長期修繕計画の見直し
大規模修繕工事
築40年以上のマンションの理事をしています。
２０１９年度の大規模修繕の計画を予定していますが、今管理会社を変更しようと理事会メンバー中心に説明会を開催しようと準備をしているところです。管理会変更を考えたのは長期修繕計画を見直したところ、今の修繕費では不足しており持出しが必要になることが分かったことが、きっかけでした。
区分所有者の中には、マンションを建てた会社も入っており修繕費用の割合が
大きいです。そこで、修繕計画の見直しをいつの時点でお話をするべきか？
悩んでいるところです。早いタイミングにした方が良いとは思いますが、今の管理会社のうちにでいいのか、新しい管理会社の方がいいのかわかりません。
ちなみに、管理会社変更は夏頃と考えております。
みんなの回答
築４０年以上との事ですが、何回目の大規模修繕工事ですか？
国交省ガイドライン１２年を基準に考えると、３回目か４回目のどちらかだと思いますが、２０１９年度に大規模修繕を計画している根拠を再確認すべきだと思います。何故なら、現在、未だ計画検討に着手してない状況では、２０１９年度の実施は無理であるにも拘らず、管理会社がその事実を説明しない事に疑問を感じます。例えば、３回目だと１５年周期で４５年目、４回目だと１２年周期で４８年目の大規模修繕となる訳ですが、建物調査結果が切迫した状況で無い限り、先延ばししても問題無いと思います。
先ずは、管理組合で独自に建物調査（劣化診断）（注記；管理会社の影響を受けない会社であること）を行い、大規模修繕工事のタイミングを見極めると共に、その間に、管理会社の対応状況を見定めて、管理会社変更可否を決定したら良いと考えます。
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花田さま ありがとうございます。
とても参考になりました。当マンション管理組合は今まで受動的な組合であったため反省しております。
そのためか現管理会社の質は？と問われると良いものではありません。これから理事会を中心に積極的な組合運営を目指し
管理会社変更を検討していきたいと思います。
メロディーさんのご回答にもあるように、長期修繕計画は管理会社の能力に直結するものではないので、管理会社変更のタイミングを気にする必要は無いと思います。
長期修繕計画が赤算にならないようにしたいなら管理会社任せではなく、管理組合として主体的に考える必要があると思います。
１回あたりの大規模修繕の費用を幾らに抑えれば持ち出しが出ないか？
修繕周期を何年伸ばせば持ち出しが出ないか？
修繕積立金の徴収額を増やすなどの対策が必要になる場合、管理委託費の削減で一般会計から回せる金額はどの程度見込めるか？
などをシミュレーションしてみてはいかがでしょうか？
現在の長期修繕計画に２０１９年に大規模修繕が予定されているだけならば、建物調査の結果を踏まえて緊急性のあるものだけを実施し、後ろ倒しにできるものは見送るなどして持ち出しが出ない範囲に縮小するのも一案と思います。単に後ろ倒しにするだけでもその間収入が累積するのでゆとりが出ると思います。
マンションの長期修繕計画は金額が大きいので「素人ではわからない」と思われがちですが、一般家庭の将来設計と基本的には同じです。
一定の期間に見込まれる収入と必要な支出とそのタイミングを時系列のグラフにして書くと大体の事はわかります。
わからなければコンサルタントや管理組合をサポートするＮＰＯ法人等に相談すると教えて貰えます。
来年大規模を予定しているのでしたら、今から長計を見直しても間に合わないのではないですか。
長計の見直しというより、来年の大規模の内容の精査をするほうが効果的だと思います。
管理会社を変えたからと言って、長計が変わるということでもないと思います。
国交省が標準長期修繕計画を出していますから、多くの管理会社はそれに合わせているだけです。
まずは来年の大規模をどう乗り切るかが問題ではないですか。資金が足りなくても皆さんにあまり負担のかからないように工事する方法もあります。
こういうことはコンサルに相談したほうがいいですよ。
大規模が終わった時点で、コンサルに長計の詳しい見直しをしていただくほうがいいと思います。
マンションを建てた会社と今の管理会社は何かつながりがあるのですか？
詳しくはわかりません。
ただ建築当初からの管理会社としか。今の管理会社のフロントマンの方があまり動いてくれない方でして。
こちらが質問をしても、的を得た回答をもらったことがありません。積極的な提案もなされない管理会社です。
そこのところをはっきりさせるべきです。管理会社を変更してもマンションを建てた会社がいろいろ反対行動をしてくることも考えられると思うので。
来年大規模を予定しているのでしたら、今から長計を見直しても間に合わないのではないですか。
長計の見直しというより、来年の大規模の内容の精査をするほうが効果的だと思います。
管理会社を変えたからと言って、長計が変わるということでもないと思います。
国交省が標準長期修繕計画を出していますから、多くの管理会社はそれに合わせているだけです。
まずは来年の大規模をどう乗り切るかが問題ではないですか。資金が足りなくても皆さんにあまり負担のかからないように工事する方法もあります。
こういうことはコンサルに相談したほうがいいですよ。
大規模が終わった時点で、コンサルに長計の詳しい見直しをしていただくほうがいいと思います。
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そのためか現管理会社の質は？と問われると良いものではありません。これから理事会を中心に積極的な組合運営を目指し
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メロディーさんのご回答にもあるように、長期修繕計画は管理会社の能力に直結するものではないので、管理会社変更のタイミングを気にする必要は無いと思います。
長期修繕計画が赤算にならないようにしたいなら管理会社任せではなく、管理組合として主体的に考える必要があると思います。
１回あたりの大規模修繕の費用を幾らに抑えれば持ち出しが出ないか？
修繕周期を何年伸ばせば持ち出しが出ないか？
修繕積立金の徴収額を増やすなどの対策が必要になる場合、管理委託費の削減で一般会計から回せる金額はどの程度見込めるか？
などをシミュレーションしてみてはいかがでしょうか？
現在の長期修繕計画に２０１９年に大規模修繕が予定されているだけならば、建物調査の結果を踏まえて緊急性のあるものだけを実施し、後ろ倒しにできるものは見送るなどして持ち出しが出ない範囲に縮小するのも一案と思います。単に後ろ倒しにするだけでもその間収入が累積するのでゆとりが出ると思います。
マンションの長期修繕計画は金額が大きいので「素人ではわからない」と思われがちですが、一般家庭の将来設計と基本的には同じです。
一定の期間に見込まれる収入と必要な支出とそのタイミングを時系列のグラフにして書くと大体の事はわかります。
わからなければコンサルタントや管理組合をサポートするＮＰＯ法人等に相談すると教えて貰えます。
築４０年以上との事ですが、何回目の大規模修繕工事ですか？
国交省ガイドライン１２年を基準に考えると、３回目か４回目のどちらかだと思いますが、２０１９年度に大規模修繕を計画している根拠を再確認すべきだと思います。何故なら、現在、未だ計画検討に着手してない状況では、２０１９年度の実施は無理であるにも拘らず、管理会社がその事実を説明しない事に疑問を感じます。例えば、３回目だと１５年周期で４５年目、４回目だと１２年周期で４８年目の大規模修繕となる訳ですが、建物調査結果が切迫した状況で無い限り、先延ばししても問題無いと思います。
先ずは、管理組合で独自に建物調査（劣化診断）（注記；管理会社の影響を受けない会社であること）を行い、大規模修繕工事のタイミングを見極めると共に、その間に、管理会社の対応状況を見定めて、管理会社変更可否を決定したら良いと考えます。
マンションを建てた会社と今の管理会社は何かつながりがあるのですか？
詳しくはわかりません。
ただ建築当初からの管理会社としか。今の管理会社のフロントマンの方があまり動いてくれない方でして。
こちらが質問をしても、的を得た回答をもらったことがありません。積極的な提案もなされない管理会社です。
そこのところをはっきりさせるべきです。管理会社を変更してもマンションを建てた会社がいろいろ反対行動をしてくることも考えられると思うので。
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