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管理人の扱い

大規模修繕工事

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

現場で働くマンション管理人は建物や住人との直接接触し、そのマンションや住民の事を熟知するので重要性が最も高いとの認識。何か事が有ると唯一対処できる頼りになるのも管理人しかおりません。
ところが、その管理人の雇用形態は、まず利益相反ある管理会社所属であり、常に管理会社優先志向です。管理組合は二次的になる。
その雇用は時給1000円前後のパートで有り、安給料で不安定雇用である。加えて住民からのクレームもあるからストレスも結構多い。(9-5時、月―金6日勤務で月給は14万円、)とても家族を養える報酬ではない。だから実際の雇用者は定年退職者と雇用不安定者などである。満足する機能は期待できない現実です。そして最近は募集広告を出してもなかなか集まらないようです。
その管理人の働く現場をよく観察すると、まず管理人室で監督者がいない終日一人勤務、だから自己管理任せとなる。しかしその管理人の人格を全く知らない。こうした環境での実態で、管理組合の資金の取り扱いでも日常の現金扱いから、預金の入出金振込も印鑑通帳を同時扱いも出来て一人で行っております。
ところが管理組合役員は無知無関心、職業を持っているから普段はそこのマンションには不在である。まさに油断隙だらけである、不安定で安給料の管理人が、貧乏借金などでお金に困っている状況が有ったら、とても恐ろしいと思います。
現実に、ネット検索すると管理会社や管理人、管理組合の役員の管理組合の資金の横領事件を頻繁に有る。
そこで、管理人の立場を管理会社から放して、「専門家管理人」派遣制度が有れば、マンションの管理が向上への思いが有ります。
当然今までの管理人の不安定安給料では無く、それ相当の給料を出さなければなりません。今管理会社への窓口管理費はなぜか管理人給料の3倍以上である。だから管理組合が直接の雇用をすると、そのままの費用を給料へ回せます。専門家管理人は自己管理が出来るし、価値に見合っての給料を払うは、管理人は誇りをもって管理組合へ貢献してくれるはずです。加えて管理会社との関係も管理組合側となるから、管理会社も緊張感を持つようになり、より良い関係へ期待できます。
実現性や現実での様々な実態について、ご意見をいただければと願っております。

みんなの回答

北海道でマンション管理員を二年やっております。
ご質問の趣旨は大きく二点と拝察致します。
① 管理員の現金の取り扱いが不安
私の勤務する管理会社では現金の取り扱いは一切禁止されており、管理員事務室にも「管理員は現金の取り扱いは一切致しません」と表示しています。
管理会社は現金扱いをさせない(管理組合にも管理員にも)方針です。
管理員の物品購入は販売店(例えばたのめーる)数社と管理会社の契約で、そこからしか購入できないようにしております。
若干の混乱は無いわけではありませんが。
② 専門家管理員を管理組合が雇う
被雇用者の立場からしますと、現状の管理会社にいた方が良いです。
いろいろありますけど、休みが取れるから、というのが大きいです。「代務」の方がおられ、休暇の時に変わりに出て頂いています。また不慮の休みの場合は支店のスタッフが出られています。
管理員の資格で「マンション管理員検定」というのがありますが、参考書を拝見しますとあれは何の足しにもなりません。機関が儲けているだけです。
もう一つ「マンション管理士」がありますが、これはハードルが高過ぎです。
③ 北海道は時給810円です。当社の管理員は全道で170人いますが、お金のためだけに働く方は恐らくいないと思います。
期待通りの働きができるかどうか、管理員は「当たりもの」だと思いますよ。

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質問者の提言を実行する上での懸念事項を整理してみました。
①管理員を管理組合の直接雇用とし、管理会社志向から管理組合志向に転換するとするとすれば・・・
 病気等の長期欠勤時の補完、欠員が生じたときの迅速な補充が出来ない恐れがある。
 勤務態度や対応に問題があった場合の教育は役員が行うことになる。
 雇用主(時の理事長)に媚びる管理員の行動が他の住民から批判されるケースがある。

②十分な給与を設定しそれに見合う勤務を期待すると共に金銭事故が起きない備えとすれば・・・
 組合員の高齢化で年金暮らしの住戸も増えている中、多額の給与を容認する同意が得られるのか。
 給与を上げてもなお金銭事故が起きた場合はだれが責任を取るのか。
(管理会社の社員による金銭事故は雇用主の会社が無過失責任を負い、必ず会社は弁償しなければならない。)

③専門家管理人を選定すれば・・・ 
 現状世の中に無い仕組みなので誰が何をもって専門家管理士と認定するのかを具体的に定め、かつ組合員の合意を得る必要がある。
(マンション管理士が適任?)
 合意を取り付けたとして、自己管理ができ、適切な業務判断ができる高潔な人材が雇えるのか。
 そもそもそのような人材が管理員を希望するのか。
 専門性を高めそれなりの人物を人選すれば、日常の掃除や草むしりは別の作業員を雇うことになるのではないか。

管理会社を牽制し、管理組合の立場で管理会社や管理員に一定の緊張感を喚起したいなら、有能なマンション管理士と顧問契約する等別の方策もありそうです。
 
 
 
 

 
 

小さな管理会社に委託していた頃、コンシェルジュ(管理員兼御用聞き)が人材派遣会社から来ていました。
週に3日だけの勤務だったので、管理会社が一人の人を雇えず派遣会社に委託していたようです。
管理組合が直接契約していたわけではありません。
専門管理員と言えるほどのスペシャリストではありませんでしたが、人材派遣会社でも管理員の派遣はしているのではないでしょうか。

コンシェルジュ(管理員兼御用聞き)の事は承知しており良いですね。通常の管理室での対応は、正にコンシェルジュ最適です。(現管理人は笑顔も無く住民はクレームの時しか近づいてきません)実際のコンシェルジュの居るマンションの現場では、沢山の住民が多く集まっており楽しそうです。コミュニティーが有ります。
現管理人の機能役割分担分散って発想できます。一部のマンションでは実施されている。詳しくは長くなるので省きますが、窓口としては諸々機能別の人が常勤せずとも交代で出来るから、技術的な専門家は常駐の要は無くなるから常勤からか地域サポーター的な巡回で充分となりチーム制となる。多箇所を担当するから逆に多くの体験からと仲間がいるその仲間と切磋琢磨も出来ての学習効果も生まれるメリットを得るから一石三鳥になる。
「御用聞き」って表現はアクティブでいいです。管理組合の環境ではすべて「受け身」・・・旧態依然・・・変わりましょうよ。
他の回答者からは「駄目な要因」での回答が見受けられますが、そんなことは承知しております。何事にも障害が有りますが、ニーズが有るのだからネガティブからアクティブへ・・・発展進化とは乗り越えて進むしかありません。これを管理会社が行うを期待はしておりますが・・・・
議論が進むを期待しております。

管理員さんは管理員さんで今のままでいいと思います。
管理会社の業務の最前線で働いてくれている存在で、管理会社の情報収集の役目もあるでしょう。
管理会社のサービス部門(?)担当のようなものかしら。
住民と管理会社をつなぐ存在でもあるし。
ポッターアンクルさんの考えている存在は、管理員さんとはまた別の役目を持つ存在のように感じます。
「専門家管理人」というと、マンション管理士のように専門知識も必要になるのではないですか。
国家資格でも取らせないと「専門家管理人」とは呼べないでしょう。
その存在はどこに帰依し、どこが責任を持つのでしょうか。
派遣する会社はどんな保証を付けるのでしょうか。
大体誰が「専門家」という認定をするのでしょうか。
どうにもぴんと来ないです。スミマセン。

管理人の立場を管理会社から放して、「専門家管理人」派遣制度が有れば→誰が教育するんです?

管理組合から管理会社に管理員に指示等を頼むことができなくなりますね(いわゆる偽装請負)。
あと「管理人」て差別用語だそうですね。管理会社の担当者から指摘を受けてびっくりしました。

問題は、管理会社にあると思います。管理会社は共用部分の管理をするのが本来の姿ですが、そのために下記の三つの「利益相反する機能」を、平然と同じ会社で提供しているのが現実です。ですから、儲けのためには、いかようにもストーリーを捏造できてしまい、不審感を持った多くの方々が、このサイトに質問を投稿するのはある意味当然です。さらに大手の管理会社では、これに不動産業や賃貸業が加わるので、管理費や修繕積立金を、投機的な目的で使っているフシさえあります。大手管理会社が「当社には沢山の資格保持者がおります」などと宣伝したところで、公正性や信憑性など皆無だと思ってよいと思います。

①  建物のチェック (建築士)
② 共用部分の管理 (管理人)
③ 管理組合(理事会)サポート (マンション管理士)

ポッターアンクルさんが主張されている、管理人の独立性は、まずこの三つの機能を分離することにより、多少改善されると思います。まるで70年代の「儲かることは何でもやる」的なマンション管理会社の経営体質では、果たしてこれを理解する「知性」がそもそも存在するのか大いに疑問です。行政レベルでいち早く分離させるべきだと思いますが、とりあえず①~③それぞれ独立系に変更するのが得策なのではないでしょうか。

台風さん・・・私が提言した主旨を最もご理解をいただいていると感じました。有難う御座います。メロディーさんへの返事しまた通り、まずはマンションでの生活の仕方の新たな模索での根本的な提言であることをご理解いただきたい。
そして、それを阻害している多くな要因は、仰せの通り管理会社と思っております。本来ならば、管理会社側がマンションの住み方の変化に気づいて、そのニーズに応えて管理人の資質と待遇を整えておれば今更の提言は無用だった。管理人の費用は管理費比からは僅かです、サービスが向上するならば値上げしても管理費会計の影響は少ないです。
管理組合側はサービスを受けるただの住民です。その素人が組合作っても烏合の衆でしかないから、無知無関心の隙油断だらけで、管理組合からやすやすと大儲け出来ちゃう安易な経営性からは期待できません。
さて、仰せの通り、三つの機能別分担の提言の通りは、それぞれ専門性が違うとの指摘は、マンションの新たな管理方式第三者管理方式の事になります。実際に「プロ理事長派遣(管理者管理/理事長代行)サービス」「防火管理者・統括防火管理者の外部委託サービス」などが各方面で試されて進化中です。
専門性のアウトソーシングモデルはもはや出来ているのだから、アクティブに向かえば難なく出来ると思っております。何せニーズはあるのだから・・・
どうかこの議論を深めていきたいです。よろしくお願いいたします


まず名称から覚えてください。
管理人ではなく「管理員」といいます。
よく、管理員はマンションの「顔」と言われますが、管理員は管理会社にとっても「顔」なのです。
そのため管理会社では、それぞれ教育機関を設け、研修もしています。
管理員も何かあったら管理会社に報告し、処理は管理会社がするので安心できます。
責任も管理会社にあるということになり、住民も安心です。
管理員の能力向上のために、マンション管理員検定という制度もできています。
監督者がいないといわれますが、常に住民の目に監督されているといえるのではないでしょうか。
管理員にとっては、住民に信頼され仕事ができることに充実感ややりがいを持っていただけるのではないかと思います。

管理員の仕事は思った以上に大変で、住民のために汚れ仕事もこなしてくれています。
住民も管理員に感謝の気持ちをもって接すれば、お互いに気持ち良くいい関係が持てるのではないでしょうか。

管理会社とは離して雇用するとなると、何かあった時の対処の方法や、責任の所在などでトラブルになる気がします。
管理員の負担も重くなるでしょう。

一つ気になったのですが、管理員がお金に触れるようなことが書いてありましたが、それはまずいのではないでしょうか。
普通は管理会社が、管理員にお金に携わるようなことはさせていません。
もし、ポッターアンクルさんのところでそのようなことが行われているのでしたら、管理会社の体制を疑うべきでしょう。
いい加減な管理会社にはしっかりした管理員を育てることはできないでしょう。
管理員の問題より管理会社のほうが問題ではないですか。

メロディーさん早速にご返事くださいまして有難う御座います。
「犬も歩けばマンションにあたる」くらいに、街はコンクリートジャングル化して、マンションでの住まい方がメジャー化しております。だから新たなマンションの住まい方を模索する中で、やはり「管理員」の存在有り様が求めれれてるとの認識です。
理事になって分かったことですが、建物施設の事からそこに住む住人や関わる人々の全てを知る人は唯一「管理員」だけなのです。だが残念ながら現実の管理員は、現実実態での資質も待遇もお粗末ですし、求められているニーズへの対応がほとんどその関係者からも声が有りません。寂しく情けない現実ですマンションは今「老老マンション、老々介護」の現実を目の当たりにしております。
建物が老いればいずれは住めなくなるしその補修へ多くの費用が掛かります。住んでいる人も老いてくる家族は減って独り住まい、貧乏年金暮らし病気と共に孤独死・・・この延長にはまさに「スラム(貧民窟)」しかない。
仰せの通り管理会社に問題が有ります。管理会社業界は今大きく新たな変化に対応を迫られています。これからはこの変化に対応を出来る管理会社しか残れない切磋琢磨へ向かっております。管理会社所属の現実実態(低賃金不安定な身分で出来るはずが無い)の「管理員」では求められている要望期待へ応えられるはずは全く無いんです。
重ねて付け加えますが、いわゆる区分所有住まいの現実実態は、そこに住み住民も管理組合の役員も、関わり管理会社や業者、業界に管理士などの専門家も、全て一部のうわべでしかかかわっていないから分かっていないです。
私が今回の提言は、今の「管理員」のままでは、区分所有の住まい方が何れ破綻への危惧をしての思いです。
主題は「専門家管理員」派遣制度への可能性への問いかけです。ニーズはあるのですがね・・・
よろしく・・・


まず名称から覚えてください。
管理人ではなく「管理員」といいます。
よく、管理員はマンションの「顔」と言われますが、管理員は管理会社にとっても「顔」なのです。
そのため管理会社では、それぞれ教育機関を設け、研修もしています。
管理員も何かあったら管理会社に報告し、処理は管理会社がするので安心できます。
責任も管理会社にあるということになり、住民も安心です。
管理員の能力向上のために、マンション管理員検定という制度もできています。
監督者がいないといわれますが、常に住民の目に監督されているといえるのではないでしょうか。
管理員にとっては、住民に信頼され仕事ができることに充実感ややりがいを持っていただけるのではないかと思います。

管理員の仕事は思った以上に大変で、住民のために汚れ仕事もこなしてくれています。
住民も管理員に感謝の気持ちをもって接すれば、お互いに気持ち良くいい関係が持てるのではないでしょうか。

管理会社とは離して雇用するとなると、何かあった時の対処の方法や、責任の所在などでトラブルになる気がします。
管理員の負担も重くなるでしょう。

一つ気になったのですが、管理員がお金に触れるようなことが書いてありましたが、それはまずいのではないでしょうか。
普通は管理会社が、管理員にお金に携わるようなことはさせていません。
もし、ポッターアンクルさんのところでそのようなことが行われているのでしたら、管理会社の体制を疑うべきでしょう。
いい加減な管理会社にはしっかりした管理員を育てることはできないでしょう。
管理員の問題より管理会社のほうが問題ではないですか。

メロディーさん早速にご返事くださいまして有難う御座います。
「犬も歩けばマンションにあたる」くらいに、街はコンクリートジャングル化して、マンションでの住まい方がメジャー化しております。だから新たなマンションの住まい方を模索する中で、やはり「管理員」の存在有り様が求めれれてるとの認識です。
理事になって分かったことですが、建物施設の事からそこに住む住人や関わる人々の全てを知る人は唯一「管理員」だけなのです。だが残念ながら現実の管理員は、現実実態での資質も待遇もお粗末ですし、求められているニーズへの対応がほとんどその関係者からも声が有りません。寂しく情けない現実ですマンションは今「老老マンション、老々介護」の現実を目の当たりにしております。
建物が老いればいずれは住めなくなるしその補修へ多くの費用が掛かります。住んでいる人も老いてくる家族は減って独り住まい、貧乏年金暮らし病気と共に孤独死・・・この延長にはまさに「スラム(貧民窟)」しかない。
仰せの通り管理会社に問題が有ります。管理会社業界は今大きく新たな変化に対応を迫られています。これからはこの変化に対応を出来る管理会社しか残れない切磋琢磨へ向かっております。管理会社所属の現実実態(低賃金不安定な身分で出来るはずが無い)の「管理員」では求められている要望期待へ応えられるはずは全く無いんです。
重ねて付け加えますが、いわゆる区分所有住まいの現実実態は、そこに住み住民も管理組合の役員も、関わり管理会社や業者、業界に管理士などの専門家も、全て一部のうわべでしかかかわっていないから分かっていないです。
私が今回の提言は、今の「管理員」のままでは、区分所有の住まい方が何れ破綻への危惧をしての思いです。
主題は「専門家管理員」派遣制度への可能性への問いかけです。ニーズはあるのですがね・・・
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管理員さんは管理員さんで今のままでいいと思います。
管理会社の業務の最前線で働いてくれている存在で、管理会社の情報収集の役目もあるでしょう。
管理会社のサービス部門(?)担当のようなものかしら。
住民と管理会社をつなぐ存在でもあるし。
ポッターアンクルさんの考えている存在は、管理員さんとはまた別の役目を持つ存在のように感じます。
「専門家管理人」というと、マンション管理士のように専門知識も必要になるのではないですか。
国家資格でも取らせないと「専門家管理人」とは呼べないでしょう。
その存在はどこに帰依し、どこが責任を持つのでしょうか。
派遣する会社はどんな保証を付けるのでしょうか。
大体誰が「専門家」という認定をするのでしょうか。
どうにもぴんと来ないです。スミマセン。

問題は、管理会社にあると思います。管理会社は共用部分の管理をするのが本来の姿ですが、そのために下記の三つの「利益相反する機能」を、平然と同じ会社で提供しているのが現実です。ですから、儲けのためには、いかようにもストーリーを捏造できてしまい、不審感を持った多くの方々が、このサイトに質問を投稿するのはある意味当然です。さらに大手の管理会社では、これに不動産業や賃貸業が加わるので、管理費や修繕積立金を、投機的な目的で使っているフシさえあります。大手管理会社が「当社には沢山の資格保持者がおります」などと宣伝したところで、公正性や信憑性など皆無だと思ってよいと思います。

①  建物のチェック (建築士)
② 共用部分の管理 (管理人)
③ 管理組合(理事会)サポート (マンション管理士)

ポッターアンクルさんが主張されている、管理人の独立性は、まずこの三つの機能を分離することにより、多少改善されると思います。まるで70年代の「儲かることは何でもやる」的なマンション管理会社の経営体質では、果たしてこれを理解する「知性」がそもそも存在するのか大いに疑問です。行政レベルでいち早く分離させるべきだと思いますが、とりあえず①~③それぞれ独立系に変更するのが得策なのではないでしょうか。

台風さん・・・私が提言した主旨を最もご理解をいただいていると感じました。有難う御座います。メロディーさんへの返事しまた通り、まずはマンションでの生活の仕方の新たな模索での根本的な提言であることをご理解いただきたい。
そして、それを阻害している多くな要因は、仰せの通り管理会社と思っております。本来ならば、管理会社側がマンションの住み方の変化に気づいて、そのニーズに応えて管理人の資質と待遇を整えておれば今更の提言は無用だった。管理人の費用は管理費比からは僅かです、サービスが向上するならば値上げしても管理費会計の影響は少ないです。
管理組合側はサービスを受けるただの住民です。その素人が組合作っても烏合の衆でしかないから、無知無関心の隙油断だらけで、管理組合からやすやすと大儲け出来ちゃう安易な経営性からは期待できません。
さて、仰せの通り、三つの機能別分担の提言の通りは、それぞれ専門性が違うとの指摘は、マンションの新たな管理方式第三者管理方式の事になります。実際に「プロ理事長派遣(管理者管理/理事長代行)サービス」「防火管理者・統括防火管理者の外部委託サービス」などが各方面で試されて進化中です。
専門性のアウトソーシングモデルはもはや出来ているのだから、アクティブに向かえば難なく出来ると思っております。何せニーズはあるのだから・・・
どうかこの議論を深めていきたいです。よろしくお願いいたします


質問者の提言を実行する上での懸念事項を整理してみました。
①管理員を管理組合の直接雇用とし、管理会社志向から管理組合志向に転換するとするとすれば・・・
 病気等の長期欠勤時の補完、欠員が生じたときの迅速な補充が出来ない恐れがある。
 勤務態度や対応に問題があった場合の教育は役員が行うことになる。
 雇用主(時の理事長)に媚びる管理員の行動が他の住民から批判されるケースがある。

②十分な給与を設定しそれに見合う勤務を期待すると共に金銭事故が起きない備えとすれば・・・
 組合員の高齢化で年金暮らしの住戸も増えている中、多額の給与を容認する同意が得られるのか。
 給与を上げてもなお金銭事故が起きた場合はだれが責任を取るのか。
(管理会社の社員による金銭事故は雇用主の会社が無過失責任を負い、必ず会社は弁償しなければならない。)

③専門家管理人を選定すれば・・・ 
 現状世の中に無い仕組みなので誰が何をもって専門家管理士と認定するのかを具体的に定め、かつ組合員の合意を得る必要がある。
(マンション管理士が適任?)
 合意を取り付けたとして、自己管理ができ、適切な業務判断ができる高潔な人材が雇えるのか。
 そもそもそのような人材が管理員を希望するのか。
 専門性を高めそれなりの人物を人選すれば、日常の掃除や草むしりは別の作業員を雇うことになるのではないか。

管理会社を牽制し、管理組合の立場で管理会社や管理員に一定の緊張感を喚起したいなら、有能なマンション管理士と顧問契約する等別の方策もありそうです。
 
 
 
 

 
 

小さな管理会社に委託していた頃、コンシェルジュ(管理員兼御用聞き)が人材派遣会社から来ていました。
週に3日だけの勤務だったので、管理会社が一人の人を雇えず派遣会社に委託していたようです。
管理組合が直接契約していたわけではありません。
専門管理員と言えるほどのスペシャリストではありませんでしたが、人材派遣会社でも管理員の派遣はしているのではないでしょうか。

コンシェルジュ(管理員兼御用聞き)の事は承知しており良いですね。通常の管理室での対応は、正にコンシェルジュ最適です。(現管理人は笑顔も無く住民はクレームの時しか近づいてきません)実際のコンシェルジュの居るマンションの現場では、沢山の住民が多く集まっており楽しそうです。コミュニティーが有ります。
現管理人の機能役割分担分散って発想できます。一部のマンションでは実施されている。詳しくは長くなるので省きますが、窓口としては諸々機能別の人が常勤せずとも交代で出来るから、技術的な専門家は常駐の要は無くなるから常勤からか地域サポーター的な巡回で充分となりチーム制となる。多箇所を担当するから逆に多くの体験からと仲間がいるその仲間と切磋琢磨も出来ての学習効果も生まれるメリットを得るから一石三鳥になる。
「御用聞き」って表現はアクティブでいいです。管理組合の環境ではすべて「受け身」・・・旧態依然・・・変わりましょうよ。
他の回答者からは「駄目な要因」での回答が見受けられますが、そんなことは承知しております。何事にも障害が有りますが、ニーズが有るのだからネガティブからアクティブへ・・・発展進化とは乗り越えて進むしかありません。これを管理会社が行うを期待はしておりますが・・・・
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管理員の物品購入は販売店(例えばたのめーる)数社と管理会社の契約で、そこからしか購入できないようにしております。
若干の混乱は無いわけではありませんが。
② 専門家管理員を管理組合が雇う
被雇用者の立場からしますと、現状の管理会社にいた方が良いです。
いろいろありますけど、休みが取れるから、というのが大きいです。「代務」の方がおられ、休暇の時に変わりに出て頂いています。また不慮の休みの場合は支店のスタッフが出られています。
管理員の資格で「マンション管理員検定」というのがありますが、参考書を拝見しますとあれは何の足しにもなりません。機関が儲けているだけです。
もう一つ「マンション管理士」がありますが、これはハードルが高過ぎです。
③ 北海道は時給810円です。当社の管理員は全道で170人いますが、お金のためだけに働く方は恐らくいないと思います。
期待通りの働きができるかどうか、管理員は「当たりもの」だと思いますよ。

管理人の立場を管理会社から放して、「専門家管理人」派遣制度が有れば→誰が教育するんです?

管理組合から管理会社に管理員に指示等を頼むことができなくなりますね(いわゆる偽装請負)。
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