長期修繕計画書の承認が及ぶ範囲について
その他
管理組合の運営
管理組合の創立総会の際に 規約と一緒に承認された長期修繕計画の中で、修繕積立金の徴収額が５年ごとに段階的に増額される方式になっていた場合、徴収額が変更になる年の総会で別途その変更を決議することは必要ありませんか？
最初の承認の効力は 徴収額の変更にも及んでいて、長期修繕計画書を変更しない限り続いているのでしょうか？
修繕積立金の徴収額は「管理費・一時金等」という一覧表内に記載されていますが、管理規約の一部ではなく、別表となっているケースで教えてください。
みんなの回答
私は大浦さんの回答に対して一部異なる意見を持ちます。
修繕積立金の改定総会決議がその都度必要ということに異論はありません。例えば総会の委任状を「私が区分所有者である限り議長に一任」といった内容の委任状が将来にわたっての総会において認められないように、総会の都度、その時々の状況に基づいて、組合員の総意で物事を判断するのが総会の趣旨だからです。
計画の作成は実施の決定ではないという大浦さんの説明は明快ですね。そもそも長期修繕計画の資金計画は長期修繕計画の参考資料です。（仮に段階的値上げを定期的に将来の総会で決定するのであれば、修繕積立金の負担方法に基づき各住戸の金額を試算するとこうなりますよという資料。）段階的に値上げをするのか、一時金をす徴収するのか、借り入れを行うのかといったことは、その時点の総会で、組合員の総意で決定すべきということですね。
規約の別表で管理費や修繕積立金が明示されているケースがほとんどです。
本来は規約本文と誤解されることのないよう、「管理組合設立当初の管理費及び修繕積立金の額は別表〇のとおりとする。」というように経過措置として規約の附則で定義づけることが望まれます。仮にそのような記載がない場合でも、規約の総会通常決議事項には、「収支予算、事業計画」の記載があるため、毎年の予算が変更となれば管理費や修繕積立金が変更となることは自明です。永続的な事項を定めるのが規約の趣旨ですから、別表の本来の定義付けが欠落していると判断して、通常決議で決すると解せば良いと思います。
単純な話、予算承認がされていないんですよね。
管理組合の運営は「予算主義」です。
連動している議案の審議の前後は大切です。
予算を承認してから、計画の否決は変でしょう？
先ず、長計で行くとこうなることが予測されています。これに準じると修繕積立金がこうなり、値上げが必要になります。
但し、確実な金額をつかむには「診断」が必要になって来ます。
長期修繕計画の精度に関する検証はどうするんですかね？そもそも論が大事になってくると思います。
少し、水を差してすみませんが御一考下さい！
たしかに、承認から５年が経過し精度が下がった計画の内容は検証されていません。
通常総会で 長計どおりに値上げされた徴収額に基づいた修繕積立金収入の次期予算案が出されても、数字の上だけの話になって、その内容が妥当なのかの検証は欠けています。
そもそも論、再考してみたいと思います。作業服マンション管理士さん、アドバイスありがとうございました。
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別表でも特別決議が必要なのですね。
承認されたのは「計画」で「実施」ではない とのご回答に、モヤモヤが晴れました。
大浦先生、ご教示有難うございました。
用意周到なことはいいことだとは思いますが、どの時点でどのくらいの値上げが必要かは、その時にならないとわからないのではないでしょうか。
そのために５年ごとに長計の見直しをし、修繕積立金が足りるかどうかの検討をするのだと思います。５年ごとに必ず増額となるわけでもないと思います。
また、５年を待たずに３年で増額が必要になるかもしれません。
修繕積立金の変更は総会決議が必要ですから、長計と一緒に規定されていたとしても総会での承認が必要になります。
長計による修繕積立金の余剰、不足の金額はその時の建物の状態や社会的状況によっても変わるものだと思いますから、現状を把握してからの検討となるはずです。
最初から金額までに及んでいるのは、明らかに現実的ではないと思われます。
創立総会で決められたという事は、もともとそんな修繕積立金の額では賄えないという事をはじめから想定していたという事でしょうか。
売主はそんな想定を前提として売ったという事ですよね。
「長計に書いてあるから」というだけでは、徴収額の増額の根拠にならず、現状を把握したうえで値上げ幅を検討し、総会の決議を経てすべき事柄なのですね。
創立総会で決められた長計は、段階的な値上げが必要なストーリーになっております。
売主はリノベーターで、その会社は既に倒産しています。
後々一時金が必要になるよりは、段階的に増額した方が良いかと思いますが、先ずは現状の把握と、売主が作った長計の内容が相応しいものなのか検討する必要がありそうです。
メロディーさん、教えて下ってありがとうございました。
用意周到なことはいいことだとは思いますが、どの時点でどのくらいの値上げが必要かは、その時にならないとわからないのではないでしょうか。
そのために５年ごとに長計の見直しをし、修繕積立金が足りるかどうかの検討をするのだと思います。５年ごとに必ず増額となるわけでもないと思います。
また、５年を待たずに３年で増額が必要になるかもしれません。
修繕積立金の変更は総会決議が必要ですから、長計と一緒に規定されていたとしても総会での承認が必要になります。
長計による修繕積立金の余剰、不足の金額はその時の建物の状態や社会的状況によっても変わるものだと思いますから、現状を把握してからの検討となるはずです。
最初から金額までに及んでいるのは、明らかに現実的ではないと思われます。
創立総会で決められたという事は、もともとそんな修繕積立金の額では賄えないという事をはじめから想定していたという事でしょうか。
売主はそんな想定を前提として売ったという事ですよね。
「長計に書いてあるから」というだけでは、徴収額の増額の根拠にならず、現状を把握したうえで値上げ幅を検討し、総会の決議を経てすべき事柄なのですね。
創立総会で決められた長計は、段階的な値上げが必要なストーリーになっております。
売主はリノベーターで、その会社は既に倒産しています。
後々一時金が必要になるよりは、段階的に増額した方が良いかと思いますが、先ずは現状の把握と、売主が作った長計の内容が相応しいものなのか検討する必要がありそうです。
メロディーさん、教えて下ってありがとうございました。
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別表でも特別決議が必要なのですね。
承認されたのは「計画」で「実施」ではない とのご回答に、モヤモヤが晴れました。
大浦先生、ご教示有難うございました。
私は大浦さんの回答に対して一部異なる意見を持ちます。
修繕積立金の改定総会決議がその都度必要ということに異論はありません。例えば総会の委任状を「私が区分所有者である限り議長に一任」といった内容の委任状が将来にわたっての総会において認められないように、総会の都度、その時々の状況に基づいて、組合員の総意で物事を判断するのが総会の趣旨だからです。
計画の作成は実施の決定ではないという大浦さんの説明は明快ですね。そもそも長期修繕計画の資金計画は長期修繕計画の参考資料です。（仮に段階的値上げを定期的に将来の総会で決定するのであれば、修繕積立金の負担方法に基づき各住戸の金額を試算するとこうなりますよという資料。）段階的に値上げをするのか、一時金をす徴収するのか、借り入れを行うのかといったことは、その時点の総会で、組合員の総意で決定すべきということですね。
規約の別表で管理費や修繕積立金が明示されているケースがほとんどです。
本来は規約本文と誤解されることのないよう、「管理組合設立当初の管理費及び修繕積立金の額は別表〇のとおりとする。」というように経過措置として規約の附則で定義づけることが望まれます。仮にそのような記載がない場合でも、規約の総会通常決議事項には、「収支予算、事業計画」の記載があるため、毎年の予算が変更となれば管理費や修繕積立金が変更となることは自明です。永続的な事項を定めるのが規約の趣旨ですから、別表の本来の定義付けが欠落していると判断して、通常決議で決すると解せば良いと思います。
管理（すが さとし）さん、ご回答、ありがとうございます。
「別表のとおりとする」との記載は無く、巻末に「管理費等」で支払うべき金額が列挙されている一覧表が付いている状態です。
規約の本文に別表を引用、定義づけする表現がないなら、規約と規約をもとに作成した参考資料（初年度の収支予算に基づく管理費、修繕積立金の各住戸別の金額一覧表）が一体で製本されていると理解し、通常決議で変更できると判断すればいいと思います。
仮に規約本文に「管理費、修繕積立金の額は別表〇の通りとする。」といった、別表を含めて規約とする定めがあっても、規約の別条で「収支予算事業計画を通常決議で決する。」といった、矛盾する定めがある場合、通常決議で決すべきだというのが私の意見です。
規約を確認しましたところ、別条項で普通決議で決めるべき事項が列挙され「収支予算および事業計画」が含まれていました。
その中に「管理費等の額」も含まれていましたので、巻末に綴じられてはいるものの、規約の一部ではないことが間接的に読み取れました。
ズバリ書かれている条項が無くても、他の条項を複眼的に読むことでヒントが得られる事を学ばせていただきました。アドバイスありがとうございました。
単純な話、予算承認がされていないんですよね。
管理組合の運営は「予算主義」です。
連動している議案の審議の前後は大切です。
予算を承認してから、計画の否決は変でしょう？
先ず、長計で行くとこうなることが予測されています。これに準じると修繕積立金がこうなり、値上げが必要になります。
但し、確実な金額をつかむには「診断」が必要になって来ます。
長期修繕計画の精度に関する検証はどうするんですかね？そもそも論が大事になってくると思います。
少し、水を差してすみませんが御一考下さい！
たしかに、承認から５年が経過し精度が下がった計画の内容は検証されていません。
通常総会で 長計どおりに値上げされた徴収額に基づいた修繕積立金収入の次期予算案が出されても、数字の上だけの話になって、その内容が妥当なのかの検証は欠けています。
そもそも論、再考してみたいと思います。作業服マンション管理士さん、アドバイスありがとうございました。
いつも「みんなの管理組合.com」をご利用いただき、ありがとうございます。
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別表でも特別決議が必要なのですね。
承認されたのは「計画」で「実施」ではない とのご回答に、モヤモヤが晴れました。
大浦先生、ご教示有難うございました。
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管理（すが さとし）さん、ご回答、ありがとうございます。
「別表のとおりとする」との記載は無く、巻末に「管理費等」で支払うべき金額が列挙されている一覧表が付いている状態です。
三毛猫
さん規約の本文に別表を引用、定義づけする表現がないなら、規約と規約をもとに作成した参考資料（初年度の収支予算に基づく管理費、修繕積立金の各住戸別の金額一覧表）が一体で製本されていると理解し、通常決議で変更できると判断すればいいと思います。
仮に規約本文に「管理費、修繕積立金の額は別表〇の通りとする。」といった、別表を含めて規約とする定めがあっても、規約の別条で「収支予算事業計画を通常決議で決する。」といった、矛盾する定めがある場合、通常決議で決すべきだというのが私の意見です。
管理（すが さとし）
さん規約を確認しましたところ、別条項で普通決議で決めるべき事項が列挙され「収支予算および事業計画」が含まれていました。
その中に「管理費等の額」も含まれていましたので、巻末に綴じられてはいるものの、規約の一部ではないことが間接的に読み取れました。
ズバリ書かれている条項が無くても、他の条項を複眼的に読むことでヒントが得られる事を学ばせていただきました。アドバイスありがとうございました。
三毛猫
さん