここから始めるしかないと思います。
過去の理事長を訴えない限り前を向けない、と仰るなら、却下や敗訴も覚悟のうえで早く訴訟を終わらせて、それが済んだら、結果はどうでも、皆さんで一丸となって改善に取り組んでほしいです。

回答がありません。