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投資用1RマンションのEVホール等に設置する防犯カメラの導入方法について

管理業の委託

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

お世話になっております。

掲題について、現状は定期メンテナンス込のリース契約にて防犯カメラを設置しているのですが、つい先日、ゴミ置き場に大型ゴミの不法投棄があった際に防犯カメラの映像を確認した所、かなり長期間に渡って正常な記録が取れていなかった事から、リプレースを兼ねて新たな防犯カメラ設置業者とレンタル契約を締結したい旨の決議事項が上程されておりました。
主な内容はHDレコーダー1台、カメラ4台、液晶モニターの設置据付工事(既設配線流用可)、レンタル機器の遠隔状態監視、定期保守点検、動産保険等で、約15,000円/月と伺いました。

しかし、当管理組合は3年後に実施予定の大規模修繕の想定費用に対して、修繕積立額が未達となる見通しのため、修繕積立金の増額を検討しております。様々な選択肢を比較考慮した結果、レンタル契約が妥当であるとの提案であれば、まだ納得感もあろうと思うのですが、契約方法毎の得失比較や相見積もり結果などが一切提示されなかったため、管理会社へ提案内容を再検討すべきである旨を主張したのですが、管理会社の強い意向により受け入れられず、賛成多数(私と理事長の2名以外の組合員は殆ど理事長一任の委任状提出)で承認されてしまいました。

個人的には、レンタル契約(6年契約とのこと)よりも、資機材一式を管理組合にて購入し、通常付与される保証期間1年を追加料金支払の上で延長してもらう等の方が、コスト面では明らかに優位であると思ったのですが、2点ほどお伺いしたい事がございます。

①本件の場合、区分所有者にとってレンタル契約を選択するメリットとしてはどのような内容が想定されますでしょうか。
②投資用ワンルームマンションにて管理組合が防犯カメラの資機材一式を購入し、運用する事は困難なのでしょうか。誰が防犯カメラの機器異常を把握して対応するのか※、といった課題は生じうると考えておりますが、私の自宅が当該物件より歩いて数分の距離にあるため、機器異常時のメール発報を私が受けて1次対応にあたるといった方策も可能性として考えております。
※管理会社に対し、原業務委託契約に当該業務を追加し、委託費用の更改も行うことで対応出来ないか質問した所、不可とのことでした。

以上、ご賢察を頂けると幸甚です。
ご不明点などございましたら、ご指摘願います。
築10年、総戸数は22戸です。

みんなの回答

居住用のマンションですが、竣工当初から防犯カメラについては、引渡し当初3台設置・6年間リース契約で
約150万円の支出予定でしたが、リース残価の交渉をして買取しました。検討していた機器の故障も結局はなかったです。5年程度で機器の更新をしましたが、現状も問題なく稼働しています。約9年を経過しましたが、リースやレンタルの料金が高額なため、故障(たぶんHDDが一番消耗品になると思いますが)品の交換の方がはるかに安価でした。施工時に保証もありますし、毎日朝に管理人による防犯カメラ、録画機器の点検も行われているので、今のところも最新の機器で問題なく運用できています。

ご回答いただき、ありがとうございます。
当方の建物管理会社にもぷーさんと同様、巡回の管理員さんに毎朝モニターの電源を入れてもらい、正常稼働を確認してもらえないかと申し入れたところ、稼働状況の判断が誤っていた時に責任が取れないという理由で却下とされてしまいました。
自分の財布からお金を出すものとして考えれば、購入が一番安上がりであることに疑いは無いのですが。。
まったく納得が行きませんが、今回はレンタルにて監視カメラを設置することになりそうです。次年度以降もこの件は継続して取り上げてもらおうと思ってます。

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コメント頂き、誠にありがとうございます。
①については、機器故障時のアラートをE-mailで業者に送信したところが初動対応のキックとなるのですが、現地対応は平日9時~17時のみ。
②については、明確な記載がありませんでしたが、恐らく業者と交渉しても、良くて録画失敗期間中の料金支払免除、それ以上の補償となると、月額レンタル料金の値上げとなるのではと想像しております。
③については、購入・リース契約・レンタル契約の比較表が添付されていたため、原則中途解約可能だと思うのですが、最低契約期間などの縛りの有無について管理会社に確認しております。

恐らく、少々の手間をかけてもキャッシュアウトをミニマムにすることを優先するか、多少割高でも出来るところは全て外注にして手間がかからない事を優先するかの違いだと考えております。確かに修理費用が生じるような機器故障の際に、業者に対応を丸投げ出来るのは管理会社にとっては大きなメリットが有ると思いますが、オーナーサイドからすると管理組合の予算を鑑みてもう少し汗をかいてもらっても良いのでは?と思ってしまいます。

ウチのマンションは仰っている居住用マンションですが、組合買取で防犯カメラを設置しています。今や防犯カメラも単に撮影して録画するぐらいなら安価ですから6年スパンでもみても、6年の間に1度全交換でもレンタルより安価に収まりますから修繕計画で5年ごとに全交換という予算組みをしておけば経済的な気がします。

taroさん、コメントありがとうございます!!
一点お伺いしたいのですが、組合買取の際、防犯カメラの機器状態の確認はどのような形を取っていらっしゃるのでしょうか。
仰る通り、頻繁に壊れるような機器設備では無いと思うので、5年でリプレースすることを前提に予算組みされるのは、非常にリーズナブルな方法だと思います。
色々なところにアドバイスを仰ぎながら、粘り強く交渉していきたいと考えております。

返信が遅くなり、すいません。ウチのマンションは管理人さんが勤務中は監視カメラのモニターを付けながら勤務しているので、映らないなどのトラブルは気づいたら管理人さんが報告してくれます。ただウチのマンションは監視カメラの過去の映像を見て〜という対応は警察からのお願いがあった時以外は無いと断言できるぐらい少なく、悪く言うと監視カメラへの意識は低いです。今のカメラへのリニューアルも映りが悪くなってから検討をスタートしてました。あまり参考にならず申し訳ないです。

①保守契約付きのレンタルのメリットは、いつの間にか故障していて肝心な場面を撮り損ねる可能性が少なくなることだと思います。冒頭の「大型ゴミの不法投棄」の瞬間などがそれにあたります。
投資物件のオーナーにとってのメリット(費用の節減による利回り向上)の観点では、保守契約は不経済だと思います。不法投棄されたゴミの廃棄料(ゴミシールは300円~数千円)を管理組合が肩代わりすることでレンタルの保守契約費用をカットするという考え方もできます。
防犯カメラ設置の目的はゴミの不法投棄の取り締まりだけではないのでその点をどのように考えるか?だと思います。
当方では共用部分の放尿犯人の特定に防犯カメラが活躍したことがあります。

②買取の場合は一戸建てに防犯カメラを設置するのと同様に考えれば良いと思います。
カメラの下で誰かに手を振ってもらい、その映像がモニターにきちんと映し出されているか?を定期的に確認する必要はあると思います。
保守契約なしのマンションでモニターに画像が映っているのでカメラは正常に作動しているものと思っていたら過去の静止画像がず~っと映っていただけだった、という話を聞いたことがあります。

ご質問の文章中で気になった部分があったのですが…
「管理会社の強い意向で受け入れられず、賛成多数(私と理事長の2名以外の組合員は殆ど理事長一任の委任状提出)で承認されてしまいました。 」
総会に上程する議案を決めるのは理事会であり、管理会社ではないと思うのですが…?

お世話になっております。
私も三毛猫さんのご意見にかなり近い認識を持っております。投資用物件なので費用対効果の観点が最も重要であり、防犯カメラの24時間365日安定稼働を至上命題として求めている訳ではない、ということを管理会社のフロントが全く理解していません。
②へのご意見ありがとうございます!! 同じ事を思ったため、管理会社に対して、「管理人さんの定期巡回時に、モニターを見てカメラが正常動作している事を確認していただく事は出来ないか」と伺ったところ、「管理人には防犯カメラの正常動作中の判断が出来ないし、操作を誤って壊してしまった際に責任が取れないため不可」という、不誠実極まりない回答でした。最近のコンシュマー向けの防犯カメラシステムだと、HDレコーダーの装置異常時のアラートが、モニターに注意喚起として表示されるようなので、殊更に無理難題を要求したつもりでは無かったのですが。。

また、後半のご指摘事項について、建付としては仰る通りなのですが、本物件の区分所有者は遠方に住んでいる方が多く、輪番で役員が回ってきても、遠方を理由に総会にすら出席されない役員が殆どです。私の自宅マンションの総会は、理事長が司会進行を勤め、議案の詳細説明のときに必要に応じて管理会社に説明させるというスタイルで行われており、これが本来あるべき姿だと考えております。
しかし、本管理組合は総会の司会進行はもとより、組合員からの質問についても管理会社が全ての質問に対して見解を述べている状況でした。理事長は各議案の採決時に挙手を募るときしか発言をしておらず、この体たらくでは、上程議案を理事会に主体的に決めてもらう事は極めて難しいと感じております。

②に対するご意見、ありがとうございます! 私も定期巡回の管理人が都度モニターを見て動作状況を確認する位で十分であると考えているため、知り合いに投資用区分マンションでの運用事例をヒアリングしようと思います。

よーかんさんのような人が目を光らせることで組合運営の主導権を管理会社から理事会に取り戻して行って欲しいです。
投資家は複数の管理組合に同時に所属するので、管理を比較できる立場にあります。マイホームとして一生の間に1件のマンションを購入するぶんには此処の管理が普通なのだろうと思って仮に管理会社の横暴があったとしても気付きません。投資家がA物件の管理の良いところをB物件にも取り入れよう、という形で組合活動を熱心に行えば管理の質は向上すると私は考えます。管理に無関心な投資家が多いのはじつに勿体ない事だと思っています。よーかんさん、頑張って下さい。

温かいコメント、大変痛み入りました。現状は一人 VS (そもそも関心が薄い)その他大勢という構図ですが、管理会社のフロントも敵では無いので、保有物件のバリュー向上に資する提案に全面的に賛同するなど、気長に取り組んで行きたい所存です。

ちょうど私のマンションでもレンタル6年目を迎え切り替えの検討中です。
確かに買い取りは一番安いです。目先のことだけを見たら費用が一番かからずいいのかもしれません。
しかし、よーかんさんがご心配のようにメンテナンスの問題がありますよね。故障した場合の費用も掛かります。保険も必要になるでしょう。
私のところはちょうど6年で、今回相見積もりをとって驚いたのですが、機器の機能、性能がくらべもののないくらいに進歩しています。
それでいて6年前の契約より安くなっているのです。
買取して、適当な年月が経ったら買い換えればいいというご意見もあるかもしれませんが、レンタルですべてお任せして、なお6年後には安くてより性能のいいものに切り替えられるというほうが楽だしいいのかなぁと思います。
レンタルとリースの比較もしてみました。ほとんど変わりはないのですが、リースだと細かなところで契約に縛られるところがあるのに気が付きました。
私は機械類には素人ですので、レンタルのように、楽で安心してすべてお任せできるなら、そのほうが組合の負担も少なくていいように思いました。

お世話になります。
cocoaさん、非常に丁寧なご回答を頂き、ありがとうございます。
私も、自己居住用マンションであれば、cocoaさんと全く同様の考えでして、レンタル契約でメンテナンス業務等を完全にアウトソース出来る所に大きなメリットが有ると考えます。

但し、問題の物件は投資用、かつ修繕積立金がロクに溜まっていない貧乏な管理組合が運営しております。レンタル契約だと年間30万円ですが、6年間だと180万円にもなり、決して無視できない額であると感じております。
>機器の機能、性能がくらべもののないくらいに進歩しています。
私も↑には同意であり、裏を返すと、買取で運用していくリスクは格段に減っている事にほかなりません。先ほどネットで調べた地元の防犯カメラ業者に相談した所、管理組合が強行に反対していることについて、業者からキックバックを受け取っている可能性が高い旨の見解を示されました。私も同様の疑いを持っていたため、改めてこの業者に施工内容は同一で見積書を作成してもらい、業者単独で管理会社に提案してもらう際に、キックバック支払いの話も管理会社と詰めてもらおうと考えております。

良く、利用期間が1年以内であればレンタル契約の方が得といわれており、つまりは2~6年目の保守点検、故障時無償対応に150万円もの価値を認めるか否か、ということだと認識しております。私もこれが自己居住用の物件の場合であれば、むしろ賛同させていただきます。


投資用となると考えも違うものなのですね。
私の知らない世界でした。
とにかく利益のためには少しの無駄も省こうということでしょうか。
しかし、こんなことで管理会社が強硬に反対するのも変ですよね。
私のところは組合直でとった見積もりも入れてあります。確かにこちらのほうが少しだけ安かったです。
と言ってもほんの少しで、管理会社がキックバック(当然すべての行為でとっていると思います。)をとっていても薄利多売の原理だと感じました。ちりも積もれば山となるで、数でこなそうというところでしょうか。

同じような投資家さんがいいアドバイスを出してくださればいいのですが。

ちょうど私のマンションでもレンタル6年目を迎え切り替えの検討中です。
確かに買い取りは一番安いです。目先のことだけを見たら費用が一番かからずいいのかもしれません。
しかし、よーかんさんがご心配のようにメンテナンスの問題がありますよね。故障した場合の費用も掛かります。保険も必要になるでしょう。
私のところはちょうど6年で、今回相見積もりをとって驚いたのですが、機器の機能、性能がくらべもののないくらいに進歩しています。
それでいて6年前の契約より安くなっているのです。
買取して、適当な年月が経ったら買い換えればいいというご意見もあるかもしれませんが、レンタルですべてお任せして、なお6年後には安くてより性能のいいものに切り替えられるというほうが楽だしいいのかなぁと思います。
レンタルとリースの比較もしてみました。ほとんど変わりはないのですが、リースだと細かなところで契約に縛られるところがあるのに気が付きました。
私は機械類には素人ですので、レンタルのように、楽で安心してすべてお任せできるなら、そのほうが組合の負担も少なくていいように思いました。

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私も、自己居住用マンションであれば、cocoaさんと全く同様の考えでして、レンタル契約でメンテナンス業務等を完全にアウトソース出来る所に大きなメリットが有ると考えます。

但し、問題の物件は投資用、かつ修繕積立金がロクに溜まっていない貧乏な管理組合が運営しております。レンタル契約だと年間30万円ですが、6年間だと180万円にもなり、決して無視できない額であると感じております。
>機器の機能、性能がくらべもののないくらいに進歩しています。
私も↑には同意であり、裏を返すと、買取で運用していくリスクは格段に減っている事にほかなりません。先ほどネットで調べた地元の防犯カメラ業者に相談した所、管理組合が強行に反対していることについて、業者からキックバックを受け取っている可能性が高い旨の見解を示されました。私も同様の疑いを持っていたため、改めてこの業者に施工内容は同一で見積書を作成してもらい、業者単独で管理会社に提案してもらう際に、キックバック支払いの話も管理会社と詰めてもらおうと考えております。

良く、利用期間が1年以内であればレンタル契約の方が得といわれており、つまりは2~6年目の保守点検、故障時無償対応に150万円もの価値を認めるか否か、ということだと認識しております。私もこれが自己居住用の物件の場合であれば、むしろ賛同させていただきます。


投資用となると考えも違うものなのですね。
私の知らない世界でした。
とにかく利益のためには少しの無駄も省こうということでしょうか。
しかし、こんなことで管理会社が強硬に反対するのも変ですよね。
私のところは組合直でとった見積もりも入れてあります。確かにこちらのほうが少しだけ安かったです。
と言ってもほんの少しで、管理会社がキックバック(当然すべての行為でとっていると思います。)をとっていても薄利多売の原理だと感じました。ちりも積もれば山となるで、数でこなそうというところでしょうか。

同じような投資家さんがいいアドバイスを出してくださればいいのですが。

①保守契約付きのレンタルのメリットは、いつの間にか故障していて肝心な場面を撮り損ねる可能性が少なくなることだと思います。冒頭の「大型ゴミの不法投棄」の瞬間などがそれにあたります。
投資物件のオーナーにとってのメリット(費用の節減による利回り向上)の観点では、保守契約は不経済だと思います。不法投棄されたゴミの廃棄料(ゴミシールは300円~数千円)を管理組合が肩代わりすることでレンタルの保守契約費用をカットするという考え方もできます。
防犯カメラ設置の目的はゴミの不法投棄の取り締まりだけではないのでその点をどのように考えるか?だと思います。
当方では共用部分の放尿犯人の特定に防犯カメラが活躍したことがあります。

②買取の場合は一戸建てに防犯カメラを設置するのと同様に考えれば良いと思います。
カメラの下で誰かに手を振ってもらい、その映像がモニターにきちんと映し出されているか?を定期的に確認する必要はあると思います。
保守契約なしのマンションでモニターに画像が映っているのでカメラは正常に作動しているものと思っていたら過去の静止画像がず~っと映っていただけだった、という話を聞いたことがあります。

ご質問の文章中で気になった部分があったのですが…
「管理会社の強い意向で受け入れられず、賛成多数(私と理事長の2名以外の組合員は殆ど理事長一任の委任状提出)で承認されてしまいました。 」
総会に上程する議案を決めるのは理事会であり、管理会社ではないと思うのですが…?

お世話になっております。
私も三毛猫さんのご意見にかなり近い認識を持っております。投資用物件なので費用対効果の観点が最も重要であり、防犯カメラの24時間365日安定稼働を至上命題として求めている訳ではない、ということを管理会社のフロントが全く理解していません。
②へのご意見ありがとうございます!! 同じ事を思ったため、管理会社に対して、「管理人さんの定期巡回時に、モニターを見てカメラが正常動作している事を確認していただく事は出来ないか」と伺ったところ、「管理人には防犯カメラの正常動作中の判断が出来ないし、操作を誤って壊してしまった際に責任が取れないため不可」という、不誠実極まりない回答でした。最近のコンシュマー向けの防犯カメラシステムだと、HDレコーダーの装置異常時のアラートが、モニターに注意喚起として表示されるようなので、殊更に無理難題を要求したつもりでは無かったのですが。。

また、後半のご指摘事項について、建付としては仰る通りなのですが、本物件の区分所有者は遠方に住んでいる方が多く、輪番で役員が回ってきても、遠方を理由に総会にすら出席されない役員が殆どです。私の自宅マンションの総会は、理事長が司会進行を勤め、議案の詳細説明のときに必要に応じて管理会社に説明させるというスタイルで行われており、これが本来あるべき姿だと考えております。
しかし、本管理組合は総会の司会進行はもとより、組合員からの質問についても管理会社が全ての質問に対して見解を述べている状況でした。理事長は各議案の採決時に挙手を募るときしか発言をしておらず、この体たらくでは、上程議案を理事会に主体的に決めてもらう事は極めて難しいと感じております。

②に対するご意見、ありがとうございます! 私も定期巡回の管理人が都度モニターを見て動作状況を確認する位で十分であると考えているため、知り合いに投資用区分マンションでの運用事例をヒアリングしようと思います。

よーかんさんのような人が目を光らせることで組合運営の主導権を管理会社から理事会に取り戻して行って欲しいです。
投資家は複数の管理組合に同時に所属するので、管理を比較できる立場にあります。マイホームとして一生の間に1件のマンションを購入するぶんには此処の管理が普通なのだろうと思って仮に管理会社の横暴があったとしても気付きません。投資家がA物件の管理の良いところをB物件にも取り入れよう、という形で組合活動を熱心に行えば管理の質は向上すると私は考えます。管理に無関心な投資家が多いのはじつに勿体ない事だと思っています。よーかんさん、頑張って下さい。

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①については、機器故障時のアラートをE-mailで業者に送信したところが初動対応のキックとなるのですが、現地対応は平日9時~17時のみ。
②については、明確な記載がありませんでしたが、恐らく業者と交渉しても、良くて録画失敗期間中の料金支払免除、それ以上の補償となると、月額レンタル料金の値上げとなるのではと想像しております。
③については、購入・リース契約・レンタル契約の比較表が添付されていたため、原則中途解約可能だと思うのですが、最低契約期間などの縛りの有無について管理会社に確認しております。

恐らく、少々の手間をかけてもキャッシュアウトをミニマムにすることを優先するか、多少割高でも出来るところは全て外注にして手間がかからない事を優先するかの違いだと考えております。確かに修理費用が生じるような機器故障の際に、業者に対応を丸投げ出来るのは管理会社にとっては大きなメリットが有ると思いますが、オーナーサイドからすると管理組合の予算を鑑みてもう少し汗をかいてもらっても良いのでは?と思ってしまいます。

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約150万円の支出予定でしたが、リース残価の交渉をして買取しました。検討していた機器の故障も結局はなかったです。5年程度で機器の更新をしましたが、現状も問題なく稼働しています。約9年を経過しましたが、リースやレンタルの料金が高額なため、故障(たぶんHDDが一番消耗品になると思いますが)品の交換の方がはるかに安価でした。施工時に保証もありますし、毎日朝に管理人による防犯カメラ、録画機器の点検も行われているので、今のところも最新の機器で問題なく運用できています。

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