修繕積立金の取り崩しについて
管理組合の会計
築23年のマンションの理事長を務めていますisokoと申します。
今日は修繕積立金の取り崩しについてご相談です。
現在管理組合では40ヶ月を超す長期滞納者に対する訴訟を考えていますが、その費用の支払いについてめどが立たず、前に進めません。
組合の抱えるもう一つも問題が駐車場の空き問題です。15台分ある機械式駐車場がほとんど利用されておらず、管理費の収入が毎年支出とトントンのため、訴訟の費用が捻出できないのです。
幸い修繕積立金は次回の大規模修繕を行ったとしても余裕があるため、修繕積立金から訴訟費用を捻出できないかと考えました。
規約を見ると、修繕積立金を取り崩す要件の一つに「敷地および共用部分の管理に関し区分所有者全体の利益のために特別に必要な場合」とあります。
滞納金回収は区分所有者全体の利益に合致するので、訴訟の費用を積立金から支出する根拠になるでしょうか。それとも一般会計からしか支出は許されないのでしょうか。
みんなの回答
訴訟費用や弁護士費用は、滞納者に違約金として請求できます。
滞納は事実なのですから勝訴は間違いないと思います。
管理費会計から支出しても、戻ってくるものですから一時的に支出は可能ではないでしょうか。
判決が出されれば、差し押さえもできます。
訴訟費用ぐらいは簡単に取れると思います。
差し押さえはいつでも何回でもできます。
そうしている間に、向こうが”ね”をあげて売却して出ていくかもしれません。
ところで、管理費会計を駐車場使用料に依存するのはよくないのではないでしょうか。
多くのところで、駐車場の使用は減っていく傾向です。
根本的に委託費の見直しをしてみたらいかがでしょうか。
ご質問全体から、なにか管理会社があまり有効に仕事をしていない様子がうかがえるのですが…
そちらもご検討なさってみてください。
全く違う観点から・・・失礼とは思いますが。
先ず「訴訟」ありきで進んでいますが、勝訴すれば自然に支払われるものではありません。その後回収する行為が残ります。そもそも支払能力・競売するメリット等があるのか？を見据えて十分に考慮されて「訴訟」を考えてみて下さい。
あと大規模修繕工事も「長期修繕計画」ありきではダメだと思います。医師も基準的数値は大事にしますが、年齢で全く同じ治療はしないでしょう？建物も個々で立地条件・使用状況・建築業者・使用材料・経年・・全て違う建物です。管理会社が販売当時に「販売有りき」でコスト調整したのちに月額戸別金額を設定して作成された民間業者毎の長期修繕計画に国交省の標準を当てはめるという奇妙な構造の路線で計画されて実施される大規模修繕工事。日本だけでしょう？新築好みの国は・・・12～3年で修繕して50年すると建て替え建て替えと。
長計の金額や大規模の時期も綿密に検討してみては如何でしょうか？
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ありがとうございます。
今回「競売」を考えており、弁護士費用をどう捻出するか悩んでおりました。
訴訟を行う事について臨時総会を開く予定ですがその時に「修繕積立金」から費用を支出することも合わせて承認してもらう必要があるのですね。
少し話が逸れますが、４０か月を超す長期滞納者の方は支払能力はありそうな感じでしょうか？
支払能力がなければ判決もただの紙切れですから裁判費用がもったいないですね。
築２３年くらいでしたらおそらく住宅ローンも完済されておらず抵当権が設定されているかもしれません。管理費等を滞納されているということは、住宅ローンも滞納している可能性が高く、放っておいても競売になり、特定承継人から回収できるという道筋も見えます。（要登記簿確認ですね）という具合に、他人任せで待つというのもお金がかからず効果的な手段の一つであると思います。ただし、滞納期間が６０ヶ月に届きそうなときは、消滅時効中断の手続きのために訴訟を行う必要があります。
機械式駐車場がほとんど使用されていないというのは、高さ制限等で入庫できる車が限られるなどの理由でしょうか？それとも単純に駐車場の需要がないのでしょうか？
無くても問題ないものであれば、金食い虫の機械式駐車場は撤去するということも検討すべきだと思われます。
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早速のご回答ありがとうございます。
これで肩の荷が半分おりた気がします。
訴訟問題が片付いたら、次の課題は管理費と積立金の比率の見直しに取組みます。（来年度の理事会に引継ぎですが）
アドバイスありがとうございました。
訴訟を行っても回収できない場合は、強制競売等の手続を行う必要があります。強制競売には６０万円程度の予納金が必要になりますので（裁判所によります。）、来期以降は１００万円程度の予備費を一般会計に計上しておいた方が良いかもしれません。
色々とご負担が大きく大変かと思いますが、頑張ってください。
訴訟費用や弁護士費用は、滞納者に違約金として請求できます。
滞納は事実なのですから勝訴は間違いないと思います。
管理費会計から支出しても、戻ってくるものですから一時的に支出は可能ではないでしょうか。
判決が出されれば、差し押さえもできます。
訴訟費用ぐらいは簡単に取れると思います。
差し押さえはいつでも何回でもできます。
そうしている間に、向こうが”ね”をあげて売却して出ていくかもしれません。
ところで、管理費会計を駐車場使用料に依存するのはよくないのではないでしょうか。
多くのところで、駐車場の使用は減っていく傾向です。
根本的に委託費の見直しをしてみたらいかがでしょうか。
ご質問全体から、なにか管理会社があまり有効に仕事をしていない様子がうかがえるのですが…
そちらもご検討なさってみてください。
ありがとうございます。
おっしゃる通り管理費会計を駐車場使用料に依存していたことは大きな失敗でした。
幸い修繕積立金は過去に見直しをした結果、何とか運営していけそうなので、今回の訴訟問題が片付いたら早急に
管理費と積立金の比率を見直したいと思います。
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今回「競売」を考えており、弁護士費用をどう捻出するか悩んでおりました。
訴訟を行う事について臨時総会を開く予定ですがその時に「修繕積立金」から費用を支出することも合わせて承認してもらう必要があるのですね。
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早速のご回答ありがとうございます。
これで肩の荷が半分おりた気がします。
訴訟問題が片付いたら、次の課題は管理費と積立金の比率の見直しに取組みます。（来年度の理事会に引継ぎですが）
アドバイスありがとうございました。
訴訟を行っても回収できない場合は、強制競売等の手続を行う必要があります。強制競売には６０万円程度の予納金が必要になりますので（裁判所によります。）、来期以降は１００万円程度の予備費を一般会計に計上しておいた方が良いかもしれません。
色々とご負担が大きく大変かと思いますが、頑張ってください。
少し話が逸れますが、４０か月を超す長期滞納者の方は支払能力はありそうな感じでしょうか？
支払能力がなければ判決もただの紙切れですから裁判費用がもったいないですね。
築２３年くらいでしたらおそらく住宅ローンも完済されておらず抵当権が設定されているかもしれません。管理費等を滞納されているということは、住宅ローンも滞納している可能性が高く、放っておいても競売になり、特定承継人から回収できるという道筋も見えます。（要登記簿確認ですね）という具合に、他人任せで待つというのもお金がかからず効果的な手段の一つであると思います。ただし、滞納期間が６０ヶ月に届きそうなときは、消滅時効中断の手続きのために訴訟を行う必要があります。
機械式駐車場がほとんど使用されていないというのは、高さ制限等で入庫できる車が限られるなどの理由でしょうか？それとも単純に駐車場の需要がないのでしょうか？
無くても問題ないものであれば、金食い虫の機械式駐車場は撤去するということも検討すべきだと思われます。
全く違う観点から・・・失礼とは思いますが。
先ず「訴訟」ありきで進んでいますが、勝訴すれば自然に支払われるものではありません。その後回収する行為が残ります。そもそも支払能力・競売するメリット等があるのか？を見据えて十分に考慮されて「訴訟」を考えてみて下さい。
あと大規模修繕工事も「長期修繕計画」ありきではダメだと思います。医師も基準的数値は大事にしますが、年齢で全く同じ治療はしないでしょう？建物も個々で立地条件・使用状況・建築業者・使用材料・経年・・全て違う建物です。管理会社が販売当時に「販売有りき」でコスト調整したのちに月額戸別金額を設定して作成された民間業者毎の長期修繕計画に国交省の標準を当てはめるという奇妙な構造の路線で計画されて実施される大規模修繕工事。日本だけでしょう？新築好みの国は・・・12～3年で修繕して50年すると建て替え建て替えと。
長計の金額や大規模の時期も綿密に検討してみては如何でしょうか？
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ありがとうございます。
今回「競売」を考えており、弁護士費用をどう捻出するか悩んでおりました。
訴訟を行う事について臨時総会を開く予定ですがその時に「修繕積立金」から費用を支出することも合わせて承認してもらう必要があるのですね。
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早速のご回答ありがとうございます。
これで肩の荷が半分おりた気がします。
訴訟問題が片付いたら、次の課題は管理費と積立金の比率の見直しに取組みます。（来年度の理事会に引継ぎですが）
アドバイスありがとうございました。
訴訟を行っても回収できない場合は、強制競売等の手続を行う必要があります。強制競売には６０万円程度の予納金が必要になりますので（裁判所によります。）、来期以降は１００万円程度の予備費を一般会計に計上しておいた方が良いかもしれません。
色々とご負担が大きく大変かと思いますが、頑張ってください。
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ありがとうございます。
おっしゃる通り管理費会計を駐車場使用料に依存していたことは大きな失敗でした。
幸い修繕積立金は過去に見直しをした結果、何とか運営していけそうなので、今回の訴訟問題が片付いたら早急に
管理費と積立金の比率を見直したいと思います。
isoko
さん