自動更新条項は有効か
管理業の委託
当マンションでは管理委託業者との契約締結は総会決議が必要とされていますが、自動更新条項により１年間の契約期間が毎年更新されるため総会決議がされたことがありません。こうした自動更新条項は問題がないのでしょうか。なお、重要事項説明は毎年行われています。
みんなの回答
貴殿の質問に対する諸兄の回答を読んで、いささか分析不足ではないかとの感から､敢えて投稿します。
(1)管理組合・管理組合法人とマンション管理業者との契約は民間人間の普通の契約であるから、その内容が国家法（ハードローといわれる。マンション管理適正化法がこれに当たる。）に反しない限り有効である。他方、「マンション標準管理委託契約書」は国土交通省土地・建設産業局長が「関係団体の長あて」の通達であり、「マンション標準管理規約（単棟型）」は同省の局長の通知に過ぎず､国家法ではなく、国の行政機関が基準を示し、遵守するのが望ましいとした基準に過ぎない（このようなものをソフトローという。このようなソフトローは、近時、会社について経産省のガバナンス基準などにも見られる。）。契約内容が、ソフトローの基準に反したからといって直ちに無効となるものではない。
(2)マンション管理適正化法72ー７３条は契約の自動更新禁止の規定はないから､貴殿のマンションの管理委託契約の自動更新条項は無効とはいえない。
(3)自動更新といわれるが、契約の前後で「管理事務の内容及び実施方法」及び「マンション適正化法７６条の定める財産の管理の方法」が全く同じであるかこそ検討すべきだと思います。この点は、重要事項の説明とも関連します（マンション適正化法７２条２項、この規定については同省課長通達・「適正化法７２条に規定する重要事項の説明等」及び「財産の分別管理等について」があり、参考になります。）。また、前契約と条件が管理組合側に悪くなる契約を締結する場合には、上記重要事項の説明及び総会での承認決議が必要になると思います（貴殿のマンションの管理規約がマンション標準管理規約（単棟型）４８条十四と同じとして。）
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私の個人的な意見は管理組合が合意すれば自動更新でもいいのでは？という考えですが、今のマンションで自動更新しているところはかなり少ないのではないかとは思います。
適正化法自体には自動更新を禁止するというような規定はありませんが、同法７２条で同一条件での更新時には管理者への重要事項説明書の交付と説明を定めていますし、よしさんのマンションの管理規約が標準管理規約に準拠したものであれば管理委託契約の締結は総会決議事項です。ですので、同一条件で更新する場合でも管理会社からの重要事項説明が必要であり、また管理組合としては総会での決議が必要なので、実質的に自動更新とはなりえないですよね。
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ご回答ありがとうございました。
マンション管理規約は管理委託契約は総会決議事項となっていますので、今後総会決議を行うよう働きかけたいと思います。
あと一つ質問なのですが、今まで、管理委託契約は総会の決議がないまま自動更新されているのですが、有効な契約と考えていいのでしょうか。
★ご質問の件について
自動更新の契約条項があるのであれば、それを否定するものではありません。
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あと一つ質問なのですが、今まで、管理委託契約は総会の決議がないまま自動更新されているのですが、有効な契約と考えていいのでしょうか。
★ご質問の件について
自動更新の契約条項があるのであれば、それを否定するものではありません。
適正化法自体には自動更新を禁止するというような規定はありませんが、同法７２条で同一条件での更新時には管理者への重要事項説明書の交付と説明を定めていますし、よしさんのマンションの管理規約が標準管理規約に準拠したものであれば管理委託契約の締結は総会決議事項です。ですので、同一条件で更新する場合でも管理会社からの重要事項説明が必要であり、また管理組合としては総会での決議が必要なので、実質的に自動更新とはなりえないですよね。
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(3)自動更新といわれるが、契約の前後で「管理事務の内容及び実施方法」及び「マンション適正化法７６条の定める財産の管理の方法」が全く同じであるかこそ検討すべきだと思います。この点は、重要事項の説明とも関連します（マンション適正化法７２条２項、この規定については同省課長通達・「適正化法７２条に規定する重要事項の説明等」及び「財産の分別管理等について」があり、参考になります。）。また、前契約と条件が管理組合側に悪くなる契約を締結する場合には、上記重要事項の説明及び総会での承認決議が必要になると思います（貴殿のマンションの管理規約がマンション標準管理規約（単棟型）４８条十四と同じとして。）
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ご回答ありがとうございました。
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自動更新の契約条項があるのであれば、それを否定するものではありません。
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