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床下配管

建物の瑕疵

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

室内床下配管の修理の責任範囲は専有部扱いで区分所有者か、または管理組合となるのかを教えて下さい。管理規約には給排水管は共用部と明記しています。

みんなの回答

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早速のご回答有り難うございます。非常に参考になりました。なお、説明が不十分だったのでもう少し具体的に致しますので、もう一度ご回答の程、よろしくお願いします。
区分所有者が室内のキッチンリフォーム時にシンクを移動した際、背中合わせの位置にある浴槽の床下(スラブ上)排水管の繋ぎ目より
排水が垂れている状態でした。階下への漏水までは至っていないので保険も適用出来ません。浴槽床下排水管の修理に関し管理組合の費用がでるのかの相談がありました。浴槽下の排水管修理をする事となるため、これを機に浴槽も取替るとの事です。
管理規約には『専有部に属さない建物の付属施設』としてエレベーター設備、電気配線設備、給排水衛生設備、ガス配管設備、ポンプ設備 等(以下、抜粋)の中に記載されています。
また『事前に承諾を要す事項』として①大型金庫、ピアノ等の重量物の搬入出②電気・ガス・給排水設備の新設、変更等 その他③、④もありますが抜粋します。以上のような状況となっています。よろしくお願いします。

現状がどのようなことか、ご説明からしかわかりませんのでご参考としてください。
いわゆる自己都合でリフォーム中に起きたことと判断することに基づいての回答になります。

原規約でも床下の配管等は専有部分と判断されるべきものと思います。
通常は、メーターから外は共用部分、内側は専有部分ということになっていることを聞きませんか。
どこまでと明記されていない場合はこれが判断基準になると思われます。
ましてご自分の都合でリフォームをしている最中に起きたことでしたら、たとえ共用部分と判断される部分においても、ご自分の責任と負担で行うのは当然のことと思われます。

ご自分が管理できない場所について、何もしていないのに起きた事故についてはカバーしてあげたほうがいいとは思いますが、今回のようにリフォーム中に起きたことはやはり当事者の責任と負担になると思います。

ご回答ありがとうございます。
説明不足でした。リフォーム中に起きた事故ではありません。キッチンの改修工事でシンクを移動させたところ
移動後の開口部分より奥の位置ある浴槽下がたまたま見え、排水管の接続部より排水が滲んだ跡があった為、浴槽の排水テストをしたところ、やはり滲んできたとの事です。従ってリフォーム前から滲んでいたと思われます。この場合、先生が言われるように区分所有者が『管理できない場所』、『何もしていないのに起きた事故』との扱いで、管理組合でカバーしたほうがよろしいんでしょうか? 
先に記載した規約の内容の給排水管は共用部『縦管』の解釈でよろしいんでしょうか?
規約の変更はしていませんので、規約通りに解決したいと思っています。
よろしくお願いします。

現規約では、専有部分と判断するのが妥当だと思います。
規約通りになさるのでしたら、個人の負担になるのではないでしょうか。
こんなこともありますから、規約を改正する時にご検討ください。

床下のコンクリートの床との間に空間があり、その空間に存在する配管は専有部分です。コンクリートの躯体に埋設している配管はコンクリートの躯体が共用部分ですから共用部分となります。更にその先の共用部分のパイプスペース内の給排水管は当然に共用部分です。管理規約に「全ての給排水管は共用部分である」と明記してあっても、あくまで「全ての(共用部分に設置された)給排水管は共用部分である」と言葉を補って判断してください。そうでないとキッチンの蛇口直前までの給水管、洗面ボウルに接続している排水管もすべて共用部分となり、キッチンの取り換えも洗面化粧台の交換も共用部分の変更となり、個人の判断ではできなくなってしまいます。仮にすべての給排水管は共用部分であると規約に明記してあったとすれば、それは自明の誤りであり無効と考えて運用すればいいと思います。誤解が無いよう規約の変更ができればそれに越したことはないですが、変更のための特別決議が整わなくても気にする必要はありません。
たとえは少々飛躍しますが、「エレベーターは101号室の専有部分である」と規約に書いてあるのと同じくらい自明の誤りだと思います。規約を変更できなければ皆さんエレベーターに乗れないなんてことが許されるわけはないのと同じです。
本件の場合は個人賠償責任保険(専有部分の保険)と施設賠償保険(共用部分の保険)両方に水漏れ事故を担保して加入していれば、保険金で、
①床をはがして原因箇所を究明する費用
②破損個所が共用部分であろうが専有部分であろうがその修理代
③床を元通りにする復旧費
これらすべてを賄えると思われます。
(保険によって、一事故、または一年間の漏水事故の保証の上限が設けられている場合がありますのでご注意ください。)

早速のご回答有り難うございます。非常に参考になりました。なお、説明が不十分だったのでもう少し具体的に致しますので、もう一度ご回答の程、よろしくお願いします。
区分所有者が室内のキッチンリフォーム時にシンクを移動した際、背中合わせの位置にある浴槽の床下(スラブ上)排水管の繋ぎ目より
排水が垂れている状態でした。階下への漏水までは至っていないので保険も適用出来ません。浴槽床下排水管の修理に関し管理組合の費用がでるのかの相談がありました。浴槽下の排水管修理をする事となるため、これを機に浴槽も取替るとの事です。
管理規約には『専有部に属さない建物の付属施設』としてエレベーター設備、電気配線設備、給排水衛生設備、ガス配管設備、ポンプ設備 等(以下、抜粋)の中に記載されています。
また『事前に承諾を要す事項』として①大型金庫、ピアノ等の重量物の搬入出②電気・ガス・給排水設備の新設、変更等 その他③、④もありますが抜粋します。以上のような状況となっています。よろしくお願いします。

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区分所有者が室内のキッチンリフォーム時にシンクを移動した際、背中合わせの位置にある浴槽の床下(スラブ上)排水管の繋ぎ目より
排水が垂れている状態でした。階下への漏水までは至っていないので保険も適用出来ません。浴槽床下排水管の修理に関し管理組合の費用がでるのかの相談がありました。浴槽下の排水管修理をする事となるため、これを機に浴槽も取替るとの事です。
管理規約には『専有部に属さない建物の付属施設』としてエレベーター設備、電気配線設備、給排水衛生設備、ガス配管設備、ポンプ設備 等(以下、抜粋)の中に記載されています。
また『事前に承諾を要す事項』として①大型金庫、ピアノ等の重量物の搬入出②電気・ガス・給排水設備の新設、変更等 その他③、④もありますが抜粋します。以上のような状況となっています。よろしくお願いします。

現状がどのようなことか、ご説明からしかわかりませんのでご参考としてください。
いわゆる自己都合でリフォーム中に起きたことと判断することに基づいての回答になります。

原規約でも床下の配管等は専有部分と判断されるべきものと思います。
通常は、メーターから外は共用部分、内側は専有部分ということになっていることを聞きませんか。
どこまでと明記されていない場合はこれが判断基準になると思われます。
ましてご自分の都合でリフォームをしている最中に起きたことでしたら、たとえ共用部分と判断される部分においても、ご自分の責任と負担で行うのは当然のことと思われます。

ご自分が管理できない場所について、何もしていないのに起きた事故についてはカバーしてあげたほうがいいとは思いますが、今回のようにリフォーム中に起きたことはやはり当事者の責任と負担になると思います。

ご回答ありがとうございます。
説明不足でした。リフォーム中に起きた事故ではありません。キッチンの改修工事でシンクを移動させたところ
移動後の開口部分より奥の位置ある浴槽下がたまたま見え、排水管の接続部より排水が滲んだ跡があった為、浴槽の排水テストをしたところ、やはり滲んできたとの事です。従ってリフォーム前から滲んでいたと思われます。この場合、先生が言われるように区分所有者が『管理できない場所』、『何もしていないのに起きた事故』との扱いで、管理組合でカバーしたほうがよろしいんでしょうか? 
先に記載した規約の内容の給排水管は共用部『縦管』の解釈でよろしいんでしょうか?
規約の変更はしていませんので、規約通りに解決したいと思っています。
よろしくお願いします。

現規約では、専有部分と判断するのが妥当だと思います。
規約通りになさるのでしたら、個人の負担になるのではないでしょうか。
こんなこともありますから、規約を改正する時にご検討ください。

床下のコンクリートの床との間に空間があり、その空間に存在する配管は専有部分です。コンクリートの躯体に埋設している配管はコンクリートの躯体が共用部分ですから共用部分となります。更にその先の共用部分のパイプスペース内の給排水管は当然に共用部分です。管理規約に「全ての給排水管は共用部分である」と明記してあっても、あくまで「全ての(共用部分に設置された)給排水管は共用部分である」と言葉を補って判断してください。そうでないとキッチンの蛇口直前までの給水管、洗面ボウルに接続している排水管もすべて共用部分となり、キッチンの取り換えも洗面化粧台の交換も共用部分の変更となり、個人の判断ではできなくなってしまいます。仮にすべての給排水管は共用部分であると規約に明記してあったとすれば、それは自明の誤りであり無効と考えて運用すればいいと思います。誤解が無いよう規約の変更ができればそれに越したことはないですが、変更のための特別決議が整わなくても気にする必要はありません。
たとえは少々飛躍しますが、「エレベーターは101号室の専有部分である」と規約に書いてあるのと同じくらい自明の誤りだと思います。規約を変更できなければ皆さんエレベーターに乗れないなんてことが許されるわけはないのと同じです。
本件の場合は個人賠償責任保険(専有部分の保険)と施設賠償保険(共用部分の保険)両方に水漏れ事故を担保して加入していれば、保険金で、
①床をはがして原因箇所を究明する費用
②破損個所が共用部分であろうが専有部分であろうがその修理代
③床を元通りにする復旧費
これらすべてを賄えると思われます。
(保険によって、一事故、または一年間の漏水事故の保証の上限が設けられている場合がありますのでご注意ください。)

早速のご回答有り難うございます。非常に参考になりました。なお、説明が不十分だったのでもう少し具体的に致しますので、もう一度ご回答の程、よろしくお願いします。
区分所有者が室内のキッチンリフォーム時にシンクを移動した際、背中合わせの位置にある浴槽の床下(スラブ上)排水管の繋ぎ目より
排水が垂れている状態でした。階下への漏水までは至っていないので保険も適用出来ません。浴槽床下排水管の修理に関し管理組合の費用がでるのかの相談がありました。浴槽下の排水管修理をする事となるため、これを機に浴槽も取替るとの事です。
管理規約には『専有部に属さない建物の付属施設』としてエレベーター設備、電気配線設備、給排水衛生設備、ガス配管設備、ポンプ設備 等(以下、抜粋)の中に記載されています。
また『事前に承諾を要す事項』として①大型金庫、ピアノ等の重量物の搬入出②電気・ガス・給排水設備の新設、変更等 その他③、④もありますが抜粋します。以上のような状況となっています。よろしくお願いします。

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排水が垂れている状態でした。階下への漏水までは至っていないので保険も適用出来ません。浴槽床下排水管の修理に関し管理組合の費用がでるのかの相談がありました。浴槽下の排水管修理をする事となるため、これを機に浴槽も取替るとの事です。
管理規約には『専有部に属さない建物の付属施設』としてエレベーター設備、電気配線設備、給排水衛生設備、ガス配管設備、ポンプ設備 等(以下、抜粋)の中に記載されています。
また『事前に承諾を要す事項』として①大型金庫、ピアノ等の重量物の搬入出②電気・ガス・給排水設備の新設、変更等 その他③、④もありますが抜粋します。以上のような状況となっています。よろしくお願いします。

現状がどのようなことか、ご説明からしかわかりませんのでご参考としてください。
いわゆる自己都合でリフォーム中に起きたことと判断することに基づいての回答になります。

原規約でも床下の配管等は専有部分と判断されるべきものと思います。
通常は、メーターから外は共用部分、内側は専有部分ということになっていることを聞きませんか。
どこまでと明記されていない場合はこれが判断基準になると思われます。
ましてご自分の都合でリフォームをしている最中に起きたことでしたら、たとえ共用部分と判断される部分においても、ご自分の責任と負担で行うのは当然のことと思われます。

ご自分が管理できない場所について、何もしていないのに起きた事故についてはカバーしてあげたほうがいいとは思いますが、今回のようにリフォーム中に起きたことはやはり当事者の責任と負担になると思います。

ご回答ありがとうございます。
説明不足でした。リフォーム中に起きた事故ではありません。キッチンの改修工事でシンクを移動させたところ
移動後の開口部分より奥の位置ある浴槽下がたまたま見え、排水管の接続部より排水が滲んだ跡があった為、浴槽の排水テストをしたところ、やはり滲んできたとの事です。従ってリフォーム前から滲んでいたと思われます。この場合、先生が言われるように区分所有者が『管理できない場所』、『何もしていないのに起きた事故』との扱いで、管理組合でカバーしたほうがよろしいんでしょうか? 
先に記載した規約の内容の給排水管は共用部『縦管』の解釈でよろしいんでしょうか?
規約の変更はしていませんので、規約通りに解決したいと思っています。
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