←トップへ戻る

共用部の駐車場について

管理組合の運営

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

お世話になっております。初めて投稿いたします。さて、早速ですが、共用部の駐車場について、質問をしたいことがあります。
 質問前に背景を述べます。共用部の駐車場ではあるのですが、マンションが竣工した後に抽選で決まった方々がずっと使用しており、使用者が何らかの理由で使用なくなった時まで順番待ちというルールになっています。契約の更新は、1年ごとに自動更新というルールになっています。
 私の住むマンションは全40戸で、20戸分=20台の機械式駐車場(地下2段)があります。常に5戸くらいが順番待ちの状態ですが、空きがあるまで、5年以上待っていることが多いです。
 昨年、竣工後12年経過して、大規模修繕工事を完了し、今年、長期修繕計画を見直しするタイミングです。その長期修繕計画に合わせて、管理会社が修繕積立金を月額3千円値上げを提案してきました。将来は、さらに、1万円近く修繕積立金を上げる計画になっています。
 その長期修繕計画の内訳を確認した結果、設備工事関連の総費用の35%が機械式駐車場の交換も含めた修繕費であることに気が付きました。つまり、3千円(将来さらに1万円)の値上げの根拠として、機械式駐車場が大きな負担となっているのです。
 機械式駐車場の修繕費は、共用部として、費用計上されています。一方、マンション竣工当時に抽選で決まった方々が、毎年自動更新というルールのもとで、ある意味、専有部のように使用している状況。さらに、修繕積立金で共用部として均等に値上げされてしまう、という状況は、「矛盾」を感じます。駐車場の月額使用料は、管理費に計上されているため、修繕積立金と異なる支払先になっています。
 前置きが長くなりましたが、<質問>です。
専有部のように使用している駐車場でも、共用部として扱うのが正しいのでしょうか。むしろ、専有部のように使用できるルールを公平性を欠いているとして、ルール改正を訴えるのが良いのでしょうか。修繕積立金の中で、駐車場を
使用している住戸からは、多めの積立金を徴収し、駐車場を使用しているのと使用していないとで分けることで、公平性を保つようにするべきでしょうか。
 非常に複雑な問題なのですが、どこから手を付ければよいかわからず、質問させていただきました。管理組合の理事として、長期修繕計画をうまくまとめたいと考えております。アドバイス頂けますと、幸甚です。宜しくお願いいたします。

みんなの回答

ウチのマンションも同じような問題がありました。ウチのマンションは1住戸1台区画があります。再抽選という意見もありましたが、やはり再抽選にすると、結局現在の区画ベースサイズで車を持たれている方がサイズの小さい区画に入れられず、外部に借りる結果、駐車場利用者が減ってしまう、利用料金収入が減るという本末転倒な結果になるとの考えから、増額前提の増額は区画サイズに比例した利用料金にすることにしました。増額分は全て積立金会計に回すようにもしました。

事例のご紹介ありがとうございます。参考にさせていただきます。先日、長期修繕計画(案)の説明会を開催し、その際に、機械式駐車場の費用が大きな割合を占めるので、使用料の見直し等の選択肢も起案しましたが、現在の使用者からはやや不服の声も上がりました。12年間、管理費の中にある駐車場使用料は据え置きのままで、修繕積立金だけが値上がりしていくの現状で、行く末の合意形成が難しいな、と感じています。まだ、長期修繕計画の見直しが始まったばかり、根気強く取り組みたいと思います。

専有部のように使用している駐車場でも、共用部として扱うのが正しいのでしょうか。→管理規約を確認してみてください。共用部分となっていると思います。

駐車場の契約者を定期的(数年毎)に総入れ替えすることを決めているマンションもありますが、これは駐車台数が住戸に対して半分以下でかつ利用希望者が多数いる場合に限っできる解決策です。質問者のマンションでは半数が駐車場を利用しているため、総会で見直し議案が通る可能性は残念ながら低いですね。仮にこのような総入れ替えが行われたとしても今度は別の問題が生じます。マンション駐車場を追い出された車を駐車できる駐車場が近隣に確保できなくなり、車を処分したり、遠くに駐車せざるを得ない場合があるのです。
駐車場使用料が見直されれば、不公平と感じる人もいなくなると思います。駐車場を利用する方と、順番待ちの方に、いくらの駐車場使用料までだったらマンションの駐車場を契約する意思があるか確認し、20人が同意できる上限価格が不公平感の無い妥当な価格という理屈になります。そうすれば上乗せできた駐車場料金は修繕積立金に充当することも可能です。
先ずは希望者が許容できる妥当な価格に見直しを行うという、総論で賛成しやすいテーマで総会決議を行い、契約希望上限金額のヒアリングの後、具体的な金額の見直しと契約者の選定を理事会主導で進めてはどうでしょうか。

駐車場の件にスポットを当ててアドバイス頂きありがとうございます。以前、駐車場の公平性について提起したとき、既に駐車場を10年間使用されている方から「既得権を失いたくない」という発言もありました。アドバイス頂いた内容で進めることができれば、もう少しお考えが変わるかもしれません。
10-20年単位で見ますと、区分所有者の高齢化が進み、駐車場の使用者も減る可能性があります。近隣の駐車場も空いてくる可能性もあり、修繕積立金だけが高騰することも懸念しています。駐車場の付置義務も見据えて、今回の管理会社が起案してきた長期修繕計画を多くの区分所有者が納得いく形に持っていきたいと思います。
アドバイスありがとうございました。

問題点がねじれているように思います。
まず「不公平だ」が先になって、そちらのほうに思考が引っ張られているのではないですか。
駐車場設備はマンション全体の設備で、皆さんの共有資産です。
だから皆さんから維持費を公平に出していただく。
そこを使う方は、別途使用料を支払う。
何も不公平はないと思いますが。
駐車場が足りないのは、マンションの問題で使用者の責任ではないでしょう。
使用者から多めの修繕積立金を徴収するとなれば、それこそが「不公平」になり、その根拠もないのではないですか。
極端にエレベーターに例えてみれば、1階の方は使わないから不公平になると、階数によって管理費を変えようとするのと同じだと思います。
機械式駐車場が金食い虫なのは、どこでも困った問題で、皆さんいろいろ対策を考えています。
駐車場使用料を全額管理費会計に入れていることが間違いだと思います。
駐車場使用料は、「駐車場修繕積立金」という科目を作って、そちらに回せば、駐車場の修繕の時に使用料を使うことになりますから、不公平感もなくなるでしょう。
管理費会計は、駐車場使用料がなければ足りなくなりませんか。
委託費等の見直しをして、管理費会計も健全にしなければ問題は解決しないでしょう。
管理費会計が潤っていれば、委託費の見直しをされなくて済みますから管理会社はこういう提案はしません。
駐車場のことではなく、会計のことから見直してはいかがですか。

早々のアドバイスありがとうございます。なるほど長期修繕計画の見直しに合わせて、管理費会計も併せて見直したいと思います。その中で、駐車場の件も考慮してみたいと思います。ありがとうございました。

問題点がねじれているように思います。
まず「不公平だ」が先になって、そちらのほうに思考が引っ張られているのではないですか。
駐車場設備はマンション全体の設備で、皆さんの共有資産です。
だから皆さんから維持費を公平に出していただく。
そこを使う方は、別途使用料を支払う。
何も不公平はないと思いますが。
駐車場が足りないのは、マンションの問題で使用者の責任ではないでしょう。
使用者から多めの修繕積立金を徴収するとなれば、それこそが「不公平」になり、その根拠もないのではないですか。
極端にエレベーターに例えてみれば、1階の方は使わないから不公平になると、階数によって管理費を変えようとするのと同じだと思います。
機械式駐車場が金食い虫なのは、どこでも困った問題で、皆さんいろいろ対策を考えています。
駐車場使用料を全額管理費会計に入れていることが間違いだと思います。
駐車場使用料は、「駐車場修繕積立金」という科目を作って、そちらに回せば、駐車場の修繕の時に使用料を使うことになりますから、不公平感もなくなるでしょう。
管理費会計は、駐車場使用料がなければ足りなくなりませんか。
委託費等の見直しをして、管理費会計も健全にしなければ問題は解決しないでしょう。
管理費会計が潤っていれば、委託費の見直しをされなくて済みますから管理会社はこういう提案はしません。
駐車場のことではなく、会計のことから見直してはいかがですか。

早々のアドバイスありがとうございます。なるほど長期修繕計画の見直しに合わせて、管理費会計も併せて見直したいと思います。その中で、駐車場の件も考慮してみたいと思います。ありがとうございました。

駐車場の契約者を定期的(数年毎)に総入れ替えすることを決めているマンションもありますが、これは駐車台数が住戸に対して半分以下でかつ利用希望者が多数いる場合に限っできる解決策です。質問者のマンションでは半数が駐車場を利用しているため、総会で見直し議案が通る可能性は残念ながら低いですね。仮にこのような総入れ替えが行われたとしても今度は別の問題が生じます。マンション駐車場を追い出された車を駐車できる駐車場が近隣に確保できなくなり、車を処分したり、遠くに駐車せざるを得ない場合があるのです。
駐車場使用料が見直されれば、不公平と感じる人もいなくなると思います。駐車場を利用する方と、順番待ちの方に、いくらの駐車場使用料までだったらマンションの駐車場を契約する意思があるか確認し、20人が同意できる上限価格が不公平感の無い妥当な価格という理屈になります。そうすれば上乗せできた駐車場料金は修繕積立金に充当することも可能です。
先ずは希望者が許容できる妥当な価格に見直しを行うという、総論で賛成しやすいテーマで総会決議を行い、契約希望上限金額のヒアリングの後、具体的な金額の見直しと契約者の選定を理事会主導で進めてはどうでしょうか。

駐車場の件にスポットを当ててアドバイス頂きありがとうございます。以前、駐車場の公平性について提起したとき、既に駐車場を10年間使用されている方から「既得権を失いたくない」という発言もありました。アドバイス頂いた内容で進めることができれば、もう少しお考えが変わるかもしれません。
10-20年単位で見ますと、区分所有者の高齢化が進み、駐車場の使用者も減る可能性があります。近隣の駐車場も空いてくる可能性もあり、修繕積立金だけが高騰することも懸念しています。駐車場の付置義務も見据えて、今回の管理会社が起案してきた長期修繕計画を多くの区分所有者が納得いく形に持っていきたいと思います。
アドバイスありがとうございました。

専有部のように使用している駐車場でも、共用部として扱うのが正しいのでしょうか。→管理規約を確認してみてください。共用部分となっていると思います。

ウチのマンションも同じような問題がありました。ウチのマンションは1住戸1台区画があります。再抽選という意見もありましたが、やはり再抽選にすると、結局現在の区画ベースサイズで車を持たれている方がサイズの小さい区画に入れられず、外部に借りる結果、駐車場利用者が減ってしまう、利用料金収入が減るという本末転倒な結果になるとの考えから、増額前提の増額は区画サイズに比例した利用料金にすることにしました。増額分は全て積立金会計に回すようにもしました。

事例のご紹介ありがとうございます。参考にさせていただきます。先日、長期修繕計画(案)の説明会を開催し、その際に、機械式駐車場の費用が大きな割合を占めるので、使用料の見直し等の選択肢も起案しましたが、現在の使用者からはやや不服の声も上がりました。12年間、管理費の中にある駐車場使用料は据え置きのままで、修繕積立金だけが値上がりしていくの現状で、行く末の合意形成が難しいな、と感じています。まだ、長期修繕計画の見直しが始まったばかり、根気強く取り組みたいと思います。

回答がありません。