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マンション管理士の立場

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

私のところではないのですが、このサイトのご質問を読ませていただいて疑問を持ちました。
管理会社が、マンション管理士を雇い、組合のアドバイスを業務として委託することはあるのでしょうか。
また、それは適切なことなのでしょうか。

みんなの回答

回答になるかわかりませんが、今こんなことで悩み苦しいでおります。管理会社と管理組合が当然あります。そこの理事長をやっておりますが、ある委員会がありそこの人達が事実上管理組合(私は闇の理事会と呼んでおります?)をコントロールしております。それでこの委員会が管理会社と一緒になり(ここは?)色々なことを画策しております。その委員会が慣例でそれ以外のこともやりますので、理事長として困ると言うと慣例でやっているのに何が悪いかと言っております。独立している複数のマンション管理士に相談に乗ってもらいまして私から見て複数から正当な答えを頂きました。他の専門分野で○○士(独立したコンサルタント)をやっております。企業内の○○士は私達の仲間では対外的に利害が相反するので一緒に仕事をやらない仕組みがあります。マンション管理士も同じ○○士業ですので同じではないでしょうか。独立すれば信用が大切ですが、見分けは難しいです。

コンプライアンスのきちんとした組織に勤務されたている方ばかりではないと思うので、以下ご参考までにどうぞ。本来以下の3つの利益相反する機能は、それぞれが独立した組織等で行われるのがあるべき姿です。例えていうと、かつて大病院で働く医師は、病院の利益のために、必ずしも必要の無い薬を患者に処方することが簡単にできたため、大きな社会問題になり、医薬分業が進みました。現在の大手管理会社は、その分業前状態と似ています。

1.  マンションはそれぞれ特有の構造や規模がありますので、どのような管理を必要とするか客観的なアドヴァイスする建築士等によるサポート
2.そのアドヴァイスに従って管理計画を作り実行する管理会社
3.管理会社の業務が適切に行われているか等の監視も含め、管理組合の立場でアドヴァイスするマンション管理士

たとえ小さなマンションでも、健全な運営のために、何らかの形でこの3つの機能の分離を目指すべきだと思います。ところが、この1~3つの機能を一手に行っているのが、理事会サポートなるサービスを売り込んでいる管理会社なのです。多くのマンション管理士をかかえながら、係争が絶えないのは、まさに利益相反する業務が、ひとつの会社で行われている証拠ではないでしょうか。こんなことをなぜ行政が放置しているのか、私には全く理解できません。

「マンション管理士の肩書を持って仕事をしているか否か」という議論を熱心にしている方がいますが、管理会社が「専門知識のある資格保有者が理事会サポートをいたします」と公に宣伝して契約されている以上、肩書が何であろうと、少なくとも組合員は公正性を求めます。

但し、何らか不祥事が起きた場合、自分はマンション管理士の資格を持った単なる雇われ管理人である、という主張で責任逃れをする可能性はあります。その場合、最終的に責任を取らされるのは理事会や理事長で、現に係争中のマンションを知っています。ですから、理事会や管理組合自体が主体性を持つことはもちろん大事ですが、そもそも専門知識がないからサポートをしてもらっているのですから、それではいったい何のためのサポートかという疑問に辿りつくのです。

ちなみにどなたかの回答に「紐付きマンション管理士」という表現がありましたが、営利企業である管理会社に雇われているマンション管理士の資格を持つ管理人は、究極の例であると言えるかもしれません。個人的にはこんなことがまかり通っていることにただただ驚いています。余談ではありますが、区分所有者法も、圧倒的に管理業界側に有利だという印象があるばかりか、法の原理に則っているのか疑わしい印象さえあります。日本にはザル法が沢山ありますので。




ポイントはその管理員が「マンション管理士」を名乗ってサポート業務をしているのか、それとも単に「マンション管理士の資格を持っている管理員」がサポート業務をしているのかというところではないでしょう。
キタラさん自身のご質問でも、この風ちゃんさんへの回答でも、その点を何回も指摘されているのに明確にされていませんね。
マンション管理士の資格を持っている管理員が、管理会社の従業員として管理会社の方針に従い、管理員としてサポート業務をしているのでしたら騒ぐことではないと思います。
それも会社のセールスの一つのポイントだという事です。珍しいけれど違法でも何でもないのではないでしょうか。
この会社は他の組合でもそうしているとしたら、管理員にしっかりマンション管理を学ばせて資格を取らせているという事でしょう。
それは反対に素晴らしい事のように思います。

管理会社あるいは管理員がどのようなアドバイスをしたかわかりませんが、それに従うかどうかは自分たちの責任だと思います。
マンション管理士のアドバイスだって、それは参考意見なのだから最終的には自分たちで判断しなければならないでしょう。
管理会社に管理されて暮らしているわけではなく、自分たちが主体で組合を運営し暮らしているのではないですか。
なんでも他人のせいにするのはおかしいです。
自分たちがしっかり判断しないからいけないのではないかと私は考えます。

管理会社は組合運営をお手伝いするだけのものだと考えるべきではないでしょうか。
だからこそ、自分たちでしっかり考え、しっかり判断し、管理会社に管理されるのではなく、反対にうまく使いこなすことが必要だと思うのですが。

ご参考までに、私のマンションの管理委託契約書には「理事会サポート」とはっきり「明記」されています。この管理会社のホームページでは、理事会サポートの説明として、専門的な知識を持つ「スタッフ」が、マンション特有の法律や建物管理に対処すると「明記」されており、その専門知識を持つ管理会社の「スタッフ」のひとつとして、マンション管理士があげられています。

企業弁護士は、企業が法律違反をしないよう、完全に企業側に立つ仕事です。しかし、スタッフとして管理会社に雇われた、理事会サポートに携わるマンション管理士資格を持つ管理人は、営利企業としての管理会社と、管理組合の両方に仕えなくてはならない立場で、果たして公正性が保てるのか、まさに黒猫風さんのご質問のとおりです。「しろうとの無知を利用する」とか「管理人を営業活動に利用している」というような評判は、多くの組合員がそのような矛盾に気付いている、或いはすでに矛盾した事実に遭遇しているということではないでしょうか。



どうにもおかしな話だと思います。
キタラさんの以前の質問ややりとりからそういう管理会社があるとの前提で話されているのでしょうけれど。
「理事会支援業務」や「総会支援業務」はどこでも普通に管理委託業務に入っているものです。
しかし、そのためにマンション管理士を雇ってサポート業務費を請求するなんてことはないでしょう。
委託業務費全体の中に、こういう業務も入ってますというだけのことではないですか。

管理員が「マンション管理士」と名乗って理事会で助言しているのでしたらおかしいですけれど(ありえない)、単に資格を持っているだけで、あくまで管理員として出席しているのでしたら何の問題もない事です。
そこらへんがはっきりわからないと、誤解しているだけなのではないかとも考えられます。

私のところは規約改正をするのに、管理会社にマンション管理士を探してもらいました。
管理会社に探してもらったけれど、契約は管理組合とマンション管理士の間で交わしました。そのマンション管理士も管理会社とは全く関係のない方で、以前別の組合で規約改正したのがとっても良かったとのことで、その管理会社が紹介してくれたものです。
マンション管理士が管理会社に雇われて、マンション管理士として業務をするなんてありえないと思いますよ。

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一般的には管理会社がマンション管理士を雇うことは有りません。
そのような管理会社があれば公正な判断をしなければならない管理士を、請負・雇用の契約等で我田引水的な方向へとの意図が見え見えですし、ベクトル的にも力が働いてしまいます。
又、そのような管理士は「マンション適正化法」上問題あり・・・ってなる気がします。
管理会社にもマンション管理士資格をもつ社員は多数います。敢えて「業務独占資格」ではなく「名称独占資格」のマンション管理士を雇う必要はないのが通常でしょう。
又、管理員は例えマンション管理士資格を有していても「契約」の範囲を超えて業務をしてはいけません。マンション管理士資格をもっているから云々ではありません。
御参考までに!

私も同じ疑問を持っています。当マンションでは管理委託契約に「理事会サポート業務」が含まれています。雇用形態はわかりませんが、担当者は管理会社に雇われている、マンション管理士の資格を持つ管理人です。毎回理事会に出席して、議事録などを作成しています。このような状況下で、例えば管理会社を変えたいというような、オープンな話し合いができるとはとても思えず、事実上、管理会社のサイドに立つ営業フロントに近いのではないかと思います。独立したマンション管理士としての扱いではなく、あくまでも管理会社の雇われ人です。理事会で公正な立場を保てるのか、私も大いに疑問です。あるサイトに理事会サポートの定義がありましたのでご参考までにコピペします。
<引用>
理事会運営サポートとは、マンション管理士等の専門家が理事会に参加するなどして理事会の運営(特に理事長)をサポートする業務です。具体的な役割は、以下の三点です。
① 「管理会社の業務が、管理委託契約通りかどうか」をチェックし、管理組合の利益を守ります。
② 管理組合の運営が、「公正」(=法律、規約、細則に基づき適正か?)、「公平」(=組合員すべてに管理組合の権利と義務が平等に分配されているか?)、「公開」(=管理組合の運営に関する情報が組合員に公開されているか?)、以上3つの原則をチェックし、監事を補佐します。
③ 管理組合の役員に専門的な知識と経験をかみ砕き、分かりやすく提供し、誰が理事会の役員になっても管理組合の運営が適正に運営されるようにサポートします。
<引用終わり>

適切ではないと思います。
良くない言葉で恐縮ですが、「紐付きマン管」というのを聞いたことはありませんか?
特定の管理会社がスポンサーになっていて、その管理会社に利益誘導してバックマージンを貰う事を生業にしている人のことです。

独立独歩で士業をするマンション管理士さんとは、全く別の職業です。

私たち管理組合員は、そのマンション管理士さんが紐付きでないかどうかを見極める力が求められますね。
無知に付け込まれてしまうのは、私たちの無関心や、自分達の資産を自分達で守ろうという当事者意識が不足していることも一因になっているように思います。

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私も同じ疑問を持っています。当マンションでは管理委託契約に「理事会サポート業務」が含まれています。雇用形態はわかりませんが、担当者は管理会社に雇われている、マンション管理士の資格を持つ管理人です。毎回理事会に出席して、議事録などを作成しています。このような状況下で、例えば管理会社を変えたいというような、オープンな話し合いができるとはとても思えず、事実上、管理会社のサイドに立つ営業フロントに近いのではないかと思います。独立したマンション管理士としての扱いではなく、あくまでも管理会社の雇われ人です。理事会で公正な立場を保てるのか、私も大いに疑問です。あるサイトに理事会サポートの定義がありましたのでご参考までにコピペします。
<引用>
理事会運営サポートとは、マンション管理士等の専門家が理事会に参加するなどして理事会の運営(特に理事長)をサポートする業務です。具体的な役割は、以下の三点です。
① 「管理会社の業務が、管理委託契約通りかどうか」をチェックし、管理組合の利益を守ります。
② 管理組合の運営が、「公正」(=法律、規約、細則に基づき適正か?)、「公平」(=組合員すべてに管理組合の権利と義務が平等に分配されているか?)、「公開」(=管理組合の運営に関する情報が組合員に公開されているか?)、以上3つの原則をチェックし、監事を補佐します。
③ 管理組合の役員に専門的な知識と経験をかみ砕き、分かりやすく提供し、誰が理事会の役員になっても管理組合の運営が適正に運営されるようにサポートします。
<引用終わり>

ポイントはその管理員が「マンション管理士」を名乗ってサポート業務をしているのか、それとも単に「マンション管理士の資格を持っている管理員」がサポート業務をしているのかというところではないでしょう。
キタラさん自身のご質問でも、この風ちゃんさんへの回答でも、その点を何回も指摘されているのに明確にされていませんね。
マンション管理士の資格を持っている管理員が、管理会社の従業員として管理会社の方針に従い、管理員としてサポート業務をしているのでしたら騒ぐことではないと思います。
それも会社のセールスの一つのポイントだという事です。珍しいけれど違法でも何でもないのではないでしょうか。
この会社は他の組合でもそうしているとしたら、管理員にしっかりマンション管理を学ばせて資格を取らせているという事でしょう。
それは反対に素晴らしい事のように思います。

管理会社あるいは管理員がどのようなアドバイスをしたかわかりませんが、それに従うかどうかは自分たちの責任だと思います。
マンション管理士のアドバイスだって、それは参考意見なのだから最終的には自分たちで判断しなければならないでしょう。
管理会社に管理されて暮らしているわけではなく、自分たちが主体で組合を運営し暮らしているのではないですか。
なんでも他人のせいにするのはおかしいです。
自分たちがしっかり判断しないからいけないのではないかと私は考えます。

管理会社は組合運営をお手伝いするだけのものだと考えるべきではないでしょうか。
だからこそ、自分たちでしっかり考え、しっかり判断し、管理会社に管理されるのではなく、反対にうまく使いこなすことが必要だと思うのですが。

どうにもおかしな話だと思います。
キタラさんの以前の質問ややりとりからそういう管理会社があるとの前提で話されているのでしょうけれど。
「理事会支援業務」や「総会支援業務」はどこでも普通に管理委託業務に入っているものです。
しかし、そのためにマンション管理士を雇ってサポート業務費を請求するなんてことはないでしょう。
委託業務費全体の中に、こういう業務も入ってますというだけのことではないですか。

管理員が「マンション管理士」と名乗って理事会で助言しているのでしたらおかしいですけれど(ありえない)、単に資格を持っているだけで、あくまで管理員として出席しているのでしたら何の問題もない事です。
そこらへんがはっきりわからないと、誤解しているだけなのではないかとも考えられます。

私のところは規約改正をするのに、管理会社にマンション管理士を探してもらいました。
管理会社に探してもらったけれど、契約は管理組合とマンション管理士の間で交わしました。そのマンション管理士も管理会社とは全く関係のない方で、以前別の組合で規約改正したのがとっても良かったとのことで、その管理会社が紹介してくれたものです。
マンション管理士が管理会社に雇われて、マンション管理士として業務をするなんてありえないと思いますよ。

適切ではないと思います。
良くない言葉で恐縮ですが、「紐付きマン管」というのを聞いたことはありませんか?
特定の管理会社がスポンサーになっていて、その管理会社に利益誘導してバックマージンを貰う事を生業にしている人のことです。

独立独歩で士業をするマンション管理士さんとは、全く別の職業です。

私たち管理組合員は、そのマンション管理士さんが紐付きでないかどうかを見極める力が求められますね。
無知に付け込まれてしまうのは、私たちの無関心や、自分達の資産を自分達で守ろうという当事者意識が不足していることも一因になっているように思います。

良し悪しは別にして、管理組合の運営やマンションの維持管理に対する助言やサポートはそもそも管理会社の業務だと思いますが。ではなく、第三者的な助言やサポートを専門家にお願いするという意味でマンション管理士と管理組合とでコンサル契約をするものかなと思います。
管理会社がマンション管理士を雇う(委託する)というのはマンション管理士の資格を持った管理会社の人間とほぼ同義だと思いますので、第三者的なものではないですね。また管理会社に専門的な助言やサポートが無いから管理会社からマンション管理士にサポートを委託するというのであれば、そのような管理会社は見直した方がいいですよね。
以上のことから滅多に無いことですし、そのような管理会社があるなら管理を任せるのは不適切だと思います。

ほとんどあり得ないことだと思います。
なぜかというと、マンション管理士は組合の利益を守るために管理会社を監査し、不適切なことには対峙(対立もあり得る)する立場です。
それを管理会社が雇っていたら、自分のところを監査する立ち場の者を、自分で雇っていることになります。
管理会社が雇っているマンション管理士を送ってくるとしたら、マンション管理士というネームバリューで何もわからない住民を丸め込むのかなぁと勘繰ってしまいます。

それを受け入れている組合にも、もっと関心を持ってしっかりすべきだという責任はあるのではないでしょうか。

管理会社が組合に頼まれてマンション管理士を探してくることもありますが、その場合でも契約等は管理会社には関係なく締結するもので、業務もあくまで士業として公正に行うべきものです。
管理会社に従事する者が、その組合で「マンション管理士」としての業務をすることはあり得ないでしょう。

「マンション管理士の肩書を持って仕事をしているか否か」という議論を熱心にしている方がいますが、管理会社が「専門知識のある資格保有者が理事会サポートをいたします」と公に宣伝して契約されている以上、肩書が何であろうと、少なくとも組合員は公正性を求めます。

但し、何らか不祥事が起きた場合、自分はマンション管理士の資格を持った単なる雇われ管理人である、という主張で責任逃れをする可能性はあります。その場合、最終的に責任を取らされるのは理事会や理事長で、現に係争中のマンションを知っています。ですから、理事会や管理組合自体が主体性を持つことはもちろん大事ですが、そもそも専門知識がないからサポートをしてもらっているのですから、それではいったい何のためのサポートかという疑問に辿りつくのです。

ちなみにどなたかの回答に「紐付きマンション管理士」という表現がありましたが、営利企業である管理会社に雇われているマンション管理士の資格を持つ管理人は、究極の例であると言えるかもしれません。個人的にはこんなことがまかり通っていることにただただ驚いています。余談ではありますが、区分所有者法も、圧倒的に管理業界側に有利だという印象があるばかりか、法の原理に則っているのか疑わしい印象さえあります。日本にはザル法が沢山ありますので。




コンプライアンスのきちんとした組織に勤務されたている方ばかりではないと思うので、以下ご参考までにどうぞ。本来以下の3つの利益相反する機能は、それぞれが独立した組織等で行われるのがあるべき姿です。例えていうと、かつて大病院で働く医師は、病院の利益のために、必ずしも必要の無い薬を患者に処方することが簡単にできたため、大きな社会問題になり、医薬分業が進みました。現在の大手管理会社は、その分業前状態と似ています。

1.  マンションはそれぞれ特有の構造や規模がありますので、どのような管理を必要とするか客観的なアドヴァイスする建築士等によるサポート
2.そのアドヴァイスに従って管理計画を作り実行する管理会社
3.管理会社の業務が適切に行われているか等の監視も含め、管理組合の立場でアドヴァイスするマンション管理士

たとえ小さなマンションでも、健全な運営のために、何らかの形でこの3つの機能の分離を目指すべきだと思います。ところが、この1~3つの機能を一手に行っているのが、理事会サポートなるサービスを売り込んでいる管理会社なのです。多くのマンション管理士をかかえながら、係争が絶えないのは、まさに利益相反する業務が、ひとつの会社で行われている証拠ではないでしょうか。こんなことをなぜ行政が放置しているのか、私には全く理解できません。

一般的には管理会社がマンション管理士を雇うことは有りません。
そのような管理会社があれば公正な判断をしなければならない管理士を、請負・雇用の契約等で我田引水的な方向へとの意図が見え見えですし、ベクトル的にも力が働いてしまいます。
又、そのような管理士は「マンション適正化法」上問題あり・・・ってなる気がします。
管理会社にもマンション管理士資格をもつ社員は多数います。敢えて「業務独占資格」ではなく「名称独占資格」のマンション管理士を雇う必要はないのが通常でしょう。
又、管理員は例えマンション管理士資格を有していても「契約」の範囲を超えて業務をしてはいけません。マンション管理士資格をもっているから云々ではありません。
御参考までに!

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