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民泊禁止条項におけるシェアハウスの定義について

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

所有する区分マンションの総会で、最近民泊禁止条項の追加が決議されました。国交省による定型文を第12条に追加する内容です。
ここで気になるのが「シェアハウス」の定義についてです。賃借人が家族・兄弟・友人と住む、また婚前の恋人との同棲など、通常の賃貸で許容範囲と見做されている事例まで、この条文の追加を受けて規約違反となってしまう可能性はないでしょうか。
またそのような事態を回避するためには、具体的にどのような条文とすれば良いのでしょうか。

みんなの回答

当方では4年前に脱法シェアハウスを禁止する規約改正を行いました。
ご質問の通常の賃貸で許容されているシェアハウスが規約違反になる事態を回避する方法としては、多数によるシェアハウスを「原則禁止」とし、社会通念上問題は無いと考えられるシェアハウスは管理組合が「個別に承認」するという形をとっています。

国交省から民泊禁止規定の雛形が出される前でしたので、マンション管理士さんと一緒に考えたオリジナルの文面ですが、下記の第3項、ご参考になれば…と思います。

第12条 専有部分の用途

第1項 略(用途を住宅に限り、共同の利益に反する用法を禁じる規定)
第2項 略(事務所・店舗・風俗営業・公序良俗に反する用法を禁じる規定)

第3項 住宅として使用する場合においても(中略)その住戸を内壁、間仕切り、建具など(固定、可動とも)、カーテンなどで細かく仕切り、多数の者に貸与(転貸借も含む)することを原則として禁止する。これに違反した者は必要な範囲内で管理組合の調査を受け、その是正勧告に従うものとする。

第4項 略(リフォーム時は設計図面の提出と管理組合の承認を要すること、違反した場合の罰則規定)

規約改正時の議案説明で
「この規定はいわゆる貧困ビジネスによる弊害…不特定多数への鍵の貸与によりオートロックのセキュリティ機能の意味が失われることや、細かく区切ることで火災時に避難路を確保できない消防法違反状態の部屋で焼死者が出ることを防ぐ目的で制定するものです。
親しい友人・親戚同士などによる通常のシェアハウスを禁じるものではありません。」
と説明し、区分所有者の理解を求めました。

後日談ですが、この改正に反対した方が民泊営業を始めたので、是正勧告をしてやめていただきました。

マンション学会がいい例文を出しています。
ご指摘のようなシェアは、いわゆる「脱法ハウス」とは違い少人数でのシェアになると思います。
少人数のシェアでしたら、社会通念にてらして住宅の範囲内であるという見解ですが、脱法ハウスのような多人数によるシェアは住宅とは認められないとして人数の規定を記載しています。
脱法ハウスのような形態に居住することについて、生活の本拠として認められず住宅ではないという判決も出されています。
住宅として認められないシェアハウスの規定の例として
※1つの専有部分を別個の契約により多人数(○人以上)に賃貸すること。なお、1つの賃貸契約でも、居住者間で家賃の収受を行う場合には別個の契約とみなす。

12条は専有部分を専ら住宅として使用するという規定ですから、上記のような使用は住宅として認められず、規約違反になるというものです。

マンション学会がいい例文を出しています。
ご指摘のようなシェアは、いわゆる「脱法ハウス」とは違い少人数でのシェアになると思います。
少人数のシェアでしたら、社会通念にてらして住宅の範囲内であるという見解ですが、脱法ハウスのような多人数によるシェアは住宅とは認められないとして人数の規定を記載しています。
脱法ハウスのような形態に居住することについて、生活の本拠として認められず住宅ではないという判決も出されています。
住宅として認められないシェアハウスの規定の例として
※1つの専有部分を別個の契約により多人数(○人以上)に賃貸すること。なお、1つの賃貸契約でも、居住者間で家賃の収受を行う場合には別個の契約とみなす。

12条は専有部分を専ら住宅として使用するという規定ですから、上記のような使用は住宅として認められず、規約違反になるというものです。

当方では4年前に脱法シェアハウスを禁止する規約改正を行いました。
ご質問の通常の賃貸で許容されているシェアハウスが規約違反になる事態を回避する方法としては、多数によるシェアハウスを「原則禁止」とし、社会通念上問題は無いと考えられるシェアハウスは管理組合が「個別に承認」するという形をとっています。

国交省から民泊禁止規定の雛形が出される前でしたので、マンション管理士さんと一緒に考えたオリジナルの文面ですが、下記の第3項、ご参考になれば…と思います。

第12条 専有部分の用途

第1項 略(用途を住宅に限り、共同の利益に反する用法を禁じる規定)
第2項 略(事務所・店舗・風俗営業・公序良俗に反する用法を禁じる規定)

第3項 住宅として使用する場合においても(中略)その住戸を内壁、間仕切り、建具など(固定、可動とも)、カーテンなどで細かく仕切り、多数の者に貸与(転貸借も含む)することを原則として禁止する。これに違反した者は必要な範囲内で管理組合の調査を受け、その是正勧告に従うものとする。

第4項 略(リフォーム時は設計図面の提出と管理組合の承認を要すること、違反した場合の罰則規定)

規約改正時の議案説明で
「この規定はいわゆる貧困ビジネスによる弊害…不特定多数への鍵の貸与によりオートロックのセキュリティ機能の意味が失われることや、細かく区切ることで火災時に避難路を確保できない消防法違反状態の部屋で焼死者が出ることを防ぐ目的で制定するものです。
親しい友人・親戚同士などによる通常のシェアハウスを禁じるものではありません。」
と説明し、区分所有者の理解を求めました。

後日談ですが、この改正に反対した方が民泊営業を始めたので、是正勧告をしてやめていただきました。

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