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共用部分における管理会社の営業行為について その2

建物の維持管理

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

昨日最大手管理会社の営業行為について質問に対し、いくつかの回答をいただきました。その中にリフォーム会のことがありましたので、別途指摘質問させていただきます。当マンションでも、マンション集会室にて、管理会社によるリフォーム会が行われたことがあります。例のごとくこの最大手管理会社は、理事会の承認を得たといいます。

しかし、この共用部分である集会室には「運営細則」があり、どんな目的のためにでも使ってよいわけではありません。その細則によれば、使用できる者は「管理組合がその業務に使用する場合」の他、「組合員及び占有者」であり、会議、冠婚葬祭、親睦行事、その他これらに準ずる組合員を主体とする場合、と4つがあげられています。ただし例外として、保健所や消防署などの「公共機関」が居住者の便宜のために使用する場合となっています。この集会室運営細則は、管理規約の規定に基くものです。

この細則を読むと、管理会社が営業行為(リフォーム会)のために利用できるとはとても思えません。この最大手の管理会社は、多くの住人が休んでいる週末に、派手なPR用のぼりを静かなマンション内に設置し、リフォーム部の社員がパンフをかかえて終日この集会室で「客」を待っていました。

多くのマンション住民は、理事会の決定や総会の多数決での決定が絶対的なものだと思い込んでいます。管理規約は健全なマンション運営の指針です。にも関わらず、決議自体が、管理規約や細則に則ったものであるか疑問に持つ者があまりいないことに、管理会社はつけこんでくるわけです。乱暴な表現をすれば、理事会さえ丸め込めば何でもできる、ということでしょうか。

管理規約やそれに基づく細則に反する決議は、理事会でも総会でも「無効」であるというのが私の理解です。組合員や占有者の福利のためにある集会室を、特定業者(最大手管理会社)の営利事業のために使用を許したのは、不当行為であると思っています。理事長や他の住人に話してももラチがあかないからこのようなサイトに投稿しているわけですので、情緒的な回答ではなくて、あくまでも「法律面」からのアドヴァイスいただけたら幸いです。

P.S.
理事長に理由を聞くとひとこと「お世話になっているから」だそうです。
癒着の噂が絶えず、結果理事会も管理会社も信用を失うのは当然ですね。

みんなの回答

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祖堅様、
マンション管理士さんのお立場からたいへん公平なアドヴァイスありがとうございました。私が指摘したかったのは、まさにご回答の内容です。

マンション管理士資格を持つ管理人が、規約や細則を無視し、自分が雇われている管理会社の利益を優先すれば、いったい何のための理事会サポート業務料なのか、当然不信感を抱きます。このようなケースで、現に管理組合が区分所有者に裁判を起こされたマンションを知っています。今回のリフォーム会の件は、そのわかりやすい例だと思って投稿いたしました。

この管理会社の評判をネットで見ると「住人の無知を利用する」といういくつかの書き込みが目に付きました。住人が無知であればあるほど、マンション管理士は公平にアドヴァイスしなくてはいけないのに、逆に無知や無関心利用して管理会社の便宜を図ってしまうのはまさに利益相反です。

当マンションの管理人は、管理会社の営業担当者と常に連絡しながら業務しており、国家資格を持つプロというより、「管理会社の犬」的な印象を強く持ちます。管理会社の雇われ人になった結果、マンション管理士が「意味のない資格」になってしまうのは残念なことです。これは、セールス偏重の結果、そのようなプロを正しく使いこなせない管理会社の責任もあるでしょう。

週間ダイアモンドに掲載されました、大規模修繕工事のリベート問題等もふくめ、今後マンションと同じような値段で戸建てが購入できるとすれば、いい加減な管理にお金を払ってまでマンションに住む人はいるでしょうか。もう二束三文でもよいからさっさと売り払って、戸建てに移りたいのが私のホンネです。理事会を丸め込んで、管理会社に都合の良いマンションにされてしまうのかと思うと、安心して暮らせません。

諸機関のご紹介ありがとうございました。祖堅様の公平なアドヴァイスに心から感謝いたします。 m(__)m

まあそもそも管理会社にいろいろ期待することが間違っていると思います。

まったく同感です。しかしマンション管理士による理事会サポート業務にそれなりのサービス料を払わされている住人としては、最低限の期待はあって当然。マンション購入時に、理事、管理会社、住人の質などを見極めることはたいへん難しいことが改めてわかりました。私有財産としてマンションはもうこりごりです。


ていうかあなたが理事長になって管理会社を替える等していけば済む話ではないですか?

マンション管理士による理事会サポート業務の契約をしているのですから、管理士の提案を真摯に受け入れる良識のある人であれば、理論的には理事長は誰でもできます。あまりにも長いあいだ同じ人が理事長をやっているので、輪番にしたらどうかと直接理事長に提案したことがありますが、話し合われた記録はありません。理事を引き受けたこともありますが、理事長の選出過程は不明。築20年以上経つマンションですが、現在の理事長は2代目という異常さです。世の中にはこういうマンションもあるのです。

でも大半の区分所有者は「ずっと理事長してくれてラッキー」と思っているのではないですかね?私も副理事長1年理事長5年やっておりますが「もうずっと理事長をやってくれ」との声をちらほら聞きますので。ちなみにマンション管理士に過度な期待をすることも間違っていると思いますが。

ウ~ン いろいろと難しい事を並べていらっしゃいますが、結局は管理会社の行為はキタラさんのマンションの集会室の運用細則に反しているので、ケシカラン管理会社だという事ですよね。

情緒的な回答ではなく、「法律面」からのアドバイスが欲しいとのことですが、どう見ても一緒に管理会社を攻撃して欲しいとしか読み取れません。
「法律面」から回答しても、ご自分の求めている回答とは違うので気に入らないのでしょう。

運用細則に反して許可をしたのは理事会で、責任を問うのは理事会に対してだと思うのですが。
理事会に言ってもラチが明かないから、管理会社に不満のやりどころを持って行くという事でしょか。ウ~ン…
「法治国家だ」と言っていることも、少し解釈が違うように思ってしまいます。

私は別に管理会社の味方でもないのですが、このようなサイトですから、詳しい事情も分からずに「あーだ」、「こ~だ」言ってスミマセン。

法治国家ですので、管理会社、理事会、住人、法規に従っていなければ指摘追及されるのは社会の常識です。ただその方の立場によって感じ方は異なりますので、もしcocoaさんが管理会社またはそれに準じるような会社にご勤務の方でしたら、管理会社への攻撃と感じることはある程度理解できます。


cocoaは普通に、管理に関心がある住民です。
管理会社関係なんてとんでもないし、今までの回答を見てくだされば一目瞭然!
その立場からの意見でしたが、キタラさんが変に勘繰られるという事自体がご自分の欲しい回答しか求めていないのかなあとあらためて思いました。
なんたって「このようなサイトですから」と思われているのでしょ。
Q&Aのサイトですから、ムキにならず有効活用するものかなと思いますよ。

DA・NH・ST・・・当然のようにやっていますね!
管理会社が何故にそんな行為が出来るのか?そもそも論にあります。
国交省のマンション管理の理想なあり方は「自主管理」です。管理室も管理員が我が物顔に使用して、鍵の保管等シッカリやっていますが、実は管理会社のものでなく管理組合の所有物を貸借して管理行為を行っているのです。
マンションは区分所有者の集合体で共用部分の利用に関してもルールを厳守して行われるのが当然です。例え公的機関で有っても「私有財産権の侵害」をして行けないし出来ません。但し、人命に拘わるような問題は別ですが・・・。区分所有法を制定し「私有財産権の保護」を不利な状況では重視して、区分所有法を策定して履行していますが、結局は民民のトラブルが発生すると国は「私有財産権の保護」を前面に出してうやむやにするのが常套手段です。故に「区分所有権」を十分に履行し「管理会社」「公的機関」であれ「私有財産権内」でその営利や権利を行使しようとする場合は私有財産権の集合体である管理組合の許可が必要と断言致します。

何をそんなに怒っているのかわからなくてごめんなさい。
とにかく管理会社がやることなすこと気に入らないのではないでしょうか。
私のところもそうですが、友達のところもみんなリフォーム会のようなことを開催して、ワイワイ楽しんでいますよ。

網戸の張替えや給湯機の交換など。
みんな賢いから、金額の比較のために使っています。
当然ネットでもっと安いところを見つけられますが、ネットを使えない高齢者もいます。

そこに契約しなければいけない事でもないですし、選択肢の一つと考えています。
住民用に有利な特典や値引きもありますし、子供たちへのプレゼントなども用意されています。
ネットではないことですね。

契約しなければいけないものでもないし、イベントでしょ。
楽しんでますよ。
毎日やっているわけでもないし、年に1回ぐらい気いなりません。

キタラさんには気に食わないと思われるかもしれませんが、楽しんでいる、必要としている方もいるのではないでしょうか。
私はこの間網戸を張替えを無料でしていただきました。
おまけにくじに当たりLEDの照明もいただいちゃいました。

全然迷惑だと感じませんでしたが、変ですか。


楽しそうなマンションで何よりですね(笑)。

しかし当マンションは、中庭で子どもが騒ぐとすぐ管理人が注意にかけつけるような静かな環境で、管理規約に基づいた集会室の使用規則も、その住空間に合ったものとなっています。ですから、管理会社がこれに反することをすれば、不快感を持つのは当然ではないですか、「法治国家」ですので。
何回か通りすがりに覗きましたが、少なくとも私は来会者を一人も見ていません。

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回答はありがたいのですが、理事に抗議しても自己弁護するだけで、らちがあかないのでこういうサイトでご相談しているわけです。世の中にはものわかりの良い、良心のある理事だけではないのですよ。残された手段は、法律しかないでしょう、現状を理解されているのでしょうか。

理事会できっぱり断わるのが筋だと思いますが、管理会社にも責任はないでしょうか。理事会で決定されたことですが、管理会社のマンション管理士の資格を持つ管理人が毎回出席し、この「理事会サポート業務費」を組合員は払っているのです。この管理人は10年近くこのマンションを担当しているので、知らないわけがありません。組合員が知らない法律面でのサポートをすることも主な仕事の一部なので、いったい何のためのサポート業務なのでしょう。要は「規約に反することだけれど、自分の会社の儲けになることだから無視してしまえ」ということですよね。

それにしても、誰でも簡単に情報入手できるこのネット時代に、物品販売を集会室で許すようなマンションがあるのですね、ちょっと驚きです。正直言ってマンションはもうこりごりですが、万が一他のマンションに移らなければならないときは、そういうこともちゃんとチェックしなければなりませんね。そういう意味ではご回答ありがとうございました。

お役に立てなくで申し訳ございません。
キタラさんのこのご質問に対しては、この回答しか私にはできません。

いろいろご事情があるようですが、ではどうしようという事とはまた別の話です。
法律に反しているわけではないものを何とか違法に持って行くことなどできません。
理不尽な問題はごろごろしていますが、だからこそ法律だけが解決の道ではないと考えます。

いろいろな組合のいろいろな問題に対峙してきた経験からそう考えます。

お気に召さなくて申し訳ございません。

ご参考までに、以前(一社)マンション管理業協会にご相談されては、というアドヴァイスをいただきましたが、これは管理業者による業界団体で、正直言ってガス抜き団体のような印象で役に立ちませんでした。その後、弁護士に、国土交大臣指定の(公財)マンション管理センターを紹介され、かなり客観的かつ現実的な意見をいただき、解決が前進いたしました。ご参考までに。

マン管センターがお役に立ちましたか。
よかったですね。
私も以前マン管センターには「活躍するマンション管理士」として取り上げていただきました。
しかし、マン管センターには少し疑問になることがあり、国会議員の方に相談し、同行していただいて国土交通省住宅局のマンション政策室室長の方とお話をし、是正していただいたことがあります。

善良な住民を守るのは私の使命かなと自負しているところですよ。

キタラさんのように疑問に思われ、これではいけないという事を感じられる方がいれば、必ず先に進めますよ。

私はお役に立てないかもしれませんが、あきらめずに声を上げてくださいね。
がんばって!

何をそんなに怒っているのかわからなくてごめんなさい。
とにかく管理会社がやることなすこと気に入らないのではないでしょうか。
私のところもそうですが、友達のところもみんなリフォーム会のようなことを開催して、ワイワイ楽しんでいますよ。

網戸の張替えや給湯機の交換など。
みんな賢いから、金額の比較のために使っています。
当然ネットでもっと安いところを見つけられますが、ネットを使えない高齢者もいます。

そこに契約しなければいけない事でもないですし、選択肢の一つと考えています。
住民用に有利な特典や値引きもありますし、子供たちへのプレゼントなども用意されています。
ネットではないことですね。

契約しなければいけないものでもないし、イベントでしょ。
楽しんでますよ。
毎日やっているわけでもないし、年に1回ぐらい気いなりません。

キタラさんには気に食わないと思われるかもしれませんが、楽しんでいる、必要としている方もいるのではないでしょうか。
私はこの間網戸を張替えを無料でしていただきました。
おまけにくじに当たりLEDの照明もいただいちゃいました。

全然迷惑だと感じませんでしたが、変ですか。


楽しそうなマンションで何よりですね(笑)。

しかし当マンションは、中庭で子どもが騒ぐとすぐ管理人が注意にかけつけるような静かな環境で、管理規約に基づいた集会室の使用規則も、その住空間に合ったものとなっています。ですから、管理会社がこれに反することをすれば、不快感を持つのは当然ではないですか、「法治国家」ですので。
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それにしても、誰でも簡単に情報入手できるこのネット時代に、物品販売を集会室で許すようなマンションがあるのですね、ちょっと驚きです。正直言ってマンションはもうこりごりですが、万が一他のマンションに移らなければならないときは、そういうこともちゃんとチェックしなければなりませんね。そういう意味ではご回答ありがとうございました。

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いろいろご事情があるようですが、ではどうしようという事とはまた別の話です。
法律に反しているわけではないものを何とか違法に持って行くことなどできません。
理不尽な問題はごろごろしていますが、だからこそ法律だけが解決の道ではないと考えます。

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お気に召さなくて申し訳ございません。

ご参考までに、以前(一社)マンション管理業協会にご相談されては、というアドヴァイスをいただきましたが、これは管理業者による業界団体で、正直言ってガス抜き団体のような印象で役に立ちませんでした。その後、弁護士に、国土交大臣指定の(公財)マンション管理センターを紹介され、かなり客観的かつ現実的な意見をいただき、解決が前進いたしました。ご参考までに。

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よかったですね。
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しかし、マン管センターには少し疑問になることがあり、国会議員の方に相談し、同行していただいて国土交通省住宅局のマンション政策室室長の方とお話をし、是正していただいたことがあります。

善良な住民を守るのは私の使命かなと自負しているところですよ。

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祖堅様、
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マンション管理士資格を持つ管理人が、規約や細則を無視し、自分が雇われている管理会社の利益を優先すれば、いったい何のための理事会サポート業務料なのか、当然不信感を抱きます。このようなケースで、現に管理組合が区分所有者に裁判を起こされたマンションを知っています。今回のリフォーム会の件は、そのわかりやすい例だと思って投稿いたしました。

この管理会社の評判をネットで見ると「住人の無知を利用する」といういくつかの書き込みが目に付きました。住人が無知であればあるほど、マンション管理士は公平にアドヴァイスしなくてはいけないのに、逆に無知や無関心利用して管理会社の便宜を図ってしまうのはまさに利益相反です。

当マンションの管理人は、管理会社の営業担当者と常に連絡しながら業務しており、国家資格を持つプロというより、「管理会社の犬」的な印象を強く持ちます。管理会社の雇われ人になった結果、マンション管理士が「意味のない資格」になってしまうのは残念なことです。これは、セールス偏重の結果、そのようなプロを正しく使いこなせない管理会社の責任もあるでしょう。

週間ダイアモンドに掲載されました、大規模修繕工事のリベート問題等もふくめ、今後マンションと同じような値段で戸建てが購入できるとすれば、いい加減な管理にお金を払ってまでマンションに住む人はいるでしょうか。もう二束三文でもよいからさっさと売り払って、戸建てに移りたいのが私のホンネです。理事会を丸め込んで、管理会社に都合の良いマンションにされてしまうのかと思うと、安心して暮らせません。

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ウ~ン いろいろと難しい事を並べていらっしゃいますが、結局は管理会社の行為はキタラさんのマンションの集会室の運用細則に反しているので、ケシカラン管理会社だという事ですよね。

情緒的な回答ではなく、「法律面」からのアドバイスが欲しいとのことですが、どう見ても一緒に管理会社を攻撃して欲しいとしか読み取れません。
「法律面」から回答しても、ご自分の求めている回答とは違うので気に入らないのでしょう。

運用細則に反して許可をしたのは理事会で、責任を問うのは理事会に対してだと思うのですが。
理事会に言ってもラチが明かないから、管理会社に不満のやりどころを持って行くという事でしょか。ウ~ン…
「法治国家だ」と言っていることも、少し解釈が違うように思ってしまいます。

私は別に管理会社の味方でもないのですが、このようなサイトですから、詳しい事情も分からずに「あーだ」、「こ~だ」言ってスミマセン。

法治国家ですので、管理会社、理事会、住人、法規に従っていなければ指摘追及されるのは社会の常識です。ただその方の立場によって感じ方は異なりますので、もしcocoaさんが管理会社またはそれに準じるような会社にご勤務の方でしたら、管理会社への攻撃と感じることはある程度理解できます。


cocoaは普通に、管理に関心がある住民です。
管理会社関係なんてとんでもないし、今までの回答を見てくだされば一目瞭然!
その立場からの意見でしたが、キタラさんが変に勘繰られるという事自体がご自分の欲しい回答しか求めていないのかなあとあらためて思いました。
なんたって「このようなサイトですから」と思われているのでしょ。
Q&Aのサイトですから、ムキにならず有効活用するものかなと思いますよ。

まあそもそも管理会社にいろいろ期待することが間違っていると思います。

まったく同感です。しかしマンション管理士による理事会サポート業務にそれなりのサービス料を払わされている住人としては、最低限の期待はあって当然。マンション購入時に、理事、管理会社、住人の質などを見極めることはたいへん難しいことが改めてわかりました。私有財産としてマンションはもうこりごりです。


ていうかあなたが理事長になって管理会社を替える等していけば済む話ではないですか?

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理事会できっぱり断わるのが筋だと思いますが、管理会社にも責任はないでしょうか。理事会で決定されたことですが、管理会社のマンション管理士の資格を持つ管理人が毎回出席し、この「理事会サポート業務費」を組合員は払っているのです。この管理人は10年近くこのマンションを担当しているので、知らないわけがありません。組合員が知らない法律面でのサポートをすることも主な仕事の一部なので、いったい何のためのサポート業務なのでしょう。要は「規約に反することだけれど、自分の会社の儲けになることだから無視してしまえ」ということですよね。

それにしても、誰でも簡単に情報入手できるこのネット時代に、物品販売を集会室で許すようなマンションがあるのですね、ちょっと驚きです。正直言ってマンションはもうこりごりですが、万が一他のマンションに移らなければならないときは、そういうこともちゃんとチェックしなければなりませんね。そういう意味ではご回答ありがとうございました。

お役に立てなくで申し訳ございません。
キタラさんのこのご質問に対しては、この回答しか私にはできません。

いろいろご事情があるようですが、ではどうしようという事とはまた別の話です。
法律に反しているわけではないものを何とか違法に持って行くことなどできません。
理不尽な問題はごろごろしていますが、だからこそ法律だけが解決の道ではないと考えます。

いろいろな組合のいろいろな問題に対峙してきた経験からそう考えます。

お気に召さなくて申し訳ございません。

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よかったですね。
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